一再回归的 plusvalía 系数与空置住房的 IBI 附加税：2026 年富埃特文图拉业主要付多少

两个十二月里两次，今年秋天又一次，西班牙政府修改了决定卖方缴纳多少 plusvalía（市政土地增值税）的系数表，而每一次众议院都把修改推翻了：两次在五周之内，最后一次只用了两天；2026 年 10 月 8 日，同一张表又在第五部法令中回来了，而这部法令还在等待它自己的表决。一位在一月份卖了房、或正在考虑是否让一套公寓空着的富埃特文图拉业主，几个月来读到的都是同月出生又同月死去的规则。本文说明我们撰文当日的法律现状，并交代解释这些喧嚣的来龙去脉：市政 plusvalía 及其系数，某一天签署的公证契约适用哪一张表，岛上六个市镇各自加上什么，以及那项在 IBI 法律里存在多年、被废止的法令曾想扩大、而新法令再次扩大的空置住房附加税。

一张倒下了三次的表

Plusvalía，即 Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana，对住房所占土地从取得之日到转让之日的增值征税。自 2021 年 11 月的改革起，税基原则上是土地的地籍价值乘以一个系数，该系数取决于卖方持有土地的整年数，而法律为每个期间规定了任何市镇都不得超过的最高系数（Real Decreto Legislativo 2/2004 第 107 条）。法律还承诺让这张表持续更新：Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado，这些最高系数每年通过具有法律位阶的规范更新，可以通过国家预算法进行。自 2023 年的预算法以来再没有过预算法，麻烦就从这里开始。

今天生效的表由 Real Decreto-ley 8/2023 为 2024 年所写。2024 年 12 月，第二部法令以自 2025 年 1 月 1 日起生效的、对大多数期间更高的数字取代了它；众议院拒绝批准该法令，废止于 2025 年 1 月 23 日公布，旧表回归。2025 年 12 月，第三部法令重演了同样的事，数字与前一年相同，自 2026 年 1 月 1 日起生效；其废止于 2026 年 1 月 28 日公布，2024 年的表再次回归。2026 年 9 月 30 日，第四部法令公布了一张新表，持有十六年以内的每一档都更高，自十七年起更低；它于 10 月 1 日生效，众议院于 10 月 2 日将其废止。这第四张表从未对任何人适用过：它自己的条文写明新数字 Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026，即自 2026 年 12 月 1 日起生效（Real Decreto-ley 26/2026 第 10 条）。2026 年 10 月 6 日，BOE 网站上该法的合并文本再次显示 2024 年的表，并对三次废止各附一条注释。2026 年 10 月 7 日，BOE 公布了 Real Decreto-ley 29/2026，自 10 月 8 日起生效，其第 10 条把第四张表逐个数字重新写了一遍，并再次规定 Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026；已解散的众议院的常设委员会必须在三十天内对其进行批准，截至 10 月 21 日尚未公布任何决定。到 2026 年 11 月 30 日为止，无论如何适用 2024 年的表；自 12 月 1 日起，如果该法令获得批准则适用新表，否则仍是 2024 年的表。

市镇可以在自己的条例中规定更低的系数，绝不能更高；当条例的数字高于法定最高值时，法律会自行纠正：se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso，即直接适用最高值，直到新条例消除超出部分为止（第 107 条）。土地的地籍价值、整年数的计算以及市镇对税基适用的税率，在我们关于税务居民在富埃特文图拉出售住房的文章中有带实例的说明；本文讲的是哪张表、哪些市镇规则适用于您。

契约取其签署之日的表

税款在不动产转让时产生，en la fecha de la transmisión，即在转让之日，继承则在死亡之日（第 109 条）。因此起算的是契约签署当天生效的表，而不是市镇寄出核定通知时生效的表。这让两部短命的法令变成了实实在在的问题。在 2025 年 1 月 1 日至 22 日之间、或 2026 年 1 月 1 日至 27 日之间签署的出售，凡市镇适用国家最高值的地方，都是按当月法令的表起算的，而在这座岛上，我们能读到的每一部条例都是如此；随后的废止没有追溯既往。对大多数持有期间而言，那张表更重：持有八年的公寓按 0.23 而不是 0.19 的系数计税，持有十年的按 0.16 而不是 0.12。对最长的持有期间而言，它更轻：二十年或以上按 0.35 而不是 0.40。凡在这两个窗口期内出售、却被按契约日期所要求之外的另一张表核定的人，都有一份核定通知需要核对。

有两件事能为每一位卖方减轻计算结果。第一是亏本出售不征税：当 se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición，即查明土地在转让日与取得日之间的价值没有增加时，不征税，卖方用两份契约加以证明（第 104 条）。第二是当实际增值小于系数法得出的结果时，有权按实际增值计税：应卖方请求，市镇改以实际增值作为税基（第 107 条）。这两项都要由卖方主张；没有一项会未经申请而自动适用。

您所在的市镇加上什么

岛上有六个市镇征收这项税，而在我们能读到条例的五个市镇里，系数都是国家最高值：四个出于条例自身的文字，一个出于法律的兜底规则。罗萨里奥港、拉奥利瓦和图伊内赫规定，每个期间的系数是 el máximo actualizado vigente，即现行的已更新最高值，并且国家的更新无需修改条例即被采纳，市长只需公布数字。帕哈拉印有一张表，并规定其数字 serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados，即将自动更新并由已更新的最高系数取代，而且每当国家数字变动时都发布了公告，2023 年和 2024 年各一次。那三部条例里仍印着的 2021 年的表，是条例写成当天的数字，不是卖方缴纳的数字。贝坦库里亚已公布的条例早于 2021 年的改革，至今仍引用 1988 年的法律，而完成那次改革的法令已经规定了这种情况下的处理：在市镇修订其条例之前，税款按 tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4 核定，即以第 107.4 条的最高系数确定税基（Real Decreto-ley 26/2021 过渡条款）。我们查核当天，安提瓜的现行文本在其门户网站上无法获取；那里的信息来源是市政厅本身。因此，国家系数表的每一次变动都在当天到达了这些市镇中的每一个，每一次废止也同样如此。

市镇自行决定的是对税基适用的税率和继承时的减免。拉奥利瓦对税基按 30% 征税，这是法律允许的上限。帕哈拉对持有五年以内的适用 28%，六至十年 26%，十一至十五年 24%，更长的 22%；罗萨里奥港和图伊内赫对同样的四档分别适用 25%、22%、20% 和 19%；贝坦库里亚不论期间一律 26%。当住房因死亡转给配偶、子女或父母时，改革后写成的四部条例减免税款的大部分：帕哈拉减免 95%；拉奥利瓦和图伊内赫对家庭住房和另一处房产减免 95%，而对那第二处房产，随着其土地地籍价值超过 60,000、100,000 和 138,000 欧元，依次降为 85%、70% 和 40%；罗萨里奥港对家庭住房减免 80%，继承人是退休人员、失业者、未满三十岁、残疾人或性别暴力受害者的减免 95%，其他房产按同样的档次减免 70% 至 15%。每一项减免都要随自行申报或申报一并申请，不会主动给予。继承是我们 Olga Caballero 同事的领域；继承住房的 plusvalía 是接受遗产公证之后那一周的问题，而不是葬礼之后那一周的问题。

空置住房的 IBI 附加税：2023 年的文本管 2026 年，法令的文本在 2027 年回归

空置住房附加税比这部法令更老，而且它以前就曾随一部被废止的法令一起倒下过。2004 年的法律文本已经允许市镇对长期空置的住房在 IBI 上加征最高 50%，但把这类住房的定义悬在一部行政法规上；2018 年 12 月的一部法令改写了该款以使其可行，众议院于 2019 年 1 月将其废止；2023 年 5 月的住房法把定义写进了法律本身，其措辞就是 2026 年 10 月 2 日废止之后管着 2026 年 IBI 的措辞；10 月 6 日的法令为其生效之后开始的纳税期间、也就是自 2027 年的 IBI 起，重写了该款，下文一节会说明（Real Decreto Legislativo 2/2004 第 72 条）。对于长期空置的住宅类不动产，市镇可以要求 un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto，即最高为该税净税额 50% 的附加税。定义很窄。该不动产必须已经连续、无正当理由地空置两年以上，并且必须属于 pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial 的业主，即持有四处或以上住宅类不动产的业主；一套空置公寓，或三套，根本不产生附加税。空置满三年后，附加税可达 100%，而对在同一市镇拥有两处或以上空置住房的业主，市镇还可以再加最多 50 个百分点。

法律接着列出了始终构成正当理由的空置情形，其中一条就是为这座岛写的：因工作或培训暂时迁居，因需要照护、健康或社会紧急情况而迁址，inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada，即用作第二居所的不动产，连续空置最多四年，正在施工或翻修或因其他原因无法居住的不动产，陷于诉讼的住房，以及按市场条件挂牌出售（最多一年）或出租（最多六个月）的住房。一套业主每年使用两个月的科斯塔卡尔马度假公寓是第二居所，四年的时钟是唯一对它计时的时钟。

这一切都不会自动运转。附加税只有在市镇议会把它写进 IBI 条例后才在该市镇存在，conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal，即按照税收条例规定的要件、证明方式和程序；它 se devengará el 31 de diciembre，即于 12 月 31 日产生，在市镇确认该日期的空置状态后每年核定一次，而宣告某住房长期空置须先听取业主陈述，并证明条例所列的空置迹象，其中包括市政居民登记和公用事业的消耗量。2026 年 10 月 6 日，我们按市镇和省公报公布的版本读了罗萨里奥港、拉奥利瓦、帕哈拉、图伊内赫和贝坦库里亚的 IBI 条例：五部条例没有一部采纳了这项附加税。安提瓜的我们未能读到。在 BOP 上出现一部条例之前，这五个市镇没有任何空置住房附加税可缴，无论新闻标题怎么说。税单本身、它在各市镇的税率以及随之而来的垃圾费，见我们关于富埃特文图拉的 IBI、垃圾费和地籍价值的文章。

被废止的法令本会改变什么，而新法令自 2027 年起再次改变什么

有那么一天，法律读起来是另一个样子。9 月 29 日的法令把附加税移到一个单独的款项，并把它一分为二。在法律保持原状的地方，en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado，即不属于位于住房市场紧张区域的市镇的情况，2023 年的规则继续适用。在依住房法被宣告为紧张区域的市镇，任何长期空置的住房都可以承担最高 50%，不论是否有四套住房；持有四处或以上的业主最高 100%；这些业主在空置满三年后再加 50 个百分点。它还增加了第二项附加税，针对这些紧张区域内用作旅游住宿的住房：最高 50%，持有两处或以上此类住房的业主最高 100%，以及 hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico，即持有四处或以上出租给游客的住宅类不动产的业主，最高为净税额的 150%。这两项都是为法令生效之后开始的纳税期间写的，也就是最早适用于 2027 年的 IBI，而自 2024 年 3 月以来住房部在 BOE 上公布的各季度已宣告紧张区域名单中，没有任何一个富埃特文图拉的市镇，因此在一项至今未到来的宣告之前，两者都不可能触及这座岛。两款都于 10 月 2 日随法令一起倒下，一同倒下的还有新的 plusvalía 系数表和我们 Olga Caballero 同事在其关于2026 年 10 月租赁法令的文章中描述的租赁措施；而 10 月 8 日，两款又在 Real Decreto-ley 29/2026（第 8 条和第 10 条）中一字不差地回来了，已解散的众议院的常设委员会必须在其 10 月 7 日公布之后的三十天内批准或废止它。如果获得批准，附加税的两款管 2026 年 10 月 8 日之后开始的纳税期间，也就是 2027 年起的 IBI，新的 plusvalía 系数表管自 2026 年 12 月 1 日起签署的契约；如果被否决，法律就像 10 月 2 日那样回到九月的文本，而在该法令之下已做的事依然有效。对这座岛而言，只要没有宣告紧张区域（没有任何一个被宣告），也没有市镇采纳附加税（我们能读到的五个市镇没有一个采纳），两种情况下结果都一样。

我们的顾问服务做什么

一份按错误系数表核定的 plusvalía、一个没有相应条例的市镇宣布的附加税，或者一笔被当作有增值来征税的亏本出售，正是我们为所服务的业主回复的那类来信。不动产买卖、非居民税以及行政申诉和罚款属于我们面向个人的顾问服务，而在岛上持有住房的公司的同类问题则属于我们的税务顾问，包括在两个税务机关面前的代理。请把契约和市镇的来信带到卡莱塔德富斯特或科斯塔卡尔马，或者预约咨询，我们会告诉您您的出售适用了哪张表，以及是否有可以追回的款项。

常见问题

我在 2026 年 1 月卖了房。我的 plusvalía 适用哪张系数表？

契约签署当天生效的那张。在 2026 年 1 月 1 日至 27 日之间签署的出售，在每一个条例跟随国家最高值的市镇——也就是我们在岛上能读到的每一个市镇——都按当月法令的表起算；自 1 月 28 日起，2024 年的表再次适用。请把核定通知上的系数与您契约的日期核对。

9 月 29 日法令的新系数曾经适用过吗？

没有。该法令规定其系数表自 2026 年 12 月 1 日起生效，而它于 10 月 2 日被废止，所以没有任何契约按它计过税。现行的表是 2024 年的表，适用于 2026 年 11 月 30 日之前签署的每一份契约。同样的数字又写进了 10 月 6 日的 Real Decreto-ley 29/2026，适用于自 2026 年 12 月 1 日起的契约，前提是常设委员会批准它。

我在富埃特文图拉有三套公寓，其中一套空着。市镇能对我的 IBI 加征附加税吗？

不能。附加税要求业主持有四处或以上住宅类不动产、无正当理由空置两年以上，以及一部采纳它的条例。截至 2026 年 10 月 6 日，我们能读到的五部条例没有一部这样做。10 月 6 日的法令对不在紧张区域内的市镇保留了这三个条件，而富埃特文图拉没有任何一个市镇在紧张区域内。

我们在科斯塔卡尔马的度假屋一年中大部分时间空着。这算空置住房吗？

按法律不算：第二居所是连续空置最多四年的正当理由，而且附加税无论如何都要求四处或以上住宅类不动产和一部市镇条例。我们查核当天，富埃特文图拉没有这样的条例。

我卖的价格比买的时候低。还要缴 plusvalía 吗？

不用，只要您能证明。当买卖两份契约显示土地价值没有增加时，转让不属于征税范围；您申报这笔出售并附上两份契约。当有增值但小于系数法得出的数额时，您可以要求按实际增值计税。

事实核实于 2026 年 10 月（Real Decreto Legislativo 2/2004 第 72、104、107、108 和 109 条，以自 2026 年 10 月 2 日起生效的文本及其 2024 年 12 月 25 日、2025 年 1 月 23 日、2025 年 12 月 25 日、2026 年 1 月 28 日和 2026 年 10 月 1 日各版本为准，均以 BOE 合并文本为据；Real Decreto-ley 26/2021 过渡条款；Real Decreto-ley 9/2024 第 9 条；Real Decreto-ley 16/2025 第 18 条；Real Decreto-ley 26/2026 第 8 和第 10 条，于 2026 年 10 月 2 日废止；Real Decreto-ley 29/2026 第 8 和第 10 条及最终条款第十一条，自 2026 年 10 月 8 日起生效，截至 2026 年 10 月 21 日仍待批准；众议院 2025 年 1 月 22 日、2026 年 1 月 27 日和 2026 年 10 月 2 日的决议；罗萨里奥港、拉奥利瓦、帕哈拉、图伊内赫和贝坦库里亚的 plusvalía 条例和 IBI 条例，以各市镇和 Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas 公布的版本为准，于 2026 年 10 月 6 日读取；安提瓜的条例无法获取）。本文为一般性信息，不是针对某笔具体出售或某处具体房产的建议：您契约的日期、您所在的市镇和您自己的契约决定什么适用于您。