De plusvalía-coëfficiënten die steeds terugkomen, en de IBI-toeslag op leegstaande woningen: wat een eigenaar op Fuerteventura in 2026 betaalt

Twee keer in twee decembers, en een derde keer dit najaar, veranderde de Spaanse regering de tabel die bepaalt hoeveel plusvalía een verkoper betaalt, en elke keer verwierp het Congres de verandering: twee keer binnen vijf weken, de laatste keer binnen twee dagen; op 8 oktober 2026 kwam dezelfde tabel terug in een vijfde wetsdecreet dat op zijn eigen stemming wacht. Een eigenaar op Fuerteventura die in januari verkocht, of die overweegt een appartement leeg te laten staan, leest al maanden nieuws over regels die in dezelfde maand geboren werden en stierven. Deze notitie zet de wet uiteen zoals die geldt op de dag dat wij haar schrijven, met de geschiedenis die het lawaai verklaart: de gemeentelijke plusvalía en haar coëfficiënten, welke tabel geldt voor een akte die op een bepaalde dag is getekend, wat de zes gemeenten van het eiland eraan toevoegen, en de toeslag op leegstaande woningen die al jaren in de wet van de IBI staat en die het ingetrokken decreet wilde verruimen, en die het nieuwe opnieuw verruimt.

Een tabel die drie keer is gevallen

De plusvalía, de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, belast de waardestijging van de grond onder een woning tussen de dag van verwerving en de dag van overdracht. Sinds de hervorming van november 2021 is de grondslag in de regel de kadastrale waarde van de grond vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van hoeveel hele jaren de verkoper hem heeft gehad, en de wet stelt voor elke periode een maximumcoëfficiënt vast die geen enkele gemeente mag overschrijden (Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 107). De wet belooft ook die tabel in beweging te houden: Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, deze maximumcoëfficiënten worden jaarlijks bijgewerkt door een norm met kracht van wet, wat via de begrotingswetten van de Staat kan gebeuren. Er is geen begrotingswet meer geweest sinds die voor 2023, en daar begint de ellende.

De tabel die vandaag geldt, is geschreven door Real Decreto-ley 8/2023 voor het jaar 2024. In december 2024 verving een tweede wetsdecreet haar, met ingang van 1 januari 2025, door hogere cijfers voor de meeste periodes; het Congres weigerde dat decreet te bekrachtigen, de intrekking werd op 23 januari 2025 gepubliceerd en de oude tabel kwam terug. In december 2025 deed een derde wetsdecreet hetzelfde, met dezelfde cijfers als het jaar ervoor en vanaf 1 januari 2026; de intrekking ervan werd op 28 januari 2026 gepubliceerd, en de tabel van 2024 kwam opnieuw terug. Op 30 september 2026 publiceerde een vierde wetsdecreet een nieuwe tabel, hoger voor elk bezit tot zestien jaar en lager vanaf zeventien; het trad op 1 oktober in werking en het Congres trok het op 2 oktober in. Die vierde tabel is op niemand ooit toegepast: haar eigen artikel zei dat de nieuwe cijfers golden Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, met ingang van 1 december 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, artikel 10). Op 6 oktober 2026 toont de geconsolideerde tekst van de wet op de site van het BOE opnieuw de tabel van 2024, met een noot bij elk van de drie intrekkingen. Op 7 oktober 2026 publiceerde het Staatsblad Real Decreto-ley 29/2026, in werking sinds 8 oktober, waarvan artikel 10 de vierde tabel opnieuw schrijft, cijfer voor cijfer, en opnieuw Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; de Permanente Deputatie van het ontbonden Congres moet het binnen dertig dagen bekrachtigen, en op 21 oktober was niets gepubliceerd. Tot 30 november 2026 geldt in elk geval de tabel van 2024; vanaf 1 december de nieuwe als het wetsdecreet wordt bekrachtigd, die van 2024 als dat niet gebeurt.

Een gemeente mag in haar eigen verordening lagere coëfficiënten vaststellen, nooit hogere, en waar het cijfer van een verordening boven het wettelijke maximum ligt, corrigeert de wet het vanzelf: se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso, het maximum geldt rechtstreeks totdat een nieuwe verordening het teveel wegneemt (artikel 107). De kadastrale waarde van de grond, de telling in hele jaren en het tarief dat de gemeente op de grondslag toepast, worden met een uitgewerkt voorbeeld uitgelegd in onze notitie over het verkopen van een woning op Fuerteventura als fiscaal inwoner; deze gaat over welke tabel en welke gemeentelijke regels voor u gelden.

Een akte neemt de tabel van haar dag

De belasting ontstaat wanneer het onroerend goed wordt overgedragen, en la fecha de la transmisión, op de datum van de overdracht, en bij een nalatenschap op de datum van overlijden (artikel 109). De tabel die telt is dus die welke geldt op de dag van de akte, niet die welke geldt wanneer de gemeente haar aanslag stuurt. Dat maakt van de twee kortstondige decreten iets praktisch. Een verkoop getekend tussen 1 en 22 januari 2025, of tussen 1 en 27 januari 2026, ontstond onder de decreettabel van zijn januari overal waar de gemeente de maxima van de Staat toepast, en op dit eiland doet elke verordening die wij konden lezen dat; de intrekking die volgde, reikte er niet naar terug. Voor de meeste bezitsperiodes was die tabel de zwaardere: een appartement dat acht jaar in bezit was, werd belast op een coëfficiënt van 0,23 in plaats van 0,19, een appartement van tien jaar op 0,16 in plaats van 0,12. Voor de langste periodes was zij de lichtere: twintig jaar of meer droeg 0,35 in plaats van 0,40. Wie in een van die vensters verkocht en werd aangeslagen op een andere tabel dan die welke de datum van zijn akte vroeg, heeft een aanslag om na te kijken.

Twee dingen verzachten de rekensom voor elke verkoper. Het eerste is de niet-heffing bij verkoop met verlies: er is geen belasting wanneer se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, wordt vastgesteld dat er geen waardestijging is tussen de waarden van de grond op de data van overdracht en verwerving, wat de verkoper met de twee akten bewijst (artikel 104). Het tweede is het recht om belast te worden op de werkelijke winst wanneer die kleiner is dan wat de coëfficiëntenmethode geeft: op verzoek van de verkoper neemt de gemeente de werkelijke stijging als grondslag (artikel 107). Beide zijn aan de verkoper om in te roepen; geen van beide wordt ongevraagd toegepast.

Wat uw gemeente toevoegt

Zes gemeenten innen de belasting op het eiland, en in de vijf waarvan wij de verordeningen konden lezen is de coëfficiënt het maximum van de Staat: in vier door de woorden van de verordening zelf, in één door de vangnetregel van de wet. Puerto del Rosario, La Oliva en Tuineje zeggen dat de coëfficiënt voor elke periode el máximo actualizado vigente, het bijgewerkte geldende maximum, is en dat een bijwerking door de Staat wordt overgenomen zonder wijziging van de verordening, waarbij de burgemeester enkel de cijfers publiceert. Pájara drukt een tabel af en zegt dat haar cijfers serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, automatisch worden bijgewerkt en vervangen door de bijgewerkte maximumcoëfficiënten, en zij heeft telkens een bekendmaking gepubliceerd wanneer de cijfers van de Staat veranderden, in 2023 en in 2024. De tabellen van 2021 die in drie van die verordeningen nog staan afgedrukt, zijn de cijfers van de dag waarop ze werden geschreven, niet die welke een verkoper betaalt. De gepubliceerde verordening van Betancuria dateert van vóór de hervorming van 2021 en citeert nog de wet van 1988, en het wetsdecreet dat die hervorming maakte, heeft geregeld wat er dan gebeurt: totdat een gemeente haar verordening aanpast, wordt de belasting vastgesteld tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4, waarbij voor de bepaling van de grondslag de maximumcoëfficiënten van artikel 107.4 worden genomen (Real Decreto-ley 26/2021, overgangsbepaling). De geldende teksten van Antigua waren op de dag dat wij keken niet beschikbaar op zijn portalen; daar is het gemeentehuis de bron. Zo bereikte elke verandering van de tabel van de Staat elk van die gemeenten op de dag dat zij werd gemaakt, en elke intrekking ook.

Wat de gemeenten beslissen, is het tarief op de grondslag en de vermindering bij een nalatenschap. La Oliva belast de grondslag tegen 30 procent, het plafond dat de wet toestaat. Pájara past 28 procent toe op bezit tot vijf jaar, 26 van zes tot tien, 24 van elf tot vijftien en 22 daarboven; Puerto del Rosario en Tuineje 25, 22, 20 en 19 procent voor dezelfde vier schijven; Betancuria 26 procent ongeacht de periode. Wanneer een woning bij overlijden overgaat op de echtgenoot, de kinderen of de ouders, schelden de vier na de hervorming geschreven verordeningen het grootste deel van de aanslag kwijt: 95 procent in Pájara; 95 procent van de gezinswoning en van één verdere woning in La Oliva en Tuineje, dalend naar 85, 70 en 40 procent voor die tweede woning naarmate de kadastrale waarde van haar grond boven 60.000, 100.000 en 138.000 euro uitkomt; in Puerto del Rosario 80 procent van de gezinswoning, 95 voor een erfgenaam die gepensioneerd, werkloos, jonger dan dertig, gehandicapt of slachtoffer van gendergeweld is, en 70 tot 15 procent voor andere woningen volgens dezelfde schijven. Elk van die verminderingen wordt aangevraagd bij de zelfaangifte of de aangifte, niet ambtshalve verleend. Nalatenschappen zijn het terrein van onze collega's van Olga Caballero; de plusvalía van een geërfde woning is een vraag voor de week na de akte van aanvaarding, niet voor de week na de begrafenis.

De IBI-toeslag op leegstaande woningen: de tekst van 2023 geldt voor 2026, die van het decreet keert terug voor 2027

De toeslag op leegstaande woningen is ouder dan het decreet, en hij is al eens eerder gevallen met een ingetrokken decreet. De tekst van 2004 van de wet liet een gemeente al tot 50 procent optellen bij de IBI van een permanent leegstaande woning, maar hing de definitie van zo'n woning op aan een reglement; een decreet van december 2018 herschreef de alinea om hem te laten werken en het Congres trok het in januari 2019 in; de Woningwet van mei 2023 schreef de definitie in de wet zelf, en haar formulering is die welke de IBI van 2026 regelt, na de intrekking van 2 oktober 2026; het wetsdecreet van 6 oktober herschrijft het lid voor de belastingtijdvakken die erna beginnen, dus vanaf de IBI van 2027, zoals de volgende paragraaf uitlegt (Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 72). Voor woningen die permanent leegstaan mag een gemeente un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, een toeslag van maximaal 50 procent van de netto aanslag, vorderen. De definitie is smal. De woning moet meer dan twee jaar ononderbroken en zonder gegronde reden leeg hebben gestaan, en zij moet toebehoren aan eigenaren die pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, vier of meer woningen bezitten; één leeg appartement, of drie, draagt helemaal geen toeslag. Na drie jaar leegstand kan de toeslag 100 procent bereiken, en een gemeente mag tot 50 punten extra toevoegen voor eigenaren met twee of meer leegstaande woningen in dezelfde gemeente.

De wet somt vervolgens de redenen op die leegstand altijd verontschuldigen, en een ervan is voor het eiland geschreven: een tijdelijke verhuizing voor werk of opleiding, een adreswijziging wegens zorgafhankelijkheid, gezondheid of sociale nood, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, woningen in gebruik als tweede woning met maximaal vier jaar ononderbroken leegstand, woningen in verbouwing of renovatie of anderszins onbewoonbaar, een woning die in een geschil verwikkeld is, en een woning die tegen marktvoorwaarden te koop staat, ten hoogste een jaar, of te huur, ten hoogste zes maanden. Een vakantieappartement in Costa Calma dat de eigenaren twee maanden per jaar gebruiken, is een tweede woning, en de klok van vier jaar is de enige die ertegen loopt.

Niets hiervan werkt vanzelf. De toeslag bestaat in een gemeente alleen als haar raad hem in de IBI-verordening schrijft, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, volgens de vereisten, bewijsmiddelen en procedure die de belastingverordening vaststelt; hij se devengará el 31 de diciembre, ontstaat op 31 december, wordt eenmaal per jaar vastgesteld nadat de gemeente de leegstand op die datum heeft vastgesteld, en de verklaring dat een woning permanent leegstaat vereist eerst het horen van de eigenaar en bewijs van de aanwijzingen van leegstand die de verordening noemt, waaronder het bevolkingsregister en het verbruik van nutsvoorzieningen. Op 6 oktober 2026 lazen wij de IBI-verordeningen van Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje en Betancuria zoals de gemeenten en het provinciale blad ze publiceren: geen van de vijf heeft de toeslag ingevoerd. Die van Antigua konden wij niet lezen. Zolang er geen verordening in het BOP verschijnt, is er in die vijf gemeenten geen toeslag voor leegstand te betalen, wat de krantenkoppen ook zeggen. De aanslag zelf, zijn tarief in elke gemeente en de afvalheffing die ermee meereist, staan in onze notitie over de IBI, de afvalheffing en de kadastrale waarde op Fuerteventura.

Wat het ingetrokken decreet veranderd zou hebben, en wat het nieuwe wetsdecreet vanaf 2027 opnieuw verandert

Eén enkele dag las de wet anders. Het decreet van 29 september verplaatste de toeslag naar een eigen lid en splitste hem in tweeën. Waar de wet bleef zoals voorheen, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, wanneer het niet gaat om gemeenten in een gespannen woningmarktgebied, bleven de regels van 2023 gelden. In een gemeente die onder de Woningwet tot gespannen gebied was verklaard, kon elke permanent leegstaande woning tot 50 procent dragen, met vier woningen of zonder, tot 100 procent voor eigenaren van vier of meer, en 50 punten extra voor die eigenaren na drie jaar leegstand. Het voegde een tweede toeslag toe, op woningen die in die gespannen gebieden als toeristische accommodatie worden verhuurd: tot 50 procent, tot 100 procent voor eigenaren van twee of meer van zulke woningen en hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, tot 150 procent van de netto aanslag voor eigenaren van vier of meer aan toeristen verhuurde woningen. Beide waren geschreven voor belastingtijdvakken die beginnen na de inwerkingtreding van het decreet, dus op zijn vroegst voor de IBI van 2027, en geen enkele gemeente op Fuerteventura komt voor in een van de kwartaallijsten van verklaarde gespannen gebieden die het ministerie sinds maart 2024 in het BOE publiceert, zodat geen van beide het eiland had kunnen bereiken vóór een verklaring die niet is gekomen. Beide leden vielen met het decreet op 2 oktober, samen met de nieuwe plusvalía-tabel en de huurmaatregelen die onze collega's van Olga Caballero beschrijven in hun notitie over het huurdecreet van oktober 2026, en op 8 oktober kwamen beide woord voor woord terug in Real Decreto-ley 29/2026 (artikelen 8 en 10), dat de Permanente Deputatie van het ontbonden Congres binnen dertig dagen na de publicatie ervan op 7 oktober moet bekrachtigen of intrekken. Wordt het bekrachtigd, dan gelden de twee toeslagleden voor de belastingtijdvakken die na 8 oktober 2026 beginnen, dus de IBI van 2027 en later, en de nieuwe plusvalía-tabel voor de akten die vanaf 1 december 2026 worden getekend; wordt het verworpen, dan keert de wet terug naar haar tekst van september, zoals op 2 oktober, en wat onder het wetsdecreet is gedaan, blijft staan. Voor het eiland is de uitkomst in beide gevallen dezelfde zolang geen gespannen gebied wordt verklaard, wat bij geen enkel is gebeurd, en geen gemeente de toeslag invoert, wat geen van de vijf die wij konden lezen heeft gedaan.

Wat ons advies doet

Een plusvalía-aanslag op de verkeerde tabel, een toeslag die een gemeente aankondigt zonder er een verordening voor te hebben, of een verkoop met verlies die belast wordt alsof er winst was: dat is het soort brief dat wij beantwoorden voor de eigenaren die wij adviseren. Aan- en verkoop van onroerend goed, de belasting voor niet-ingezetenen en administratieve bezwaren en boetes horen bij ons advies voor particulieren, en dezelfde vragen voor een vennootschap die woningen op het eiland houdt, horen bij ons fiscaal advies, met vertegenwoordiging bij beide diensten. Breng de akte en de brief van de gemeente naar Caleta de Fuste of Costa Calma, of maak een afspraak, en wij zeggen u welke tabel uw verkoop heeft genomen en of er iets terug te vorderen is.

Veelgestelde vragen

Ik heb in januari 2026 verkocht. Welke coëfficiëntentabel geldt voor mijn plusvalía?

Die welke gold op de dag van de akte. Een verkoop getekend tussen 1 en 27 januari 2026 ontstond onder de decreettabel van die maand in elke gemeente waarvan de verordening de maxima van de Staat volgt, en dat is elke gemeente die wij op het eiland konden lezen; vanaf 28 januari gold weer de tabel van 2024. Vergelijk de coëfficiënt op uw aanslag met de datum van uw akte.

Zijn de nieuwe coëfficiënten van het decreet van 29 september ooit toegepast?

Nee. Het decreet zei dat zijn tabel gold vanaf 1 december 2026 en het werd op 2 oktober ingetrokken, zodat geen enkele akte er ooit op is belast. De geldende tabel is die van 2024, voor elke akte die tot en met 30 november 2026 wordt getekend. Dezelfde cijfers staan opnieuw in Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober, voor akten vanaf 1 december 2026, als de Permanente Deputatie het bekrachtigt.

Ik bezit drie appartementen op Fuerteventura en één staat leeg. Kan de gemeente mijn IBI met een toeslag verhogen?

Nee. De toeslag vereist een eigenaar van vier of meer woningen, een leegstand van meer dan twee jaar zonder gegronde reden, en een verordening die hem invoert. Op 6 oktober 2026 had geen van de vijf verordeningen die wij konden lezen dat gedaan. Het wetsdecreet van 6 oktober behoudt die drie voorwaarden voor een gemeente buiten een gespannen gebied, en geen enkele op Fuerteventura is er een.

Ons vakantiehuis in Costa Calma staat het grootste deel van het jaar leeg. Is dat een leegstaande woning?

Niet volgens de wet: een tweede woning is een gegronde reden tot vier jaar ononderbroken leegstand, en de toeslag vereist hoe dan ook vier of meer woningen en een gemeentelijke verordening. Op Fuerteventura was er geen op de dag dat wij keken.

Ik heb verkocht voor minder dan ik betaald had. Betaal ik toch plusvalía?

Nee, als u het bewijst. Wanneer de koop- en verkoopakte geen waardestijging van de grond laten zien, is de overdracht niet aan de belasting onderworpen; u geeft de verkoop aan en voegt beide akten bij. Wanneer er wel winst is, maar kleiner dan wat de coëfficiëntenmethode geeft, kunt u vragen om op de werkelijke winst te worden belast.

Feiten gecontroleerd in oktober 2026 (Real Decreto Legislativo 2/2004, artikelen 72, 104, 107, 108 en 109, in de tekst die geldt sinds 2 oktober 2026 en in zijn versies van 25 december 2024, 23 januari 2025, 25 december 2025, 28 januari 2026 en 1 oktober 2026, zoals het BOE ze consolideert; Real Decreto-ley 26/2021, overgangsbepaling; Real Decreto-ley 9/2024, artikel 9; Real Decreto-ley 16/2025, artikel 18; Real Decreto-ley 26/2026, artikelen 8 en 10, ingetrokken op 2 oktober 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artikelen 8 en 10 en elfde slotbepaling, in werking sinds 8 oktober 2026 en op 21 oktober 2026 in afwachting van bekrachtiging; de resoluties van het Congres van 22 januari 2025, 27 januari 2026 en 2 oktober 2026; de plusvalía- en IBI-verordeningen van Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje en Betancuria zoals de gemeenten en het Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas ze publiceren, gelezen op 6 oktober 2026; die van Antigua waren niet beschikbaar). Algemene informatie, geen advies over een bepaalde verkoop of woning: de datum van uw akte, uw gemeente en uw eigen akten bepalen wat voor u geldt.