Les coefficients de la plus-value municipale qui reviennent sans cesse, et la majoration de l'IBI sur les logements vides : ce qu'un propriétaire paie à Fuerteventura en 2026

Deux fois en deux décembres, et une troisième fois cet automne, le gouvernement espagnol a changé le tableau qui décide combien de plus-value municipale paie un vendeur, et chaque fois le Congrès a rejeté le changement : deux fois en moins de cinq semaines, la dernière fois en deux jours ; le 8 octobre 2026, le même tableau est revenu dans un cinquième décret-loi qui attend son propre vote. Un propriétaire de Fuerteventura qui a vendu en janvier, ou qui se demande s'il laisse un appartement vide, lit depuis des mois des nouvelles sur des règles nées et mortes le même mois. Cette note expose la loi telle qu'elle est le jour où nous l'écrivons, avec l'histoire qui explique le bruit : la plus-value municipale et ses coefficients, quel tableau s'applique à un acte signé un jour donné, ce que les six communes de l'île y ajoutent, et la majoration sur les logements vides qui figure depuis des années dans la loi de l'IBI et que le décret abrogé voulait élargir, et que le nouveau élargit de nouveau.

Un tableau tombé trois fois

La plus-value municipale, l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, taxe l'augmentation de la valeur du terrain sous un logement entre le jour où il a été acquis et le jour où il est transmis. Depuis la réforme de novembre 2021, la base est, en règle générale, la valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années entières pendant lesquelles le vendeur l'a détenu, et la loi fixe pour chaque période un coefficient maximal qu'aucune commune ne peut dépasser (Real Decreto Legislativo 2/2004, article 107). La loi promet aussi de faire bouger ce tableau : Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, ces coefficients maximaux sont actualisés chaque année par une norme ayant rang de loi, ce qui peut se faire par les lois de budget de l'État. Il n'y a pas eu de loi de budget depuis celle de 2023, et c'est là que les ennuis commencent.

Le tableau en vigueur aujourd'hui a été écrit par le Real Decreto-ley 8/2023 pour l'année 2024. En décembre 2024, un deuxième décret-loi l'a remplacé, avec effet au 1er janvier 2025, par des chiffres plus élevés pour la plupart des périodes ; le Congrès a refusé de valider ce décret, l'abrogation a été publiée le 23 janvier 2025 et l'ancien tableau est revenu. En décembre 2025, un troisième décret-loi a fait de même, avec les mêmes chiffres que l'année précédente et à partir du 1er janvier 2026 ; son abrogation a été publiée le 28 janvier 2026, et le tableau de 2024 est revenu encore une fois. Le 30 septembre 2026, un quatrième décret-loi a publié un nouveau tableau, plus élevé pour toute détention jusqu'à seize ans et plus bas à partir de dix-sept ; il est entré en vigueur le 1er octobre et le Congrès l'a abrogé le 2 octobre. Ce quatrième tableau ne s'est jamais appliqué à personne : son propre article disait que les nouveaux chiffres prenaient effet Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, avec effet au 1er décembre 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, article 10). Le 6 octobre 2026, le texte consolidé de la loi sur le site du BOE montre de nouveau le tableau de 2024, avec une note pour chacune des trois abrogations. Le 7 octobre 2026, le Journal officiel a publié le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, dont l'article 10 réécrit le quatrième tableau, chiffre par chiffre, et de nouveau Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 ; la Députation permanente du Congrès dissous doit le valider dans les trente jours, et rien n'avait été publié au 21 octobre. Jusqu'au 30 novembre 2026, le tableau de 2024 s'applique en tout état de cause ; à partir du 1er décembre, le nouveau si le décret-loi est validé, celui de 2024 sinon.

Une commune peut fixer dans son ordonnance des coefficients plus bas, jamais plus élevés, et lorsque le chiffre d'une ordonnance dépasse le maximum légal, la loi le corrige d'elle-même : se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso, le maximum s'applique directement jusqu'à ce qu'une nouvelle ordonnance supprime l'excédent (article 107). La valeur cadastrale du terrain, le décompte par années entières et le taux que la commune applique à la base sont expliqués, avec un exemple chiffré, dans notre note sur la vente d'un logement à Fuerteventura en tant que résident fiscal ; celle-ci porte sur le tableau et les règles communales qui s'appliquent à vous.

Un acte prend le tableau de son jour

L'impôt est dû lorsque le bien est transmis, en la fecha de la transmisión, à la date de la transmission, et dans une succession à la date du décès (article 109). Le tableau qui compte est donc celui en vigueur le jour de l'acte, pas celui en vigueur quand la commune envoie son avis. Cela fait des deux décrets éphémères quelque chose de concret. Une vente signée entre le 1er et le 22 janvier 2025, ou entre le 1er et le 27 janvier 2026, est née sous le tableau du décret de son janvier partout où la commune applique les maxima de l'État, et sur cette île toutes les ordonnances que nous avons pu lire le font ; l'abrogation qui a suivi n'a pas eu d'effet rétroactif. Pour la plupart des périodes de détention, ce tableau était le plus lourd : un appartement détenu huit ans a été taxé sur un coefficient de 0,23 au lieu de 0,19, un appartement détenu dix ans sur 0,16 au lieu de 0,12. Pour les détentions les plus longues, c'était le plus léger : vingt ans ou plus portaient 0,35 au lieu de 0,40. Quiconque a vendu dans l'une de ces fenêtres et a été taxé sur un tableau différent de celui que la date de son acte appelait a un avis à vérifier.

Deux choses adoucissent l'arithmétique pour tout vendeur. La première est la non-imposition de la vente à perte : il n'y a pas d'impôt lorsque se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, il est établi qu'il n'y a pas eu d'augmentation de valeur entre les valeurs du terrain aux dates de transmission et d'acquisition, ce que le vendeur prouve avec les deux actes (article 104). La seconde est le droit d'être taxé sur le gain réel lorsqu'il est inférieur à ce que donne la méthode des coefficients : à la demande du vendeur, la commune prend l'augmentation effective comme base (article 107). Les deux sont à réclamer par le vendeur ; aucune ne s'applique sans demande.

Ce qu'ajoute votre commune

Six communes perçoivent l'impôt sur l'île, et dans les cinq dont nous avons pu lire les ordonnances, le coefficient est le maximum de l'État : dans quatre par les mots mêmes de l'ordonnance, dans une par la règle supplétive de la loi. Puerto del Rosario, La Oliva et Tuineje disent que le coefficient de chaque période est el máximo actualizado vigente, le maximum actualisé en vigueur, et qu'une actualisation par l'État est adoptée sans modifier l'ordonnance, le maire se bornant à publier les chiffres. Pájara imprime un tableau et dit que ses chiffres serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, sont actualisés et remplacés automatiquement par les coefficients maximaux actualisés, et elle a publié un avis chaque fois que les chiffres de l'État ont changé, en 2023 et en 2024. Les tableaux de 2021 encore imprimés dans trois de ces ordonnances sont les chiffres du jour où elles ont été rédigées, pas ceux que paie un vendeur. L'ordonnance publiée de Betancuria est antérieure à la réforme de 2021 et cite encore la loi de 1988, et le décret-loi qui a fait cette réforme a réglé ce qui se passe alors : tant qu'une commune n'adapte pas son ordonnance, l'impôt est liquidé tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4, en prenant, pour déterminer la base imposable, les coefficients maximaux de l'article 107.4 (Real Decreto-ley 26/2021, disposition transitoire). Les textes en vigueur d'Antigua n'étaient pas disponibles sur ses portails le jour où nous avons vérifié ; là, la source est la mairie. Ainsi, chaque changement du tableau de l'État a atteint chacune de ces communes le jour même où il a été fait, et chaque abrogation aussi.

Ce que les communes décident, c'est le taux sur la base et l'allègement dans une succession. La Oliva taxe la base à 30 pour cent, le plafond que la loi permet. Pájara applique 28 pour cent aux détentions jusqu'à cinq ans, 26 de six à dix, 24 de onze à quinze et 22 au-delà ; Puerto del Rosario et Tuineje 25, 22, 20 et 19 pour cent pour les mêmes quatre tranches ; Betancuria 26 pour cent quelle que soit la période. Lorsqu'un logement passe au décès au conjoint, aux enfants ou aux parents, les quatre ordonnances écrites après la réforme remettent la plus grande partie de l'impôt : 95 pour cent à Pájara ; 95 pour cent du logement familial et d'un bien supplémentaire à La Oliva et Tuineje, tombant à 85, 70 et 40 pour cent pour ce second bien à mesure que la valeur cadastrale de son terrain dépasse 60 000, 100 000 et 138 000 euros ; à Puerto del Rosario 80 pour cent du logement familial, 95 pour un héritier retraité, chômeur, de moins de trente ans, handicapé ou victime de violence de genre, et de 70 à 15 pour cent pour les autres biens selon les mêmes tranches. Chacun de ces allègements se demande avec l'autoliquidation ou la déclaration, il n'est pas accordé d'office. Les successions sont le domaine de nos collègues d'Olga Caballero ; la plus-value d'un logement hérité est une question pour la semaine qui suit l'acte d'acceptation, pas pour la semaine qui suit l'enterrement.

La majoration de l'IBI sur les logements vides : le texte de 2023 vaut pour 2026, celui du décret revient pour 2027

La majoration sur les logements vides est plus ancienne que le décret, et elle est déjà tombée une fois avec un décret abrogé. Le texte de 2004 de la loi permettait déjà à une commune d'ajouter jusqu'à 50 pour cent à l'IBI d'un logement vide de façon permanente, mais suspendait la définition d'un tel logement à un règlement ; un décret de décembre 2018 a réécrit le paragraphe pour le faire fonctionner et le Congrès l'a abrogé en janvier 2019 ; la loi sur le logement de mai 2023 a écrit la définition dans la loi elle-même, et sa rédaction est celle qui régit l'IBI de 2026, après l'abrogation du 2 octobre 2026 ; le décret-loi du 6 octobre réécrit le paragraphe pour les périodes d'imposition qui commencent après lui, donc à partir de l'IBI de 2027, comme l'explique la section suivante (Real Decreto Legislativo 2/2004, article 72). Pour les biens à usage résidentiel vides de façon permanente, une commune peut exiger un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, une majoration allant jusqu'à 50 pour cent de la cotisation nette de l'impôt. La définition est étroite. Le bien doit être resté vide, de façon continue et sans cause justifiée, pendant plus de deux ans, et il doit appartenir à des propriétaires qui pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, détiennent quatre biens résidentiels ou plus ; un appartement vide, ou trois, ne porte aucune majoration. Après trois ans de vacance, la majoration peut atteindre 100 pour cent, et une commune peut ajouter jusqu'à 50 points de plus pour les propriétaires de deux logements vides ou plus dans la même commune.

La loi énumère ensuite les causes qui excusent toujours une vacance, et l'une d'elles est écrite pour l'île : un déménagement temporaire pour le travail ou la formation, un changement de domicile pour dépendance, santé ou urgence sociale, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, les biens à usage de résidence secondaire avec un maximum de quatre ans de vacance continue, les biens en travaux ou en réhabilitation ou autrement impossibles à occuper, un logement pris dans un litige, et un logement offert à la vente aux conditions du marché, pendant un an au plus, ou à la location, pendant six mois au plus. Un appartement de vacances à Costa Calma que ses propriétaires utilisent deux mois par an est une résidence secondaire, et l'horloge des quatre ans est la seule qui tourne contre lui.

Rien de tout cela n'opère de soi-même. La majoration n'existe dans une commune que si son conseil l'écrit dans l'ordonnance de l'IBI, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, conformément aux conditions, moyens de preuve et procédure que fixe l'ordonnance fiscale ; elle se devengará el 31 de diciembre, est due le 31 décembre, est liquidée une fois par an après que la commune a constaté la vacance à cette date, et la déclaration qu'un logement est vide de façon permanente exige d'abord l'audition du propriétaire et la preuve des indices de vacance que l'ordonnance nomme, parmi lesquels le registre municipal des habitants et la consommation des services. Le 6 octobre 2026, nous avons lu les ordonnances de l'IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje et Betancuria telles que les communes et le bulletin provincial les publient : aucune des cinq n'a adopté la majoration. Celle d'Antigua, nous n'avons pas pu la lire. Tant qu'une ordonnance ne paraît pas au BOP, il n'y a aucune majoration pour logement vide à payer dans ces cinq communes, quoi qu'en disent les gros titres. L'avis lui-même, son taux dans chaque commune et la taxe sur les ordures qui voyage avec lui sont dans notre note sur l'IBI, la taxe sur les ordures et la valeur cadastrale à Fuerteventura.

Ce que le décret abrogé aurait changé, et ce que le nouveau décret-loi change de nouveau à partir de 2027

Pendant un seul jour, la loi s'est lue autrement. Le décret du 29 septembre a déplacé la majoration dans un paragraphe à part et l'a coupée en deux. Là où la loi restait comme avant, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, lorsqu'il ne s'agit pas de communes situées dans une zone de marché résidentiel tendu, les règles de 2023 demeuraient. Dans une commune déclarée zone tendue au titre de la loi sur le logement, tout logement vide de façon permanente pouvait porter jusqu'à 50 pour cent, avec quatre logements ou non, jusqu'à 100 pour cent pour les propriétaires de quatre ou plus, et 50 points de plus pour ces propriétaires après trois ans de vacance. Il ajoutait une seconde majoration, sur les logements loués comme hébergements touristiques dans ces zones tendues : jusqu'à 50 pour cent, jusqu'à 100 pour cent pour les propriétaires de deux logements de ce type ou plus et hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, jusqu'à 150 pour cent de la cotisation nette pour les propriétaires de quatre biens résidentiels ou plus loués à des touristes. Les deux étaient écrites pour les périodes d'imposition commençant après l'entrée en vigueur du décret, donc pour l'IBI de 2027 au plus tôt, et aucune commune de Fuerteventura ne figure dans aucune des listes trimestrielles de zones tendues déclarées que le ministère publie au BOE depuis mars 2024, de sorte qu'aucune des deux n'aurait pu atteindre l'île avant une déclaration qui n'est pas venue. Les deux paragraphes sont tombés avec le décret le 2 octobre, avec le nouveau tableau de la plus-value et les mesures locatives que nos collègues d'Olga Caballero décrivent dans leur note sur le décret sur les loyers d'octobre 2026, et le 8 octobre les deux sont revenus, mot pour mot, dans le Real Decreto-ley 29/2026 (articles 8 et 10), que la Députation permanente du Congrès dissous doit valider ou abroger dans les trente jours suivant sa publication le 7 octobre. S'il est validé, les deux paragraphes de la majoration régissent les périodes d'imposition qui commencent après le 8 octobre 2026, donc l'IBI de 2027 et des années suivantes, et le nouveau tableau de la plus-value les actes signés à partir du 1er décembre 2026 ; s'il est rejeté, la loi revient à son texte de septembre, comme le 2 octobre, et ce qui a été fait sous le décret-loi demeure. Pour l'île, le résultat est le même dans les deux cas tant qu'aucune zone tendue n'est déclarée, ce qu'aucune n'a été, et qu'aucune commune n'adopte la majoration, ce qu'aucune des cinq que nous avons pu lire n'a fait.

Ce que fait notre conseil

Un avis de plus-value établi sur le mauvais tableau, une majoration annoncée par une commune qui n'a pas d'ordonnance pour elle, ou une vente à perte taxée comme s'il y avait un gain, voilà le genre de lettre auquel nous répondons pour les propriétaires que nous conseillons. Les achats et ventes immobiliers, l'impôt des non-résidents et les recours administratifs et amendes font partie de notre conseil aux particuliers, et les mêmes questions pour une société qui détient des logements sur l'île relèvent de notre conseil fiscal, avec représentation devant les deux administrations. Apportez l'acte et la lettre de la commune à Caleta de Fuste ou à Costa Calma, ou prenez rendez-vous, et nous vous dirons quel tableau votre vente a pris et s'il y a quelque chose à réclamer.

Questions fréquentes

J'ai vendu en janvier 2026. Quel tableau de coefficients s'applique à ma plus-value ?

Celui en vigueur le jour de l'acte. Une vente signée entre le 1er et le 27 janvier 2026 est née sous le tableau du décret de ce mois dans toute commune dont l'ordonnance suit les maxima de l'État, c'est-à-dire toutes celles que nous avons pu lire sur l'île ; à partir du 28 janvier, le tableau de 2024 s'est de nouveau appliqué. Comparez le coefficient de votre avis avec la date de votre acte.

Les nouveaux coefficients du décret du 29 septembre se sont-ils jamais appliqués ?

Non. Le décret disait que son tableau prenait effet au 1er décembre 2026 et il a été abrogé le 2 octobre, de sorte qu'aucun acte n'a jamais été taxé dessus. Le tableau en vigueur est celui de 2024, pour tout acte signé jusqu'au 30 novembre 2026. Les mêmes chiffres sont écrits de nouveau dans le Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre, pour les actes à partir du 1er décembre 2026, si la Députation permanente le valide.

Je possède trois appartements à Fuerteventura et l'un d'eux est vide. La commune peut-elle majorer mon IBI ?

Non. La majoration exige un propriétaire de quatre biens résidentiels ou plus, une vacance de plus de deux ans sans cause justifiée, et une ordonnance qui l'adopte. Le 6 octobre 2026, aucune des cinq ordonnances que nous avons pu lire ne l'avait fait. Le décret-loi du 6 octobre garde ces trois conditions pour une commune hors zone tendue, et aucune de Fuerteventura n'en est une.

Notre maison de vacances à Costa Calma est vide la plus grande partie de l'année. Est-ce un logement vacant ?

Pas au sens de la loi : une résidence secondaire est une cause justifiée jusqu'à quatre ans de vacance continue, et la majoration exige de toute façon quatre biens résidentiels ou plus et une ordonnance communale. Il n'y en avait aucune à Fuerteventura le jour où nous avons vérifié.

J'ai vendu moins cher que je n'avais payé. Dois-je quand même payer la plus-value ?

Non, si vous le prouvez. Lorsque les actes d'achat et de vente ne montrent aucune augmentation de la valeur du terrain, la transmission n'est pas soumise à l'impôt ; vous déclarez la vente et joignez les deux actes. Lorsqu'il y a un gain, mais plus petit que celui que donne la méthode des coefficients, vous pouvez demander à être taxé sur le gain réel.

Faits vérifiés en octobre 2026 (Real Decreto Legislativo 2/2004, articles 72, 104, 107, 108 et 109, dans le texte en vigueur depuis le 2 octobre 2026 et dans ses versions des 25 décembre 2024, 23 janvier 2025, 25 décembre 2025, 28 janvier 2026 et 1er octobre 2026, telles que le BOE les consolide ; Real Decreto-ley 26/2021, disposition transitoire ; Real Decreto-ley 9/2024, article 9 ; Real Decreto-ley 16/2025, article 18 ; Real Decreto-ley 26/2026, articles 8 et 10, abrogé le 2 octobre 2026 ; Real Decreto-ley 29/2026, articles 8 et 10 et onzième disposition finale, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation au 21 octobre 2026 ; les résolutions du Congrès des 22 janvier 2025, 27 janvier 2026 et 2 octobre 2026 ; les ordonnances de plus-value et d'IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje et Betancuria telles que les communes et le Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas les publient, lues le 6 octobre 2026 ; celles d'Antigua n'étaient pas disponibles). Information générale, pas un conseil sur une vente ou un bien particuliers : la date de votre acte, votre commune et vos propres actes décident de ce qui s'applique à vous.