Коэффициенты plusvalía, которые возвращаются снова и снова, и надбавка IBI на пустующее жильё: что платит владелец на Фуэртевентуре в 2026 году

Дважды за два декабря и в третий раз этой осенью правительство Испании меняло таблицу, которая определяет, сколько plusvalía платит продавец, и каждый раз Конгресс отменял изменение: дважды в течение пяти недель, в последний раз за два дня; 8 октября 2026 года та же таблица вернулась в пятом декрете-законе, который ждёт собственного голосования. Владелец на Фуэртевентуре, который продал жильё в январе или решает, оставлять ли квартиру пустой, месяцами читает новости о правилах, родившихся и умерших в одном и том же месяце. Эта заметка излагает закон таким, каким он действует в день, когда мы её пишем, вместе с историей, объясняющей шум: муниципальная plusvalía и её коэффициенты, какая таблица применяется к сделке, подписанной в конкретный день, что добавляют к ней шесть муниципалитетов острова, и надбавка на пустующее жильё, которая много лет стоит в законе об IBI и которую отменённый декрет хотел расширить, а новый расширяет снова.

Таблица, падавшая три раза

Plusvalía, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, облагает прирост стоимости земли под жильём между днём приобретения и днём передачи. После реформы ноября 2021 года база, как правило, равна кадастровой стоимости земли, умноженной на коэффициент, который зависит от того, сколько полных лет продавец владел ею, и закон устанавливает для каждого периода максимальный коэффициент, который ни один муниципалитет не вправе превысить (Real Decreto Legislativo 2/2004, статья 107). Закон также обещает держать эту таблицу в движении: Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, эти максимальные коэффициенты ежегодно обновляются нормой с силой закона, что может делаться через законы о государственном бюджете. Закона о бюджете не было с закона на 2023 год, и здесь начинаются проблемы.

Действующую сегодня таблицу написал Real Decreto-ley 8/2023 на 2024 год. В декабре 2024 года второй декрет-закон заменил её, с действием с 1 января 2025 года, более высокими цифрами для большинства периодов; Конгресс отказался утвердить этот декрет, отмена была опубликована 23 января 2025 года, и старая таблица вернулась. В декабре 2025 года третий декрет-закон сделал то же самое, с теми же цифрами, что и годом раньше, и с 1 января 2026 года; его отмена была опубликована 28 января 2026 года, и таблица 2024 года вернулась снова. 30 сентября 2026 года четвёртый декрет-закон опубликовал новую таблицу, более высокую для любого владения до шестнадцати лет и более низкую начиная с семнадцати; он вступил в силу 1 октября, и Конгресс отменил его 2 октября. Эта четвёртая таблица никогда ни к кому не применялась: её собственная статья гласила, что новые цифры действуют Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, с 1 декабря 2026 года (Real Decreto-ley 26/2026, статья 10). 6 октября 2026 года консолидированный текст закона на сайте BOE снова показывает таблицу 2024 года, с примечанием о каждой из трёх отмен. 7 октября 2026 года BOE опубликовал Real Decreto-ley 29/2026, действующий с 8 октября, статья 10 которого заново пишет четвёртую таблицу, цифра в цифру, и снова Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; Постоянная депутация распущенного Конгресса должна утвердить его в течение тридцати дней, и на 21 октября ничего опубликовано не было. До 30 ноября 2026 года в любом случае применяется таблица 2024 года; с 1 декабря — новая, если декрет-закон утвердят, и таблица 2024 года, если нет.

Муниципалитет может установить в своём постановлении более низкие коэффициенты, но никогда более высокие, а если цифра постановления выше законного максимума, закон исправляет её сам: se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso, максимум применяется напрямую, пока новое постановление не устранит превышение (статья 107). Кадастровая стоимость земли, счёт полных лет и ставка, которую муниципалитет применяет к базе, объяснены с разобранным примером в нашей заметке о продаже жилья на Фуэртевентуре налоговым резидентом; эта же о том, какая таблица и какие муниципальные правила применяются к вам.

Сделка берёт таблицу своего дня

Налог возникает при передаче недвижимости, en la fecha de la transmisión, на дату передачи, а при наследовании — на дату смерти (статья 109). Значит, считается таблица, действующая в день сделки, а не та, что действует, когда муниципалитет присылает свой расчёт. Это превращает два недолговечных декрета в нечто практическое. Продажа, подписанная с 1 по 22 января 2025 года или с 1 по 27 января 2026 года, возникла под таблицей декрета своего января везде, где муниципалитет применяет государственные максимумы, а на этом острове так делает каждое постановление, которое мы смогли прочитать; последовавшая отмена не имела обратной силы. Для большинства периодов владения та таблица была тяжелее: квартира, которой владели восемь лет, облагалась по коэффициенту 0,23 вместо 0,19, квартира за десять лет — по 0,16 вместо 0,12. Для самых долгих владений она была легче: двадцать лет и более несли 0,35 вместо 0,40. Тот, кто продал в одно из этих окон и был обложен по иной таблице, чем требовала дата его сделки, имеет расчёт, который стоит проверить.

Две вещи смягчают арифметику для любого продавца. Первая — необложение продажи с убытком: налога нет, когда se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, установлено отсутствие прироста стоимости между стоимостями земли на даты передачи и приобретения, что продавец доказывает двумя договорами (статья 104). Вторая — право облагаться по реальному приросту, когда он меньше того, что даёт метод коэффициентов: по заявлению продавца муниципалитет берёт за базу фактический прирост (статья 107). Обе принадлежат продавцу, и их нужно заявлять; ни одна не применяется без просьбы.

Что добавляет ваш муниципалитет

Шесть муниципалитетов собирают налог на острове, и в пяти, чьи постановления мы смогли прочитать, коэффициент равен государственному максимуму: в четырёх по словам самого постановления, в одном по резервному правилу закона. Пуэрто-дель-Росарио, Ла-Олива и Туинехе говорят, что коэффициент каждого периода — el máximo actualizado vigente, действующий обновлённый максимум, и что обновление государством принимается без изменения постановления, а мэр лишь публикует цифры. Пахара печатает таблицу и говорит, что её цифры serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, будут автоматически обновлены и заменены обновлёнными максимальными коэффициентами, и публиковала объявление каждый раз, когда государственные цифры менялись, в 2023 и 2024 годах. Таблицы 2021 года, всё ещё напечатанные в трёх из этих постановлений, — это цифры дня, когда они были написаны, а не те, что платит продавец. Опубликованное постановление Бетанкурии старше реформы 2021 года и всё ещё ссылается на закон 1988 года, а декрет-закон, проведший эту реформу, определил, что происходит тогда: пока муниципалитет не приведёт своё постановление в соответствие, налог исчисляется tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4, с принятием для определения налоговой базы максимальных коэффициентов статьи 107.4 (Real Decreto-ley 26/2021, переходное положение). Действующие тексты Антигуа не были доступны на её порталах в день проверки; там источник — сама мэрия. Так что каждое изменение государственной таблицы доходило до каждого из этих муниципалитетов в тот же день, когда оно делалось, и каждая отмена тоже.

Муниципалитеты решают ставку на базу и льготу при наследовании. Ла-Олива облагает базу по ставке 30 процентов — потолок, который допускает закон. Пахара применяет 28 процентов к владению до пяти лет, 26 от шести до десяти, 24 от одиннадцати до пятнадцати и 22 далее; Пуэрто-дель-Росарио и Туинехе — 25, 22, 20 и 19 процентов для тех же четырёх ступеней; Бетанкурия — 26 процентов при любом периоде. Когда жильё переходит по смерти супругу, детям или родителям, четыре постановления, написанные после реформы, прощают большую часть налога: 95 процентов в Пахаре; 95 процентов за семейное жильё и за ещё один объект в Ла-Оливе и Туинехе, снижаясь до 85, 70 и 40 процентов для этого второго объекта по мере того, как кадастровая стоимость его земли превышает 60 000, 100 000 и 138 000 евро; в Пуэрто-дель-Росарио 80 процентов за семейное жильё, 95 для наследника-пенсионера, безработного, моложе тридцати лет, с инвалидностью или жертвы гендерного насилия, и от 70 до 15 процентов за прочие объекты по тем же ступеням. Каждая из этих льгот запрашивается вместе с самостоятельным расчётом или декларацией, а не предоставляется автоматически. Наследство — поле наших коллег из Olga Caballero; plusvalía унаследованного жилья — вопрос недели после акта принятия наследства, а не недели после похорон.

Надбавка IBI на пустующее жильё: текст 2023 года действует для 2026 года, текст декрета возвращается на 2027 год

Надбавка на пустующее жильё старше декрета, и она уже однажды падала вместе с отменённым декретом. Текст закона 2004 года уже позволял муниципалитету добавлять до 50 процентов к IBI постоянно пустующего жилья, но подвешивал определение такого жилья к регламенту; декрет декабря 2018 года переписал абзац, чтобы он заработал, и Конгресс отменил его в январе 2019 года; Закон о жилье мая 2023 года вписал определение в сам закон, и его редакция регулирует IBI 2026 года после отмены 2 октября 2026 года; декрет-закон от 6 октября переписывает этот пункт для налоговых периодов, начинающихся после него, то есть с IBI 2027 года, как объясняет следующий раздел (Real Decreto Legislativo 2/2004, статья 72). За постоянно пустующую жилую недвижимость муниципалитет может требовать un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, надбавку до 50 процентов чистой суммы налога. Определение узкое. Объект должен пустовать непрерывно и без уважительной причины более двух лет и принадлежать владельцам, которые pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, владеют четырьмя и более жилыми объектами; одна пустая квартира, или три, не несёт никакой надбавки. После трёх лет пустования надбавка может достигать 100 процентов, и муниципалитет может добавить до 50 пунктов владельцам двух и более пустующих жилищ в том же муниципалитете.

Далее закон перечисляет причины, которые всегда оправдывают пустование, и одна из них написана для острова: временный переезд по работе или учёбе, смена места жительства из-за зависимости, здоровья или социальной чрезвычайной ситуации, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, недвижимость, используемая как второе жильё, с максимумом четыре года непрерывного пустования, объекты в ремонте или реконструкции либо по иной причине непригодные для проживания, жильё, вовлечённое в судебный спор, и жильё, выставленное на продажу на рыночных условиях — до одного года — или в аренду — до шести месяцев. Отпускная квартира в Коста-Кальме, которой владельцы пользуются два месяца в году, — это второе жильё, и четырёхлетние часы — единственные, что идут против неё.

Ничто из этого не действует само по себе. Надбавка существует в муниципалитете только если его совет впишет её в постановление об IBI, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, согласно требованиям, средствам доказывания и процедуре, которые устанавливает налоговое постановление; она se devengará el 31 de diciembre, возникает 31 декабря, исчисляется раз в год после того, как муниципалитет установил пустование на эту дату, а признание жилья постоянно пустующим требует сначала заслушать владельца и доказать признаки пустования, которые называет постановление, среди них муниципальный реестр жителей и потребление коммунальных услуг. 6 октября 2026 года мы прочитали постановления об IBI Пуэрто-дель-Росарио, Ла-Оливы, Пахары, Туинехе и Бетанкурии в том виде, в каком их публикуют муниципалитеты и провинциальный бюллетень: ни одно из пяти не ввело надбавку. Постановление Антигуа мы прочитать не смогли. Пока постановление не появится в BOP, в этих пяти муниципалитетах нет надбавки на пустующее жильё, что бы ни говорили заголовки. Сам счёт, его ставка в каждом муниципалитете и сбор за вывоз мусора, который идёт вместе с ним, — в нашей заметке об IBI, сборе за мусор и кадастровой стоимости на Фуэртевентуре.

Что изменил бы отменённый декрет и что снова меняет новый декрет-закон с 2027 года

Один-единственный день закон читался иначе. Декрет от 29 сентября перенёс надбавку в отдельный пункт и разделил её надвое. Там, где закон оставался прежним, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, если речь не идёт о муниципалитетах в зоне напряжённого рынка жилья, сохранялись правила 2023 года. В муниципалитете, объявленном напряжённой зоной по Закону о жилье, любое постоянно пустующее жильё могло нести до 50 процентов, с четырьмя жилищами или без них, до 100 процентов для владельцев четырёх и более, и ещё 50 пунктов для этих владельцев после трёх лет пустования. Он добавлял вторую надбавку, на жильё, сдаваемое как туристическое размещение в этих напряжённых зонах: до 50 процентов, до 100 процентов для владельцев двух и более таких жилищ и hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, до 150 процентов чистой суммы для владельцев четырёх и более жилых объектов, сдаваемых туристам. Обе были написаны для налоговых периодов, начинающихся после вступления декрета в силу, то есть самое раннее для IBI 2027 года, и ни один муниципалитет Фуэртевентуры не значится ни в одном из квартальных перечней объявленных напряжённых зон, которые министерство публикует в BOE с марта 2024 года, так что ни одна из них не могла бы дойти до острова раньше объявления, которого не было. Оба пункта пали вместе с декретом 2 октября, вместе с новой таблицей plusvalía и арендными мерами, которые наши коллеги из Olga Caballero описывают в своей заметке о декрете об аренде октября 2026 года, а 8 октября оба вернулись, слово в слово, в Real Decreto-ley 29/2026 (статьи 8 и 10), который Постоянная депутация распущенного Конгресса должна утвердить или отменить в течение тридцати дней после его публикации 7 октября. Если его утвердят, оба пункта о надбавке будут регулировать налоговые периоды, начинающиеся после 8 октября 2026 года, то есть IBI с 2027 года, а новая таблица plusvalía — сделки, подписанные с 1 декабря 2026 года; если отклонят, закон вернётся к своему сентябрьскому тексту, как 2 октября, а сделанное при декрете-законе сохранится. Для острова результат одинаков в обоих случаях, пока не объявлена напряжённая зона, чего не произошло ни с одним муниципалитетом, и пока ни один муниципалитет не введёт надбавку, чего не сделал ни один из пяти, чьи постановления мы смогли прочитать.

Что делает наша консультация

Расчёт plusvalía по неверной таблице, надбавка, объявленная муниципалитетом, у которого нет для неё постановления, или продажа с убытком, обложенная так, будто была прибыль, — вот письма, на которые мы отвечаем за владельцев, которых консультируем. Покупка и продажа недвижимости, налог нерезидентов, административные жалобы и штрафы входят в наши консультации для частных лиц, а те же вопросы для компании, владеющей жильём на острове, относятся к нашим налоговым консультациям, с представительством перед обоими ведомствами. Принесите договор и письмо муниципалитета в Калета-де-Фусте или Коста-Кальму или запишитесь на консультацию, и мы скажем, какую таблицу взяла ваша продажа и есть ли что требовать обратно.

Частые вопросы

Я продал в январе 2026 года. Какая таблица коэффициентов применяется к моей plusvalía?

Действовавшая в день сделки. Продажа, подписанная с 1 по 27 января 2026 года, возникла под таблицей декрета того месяца в любом муниципалитете, чьё постановление следует государственным максимумам, а это все, которые мы смогли прочитать на острове; с 28 января снова применялась таблица 2024 года. Сверьте коэффициент в вашем расчёте с датой вашей сделки.

Применялись ли вообще новые коэффициенты декрета от 29 сентября?

Нет. Декрет гласил, что его таблица действует с 1 декабря 2026 года, и он был отменён 2 октября, так что ни одна сделка по ней не облагалась. Действующая таблица — таблица 2024 года, для любой сделки, подписанной до 30 ноября 2026 года. Те же цифры снова записаны в Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября, для сделок с 1 декабря 2026 года, если Постоянная депутация его утвердит.

У меня три квартиры на Фуэртевентуре, одна пустует. Может ли муниципалитет начислить мне надбавку к IBI?

Нет. Надбавка требует владельца четырёх и более жилых объектов, пустования более двух лет без уважительной причины и постановления, которое её вводит. На 6 октября 2026 года ни одно из пяти постановлений, которые мы смогли прочитать, этого не сделало. Декрет-закон от 6 октября сохраняет эти три условия для муниципалитета вне напряжённой зоны, и ни один муниципалитет Фуэртевентуры такой зоной не является.

Наш дом для отдыха в Коста-Кальме пустует большую часть года. Это пустующее жильё?

По закону нет: второе жильё — уважительная причина до четырёх лет непрерывного пустования, и надбавка в любом случае требует четырёх и более жилых объектов и муниципального постановления. На Фуэртевентуре его не было в день, когда мы проверяли.

Я продал дешевле, чем купил. Плачу ли я plusvalía всё равно?

Нет, если докажете. Когда договоры покупки и продажи не показывают прироста стоимости земли, передача не облагается налогом; вы декларируете продажу и прилагаете оба договора. Когда прирост есть, но меньше того, что даёт метод коэффициентов, вы можете просить обложения по реальному приросту.

Факты проверены в октябре 2026 года (Real Decreto Legislativo 2/2004, статьи 72, 104, 107, 108 и 109, в тексте, действующем со 2 октября 2026 года, и в его редакциях от 25 декабря 2024, 23 января 2025, 25 декабря 2025, 28 января 2026 и 1 октября 2026 года, как их консолидирует BOE; Real Decreto-ley 26/2021, переходное положение; Real Decreto-ley 9/2024, статья 9; Real Decreto-ley 16/2025, статья 18; Real Decreto-ley 26/2026, статьи 8 и 10, отменён 2 октября 2026 года; Real Decreto-ley 29/2026, статьи 8 и 10 и одиннадцатое заключительное положение, действует с 8 октября 2026 года, на 21 октября 2026 года не утверждён; резолюции Конгресса от 22 января 2025, 27 января 2026 и 2 октября 2026 года; постановления о plusvalía и IBI Пуэрто-дель-Росарио, Ла-Оливы, Пахары, Туинехе и Бетанкурии в том виде, в каком их публикуют муниципалитеты и Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas, прочитанные 6 октября 2026 года; постановления Антигуа были недоступны). Общая информация, а не консультация по конкретной продаже или объекту: дата вашей сделки, ваш муниципалитет и ваши собственные договоры определяют, что применяется к вам.