Vendere casa a Fuerteventura da residente fiscale nel 2026: la plusvalenza, le tre esenzioni e la plusvalía

Avete comprato a Corralejo o a Caleta de Fuste, vivete qui, pagate qui la vostra imposta sul reddito — e ora vendete. Due imposte aspettano alla porta del notaio, ed entrambe sono vostre: l'imposta sul reddito sulla plusvalenza, che per un residente va dal 19 % al 30 % sulla scala del 2026, e la plusvalía municipal, che il vostro comune calcola sul terreno sotto la casa. Quello che la maggior parte dei venditori non sa è che la prima ha tre esenzioni capaci di azzerare un conto da 20.000 euro, e che la seconda ha una via legale per risultare molto più piccola del primo calcolo del comune.

Questo è l'articolo per il residente fiscale. Se vivete all'estero le regole sono di altra natura — una ritenuta del 3 % dal notaio e una dichiarazione separata da non residente — e i nostri colleghi di olgacaballero.com le spiegano in vendere da non residente. Le imposte del compratore sono nella nostra guida all'acquisto di una casa a Fuerteventura. Qui: cosa paga un residente, come funzionano le esenzioni e un esempio con i numeri su un appartamento di Corralejo.

Due imposte, entrambe del venditore

Un residente che vende una casa dichiara la plusvalenza nella dichiarazione annuale dei redditi (IRPF), nella base del risparmio, insieme a interessi e dividendi. Dal notaio non si trattiene nulla: tutta l'imposta si paga la primavera successiva. La plusvalía municipal — propriamente l'imposta sull'incremento di valore dei terreni urbani — è un'imposta comunale a parte e facoltativa: ogni comune decide se applicarla e a quale aliquota, fino a un tetto legale del 30 %. In una vendita la deve il venditore, entro trenta giorni lavorativi dal rogito. Le due imposte partono dallo stesso rogito, ma da numeri diversi: l'imposta sul reddito da quanto avete guadagnato davvero, la plusvalía dal valore catastale del terreno.

La plusvalenza: quanto avete pagato davvero contro quanto avete incassato davvero

La plusvalenza è la differenza tra il valore di trasmissione e il valore di acquisto, e la legge definisce entrambi con generosità a favore del venditore, se le carte sono state conservate.

Il valore di acquisto è il prezzo pagato più le imposte e i costi dell'acquisto — l'ITP o l'IGIC e l'imposta di bollo, il notaio, il registro, l'avvocato — più il costo delle migliorie: un ampliamento, un tetto nuovo, una piscina. Le riparazioni e la manutenzione non contano, e nemmeno gli interessi del mutuo. Se la casa è mai stata affittata, il valore di acquisto si riduce dell'ammortamento minimo che la legge vi attribuisce per il periodo di locazione, che lo abbiate dedotto o no — una penalità silenziosa per chi ha affittato prima di vendere.

Il valore di trasmissione è il prezzo incassato meno i costi e le imposte pagati per vendere: la provvigione dell'agenzia, il certificato energetico, la stessa plusvalía municipal. Dal 2015 non c'è più alcun adeguamento all'inflazione del prezzo di acquisto, quindi una casa comprata nel 2005 è tassata sulla plusvalenza nominale.

Due casi particolari. Una casa ricevuta per eredità o donazione prende come valore di acquisto la cifra dichiarata per l'imposta di successione o donazione, più i costi di quel trasferimento, e come data di acquisto quella del decesso o della donazione — un'eredità del 2019 venduta nel 2026 è tassata solo sull'aumento dal 2019. E una minusvalenza non va sprecata: compensa altre plusvalenze dell'anno, poi fino al 25 % dei vostri interessi e dividendi, e quel che resta si riporta per quattro anni — a meno che non ricompriate lo stesso immobile entro un anno, nel qual caso la perdita resta parcheggiata finché non ve ne separate definitivamente.

La scala del 2026 — la stessa alle Canarie come ovunque

La base del risparmio è tassata con una scala statale e una regionale che la legge fissa su cifre identiche, sicché le Canarie non possono addolcirla. Sommate, le aliquote del 2026 sono:

• 19 % sui primi 6.000 euro di plusvalenza;
• 21 % da 6.000 a 50.000 euro;
• 23 % da 50.000 a 200.000 euro;
• 27 % da 200.000 a 300.000 euro;
• 30 % oltre 300.000 euro — l'aliquota massima, alzata dal 28 % per il 2025.

La scala corre sulla plusvalenza, non sul prezzo. Una vendita da 300.000 euro con una plusvalenza di 95.500 non tocca mai gli scaglioni del 27 % e del 30 %.

L'esempio. Un appartamento di Corralejo comprato nel 2015 per 180.000 euro, con 14.000 euro di ITP, notaio e registro in aggiunta: valore di acquisto 194.000 euro. Venduto nel 2026 per 300.000 euro, con 9.000 euro di provvigione d'agenzia, 150 euro di certificato energetico e 1.350 euro di plusvalía municipal (calcolata più sotto): valore di trasmissione 289.500 euro. Plusvalenza 95.500 euro. Imposta: il 19 % di 6.000 fa 1.140; il 21 % dei successivi 44.000 fa 9.240; il 23 % dei restanti 45.500 fa 10.465 — 20.845 euro, un 21,8 % effettivo. È la cifra prima di qualsiasi esenzione.

Esenzione uno: comprate un'altra casa per viverci

Se la casa venduta era la vostra abitazione principale e reinvestite l'importo ottenuto in una nuova abitazione principale, la plusvalenza è esente — per intero se reinvestite tutto, in proporzione se ne reinvestite una parte. Le condizioni sono precise:

• «Importo ottenuto» significa prezzo di vendita meno il capitale ancora dovuto sul mutuo che ha finanziato la casa venduta. Con 60.000 euro residui sull'appartamento da 300.000, la somma da reinvestire è 240.000 euro, non 300.000.
• La finestra è di due anni da entrambi i lati della vendita: la nuova casa può essere stata comprata fino a due anni prima, o essere comprata fino a due anni dopo. Se il reinvestimento cade in un anno successivo, dichiarate l'intenzione nella dichiarazione dell'anno della vendita.
• Reinvestimento parziale, esenzione parziale. Reinvestite 180.000 dei 240.000 euro e tre quarti della plusvalenza sono esenti; il quarto rimanente — 23.875 euro — è tassato sulla scala: circa 4.900 euro invece di 20.845.
• «Abitazione principale» è la definizione fiscale: avete vissuto nella casa in modo continuativo per tre anni, essendovi trasferiti entro dodici mesi dall'acquisto — con le consuete eccezioni per decesso, matrimonio, separazione, trasferimento di lavoro o primo impiego. E la casa conserva quel carattere per due anni dopo il trasloco, così chi l'ha lasciata nel 2025 e vende nel 2026 rientra ancora.
• Violate una condizione — la nuova casa non viene comprata in tempo, o non ci vivete — e la parte esente torna nell'anno della vendita con una dichiarazione integrativa e gli interessi di mora.

Esenzione due: avete più di 65 anni, o una dipendenza grave

Un venditore di 65 anni o più che vende l'abitazione principale non paga imposta sul reddito sulla plusvalenza — niente reinvestimento, niente tetto, nessuna condizione oltre la regola dei tre anni di residenza e i due anni di grazia dopo il trasloco. Lo stesso vale per un venditore in situazione di dipendenza grave o gravissima secondo la legge sulla dipendenza. Per una coppia, la metà di ciascun coniuge si giudica in base all'età di quel coniuge: a 66 e 63 anni metà della plusvalenza è esente e metà no, una ragione per guardare il calendario prima di firmare un contratto preliminare.

Il venditore ultrasessantacinquenne che vende un altro immobile — una seconda casa, un terreno — ha una seconda porta: la plusvalenza è esente se l'importo ottenuto, fino a 240.000 euro, costituisce entro sei mesi una rendita vitalizia.

Esenzione tre: la casa viene consegnata alla banca

Una plusvalenza che emerge quando l'abitazione principale è data al creditore in pagamento del mutuo — o venduta in un'esecuzione ipotecaria giudiziale o notarile — è esente, purché il proprietario non abbia altri beni con cui avrebbe potuto pagare il debito. È il riconoscimento della legge che una vendita forzata non è un profitto. Nello stesso spirito, la divisione di una casa in comproprietà, lo scioglimento del regime patrimoniale coniugale e i trasferimenti tra coniugi disposti in un divorzio non sono di per sé fatti imponibili, purché ogni comproprietario riceva la sua quota e niente di più: la plusvalenza aspetta che la casa sia venduta a un terzo.

Comprata prima del 1995? I coefficienti di abbattimento

Chi ha comprato prima del 31 dicembre 1994 — una buona parte dei pensionati dell'isola — conserva un beneficio transitorio. La parte della plusvalenza maturata fino al 19 gennaio 2006 si riduce dell'11,11 % per ogni anno di possesso oltre i due, contati fino al 31 dicembre 1996: una casa comprata nel 1990 ha sette di quegli anni, cinque in eccesso, così quella fetta della plusvalenza si taglia del 55,55 %. Il resto è tassato normalmente. Dal 2015 il beneficio ha un tetto: si applica solo finché i valori di trasmissione di tutto ciò che avete venduto con esso da allora restano sotto i 400.000 euro, e si riduce nella vendita che supera la linea. Vale la pena fare i conti prima di decidere quale di due immobili vendere per primo.

La plusvalía municipal nel 2026

L'imposta del comune si calcola sul valore catastale del terreno — il «valor catastral del suelo» stampato sulla bolletta dell'IBI — moltiplicato per un coefficiente che dipende dal numero di anni interi di possesso, poi per l'aliquota del comune. I coefficienti sono massimi statali che i comuni possono abbassare ma non superare; l'aggiornamento del 2026 era nel decreto omnibus di dicembre, che il Congresso ha abrogato a gennaio, quindi resta in vigore la tabella del 2024: da 0,15 per un anno, scendendo a 0,09 tra i dodici e i quindici anni, e risalendo a 0,40 dai venti anni in su.

L'aliquota è del comune. A Fuerteventura, La Oliva applica il massimo legale del 30 %; Puerto del Rosario applica un'aliquota a scaglioni per periodo di possesso — 25 % fino a cinque anni, 22 % fino a dieci, 20 % fino a quindici, 19 % fino a venti — su coefficienti propri che non possono superare quelli statali; gli altri comuni fissano la loro nei rispettivi regolamenti e, essendo l'imposta facoltativa, la prima domanda è se il vostro la applichi affatto.

Due regole dalla riforma del 2021 proteggono il venditore. Non c'è alcuna imposta quando il terreno non ha guadagnato valore tra acquisto e vendita, misurato sui prezzi dei due rogiti applicando a entrambi la quota del terreno sul valore catastale. E quando il terreno ha guadagnato, il venditore può chiedere al comune di tassare l'incremento reale invece della formula dei coefficienti ogni volta che la cifra reale è più bassa. In pratica, dopo un possesso lungo la formula è di solito il numero più piccolo.

L'esempio, di nuovo, sull'appartamento di Corralejo: valore del terreno 45.000 euro, undici anni interi, coefficiente 0,10, base 4.500 euro, il 30 % di La Oliva: 1.350 euro. L'alternativa dell'incremento reale — 120.000 euro di aumento di prezzo, di cui la quota del terreno, il 41 %, fa 49.000 — costerebbe 14.700 euro, quindi resta la formula. Lo stesso appartamento a Puerto del Rosario, con il suo coefficiente proprio di 0,08 per undici anni e la sua aliquota del 20 % per quel periodo, paga 720 euro. In ogni caso, la plusvalía pagata si deduce dal valore di trasmissione nella dichiarazione dei redditi.

Il calendario

Una vendita firmata nel 2026 entra nella Renta 2026, da presentare tra aprile e giugno 2027 con il Modelo 100; con una plusvalenza superiore a 1.000 euro la dichiarazione è obbligatoria anche se il resto dei vostri redditi vi avrebbe esonerato. A un venditore residente non si trattiene nulla dal notaio — ma solo se dimostrate di esserlo: il compratore deve trattenere il 3 % a un venditore che non esibisca un certificato di residenza fiscale, come spiega l'articolo sui non residenti, e la nostra guida alla regola dei 183 giorni vi dice come ottenere il certificato. La plusvalía si dichiara o autoliquida al comune entro trenta giorni lavorativi dal rogito. Chi ha affittato la casa mentre la possedeva deve anche chiudere gli anni del Modelo 210 se allora era non residente; la plusvalenza è tassata comunque sull'intero periodo di possesso.

Dove entriamo noi

Il nostro ufficio immobiliare di Caleta de Fuste e Costa Calma calcola la plusvalenza dai vostri rogiti e dalle vostre fatture, vi dice a quale esenzione avete diritto e quanto vale, presenta la plusvalía al comune entro i trenta giorni e la dichiarazione dei redditi la primavera successiva. Vedete assistenza alla compravendita e consulenza fiscale, oppure prenotate una consulenza — rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Quante imposte paga un residente vendendo una casa a Fuerteventura nel 2026?
La plusvalenza — prezzo di vendita meno costi di vendita, meno prezzo di acquisto più costi di acquisto e migliorie — è tassata sulla scala del risparmio: 19 % fino a 6.000 euro, 21 % fino a 50.000, 23 % fino a 200.000, 27 % fino a 300.000 e 30 % oltre. Una plusvalenza di 95.500 euro paga 20.845 euro prima delle esenzioni. La plusvalía municipal si aggiunge sul valore catastale del terreno, all'aliquota del comune, fino al 30 %.

Pago imposte se compro un'altra casa con il ricavato?
Non sulla parte che reinvestite. Se la casa venduta era la vostra abitazione principale e destinate l'intero importo ottenuto — prezzo meno il mutuo residuo — a una nuova abitazione principale entro due anni prima o dopo la vendita, la plusvalenza è esente; un reinvestimento parziale esenta la stessa proporzione della plusvalenza.

Ho più di 65 anni: la vendita della mia casa è esente da imposte?
Sì, se la casa era la vostra abitazione principale, senza bisogno di reinvestire. Un coniuge sotto i 65 paga sulla sua metà. La plusvalía municipal non è esente per età.

Posso evitare la plusvalía municipal?
Se il terreno non ha guadagnato valore tra il vostro acquisto e la vostra vendita, misurato sui due rogiti, l'imposta non è dovuta, e potete chiedere al comune di tassare l'incremento reale ogni volta che è inferiore alla formula dei coefficienti. Altrimenti è dovuta entro trenta giorni lavorativi dal rogito, all'aliquota del vostro comune — 30 % a La Oliva, dal 19 % al 25 % secondo gli anni di possesso a Puerto del Rosario.

Dati verificati a settembre 2026 (legge spagnola sull'imposta sul reddito, Legge 35/2006, articoli 33-36, 38, 49, 66, 76 e 96 e disposizione transitoria nona, con la scala del risparmio come modificata dalla Legge 7/2024; regolamento IRPF, RD 439/2007, articoli 40, 41 e 41 bis; testo unico delle finanze locali, RDL 2/2004, articoli 59, 104, 106-108 e 110, con la tabella dei coefficienti in vigore dopo l'abrogazione del RDL 16/2025 nel gennaio 2026; regolamenti sulla plusvalía di La Oliva, n. 5, e Puerto del Rosario, BOP Las Palmas 158 del 30 dicembre 2022). Le cifre sono esempi; fate calcolare le vostre prima di firmare.