何度も戻ってくる plusvalía の係数と空き家の IBI 加算：2026 年にフエルテベントゥラの所有者が払うもの

二度の十二月に二度、そしてこの秋に三度目、スペイン政府は売主が支払う plusvalía（市町村土地増価税）の額を決める係数表を変え、そのたびに下院はその変更を覆しました。二度は五週間以内に、最後の一度は二日以内に。そして 2026 年 10 月 8 日、同じ表が第五の政令で戻ってきました。この政令はまだ自らの採決を待っています。一月に売却したフエルテベントゥラの所有者も、アパートを空けたままにするか迷っている所有者も、この数か月、同じ月に生まれて同じ月に消えた規則のニュースを読まされてきました。この記事は、執筆当日の法律をそのまま示し、騒ぎの理由となった経緯を添えます。市町村の plusvalía とその係数、ある日に署名された公正証書にどの表が当てはまるか、島の六つの自治体が何を加えるか、そして何年も前から IBI の法律にあり、廃止された政令が拡大しようとし、新しい政令が再び拡大する空き家の IBI 加算です。

三度倒れた表

Plusvalía、すなわち Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana は、住宅の敷地である土地の価値が、取得した日から移転する日までに増えた分に課税します。2021 年 11 月の改革以降、課税標準は原則として土地の固定資産評価額（カタストロ価格）に、売主がその土地を何年間（丸年数）保有したかで決まる係数を掛けたもので、法律は期間ごとに、どの自治体も超えてはならない最高係数を定めています（Real Decreto Legislativo 2/2004、第 107 条）。法律はまた、この表を動かし続けると約束しています。Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado、つまりこれらの最高係数は毎年、法律の位階を持つ規範によって更新され、国の予算法を通じて行うことができる、と。2023 年の予算法以来、予算法は成立しておらず、問題はそこから始まります。

今日有効な表は、Real Decreto-ley 8/2023 が 2024 年のために書いたものです。2024 年 12 月、第二の政令が 2025 年 1 月 1 日から効力を持つ形で、ほとんどの期間についてより高い数値の表に置き換えました。下院はその政令の承認を拒み、廃止は 2025 年 1 月 23 日に公布され、元の表が戻りました。2025 年 12 月、第三の政令が同じことをしました。数値は前年と同じで、2026 年 1 月 1 日から。その廃止は 2026 年 1 月 28 日に公布され、2024 年の表がまた戻りました。2026 年 9 月 30 日、第四の政令が新しい表を公布しました。保有十六年以下のすべての区分で高く、十七年以上で低い表です。10 月 1 日に施行され、下院は 10 月 2 日にこれを廃止しました。この第四の表は誰にも適用されませんでした。その条文自身が、新しい数値は Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026、つまり 2026 年 12 月 1 日から効力を持つと定めていたからです（Real Decreto-ley 26/2026、第 10 条）。2026 年 10 月 6 日、BOE のサイトにある同法の統合テキストは再び 2024 年の表を示し、三度の廃止それぞれに注記が付いています。2026 年 10 月 7 日、官報は Real Decreto-ley 29/2026 を公布しました。10 月 8 日から施行され、その第 10 条は第四の表を数値一つ一つそのまま書き直し、再び Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 と定めています。解散した下院の常任委員会が三十日以内に承認しなければならず、10 月 21 日の時点では何も公布されていません。2026 年 11 月 30 日までは、いずれにせよ 2024 年の表が適用されます。12 月 1 日からは、政令が承認されれば新しい表、承認されなければ 2024 年の表です。

自治体は自らの条例でより低い係数を定めることはできますが、より高い係数は決して定められません。条例の数値が法定の最高値を上回る場合、法律がそれを自ら正します。se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso、つまり新しい条例がその超過を正すまで、最高値が直接適用されます（第 107 条）。土地の固定資産評価額、丸年数の数え方、自治体が課税標準に適用する税率は、計算例付きで税務上の居住者としてフエルテベントゥラの住宅を売る記事で説明しています。この記事が扱うのは、どの表とどの自治体の規則があなたに当てはまるかです。

公正証書はその日の表を取る

税は不動産が移転されたとき、en la fecha de la transmisión、つまり移転の日に発生し、相続では死亡の日に発生します（第 109 条）。したがって数えるべきは、公正証書の日に有効だった表であって、自治体が課税通知を送る時点で有効な表ではありません。これが、二つの短命な政令を実務上の問題に変えます。2025 年 1 月 1 日から 22 日の間、または 2026 年 1 月 1 日から 27 日の間に署名された売却は、自治体が国の最高値を適用しているところではどこでも、その一月の政令の表のもとで発生しました。そしてこの島では、私たちが読めた条例のすべてがそうしています。その後の廃止は遡りませんでした。ほとんどの保有期間について、その表は重い方でした。八年保有したアパートは 0.19 ではなく 0.23 の係数で、十年保有したアパートは 0.12 ではなく 0.16 で課税されました。最も長い保有については軽い方でした。二十年以上は 0.40 ではなく 0.35 でした。これらの期間のどちらかに売却し、公正証書の日付が求める表とは別の表で課税された人は、確認すべき課税通知を持っています。

二つのことが、すべての売主の計算を和らげます。第一は損失での売却の非課税です。se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición、つまり移転日と取得日の土地の価値の差から価値の増加がないことが確認される場合、税はかからず、売主は二通の公正証書でそれを証明します（第 104 条）。第二は、実際の利益が係数方式の結果より小さい場合に、実際の利益で課税される権利です。売主の請求により、自治体は代わりに実際の増加分を課税標準とします（第 107 条）。どちらも売主が主張すべきもので、頼まなければ適用されません。

あなたの自治体が加えるもの

島では六つの自治体がこの税を徴収しており、条例を読めた五つの自治体では係数は国の最高値です。四つは条例自身の文言により、一つは法律の補充規定によって。プエルト・デル・ロサリオ、ラ・オリバ、トゥイネヘは、各期間の係数は el máximo actualizado vigente、つまり更新された有効な最高値であり、国による更新は条例を変更することなく採り入れられ、市長が数値を公示するだけだと定めています。パハラは表を掲げたうえで、その数値は serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados、つまり更新された最高係数によって自動的に更新・置換されると定め、国の数値が変わるたびに、2023 年と 2024 年に告示を出しています。それら三つの条例に今も印刷されている 2021 年の表は、書かれた日の数値であって、売主が支払う数値ではありません。ベタンクリアの公表された条例は 2021 年の改革より前のもので、今も 1988 年の法律を引用していますが、その改革を行った政令が、その場合に何が起きるかを定めています。自治体が条例を適合させるまで、税は tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4、つまり第 107.4 条の最高係数を課税標準の決定に用いて算定されます（Real Decreto-ley 26/2021、経過規定）。アンティグアの現行テキストは、確認した日にポータルで入手できませんでした。そこでは市役所が情報源です。こうして、国の表の変更はそのたびに、その日のうちにこれらの自治体のすべてに届き、廃止もまた同様でした。

自治体が決めるのは、課税標準に掛ける税率と、相続の際の軽減です。ラ・オリバは課税標準に 30 パーセントを課します。法律が許す上限です。パハラは保有五年以下に 28 パーセント、六年から十年に 26、十一年から十五年に 24、それ以上に 22 を適用します。プエルト・デル・ロサリオとトゥイネヘは同じ四区分に 25、22、20、19 パーセント。ベタンクリアは期間を問わず 26 パーセントです。住宅が死亡により配偶者、子、親に移る場合、改革後に書かれた四つの条例は税額の大部分を免除します。パハラでは 95 パーセント。ラ・オリバとトゥイネヘでは家族の住居と追加の一物件について 95 パーセントで、その第二の物件については土地の固定資産評価額が 60,000、100,000、138,000 ユーロを超えるにつれて 85、70、40 パーセントに下がります。プエルト・デル・ロサリオでは家族の住居について 80 パーセント、相続人が年金受給者、失業者、三十歳未満、障害者、またはジェンダー暴力の被害者である場合は 95、その他の物件については同じ区分で 70 から 15 パーセントです。これらの軽減はいずれも自己申告または申告の際に請求するもので、職権で与えられはしません。相続は私たちの同僚である Olga Caballero の分野です。相続した住宅の plusvalía は、相続受諾の公正証書の翌週の問題であって、葬儀の翌週の問題ではありません。

空き家の IBI 加算：2026 年は 2023 年の条文、2027 年には政令の条文が戻る

空き家への加算は政令より古く、すでに一度、廃止された政令とともに倒れています。2004 年の法律の条文は、恒常的に空いている住宅の IBI に最大 50 パーセントを上乗せすることをすでに自治体に認めていましたが、そうした住宅の定義を規則に委ねていました。2018 年 12 月の政令がこの項を機能するように書き直し、下院は 2019 年 1 月にそれを廃止しました。2023 年 5 月の住宅法が定義を法律そのものに書き込み、その文言が 2026 年 10 月 2 日の廃止後も 2026 年の IBI を規律するものです。10 月 6 日の政令は、その施行後に始まる課税期間、つまり 2027 年の IBI から、この項を書き直しています。次の節で説明します（Real Decreto Legislativo 2/2004、第 72 条）。恒常的に空いている住居用不動産について、自治体は un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto、つまり税の純額の最大 50 パーセントの加算を求めることができます。定義は狭いものです。その不動産は、正当な理由なく継続して二年を超えて空いていなければならず、pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial、つまり四件以上の住居用不動産を保有する所有者のものでなければなりません。空きアパートが一件、あるいは三件では、加算はまったくありません。空室が三年を超えると加算は 100 パーセントに達することがあり、同じ自治体内に二件以上の空き家を持つ所有者には、自治体は最大 50 ポイントを上乗せできます。

法律は次に、空室を常に正当化する事由を列挙しており、その一つはこの島のために書かれています。仕事や研修による一時的な転居、要介護、健康、社会的緊急事態による住所変更、inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada、つまり継続的な空室が最長四年のセカンドハウスとして用いられる不動産、工事や改修中あるいはその他の理由で居住できない不動産、訴訟の対象となっている住宅、そして市場条件で売りに出されている住宅（最長一年）または貸しに出されている住宅（最長六か月）です。所有者が年に二か月使うコスタ・カルマの休暇用アパートはセカンドハウスであり、四年の時計だけがそれに対して進みます。

これらはどれも自動的には働きません。加算は、自治体の議会がそれを IBI 条例に書き込んだ場合にのみ、その自治体に存在します。conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal、つまり税条例が定める要件、証明手段、手続に従って。それは se devengará el 31 de diciembre、つまり 12 月 31 日に発生し、自治体がその日の空室を確認した後に年一回算定され、住宅が恒常的に空いているとの宣言には、まず所有者の聴聞と、条例が挙げる空室の兆候（住民登録や公共料金の使用量など）の立証が必要です。2026 年 10 月 6 日、私たちはプエルト・デル・ロサリオ、ラ・オリバ、パハラ、トゥイネヘ、ベタンクリアの IBI 条例を、自治体と県公報が公表するとおりに読みました。五つのうちどれも加算を採用していません。アンティグアのものは読めませんでした。BOP に条例が現れるまで、見出しが何と言おうと、これら五つの自治体で支払うべき空き家加算はありません。税額そのもの、各自治体の税率、それと一緒に届くごみ処理料については、フエルテベントゥラの IBI、ごみ処理料、固定資産評価額の記事をご覧ください。

廃止された政令が変えたはずのもの、そして新しい政令が 2027 年から再び変えるもの

たった一日だけ、法律は違う読み方になりました。9 月 29 日の政令は加算を独立した項に移し、二つに分けました。法律が従来どおりの場所、en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado、つまり逼迫した住宅市場区域に位置する自治体でない場合には、2023 年の規則がそのまま残りました。住宅法のもとで逼迫区域と宣言された自治体では、恒常的に空いているすべての住宅が、四件の住宅があろうとなかろうと最大 50 パーセント、四件以上を保有する所有者には最大 100 パーセント、そうした所有者には空室三年を超えた後さらに 50 ポイントの加算を負い得ました。政令はさらに第二の加算を加えました。逼迫区域内で観光宿泊施設として貸される住宅に対し、最大 50 パーセント、そうした住宅を二件以上保有する所有者には最大 100 パーセント、そして hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico、つまり観光客に貸す住居用不動産を四件以上保有する所有者には純額の最大 150 パーセントです。どちらも政令の施行後に始まる課税期間のために書かれていたので、早くても 2027 年の IBI からであり、しかも 2024 年 3 月以来、省が BOE に公表している逼迫区域の四半期ごとの一覧のどれにも、フエルテベントゥラの自治体は一つも載っていません。ですから、まだ来ていない宣言より前に、どちらもこの島に届くことはあり得ませんでした。二つの項は 10 月 2 日に政令とともに倒れました。新しい plusvalía の表、そして同僚の Olga Caballero が2026 年 10 月の賃貸政令の記事で説明する賃貸措置も一緒に。そして 10 月 8 日、二つの項は Real Decreto-ley 29/2026（第 8 条および第 10 条）で一語一句そのまま戻ってきました。解散した下院の常任委員会は、10 月 7 日の公布から三十日以内にこれを承認するか廃止するかを決めなければなりません。承認されれば、加算の二つの項は 2026 年 10 月 8 日より後に始まる課税期間、つまり 2027 年以降の IBI を規律し、新しい plusvalía の表は 2026 年 12 月 1 日以降に署名された公正証書を規律します。否決されれば、法律は 10 月 2 日のときと同じく九月の条文に戻り、政令のもとで行われたことはそのまま残ります。この島にとっては、逼迫区域が宣言されず（どの自治体も宣言されていません）、どの自治体も加算を採用しないかぎり（私たちが読めた五つの条例のどれも採用していません）、どちらの場合も結果は同じです。

私たちのアドバイザリーがすること

間違った表による plusvalía の課税通知、条例を持たない自治体が告げる加算、利益があるかのように課税された損失での売却。これらは、私たちが助言する所有者のために答えている手紙の種類です。不動産の売買、非居住者税、行政不服申立てと罰金は、個人向けのアドバイザリーサービスの一部であり、島に住宅を保有する会社についての同じ問題は、両税務当局への代理を含む税務アドバイザリーの範囲です。公正証書と自治体からの手紙をカレタ・デ・フステまたはコスタ・カルマにお持ちいただくか、相談を予約してください。あなたの売却がどの表を取ったか、取り戻せるものがあるかをお伝えします。

よくある質問

2026 年 1 月に売却しました。私の plusvalía にはどの係数表が当てはまりますか。

公正証書の日に有効だった表です。2026 年 1 月 1 日から 27 日の間に署名された売却は、条例が国の最高値に従うすべての自治体、つまり島で私たちが読めたすべての自治体で、その月の政令の表のもとで発生しました。1 月 28 日からは再び 2024 年の表が適用されました。課税通知の係数を公正証書の日付と照らし合わせてください。

9 月 29 日の政令の新しい係数は、適用されたことがありますか。

いいえ。政令はその表が 2026 年 12 月 1 日から効力を持つと定めており、10 月 2 日に廃止されたので、どの公正証書もそれで課税されたことはありません。有効な表は 2024 年のものであり、2026 年 11 月 30 日までに署名されるすべての公正証書に当てはまります。同じ数値が 10 月 6 日の Real Decreto-ley 29/2026 に再び書かれており、常任委員会が承認すれば、2026 年 12 月 1 日以降の公正証書に適用されます。

フエルテベントゥラにアパートを三件持っていて、一件が空いています。自治体は私の IBI に加算できますか。

いいえ。加算には、四件以上の住居用不動産を持つ所有者、正当な理由のない二年を超える空室、そしてそれを採用する条例が必要です。2026 年 10 月 6 日の時点で、私たちが読めた五つの条例のどれもそうしていませんでした。10 月 6 日の政令は、逼迫区域の外にある自治体についてこの三つの条件を維持しており、フエルテベントゥラの自治体はどれも逼迫区域ではありません。

コスタ・カルマの別荘は一年の大半が空いています。これは空き家ですか。

法律上はそうではありません。セカンドハウスは継続的な空室が四年までなら正当な理由であり、加算にはいずれにせよ四件以上の住居用不動産と自治体の条例が必要です。確認した日、フエルテベントゥラにはそうした条例はありませんでした。

買ったときより安く売りました。それでも plusvalía を払うのですか。

証明できれば、払いません。購入と売却の公正証書が土地の価値の増加を示さない場合、移転は課税対象になりません。売却を申告し、二通の公正証書を添付します。利益はあるが係数方式の結果より小さい場合は、代わりに実際の利益で課税するよう求めることができます。

2026 年 10 月に確認した事実（Real Decreto Legislativo 2/2004、第 72 条、第 104 条、第 107 条、第 108 条、第 109 条、2026 年 10 月 2 日以降有効な条文、および BOE が統合する 2024 年 12 月 25 日、2025 年 1 月 23 日、2025 年 12 月 25 日、2026 年 1 月 28 日、2026 年 10 月 1 日の各版；Real Decreto-ley 26/2021、経過規定；Real Decreto-ley 9/2024、第 9 条；Real Decreto-ley 16/2025、第 18 条；Real Decreto-ley 26/2026、第 8 条および第 10 条、2026 年 10 月 2 日に廃止；Real Decreto-ley 29/2026、第 8 条、第 10 条および最終規定第十一、2026 年 10 月 8 日から施行、2026 年 10 月 21 日時点で承認待ち；2025 年 1 月 22 日、2026 年 1 月 27 日、2026 年 10 月 2 日の下院決議；プエルト・デル・ロサリオ、ラ・オリバ、パハラ、トゥイネヘ、ベタンクリアの plusvalía 条例と IBI 条例、自治体と Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas が公表するとおり、2026 年 10 月 6 日に閲覧；アンティグアのものは入手できず）。一般的な情報であり、特定の売却や物件に関する助言ではありません。公正証書の日付、自治体、そしてご自身の公正証書が、あなたに何が当てはまるかを決めます。