I coefficienti della plusvalía che tornano sempre, e la maggiorazione IBI sulle case vuote: quanto paga un proprietario a Fuerteventura nel 2026

Due volte in due dicembre, e una terza questo autunno, il governo spagnolo ha cambiato la tabella che decide quanta plusvalía paga chi vende, e ogni volta il Congresso ha bocciato il cambiamento: due volte in meno di cinque settimane, l'ultima in due giorni; l'8 ottobre 2026 la stessa tabella è tornata in un quinto decreto-legge che aspetta il proprio voto. Un proprietario di Fuerteventura che ha venduto a gennaio, o che sta decidendo se lasciare vuoto un appartamento, legge da mesi notizie su regole nate e morte nello stesso mese. Questa nota espone la legge com'è il giorno in cui la scriviamo, con la storia che spiega il rumore: la plusvalía municipale e i suoi coefficienti, quale tabella si applica a un atto firmato in un giorno preciso, che cosa aggiungono i sei comuni dell'isola e la maggiorazione sulle case vuote che da anni sta nella legge dell'IBI e che il decreto abrogato voleva ampliare, e che il nuovo amplia di nuovo.

Una tabella caduta tre volte

La plusvalía, l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tassa l'aumento del valore del terreno sotto una casa tra il giorno in cui è stata acquistata e il giorno in cui viene trasferita. Dalla riforma del novembre 2021 la base è, di regola, il valore catastale del terreno moltiplicato per un coefficiente che dipende da quanti anni interi il venditore l'ha tenuto, e la legge fissa per ogni periodo un coefficiente massimo che nessun comune può superare (Real Decreto Legislativo 2/2004, articolo 107). La legge promette anche di tenere in movimento quella tabella: Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, questi coefficienti massimi saranno aggiornati ogni anno con una norma di rango legale, cosa che può avvenire con le leggi di bilancio dello Stato. Non c'è stata una legge di bilancio da quella del 2023, ed è lì che cominciano i guai.

La tabella in vigore oggi l'ha scritta il Real Decreto-ley 8/2023 per l'anno 2024. Nel dicembre 2024 un secondo decreto-legge l'ha sostituita, con effetto dal 1º gennaio 2025, con cifre più alte per la maggior parte dei periodi; il Congresso ha rifiutato di convalidarlo, l'abrogazione è stata pubblicata il 23 gennaio 2025 e la vecchia tabella è tornata. Nel dicembre 2025 un terzo decreto-legge ha fatto lo stesso, con le stesse cifre dell'anno prima e dal 1º gennaio 2026; la sua abrogazione è stata pubblicata il 28 gennaio 2026, e la tabella del 2024 è tornata un'altra volta. Il 30 settembre 2026 un quarto decreto-legge ha pubblicato una tabella nuova, più alta per ogni possesso fino a sedici anni e più bassa da diciassette in poi; è entrato in vigore il 1º ottobre e il Congresso l'ha abrogato il 2 ottobre. Quella quarta tabella non si è mai applicata a nessuno: il suo stesso articolo diceva che le nuove cifre valevano Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, con effetto dal 1º dicembre 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, articolo 10). Il 6 ottobre 2026 il testo consolidato della legge sul sito del BOE mostra di nuovo la tabella del 2024, con una nota per ciascuna delle tre abrogazioni. Il 7 ottobre 2026 la Gazzetta ha pubblicato il Real Decreto-ley 29/2026, in vigore dall'8 ottobre, il cui articolo 10 riscrive la quarta tabella, cifra per cifra, e di nuovo Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; la Deputazione permanente del Congresso sciolto deve convalidarlo entro trenta giorni, e al 21 ottobre non era stato pubblicato nulla. Fino al 30 novembre 2026 si applica in ogni caso la tabella del 2024; dal 1º dicembre, la nuova se il decreto-legge è convalidato, quella del 2024 se non lo è.

Un comune può fissare nella propria ordinanza coefficienti più bassi, mai più alti, e quando la cifra di un'ordinanza supera il massimo legale la legge la corregge da sola: se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso, il massimo si applica direttamente finché una nuova ordinanza non elimina l'eccesso (articolo 107). Il valore catastale del terreno, il conteggio per anni interi e l'aliquota che il comune applica alla base sono spiegati, con un esempio svolto, nella nostra nota sul vendere casa a Fuerteventura da residente fiscale; questa riguarda quale tabella e quali regole comunali si applicano a voi.

Un atto prende la tabella del suo giorno

L'imposta si genera quando l'immobile viene trasferito, en la fecha de la transmisión, alla data del trasferimento, e in una successione alla data del decesso (articolo 109). La tabella che conta è quindi quella in vigore il giorno dell'atto, non quella in vigore quando il comune invia il suo avviso. Questo trasforma i due decreti effimeri in qualcosa di concreto. Una vendita firmata tra il 1º e il 22 gennaio 2025, o tra il 1º e il 27 gennaio 2026, è nata sotto la tabella del decreto del suo gennaio ovunque il comune applichi i massimi dello Stato, e su quest'isola lo fa ogni ordinanza che abbiamo potuto leggere; l'abrogazione che è seguita non ha avuto effetto retroattivo. Per la maggior parte dei periodi di possesso quella tabella era la più pesante: un appartamento tenuto otto anni è stato tassato su un coefficiente di 0,23 invece di 0,19, uno tenuto dieci anni su 0,16 invece di 0,12. Per i possessi più lunghi era la più leggera: venti anni o più portavano 0,35 invece di 0,40. Chi ha venduto in una di quelle finestre ed è stato tassato su una tabella diversa da quella che la data del suo atto richiedeva ha un avviso da controllare.

Due cose addolciscono l'aritmetica per ogni venditore. La prima è la non imponibilità della vendita in perdita: non c'è imposta quando se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, si accerta che non c'è stato aumento di valore tra i valori del terreno alle date di trasferimento e di acquisto, cosa che il venditore prova con i due atti (articolo 104). La seconda è il diritto di essere tassati sul guadagno reale quando è minore di quello che dà il metodo dei coefficienti: su richiesta del venditore, il comune prende come base l'aumento effettivo (articolo 107). Entrambe spettano al venditore e vanno chieste; nessuna si applica senza richiesta.

Che cosa aggiunge il vostro comune

Sei comuni riscuotono l'imposta sull'isola, e nei cinque di cui abbiamo potuto leggere le ordinanze il coefficiente è il massimo dello Stato: in quattro per le parole dell'ordinanza stessa, in uno per la regola suppletiva della legge. Puerto del Rosario, La Oliva e Tuineje dicono che il coefficiente di ogni periodo è el máximo actualizado vigente, il massimo aggiornato in vigore, e che un aggiornamento dello Stato viene adottato senza modificare l'ordinanza, limitandosi il sindaco a pubblicare le cifre. Pájara stampa una tabella e dice che le sue cifre serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, saranno aggiornate e sostituite automaticamente dai coefficienti massimi aggiornati, e ha pubblicato un avviso ogni volta che le cifre dello Stato sono cambiate, nel 2023 e nel 2024. Le tabelle del 2021 ancora stampate in tre di quelle ordinanze sono le cifre del giorno in cui furono scritte, non quelle che paga chi vende. L'ordinanza pubblicata di Betancuria è anteriore alla riforma del 2021 e cita ancora la legge del 1988, e il decreto-legge che ha fatto quella riforma ha stabilito che cosa succede allora: finché un comune non adegua la sua ordinanza, l'imposta si liquida tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4, prendendo, per determinare la base imponibile, i coefficienti massimi dell'articolo 107.4 (Real Decreto-ley 26/2021, disposizione transitoria). I testi vigenti di Antigua non erano disponibili sui suoi portali il giorno in cui abbiamo controllato; lì la fonte è il municipio. Così ogni cambiamento della tabella dello Stato è arrivato in ciascuno di quei comuni il giorno stesso in cui è stato fatto, e ogni abrogazione anche.

Quello che i comuni decidono è l'aliquota sulla base e lo sgravio in una successione. La Oliva tassa la base al 30 per cento, il tetto che la legge consente. Pájara applica il 28 per cento ai possessi fino a cinque anni, il 26 da sei a dieci, il 24 da undici a quindici e il 22 oltre; Puerto del Rosario e Tuineje il 25, il 22, il 20 e il 19 per cento per le stesse quattro fasce; Betancuria il 26 per cento qualunque sia il periodo. Quando una casa passa per decesso al coniuge, ai figli o ai genitori, le quattro ordinanze scritte dopo la riforma condonano la maggior parte dell'imposta: il 95 per cento a Pájara; il 95 per cento della casa familiare e di un ulteriore immobile a La Oliva e Tuineje, che scende all'85, al 70 e al 40 per cento per quel secondo immobile man mano che il valore catastale del suo terreno supera i 60.000, i 100.000 e i 138.000 euro; a Puerto del Rosario l'80 per cento della casa familiare, il 95 per l'erede pensionato, disoccupato, sotto i trent'anni, disabile o vittima di violenza di genere, e dal 70 al 15 per cento per gli altri immobili secondo le stesse fasce. Ognuno di questi sgravi si chiede con l'autoliquidazione o la dichiarazione, non viene concesso d'ufficio. Le successioni sono il campo dei nostri colleghi di Olga Caballero; la plusvalía di una casa ereditata è una questione per la settimana dopo l'atto di accettazione, non per la settimana dopo il funerale.

La maggiorazione IBI sulle case vuote: il testo del 2023 vale per il 2026, quello del decreto torna per il 2027

La maggiorazione sulle case vuote è più vecchia del decreto, ed è già caduta una volta con un decreto abrogato. Il testo del 2004 della legge permetteva già a un comune di aggiungere fino al 50 per cento all'IBI di una casa vuota in modo permanente, ma appendeva la definizione di quella casa a un regolamento; un decreto del dicembre 2018 ha riscritto il paragrafo perché funzionasse e il Congresso l'ha abrogato nel gennaio 2019; la legge sulla casa del maggio 2023 ha scritto la definizione nella legge stessa, e la sua formulazione è quella che regola l'IBI del 2026, dopo l'abrogazione del 2 ottobre 2026; il decreto-legge del 6 ottobre riscrive il comma per i periodi d'imposta che iniziano dopo di esso, cioè dall'IBI del 2027, come spiega la sezione seguente (Real Decreto Legislativo 2/2004, articolo 72). Per gli immobili a uso residenziale vuoti in modo permanente un comune può esigere un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, una maggiorazione fino al 50 per cento della quota netta dell'imposta. La definizione è stretta. L'immobile deve essere rimasto vuoto, in modo continuato e senza causa giustificata, per più di due anni, e deve appartenere a titolari che pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, possiedono quattro o più immobili a uso residenziale; un appartamento vuoto, o tre, non porta alcuna maggiorazione. Dopo tre anni di vuoto la maggiorazione può arrivare al 100 per cento, e un comune può aggiungere fino a 50 punti in più per i titolari di due o più case vuote nello stesso comune.

La legge elenca poi le cause che giustificano sempre il vuoto, e una di esse è scritta per l'isola: un trasferimento temporaneo per lavoro o formazione, un cambio di domicilio per dipendenza, salute o emergenza sociale, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, gli immobili destinati a seconda casa con un massimo di quattro anni di vuoto continuato, gli immobili in lavori o ristrutturazione o altrimenti impossibili da occupare, una casa coinvolta in una lite e una casa offerta in vendita a condizioni di mercato, per un anno al massimo, o in affitto, per sei mesi al massimo. Un appartamento per le vacanze a Costa Calma che i proprietari usano due mesi all'anno è una seconda casa, e l'orologio dei quattro anni è l'unico che corre contro di esso.

Niente di tutto questo opera da solo. La maggiorazione esiste in un comune solo se il suo consiglio la scrive nell'ordinanza dell'IBI, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, secondo i requisiti, i mezzi di prova e la procedura che stabilisce l'ordinanza fiscale; essa se devengará el 31 de diciembre, matura il 31 dicembre, si liquida una volta all'anno dopo che il comune ha accertato il vuoto a quella data, e la dichiarazione che una casa è vuota in modo permanente richiede prima l'audizione del titolare e la prova degli indizi di vuoto che l'ordinanza nomina, tra cui l'anagrafe comunale e i consumi delle utenze. Il 6 ottobre 2026 abbiamo letto le ordinanze IBI di Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje e Betancuria come le pubblicano i comuni e il bollettino provinciale: nessuna delle cinque ha adottato la maggiorazione. Quella di Antigua non abbiamo potuto leggerla. Finché un'ordinanza non compare sul BOP, non c'è alcuna maggiorazione per casa vuota da pagare in quei cinque comuni, qualunque cosa dicano i titoli dei giornali. L'avviso in sé, la sua aliquota in ogni comune e la tassa sui rifiuti che viaggia con esso sono nella nostra nota su l'IBI, la tassa sui rifiuti e il valore catastale a Fuerteventura.

Che cosa avrebbe cambiato il decreto abrogato, e che cosa cambia di nuovo il nuovo decreto-legge dal 2027

Per un solo giorno la legge si è letta diversamente. Il decreto del 29 settembre ha spostato la maggiorazione in un comma a sé e l'ha divisa in due. Dove la legge restava com'era, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, nel caso in cui non si tratti di comuni situati in una zona di mercato residenziale teso, restavano le regole del 2023. In un comune dichiarato zona tesa ai sensi della legge sulla casa, ogni casa vuota in modo permanente poteva portare fino al 50 per cento, con quattro case o senza, fino al 100 per cento per i titolari di quattro o più, e 50 punti in più per quei titolari dopo tre anni di vuoto. Aggiungeva una seconda maggiorazione, sulle case destinate ad alloggio turistico in quelle zone tese: fino al 50 per cento, fino al 100 per cento per i titolari di due o più di tali case e hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, fino al 150 per cento della quota netta per i titolari di quattro o più immobili residenziali affittati a turisti. Entrambe erano scritte per i periodi d'imposta che iniziano dopo l'entrata in vigore del decreto, quindi per l'IBI del 2027 al più presto, e nessun comune di Fuerteventura compare in nessuna delle liste trimestrali di zone tese dichiarate che il ministero pubblica sul BOE dal marzo 2024, così che nessuna delle due avrebbe potuto raggiungere l'isola prima di una dichiarazione che non è arrivata. Entrambi i commi sono caduti con il decreto il 2 ottobre, insieme alla nuova tabella della plusvalía e alle misure sugli affitti che i nostri colleghi di Olga Caballero descrivono nella loro nota su il decreto sugli affitti dell'ottobre 2026, e l'8 ottobre entrambi sono tornati, parola per parola, nel Real Decreto-ley 29/2026 (articoli 8 e 10), che la Deputazione permanente del Congresso sciolto deve convalidare o abrogare entro trenta giorni dalla sua pubblicazione il 7 ottobre. Se è convalidato, i due commi della maggiorazione regolano i periodi d'imposta che iniziano dopo l'8 ottobre 2026, quindi l'IBI del 2027 in poi, e la nuova tabella della plusvalía gli atti firmati dal 1º dicembre 2026; se è bocciato, la legge torna al suo testo di settembre, come il 2 ottobre, e quanto fatto sotto il decreto-legge resta. Per l'isola il risultato è lo stesso in entrambi i casi finché non viene dichiarata una zona tesa, cosa che nessuna è stata, o un comune non adotta la maggiorazione, cosa che nessuno dei cinque che abbiamo potuto leggere ha fatto.

Che cosa fa la nostra consulenza

Un avviso di plusvalía sulla tabella sbagliata, una maggiorazione annunciata da un comune che non ha un'ordinanza per essa, o una vendita in perdita tassata come se ci fosse un guadagno sono il tipo di lettera a cui rispondiamo per i proprietari che seguiamo. Le compravendite immobiliari, l'imposta dei non residenti e i ricorsi amministrativi e le multe fanno parte della nostra consulenza per i privati, e le stesse questioni per una società che possiede case sull'isola spettano alla nostra consulenza fiscale, con rappresentanza davanti a entrambe le agenzie. Portate l'atto e la lettera del comune a Caleta de Fuste o a Costa Calma, oppure prenotate un appuntamento, e vi diremo quale tabella ha preso la vostra vendita e se c'è qualcosa da reclamare.

Domande frequenti

Ho venduto nel gennaio 2026. Quale tabella di coefficienti si applica alla mia plusvalía?

Quella in vigore il giorno dell'atto. Una vendita firmata tra il 1º e il 27 gennaio 2026 è nata sotto la tabella del decreto di quel mese in ogni comune la cui ordinanza segue i massimi dello Stato, cioè tutti quelli che abbiamo potuto leggere sull'isola; dal 28 gennaio si è applicata di nuovo la tabella del 2024. Confrontate il coefficiente del vostro avviso con la data del vostro atto.

I nuovi coefficienti del decreto del 29 settembre si sono mai applicati?

No. Il decreto diceva che la sua tabella valeva dal 1º dicembre 2026 ed è stato abrogato il 2 ottobre, quindi nessun atto è mai stato tassato con essa. La tabella in vigore è quella del 2024, per ogni atto firmato fino al 30 novembre 2026. Le stesse cifre sono scritte di nuovo nel Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre, per gli atti dal 1º dicembre 2026, se la Deputazione permanente lo convalida.

Possiedo tre appartamenti a Fuerteventura e uno è vuoto. Il comune può maggiorare la mia IBI?

No. La maggiorazione richiede un titolare di quattro o più immobili residenziali, un vuoto di più di due anni senza causa giustificata e un'ordinanza che la adotti. Il 6 ottobre 2026 nessuna delle cinque ordinanze che abbiamo potuto leggere l'aveva fatto. Il decreto-legge del 6 ottobre mantiene quelle tre condizioni per un comune fuori da una zona tesa, e nessuno di Fuerteventura lo è.

La nostra casa per le vacanze a Costa Calma è vuota per la maggior parte dell'anno. È una casa sfitta?

Non per la legge: una seconda casa è causa giustificata fino a quattro anni di vuoto continuato, e la maggiorazione richiede in ogni caso quattro o più immobili residenziali e un'ordinanza comunale. A Fuerteventura non ce n'era nessuna il giorno in cui abbiamo controllato.

Ho venduto a meno di quanto avevo pagato. Pago lo stesso la plusvalía?

No, se lo provate. Quando gli atti di acquisto e di vendita non mostrano alcun aumento del valore del terreno, il trasferimento non è soggetto all'imposta; dichiarate la vendita e allegate i due atti. Quando c'è un guadagno ma più piccolo di quello che dà il metodo dei coefficienti, potete chiedere di essere tassati sul guadagno reale.

Fatti verificati a ottobre 2026 (Real Decreto Legislativo 2/2004, articoli 72, 104, 107, 108 e 109, nel testo in vigore dal 2 ottobre 2026 e nelle sue versioni del 25 dicembre 2024, 23 gennaio 2025, 25 dicembre 2025, 28 gennaio 2026 e 1º ottobre 2026, come le consolida il BOE; Real Decreto-ley 26/2021, disposizione transitoria; Real Decreto-ley 9/2024, articolo 9; Real Decreto-ley 16/2025, articolo 18; Real Decreto-ley 26/2026, articoli 8 e 10, abrogato il 2 ottobre 2026; Real Decreto-ley 29/2026, articoli 8 e 10 e undicesima disposizione finale, in vigore dall'8 ottobre 2026 e in attesa di convalida al 21 ottobre 2026; le risoluzioni del Congresso del 22 gennaio 2025, 27 gennaio 2026 e 2 ottobre 2026; le ordinanze di plusvalía e IBI di Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje e Betancuria come le pubblicano i comuni e il Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas, lette il 6 ottobre 2026; quelle di Antigua non erano disponibili). Informazione generale, non una consulenza su una vendita o un immobile specifici: la data del vostro atto, il vostro comune e i vostri atti decidono che cosa si applica a voi.