Los coeficientes de la plusvalía que vuelven una y otra vez, y el recargo del IBI por vivienda vacía: lo que paga un propietario en Fuerteventura en 2026

Dos veces en dos diciembres, y una tercera este otoño, el Gobierno cambió la tabla que decide cuánta plusvalía paga quien vende, y las tres veces el Congreso tumbó el cambio: dos en menos de cinco semanas, la última en dos días; el 8 de octubre de 2026 la misma tabla volvió en un quinto decreto-ley que espera su propia votación. Un propietario de Fuerteventura que vendió en enero, o que está decidiendo si deja un piso vacío, lleva meses leyendo noticias sobre reglas que nacieron y murieron en el mismo mes. Esta nota expone la ley tal como está el día en que la escribimos, con la historia que explica el ruido: la plusvalía municipal y sus coeficientes, qué tabla se aplica a una escritura firmada un día concreto, qué añaden los seis ayuntamientos de la isla y el recargo sobre las viviendas vacías que lleva años en la ley del IBI y que el decreto derogado quiso ampliar, y el nuevo vuelve a ampliar.

Una tabla que ha caído tres veces

La plusvalía, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el aumento del valor del suelo de una vivienda entre el día en que se adquirió y el día en que se transmite. Desde la reforma de noviembre de 2021 la base es, como regla, el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de cuántos años completos lo tuvo el vendedor, y la ley fija para cada periodo un coeficiente máximo que ningún ayuntamiento puede superar (Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 107). La ley también promete mantener esa tabla en movimiento: Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado. No ha habido Ley de Presupuestos desde la de 2023, y ahí empieza el problema.

La tabla vigente hoy la escribió el Real Decreto-ley 8/2023 para el año 2024. En diciembre de 2024 un segundo decreto-ley la sustituyó, con efectos desde el 1 de enero de 2025, por cifras más altas en la mayoría de los periodos; el Congreso se negó a convalidarlo, la derogación se publicó el 23 de enero de 2025 y volvió la tabla anterior. En diciembre de 2025 un tercer decreto-ley hizo lo mismo, con las mismas cifras del año anterior y desde el 1 de enero de 2026; su derogación se publicó el 28 de enero de 2026 y la tabla de 2024 volvió otra vez. El 30 de septiembre de 2026 un cuarto decreto-ley publicó una tabla nueva, más alta para todas las tenencias de hasta dieciséis años y más baja a partir de diecisiete; entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. Esa cuarta tabla nunca se aplicó a nadie: su propio artículo decía que las nuevas cifras regían Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, artículo 10). El 6 de octubre de 2026 el texto consolidado de la ley en la web del BOE muestra de nuevo la tabla de 2024, con una nota por cada una de las tres derogaciones. El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, cuyo artículo 10 vuelve a escribir la cuarta tabla, cifra por cifra, y de nuevo Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso disuelto en treinta días, y el 21 de octubre no se había publicado nada. Hasta el 30 de noviembre de 2026 se aplica en todo caso la tabla de 2024; desde el 1 de diciembre, la nueva si el decreto-ley se convalida, la de 2024 si no.

Un ayuntamiento puede fijar en su ordenanza coeficientes más bajos, nunca más altos, y cuando la cifra de una ordenanza supera el máximo legal la ley la corrige por sí sola: se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso (artículo 107). El valor catastral del suelo, el cómputo por años completos y el tipo que el ayuntamiento aplica a la base se explican, con un ejemplo resuelto, en nuestra nota sobre vender una vivienda en Fuerteventura siendo residente fiscal; esta va de qué tabla y qué reglas municipales se le aplican a usted.

Una escritura toma la tabla de su día

El impuesto se devenga cuando se transmite el inmueble, en la fecha de la transmisión, y en una herencia en la fecha del fallecimiento (artículo 109). La tabla que cuenta es, por tanto, la vigente el día de la escritura, no la vigente cuando el ayuntamiento envía su liquidación. Eso convierte los dos decretos efímeros en algo práctico. Una venta firmada entre el 1 y el 22 de enero de 2025, o entre el 1 y el 27 de enero de 2026, se devengó con la tabla del decreto de su enero allí donde el ayuntamiento aplica los máximos estatales, y en esta isla lo hacen todas las ordenanzas que pudimos leer; la derogación posterior no alcanzó hacia atrás. Para la mayoría de los periodos esa tabla era la más pesada: un piso tenido ocho años tributó con un coeficiente de 0,23 en lugar de 0,19, uno tenido diez años con 0,16 en lugar de 0,12. Para las tenencias más largas era la más ligera: veinte años o más llevaban 0,35 en lugar de 0,40. Quien vendió en una de esas ventanas y fue liquidado con una tabla distinta de la que pedía la fecha de su escritura tiene una liquidación que revisar.

Dos cosas suavizan la aritmética para cualquier vendedor. La primera es la no sujeción de la venta con pérdida: no hay impuesto cuando se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, lo que el vendedor acredita con las dos escrituras (artículo 104). La segunda es el derecho a tributar por la ganancia real cuando es menor que la que da el método de los coeficientes: a petición del vendedor, el ayuntamiento toma como base el incremento efectivo (artículo 107). Las dos son del vendedor y hay que pedirlas; ninguna se aplica sin solicitud.

Qué añade su ayuntamiento

Seis ayuntamientos recaudan el impuesto en la isla, y en los cinco cuyas ordenanzas pudimos leer el coeficiente es el máximo estatal: en cuatro por las palabras de la propia ordenanza, en uno por el supletorio de la ley. Puerto del Rosario, La Oliva y Tuineje dicen que el coeficiente de cada periodo es el máximo actualizado vigente, y que una actualización del Estado se adopta sin cambiar la ordenanza, limitándose el alcalde a publicar las cifras. Pájara imprime una tabla y dice que sus cifras serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, y ha publicado un anuncio cada vez que las cifras estatales cambiaron, en 2023 y en 2024. Las tablas de 2021 que todavía imprimen tres de esas ordenanzas son las cifras del día en que se redactaron, no las que paga quien vende. La ordenanza publicada de Betancuria es anterior a la reforma de 2021 y todavía cita la ley de 1988, y el decreto-ley que hizo esa reforma dejó resuelto qué pasa entonces: hasta que un ayuntamiento adapta su ordenanza el impuesto se liquida tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4 (Real Decreto-ley 26/2021, disposición transitoria). Los textos vigentes de Antigua no estaban disponibles en sus portales el día en que lo comprobamos; allí la fuente es el propio ayuntamiento. Así que cada cambio de la tabla estatal llegó a todos esos municipios el mismo día en que se hizo, y cada derogación también.

Lo que deciden los ayuntamientos es el tipo sobre la base y la bonificación en una herencia. La Oliva grava la base al 30 por ciento, el techo que permite la ley. Pájara aplica el 28 por ciento a las tenencias de hasta cinco años, el 26 de seis a diez, el 24 de once a quince y el 22 en adelante; Puerto del Rosario y Tuineje el 25, el 22, el 20 y el 19 por ciento para los mismos cuatro tramos; Betancuria el 26 por ciento sea cual sea el periodo. Cuando una vivienda pasa por fallecimiento al cónyuge, a los hijos o a los padres, las cuatro ordenanzas redactadas tras la reforma perdonan la mayor parte de la cuota: el 95 por ciento en Pájara; el 95 por ciento de la vivienda habitual y de un inmueble más en La Oliva y Tuineje, que baja al 85, al 70 y al 40 por ciento para ese segundo inmueble a medida que el valor catastral de su suelo supera los 60.000, los 100.000 y los 138.000 euros; en Puerto del Rosario el 80 por ciento de la vivienda habitual, el 95 para el heredero pensionista, desempleado, menor de treinta años, con discapacidad o víctima de violencia de género, y del 70 al 15 por ciento para los demás inmuebles por los mismos tramos. Todas esas bonificaciones se piden con la autoliquidación o la declaración, no se conceden de oficio. Las herencias son el terreno de nuestros compañeros de Olga Caballero; la plusvalía de una vivienda heredada es una cuestión para la semana siguiente a la escritura de aceptación, no para la semana siguiente al entierro.

El recargo del IBI por vivienda vacía: el texto de 2023 rige en 2026 y el del decreto vuelve para 2027

El recargo sobre las viviendas vacías es más antiguo que el decreto, y ya cayó antes con otro decreto derogado. El texto de 2004 de la ley ya permitía a un ayuntamiento añadir hasta un 50 por ciento al IBI de una vivienda desocupada con carácter permanente, pero dejaba la definición de esa vivienda colgada de un reglamento; un decreto de diciembre de 2018 reescribió el párrafo para que funcionara y el Congreso lo derogó en enero de 2019; la Ley de Vivienda de mayo de 2023 escribió la definición en la propia ley, y su redacción es la que rige el IBI de 2026, tras la derogación del 2 de octubre de 2026; el decreto-ley de 6 de octubre reescribe el apartado para los periodos impositivos que empiecen después de él, es decir, desde el IBI de 2027, como explica el apartado siguiente (Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 72). Para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente un ayuntamiento puede exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. La definición es estrecha. El inmueble tiene que haber estado vacío, de forma continuada y sin causa justificada, más de dos años, y tiene que ser de titulares que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial; un piso vacío, o tres, no lleva recargo alguno. Pasados tres años de desocupación el recargo puede llegar al 100 por ciento, y el ayuntamiento puede añadir hasta 50 puntos más a los titulares de dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

La ley enumera después las causas que siempre justifican la desocupación, y una de ellas está escrita para la isla: el traslado temporal por trabajo o formación, el cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social, los inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, los inmuebles en obras o rehabilitación o que por otra circunstancia no puedan ocuparse, la vivienda inmersa en un litigio y la vivienda ofrecida en venta en condiciones de mercado, hasta un año, o en alquiler, hasta seis meses. Un apartamento de vacaciones en Costa Calma que sus dueños usan dos meses al año es una segunda residencia, y el reloj de los cuatro años es el único que corre en su contra.

Nada de esto funciona por sí solo. El recargo existe en un municipio solo si su ayuntamiento lo escribe en la ordenanza del IBI, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal; se devengará el 31 de diciembre, se liquida una vez al año después de que el ayuntamiento haya constatado la desocupación en esa fecha, y la declaración de que una vivienda está desocupada con carácter permanente exige antes la audiencia del titular y la prueba de los indicios de desocupación que la ordenanza nombre, entre ellos el padrón municipal y los consumos de suministros. El 6 de octubre de 2026 leímos las ordenanzas del IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje y Betancuria tal como las publican los ayuntamientos y el boletín provincial: ninguna de las cinco ha adoptado el recargo. La de Antigua no pudimos leerla. Hasta que aparezca una ordenanza en el BOP no hay recargo por vivienda vacía que pagar en esos cinco municipios, digan lo que digan los titulares. El recibo en sí, su tipo en cada municipio y la tasa de basura que viaja con él están en nuestra nota sobre el IBI, la tasa de basura y el valor catastral en Fuerteventura.

Qué habría cambiado el decreto derogado, y qué vuelve a cambiar el nuevo decreto-ley desde 2027

Durante un solo día la ley se leyó distinta. El decreto de 29 de septiembre trasladó el recargo a un apartado propio y lo partió en dos. Donde la ley quedaba como antes, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, seguían las reglas de 2023. En un municipio declarado zona tensionada con arreglo a la Ley de Vivienda, cualquier vivienda desocupada con carácter permanente podía llevar hasta el 50 por ciento, con cuatro viviendas o sin ellas, hasta el 100 por ciento para los titulares de cuatro o más, y 50 puntos más para esos titulares pasados tres años de desocupación. Añadía un segundo recargo, sobre las viviendas destinadas a alojamiento turístico en esas zonas tensionadas: hasta el 50 por ciento, hasta el 100 por ciento para los titulares de dos o más de esas viviendas y hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico. Los dos estaban escritos para los periodos impositivos iniciados tras la entrada en vigor del decreto, es decir, para el IBI de 2027 como muy pronto, y ningún municipio de Fuerteventura figura en ninguna de las relaciones trimestrales de zonas tensionadas declaradas que el Ministerio publica en el BOE desde marzo de 2024, así que ninguno habría llegado a la isla antes de una declaración que no ha llegado. Los dos apartados cayeron con el decreto el 2 de octubre, junto con la nueva tabla de la plusvalía y las medidas de alquiler que nuestros compañeros de Olga Caballero describen en su nota sobre el decreto de alquileres de octubre de 2026, y el 8 de octubre los dos volvieron, palabra por palabra, en el Real Decreto-ley 29/2026 (artículos 8 y 10), que la Diputación Permanente del Congreso disuelto tiene que convalidar o derogar en los treinta días siguientes a su publicación el 7 de octubre. Si se convalida, los dos apartados del recargo rigen los periodos impositivos que empiecen después del 8 de octubre de 2026, es decir, el IBI de 2027 en adelante, y la nueva tabla de la plusvalía las escrituras firmadas desde el 1 de diciembre de 2026; si se deroga, la ley vuelve a su texto de septiembre, como hizo el 2 de octubre, y lo hecho bajo el decreto-ley se mantiene. Para la isla el resultado es el mismo en ambos casos mientras no se declare una zona tensionada, que ninguna lo ha sido, o un ayuntamiento adopte el recargo, que ninguno de los cinco que pudimos leer ha hecho.

Qué hace nuestra asesoría

Una liquidación de plusvalía con la tabla equivocada, un recargo anunciado por un ayuntamiento que no tiene ordenanza para él o una venta con pérdida gravada como si hubiera ganancia son el tipo de carta que respondemos para los propietarios a los que asesoramos. Las compraventas de inmuebles, el impuesto de no residentes y los recursos administrativos y las multas forman parte de nuestra asesoría para particulares, y las mismas cuestiones para una sociedad que tiene viviendas en la isla corresponden a nuestra asesoría fiscal, con representación ante las dos agencias. Traiga la escritura y la carta del ayuntamiento a Caleta de Fuste o a Costa Calma, o pida cita, y le diremos qué tabla tomó su venta y si hay algo que reclamar.

Preguntas frecuentes

Vendí en enero de 2026. ¿Qué tabla de coeficientes se aplica a mi plusvalía?

La vigente el día de la escritura. Una venta firmada entre el 1 y el 27 de enero de 2026 se devengó con la tabla del decreto de ese mes en todo municipio cuya ordenanza sigue los máximos estatales, que son todos los que pudimos leer en la isla; desde el 28 de enero volvió a aplicarse la tabla de 2024. Compare el coeficiente de su liquidación con la fecha de su escritura.

¿Llegaron a aplicarse los nuevos coeficientes del decreto de 29 de septiembre?

No. El decreto decía que su tabla regía desde el 1 de diciembre de 2026 y fue derogado el 2 de octubre, así que ninguna escritura tributó con ella. La tabla vigente es la de 2024, para toda escritura firmada hasta el 30 de noviembre de 2026. Las mismas cifras vuelven a estar escritas en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, para las escrituras desde el 1 de diciembre de 2026, si la Diputación Permanente lo convalida.

Tengo tres pisos en Fuerteventura y uno está vacío. ¿Puede el ayuntamiento recargarme el IBI?

No. El recargo exige un titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial, una desocupación de más de dos años sin causa justificada y una ordenanza que lo adopte. El 6 de octubre de 2026 ninguna de las cinco ordenanzas que pudimos leer lo había hecho. El decreto-ley de 6 de octubre mantiene esas tres condiciones para un municipio fuera de zona tensionada, y ninguno de Fuerteventura lo es.

Nuestra casa de vacaciones en Costa Calma está vacía la mayor parte del año. ¿Es una vivienda desocupada?

Según la ley, no: la segunda residencia es causa justificada hasta cuatro años de desocupación continuada, y el recargo exige en todo caso cuatro o más inmuebles de uso residencial y una ordenanza municipal. En Fuerteventura no había ninguna el día en que lo comprobamos.

Vendí por menos de lo que pagué. ¿Pago plusvalía igualmente?

No, si lo acredita. Cuando las escrituras de compra y de venta no muestran incremento del valor del suelo, la transmisión no está sujeta al impuesto; usted declara la venta y adjunta las dos escrituras. Cuando hay ganancia pero menor que la que da el método de los coeficientes, puede pedir tributar por la ganancia real.

Datos verificados en octubre de 2026 (Real Decreto Legislativo 2/2004, artículos 72, 104, 107, 108 y 109, en el texto vigente desde el 2 de octubre de 2026 y en sus versiones de 25 de diciembre de 2024, 23 de enero de 2025, 25 de diciembre de 2025, 28 de enero de 2026 y 1 de octubre de 2026, tal como las consolida el BOE; Real Decreto-ley 26/2021, disposición transitoria; Real Decreto-ley 9/2024, artículo 9; Real Decreto-ley 16/2025, artículo 18; Real Decreto-ley 26/2026, artículos 8 y 10, derogado el 2 de octubre de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artículos 8 y 10 y disposición final decimoprimera, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación el 21 de octubre de 2026; las Resoluciones del Congreso de 22 de enero de 2025, 27 de enero de 2026 y 2 de octubre de 2026; las ordenanzas de plusvalía e IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje y Betancuria tal como las publican los ayuntamientos y el Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas, leídas el 6 de octubre de 2026; las de Antigua no estaban disponibles). Información general, no asesoramiento sobre una venta o un inmueble concretos: la fecha de su escritura, su ayuntamiento y sus propias escrituras deciden qué se le aplica.