Os coeficientes da plusvalía que voltam sempre, e o agravamento do IBI por casa vazia: o que paga um proprietário em Fuerteventura em 2026

Duas vezes em dois dezembros, e uma terceira neste outono, o Governo espanhol mudou a tabela que decide quanta plusvalía paga quem vende, e de cada vez o Congresso derrubou a mudança: duas vezes em menos de cinco semanas, a última em dois dias; a 8 de outubro de 2026 a mesma tabela voltou num quinto decreto-lei que espera a sua própria votação. Um proprietário em Fuerteventura que vendeu em janeiro, ou que está a decidir se deixa um apartamento vazio, lê há meses notícias sobre regras que nasceram e morreram no mesmo mês. Esta nota expõe a lei tal como está no dia em que a escrevemos, com a história que explica o ruído: a plusvalía municipal e os seus coeficientes, que tabela se aplica a uma escritura assinada num dia concreto, o que acrescentam os seis municípios da ilha e o agravamento sobre as casas vazias que está há anos na lei do IBI e que o decreto revogado quis alargar, e que o novo volta a alargar.

Uma tabela que caiu três vezes

A plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tributa o aumento do valor do terreno sob uma casa entre o dia em que foi adquirida e o dia em que é transmitida. Desde a reforma de novembro de 2021 a base é, em regra, o valor cadastral do terreno multiplicado por um coeficiente que depende de quantos anos completos o vendedor o teve, e a lei fixa para cada período um coeficiente máximo que nenhum município pode ultrapassar (Real Decreto Legislativo 2/2004, artigo 107). A lei também promete manter essa tabela em movimento: Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado, estes coeficientes máximos serão atualizados anualmente por norma com valor de lei, o que pode fazer-se através das leis do orçamento do Estado. Não há lei do orçamento desde a de 2023, e é aí que começam os problemas.

A tabela em vigor hoje foi escrita pelo Real Decreto-ley 8/2023 para o ano de 2024. Em dezembro de 2024 um segundo decreto-lei substituiu-a, com efeitos desde 1 de janeiro de 2025, por valores mais altos na maioria dos períodos; o Congresso recusou-se a convalidá-lo, a revogação foi publicada a 23 de janeiro de 2025 e a tabela antiga voltou. Em dezembro de 2025 um terceiro decreto-lei fez o mesmo, com os mesmos valores do ano anterior e desde 1 de janeiro de 2026; a sua revogação foi publicada a 28 de janeiro de 2026, e a tabela de 2024 voltou outra vez. A 30 de setembro de 2026 um quarto decreto-lei publicou uma tabela nova, mais alta para toda a posse até dezasseis anos e mais baixa a partir de dezassete; entrou em vigor a 1 de outubro e o Congresso revogou-o a 2 de outubro. Essa quarta tabela nunca se aplicou a ninguém: o seu próprio artigo dizia que os novos valores vigoravam Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, com efeitos desde 1 de dezembro de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, artigo 10). A 6 de outubro de 2026 o texto consolidado da lei no sítio do BOE mostra de novo a tabela de 2024, com uma nota por cada uma das três revogações. A 7 de outubro de 2026 o BOE publicou o Real Decreto-ley 29/2026, em vigor desde 8 de outubro, cujo artigo 10 volta a escrever a quarta tabela, valor por valor, e de novo Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; a Deputação Permanente do Congresso dissolvido tem de o convalidar em trinta dias, e a 21 de outubro nada tinha sido publicado. Até 30 de novembro de 2026 aplica-se em qualquer caso a tabela de 2024; desde 1 de dezembro, a nova se o decreto-lei for convalidado, a de 2024 se não for.

Um município pode fixar na sua ordenança coeficientes mais baixos, nunca mais altos, e quando o valor de uma ordenança ultrapassa o máximo legal a lei corrige-o por si só: se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso, o máximo aplica-se diretamente até que uma nova ordenança elimine o excesso (artigo 107). O valor cadastral do terreno, a contagem por anos completos e a taxa que o município aplica à base explicam-se, com um exemplo resolvido, na nossa nota sobre vender uma casa em Fuerteventura sendo residente fiscal; esta é sobre que tabela e que regras municipais se lhe aplicam.

Uma escritura toma a tabela do seu dia

O imposto vence quando o imóvel é transmitido, en la fecha de la transmisión, na data da transmissão, e numa herança na data do falecimento (artigo 109). A tabela que conta é, portanto, a que vigora no dia da escritura, não a que vigora quando o município envia a sua liquidação. Isso transforma os dois decretos efémeros em algo prático. Uma venda assinada entre 1 e 22 de janeiro de 2025, ou entre 1 e 27 de janeiro de 2026, venceu com a tabela do decreto do seu janeiro onde quer que o município aplique os máximos do Estado, e nesta ilha todas as ordenanças que pudemos ler o fazem; a revogação que se seguiu não teve efeito retroativo. Para a maioria dos períodos de posse essa tabela era a mais pesada: um apartamento tido oito anos foi tributado com um coeficiente de 0,23 em vez de 0,19, um tido dez anos com 0,16 em vez de 0,12. Para as posses mais longas era a mais leve: vinte anos ou mais levavam 0,35 em vez de 0,40. Quem vendeu numa dessas janelas e foi liquidado com uma tabela diferente da que a data da sua escritura pedia tem uma liquidação a rever.

Duas coisas suavizam a aritmética para qualquer vendedor. A primeira é a não sujeição da venda com perda: não há imposto quando se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, se constata a inexistência de aumento de valor entre os valores do terreno nas datas de transmissão e de aquisição, o que o vendedor prova com as duas escrituras (artigo 104). A segunda é o direito a ser tributado pelo ganho real quando é menor do que o que o método dos coeficientes dá: a pedido do vendedor, o município toma como base o aumento efetivo (artigo 107). Ambas cabem ao vendedor pedir; nenhuma se aplica sem pedido.

O que acrescenta o seu município

Seis municípios cobram o imposto na ilha, e nos cinco cujas ordenanças pudemos ler o coeficiente é o máximo do Estado: em quatro pelas palavras da própria ordenança, num pela regra supletiva da lei. Puerto del Rosario, La Oliva e Tuineje dizem que o coeficiente de cada período é el máximo actualizado vigente, o máximo atualizado em vigor, e que uma atualização do Estado é adotada sem alterar a ordenança, limitando-se o presidente da câmara a publicar os valores. Pájara imprime uma tabela e diz que os seus valores serán actualizados y sustituidos automáticamente por los coeficientes máximos actualizados, serão atualizados e substituídos automaticamente pelos coeficientes máximos atualizados, e publicou um anúncio de cada vez que os valores do Estado mudaram, em 2023 e em 2024. As tabelas de 2021 ainda impressas em três dessas ordenanças são os valores do dia em que foram redigidas, não os que paga quem vende. A ordenança publicada de Betancuria é anterior à reforma de 2021 e ainda cita a lei de 1988, e o decreto-lei que fez essa reforma resolveu o que acontece então: até que um município adapte a sua ordenança, o imposto liquida-se tomándose, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en la redacción del artículo 107.4, tomando-se, para determinar a base tributável, os coeficientes máximos do artigo 107.4 (Real Decreto-ley 26/2021, disposição transitória). Os textos em vigor de Antigua não estavam disponíveis nos seus portais no dia em que verificámos; aí a fonte é a câmara municipal. Assim, cada mudança da tabela do Estado chegou a cada um desses municípios no próprio dia em que foi feita, e cada revogação também.

O que os municípios decidem é a taxa sobre a base e o benefício numa herança. La Oliva tributa a base a 30 por cento, o teto que a lei permite. Pájara aplica 28 por cento às posses até cinco anos, 26 de seis a dez, 24 de onze a quinze e 22 daí em diante; Puerto del Rosario e Tuineje 25, 22, 20 e 19 por cento para os mesmos quatro escalões; Betancuria 26 por cento seja qual for o período. Quando uma casa passa por falecimento ao cônjuge, aos filhos ou aos pais, as quatro ordenanças escritas depois da reforma perdoam a maior parte da coleta: 95 por cento em Pájara; 95 por cento da casa de família e de um imóvel adicional em La Oliva e Tuineje, descendo para 85, 70 e 40 por cento para esse segundo imóvel à medida que o valor cadastral do seu terreno ultrapassa os 60.000, os 100.000 e os 138.000 euros; em Puerto del Rosario 80 por cento da casa de família, 95 para o herdeiro pensionista, desempregado, menor de trinta anos, com deficiência ou vítima de violência de género, e de 70 a 15 por cento para os outros imóveis pelos mesmos escalões. Todos esses benefícios se pedem com a autoliquidação ou a declaração, não se concedem oficiosamente. As heranças são o terreno dos nossos colegas da Olga Caballero; a plusvalía de uma casa herdada é uma questão para a semana a seguir à escritura de aceitação, não para a semana a seguir ao funeral.

O agravamento do IBI por casa vazia: o texto de 2023 vale para 2026, o do decreto volta para 2027

O agravamento sobre as casas vazias é mais antigo do que o decreto, e já caiu antes com outro decreto revogado. O texto de 2004 da lei já permitia a um município acrescentar até 50 por cento ao IBI de uma casa desocupada com carácter permanente, mas deixava a definição dessa casa pendurada num regulamento; um decreto de dezembro de 2018 reescreveu o parágrafo para que funcionasse e o Congresso revogou-o em janeiro de 2019; a Lei da Habitação de maio de 2023 escreveu a definição na própria lei, e a sua redação é a que rege o IBI de 2026, depois da revogação de 2 de outubro de 2026; o decreto-lei de 6 de outubro reescreve o número para os períodos de tributação que comecem depois dele, ou seja, desde o IBI de 2027, como explica a secção seguinte (Real Decreto Legislativo 2/2004, artigo 72). Para os imóveis de uso residencial desocupados com carácter permanente um município pode exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, um agravamento de até 50 por cento da coleta líquida do imposto. A definição é estreita. O imóvel tem de ter estado vazio, de forma continuada e sem causa justificada, há mais de dois anos, e tem de pertencer a titulares que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, tenham quatro ou mais imóveis de uso residencial; um apartamento vazio, ou três, não leva agravamento nenhum. Passados três anos de desocupação o agravamento pode chegar a 100 por cento, e um município pode acrescentar até 50 pontos mais aos titulares de duas ou mais casas vazias no mesmo município.

A lei enumera depois as causas que justificam sempre a desocupação, e uma delas está escrita para a ilha: a mudança temporária por trabalho ou formação, a mudança de domicílio por dependência, saúde ou emergência social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, os imóveis destinados a segunda residência com um máximo de quatro anos de desocupação continuada, os imóveis em obras ou reabilitação ou de outro modo impossíveis de ocupar, a casa envolvida num litígio e a casa oferecida para venda em condições de mercado, até um ano, ou para arrendamento, até seis meses. Um apartamento de férias em Costa Calma que os donos usam dois meses por ano é uma segunda residência, e o relógio dos quatro anos é o único que corre contra ele.

Nada disto funciona por si só. O agravamento existe num município apenas se a sua câmara o escrever na ordenança do IBI, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, conforme os requisitos, meios de prova e procedimento que a ordenança fiscal estabeleça; ele se devengará el 31 de diciembre, vence a 31 de dezembro, liquida-se uma vez por ano depois de o município ter constatado a desocupação nessa data, e a declaração de que uma casa está desocupada com carácter permanente exige antes a audição do titular e a prova dos indícios de desocupação que a ordenança nomeie, entre eles o registo municipal de residentes e os consumos dos serviços. A 6 de outubro de 2026 lemos as ordenanças do IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje e Betancuria tal como os municípios e o boletim provincial as publicam: nenhuma das cinco adotou o agravamento. A de Antigua não pudemos lê-la. Até que apareça uma ordenança no BOP, não há agravamento por casa vazia a pagar nesses cinco municípios, digam o que disserem as manchetes. O recibo em si, a sua taxa em cada município e a taxa de resíduos que viaja com ele estão na nossa nota sobre o IBI, a taxa de resíduos e o valor cadastral em Fuerteventura.

O que o decreto revogado teria mudado, e o que o novo decreto-lei volta a mudar desde 2027

Durante um único dia a lei leu-se de outra forma. O decreto de 29 de setembro passou o agravamento para um número próprio e partiu-o em dois. Onde a lei ficava como antes, en el caso de que no se trate de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, no caso de não se tratar de municípios situados numa zona de mercado residencial tensionado, mantinham-se as regras de 2023. Num município declarado zona tensionada ao abrigo da Lei da Habitação, qualquer casa desocupada com carácter permanente podia levar até 50 por cento, com quatro casas ou sem elas, até 100 por cento para os titulares de quatro ou mais, e 50 pontos mais para esses titulares passados três anos de desocupação. Acrescentava um segundo agravamento, sobre as casas destinadas a alojamento turístico nessas zonas tensionadas: até 50 por cento, até 100 por cento para os titulares de duas ou mais dessas casas e hasta el 150 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico, até 150 por cento da coleta líquida para os titulares de quatro ou mais imóveis residenciais arrendados a turistas. Ambos estavam escritos para os períodos de tributação iniciados depois da entrada em vigor do decreto, ou seja, para o IBI de 2027 no mínimo, e nenhum município de Fuerteventura figura em nenhuma das listas trimestrais de zonas tensionadas declaradas que o Ministério publica no BOE desde março de 2024, pelo que nenhum deles teria chegado à ilha antes de uma declaração que não chegou. Os dois números caíram com o decreto a 2 de outubro, juntamente com a nova tabela da plusvalía e as medidas de arrendamento que os nossos colegas da Olga Caballero descrevem na sua nota sobre o decreto do arrendamento de outubro de 2026, e a 8 de outubro os dois voltaram, palavra por palavra, no Real Decreto-ley 29/2026 (artigos 8 e 10), que a Deputação Permanente do Congresso dissolvido tem de convalidar ou revogar nos trinta dias seguintes à sua publicação a 7 de outubro. Se for convalidado, os dois números do agravamento regem os períodos de tributação que comecem depois de 8 de outubro de 2026, ou seja, o IBI de 2027 em diante, e a nova tabela da plusvalía as escrituras assinadas desde 1 de dezembro de 2026; se for rejeitado, a lei volta ao seu texto de setembro, como fez a 2 de outubro, e o que foi feito ao abrigo do decreto-lei mantém-se. Para a ilha o resultado é o mesmo em ambos os casos enquanto não for declarada uma zona tensionada, o que nenhuma foi, nem um município adotar o agravamento, o que nenhum dos cinco que pudemos ler fez.

O que faz a nossa assessoria

Uma liquidação de plusvalía com a tabela errada, um agravamento anunciado por um município que não tem ordenança para ele, ou uma venda com perda tributada como se houvesse ganho são o tipo de carta a que respondemos para os proprietários que assessoramos. As compras e vendas de imóveis, o imposto dos não residentes e os recursos administrativos e as multas fazem parte da nossa assessoria para particulares, e as mesmas questões para uma sociedade que tem casas na ilha cabem à nossa assessoria fiscal, com representação perante as duas agências. Traga a escritura e a carta do município a Caleta de Fuste ou a Costa Calma, ou marque uma consulta, e diremos-lhe que tabela tomou a sua venda e se há algo a reclamar.

Perguntas frequentes

Vendi em janeiro de 2026. Que tabela de coeficientes se aplica à minha plusvalía?

A que vigorava no dia da escritura. Uma venda assinada entre 1 e 27 de janeiro de 2026 venceu com a tabela do decreto desse mês em todo o município cuja ordenança segue os máximos do Estado, ou seja, todos os que pudemos ler na ilha; a partir de 28 de janeiro voltou a aplicar-se a tabela de 2024. Compare o coeficiente da sua liquidação com a data da sua escritura.

Os novos coeficientes do decreto de 29 de setembro chegaram a aplicar-se?

Não. O decreto dizia que a sua tabela vigorava desde 1 de dezembro de 2026 e foi revogado a 2 de outubro, pelo que nenhuma escritura foi alguma vez tributada com ela. A tabela em vigor é a de 2024, para toda a escritura assinada até 30 de novembro de 2026. Os mesmos valores voltam a estar escritos no Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de outubro, para as escrituras desde 1 de dezembro de 2026, se a Deputação Permanente o convalidar.

Tenho três apartamentos em Fuerteventura e um está vazio. Pode o município agravar o meu IBI?

Não. O agravamento exige um titular de quatro ou mais imóveis residenciais, uma desocupação de mais de dois anos sem causa justificada e uma ordenança que o adote. A 6 de outubro de 2026 nenhuma das cinco ordenanças que pudemos ler o tinha feito. O decreto-lei de 6 de outubro mantém essas três condições para um município fora de zona tensionada, e nenhum de Fuerteventura o é.

A nossa casa de férias em Costa Calma está vazia a maior parte do ano. É uma casa desocupada?

Segundo a lei, não: a segunda residência é causa justificada até quatro anos de desocupação continuada, e o agravamento exige em todo o caso quatro ou mais imóveis residenciais e uma ordenança municipal. Em Fuerteventura não havia nenhuma no dia em que verificámos.

Vendi por menos do que paguei. Pago plusvalía na mesma?

Não, se o provar. Quando as escrituras de compra e de venda não mostram aumento do valor do terreno, a transmissão não está sujeita ao imposto; declara a venda e junta as duas escrituras. Quando há ganho, mas menor do que o que o método dos coeficientes dá, pode pedir para ser tributado pelo ganho real.

Factos verificados em outubro de 2026 (Real Decreto Legislativo 2/2004, artigos 72, 104, 107, 108 e 109, no texto em vigor desde 2 de outubro de 2026 e nas suas versões de 25 de dezembro de 2024, 23 de janeiro de 2025, 25 de dezembro de 2025, 28 de janeiro de 2026 e 1 de outubro de 2026, tal como o BOE as consolida; Real Decreto-ley 26/2021, disposição transitória; Real Decreto-ley 9/2024, artigo 9; Real Decreto-ley 16/2025, artigo 18; Real Decreto-ley 26/2026, artigos 8 e 10, revogado a 2 de outubro de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artigos 8 e 10 e disposição final décima primeira, em vigor desde 8 de outubro de 2026 e pendente de convalidação a 21 de outubro de 2026; as resoluções do Congresso de 22 de janeiro de 2025, 27 de janeiro de 2026 e 2 de outubro de 2026; as ordenanças de plusvalía e IBI de Puerto del Rosario, La Oliva, Pájara, Tuineje e Betancuria tal como os municípios e o Boletín Oficial de la Provincia de Las Palmas as publicam, lidas a 6 de outubro de 2026; as de Antigua não estavam disponíveis). Informação geral, não aconselhamento sobre uma venda ou um imóvel concretos: a data da sua escritura, o seu município e as suas próprias escrituras decidem o que se lhe aplica.