Uw woning op Fuerteventura verkopen als fiscaal inwoner in 2026: de winst, de drie vrijstellingen en de plusvalía

U kocht in Corralejo of Caleta de Fuste, u woont hier, u betaalt hier uw inkomstenbelasting — en nu verkoopt u. Twee belastingen wachten bij de deur van de notaris, en allebei zijn ze van u: de inkomstenbelasting op de winst, die voor een inwoner op de schaal van 2026 van 19 % tot 30 % loopt, en de gemeentelijke plusvalía, die uw gemeente berekent op de grond onder het huis. Wat de meeste verkopers niet weten: de eerste kent drie vrijstellingen die een aanslag van 20.000 euro tot nul kunnen brengen, en de tweede heeft een wettelijke weg om veel lager uit te vallen dan de eerste berekening van de gemeente.

Dit is het stuk voor de fiscaal inwoner. Woont u in het buitenland, dan zijn de regels van een andere soort — een inhouding van 3 % bij de notaris en een aparte aangifte voor niet-ingezetenen — en onze collega's van olgacaballero.com behandelen ze in verkopen als niet-ingezetene. De belastingen van de koper staan in onze gids voor het kopen van een woning op Fuerteventura. Hier: wat een inwoner betaalt, hoe de vrijstellingen werken, en een uitgewerkt voorbeeld aan een appartement in Corralejo.

Twee belastingen, allebei voor de verkoper

Een inwoner die een woning verkoopt, geeft de vermogenswinst aan in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting (IRPF), in de spaargrondslag, samen met rente en dividend. Bij de notaris wordt niets ingehouden: de hele belasting wordt het volgende voorjaar betaald. De plusvalía municipal — voluit de belasting op de waardestijging van stedelijke grond — is een aparte, facultatieve gemeentebelasting: elke gemeente beslist of ze haar heft en tegen welk tarief, tot een wettelijk plafond van 30 %. Bij een verkoop is het de verkoper die haar verschuldigd is, binnen dertig werkdagen na de akte. Beide belastingen vertrekken van dezelfde akte, maar van verschillende cijfers: de inkomstenbelasting van wat u werkelijk hebt gewonnen, de plusvalía van de kadastrale waarde van de grond.

De winst: wat u werkelijk betaalde tegenover wat u werkelijk ontving

De winst is het verschil tussen de overdrachtswaarde en de verkrijgingswaarde, en de wet definieert beide ruimhartig in het voordeel van de verkoper, als de papieren bewaard zijn.

De verkrijgingswaarde is de betaalde prijs plus de belastingen en kosten van de aankoop — de ITP of IGIC en het zegelrecht, de notaris, het register, de advocaat — plus de kosten van verbeteringen: een uitbouw, een nieuw dak, een zwembad. Reparaties en onderhoud tellen niet mee, hypotheekrente evenmin. Is de woning ooit verhuurd, dan wordt de verkrijgingswaarde verminderd met de minimale afschrijving die de wet u tijdens de verhuur toerekent, of u die nu aftrok of niet — een stille straf voor eigenaren die verhuurden voordat ze verkochten.

De overdrachtswaarde is de ontvangen prijs min de kosten en belastingen die u betaalt om te verkopen: de courtage van het kantoor, het energiecertificaat, de plusvalía zelf. Sinds 2015 is er geen inflatiecorrectie meer op de aankoopprijs, dus een woning gekocht in 2005 wordt belast op haar nominale winst.

Twee bijzondere gevallen. Een woning die u door erfenis of schenking kreeg, neemt als verkrijgingswaarde het bedrag dat voor de erf- of schenkbelasting is aangegeven, plus de kosten van die overdracht, en als verkrijgingsdatum de dag van overlijden of schenking — een erfenis uit 2019 die in 2026 wordt verkocht, wordt alleen belast op de stijging sinds 2019. En een verlies gaat niet verloren: het wordt verrekend met andere winsten van het jaar, daarna met ten hoogste 25 % van uw rente en dividend, en wat overblijft schuift vier jaar door — tenzij u hetzelfde pand binnen een jaar terugkoopt, in welk geval het verlies geparkeerd blijft tot het u definitief verlaat.

De schaal van 2026 — op de Canarische Eilanden dezelfde als overal

De spaargrondslag wordt belast met een staatsschaal en een regionale schaal die de wet op identieke cijfers vastlegt, zodat de Canarische Eilanden haar niet kunnen verzachten. Samengeteld zijn de tarieven van 2026:

• 19 % over de eerste 6.000 euro winst;
• 21 % van 6.000 tot 50.000 euro;
• 23 % van 50.000 tot 200.000 euro;
• 27 % van 200.000 tot 300.000 euro;
• 30 % boven 300.000 euro — het toptarief, voor 2025 verhoogd van 28 %.

De schaal loopt over de winst, niet over de prijs. Een verkoop van 300.000 euro met een winst van 95.500 raakt de treden van 27 % en 30 % nooit.

Het rekenvoorbeeld. Een appartement in Corralejo, in 2015 gekocht voor 180.000 euro, met daarbovenop 14.000 euro aan ITP, notaris en register: verkrijgingswaarde 194.000 euro. In 2026 verkocht voor 300.000 euro, met 9.000 euro courtage, 150 euro energiecertificaat en 1.350 euro plusvalía (hieronder berekend): overdrachtswaarde 289.500 euro. Winst 95.500 euro. Belasting: 19 % van 6.000 is 1.140; 21 % van de volgende 44.000 is 9.240; 23 % van de resterende 45.500 is 10.465 — 20.845 euro, effectief 21,8 %. Dat is het cijfer vóór enige vrijstelling.

Vrijstelling één: u koopt een andere woning om in te wonen

Was de verkochte woning uw hoofdverblijf en herinvesteert u het verkregen bedrag in een nieuw hoofdverblijf, dan is de winst vrijgesteld — helemaal als u alles herinvesteert, naar rato als u een deel herinvesteert. De voorwaarden zijn precies:

• "Verkregen bedrag" betekent de verkoopprijs min de nog verschuldigde hoofdsom van de hypotheek die de verkochte woning financierde. Met 60.000 euro openstaand op het appartement van 300.000 is het te herinvesteren bedrag 240.000 euro, niet 300.000.
• Het venster is twee jaar aan weerszijden van de verkoop: de nieuwe woning kan tot twee jaar eerder zijn gekocht, of tot twee jaar later worden gekocht. Valt de herinvestering in een later jaar, dan verklaart u uw voornemen in de aangifte over het jaar van de verkoop.
• Gedeeltelijke herinvestering, gedeeltelijke vrijstelling. Herinvesteer 180.000 van de 240.000 euro en driekwart van de winst is vrijgesteld; het resterende kwart — 23.875 euro — wordt belast volgens de schaal: ongeveer 4.900 euro in plaats van 20.845.
• "Hoofdverblijf" is de fiscale definitie: u woonde drie jaar ononderbroken in de woning en betrok haar binnen twaalf maanden na de aankoop — met de gebruikelijke uitzonderingen voor overlijden, huwelijk, scheiding, een verhuizing voor het werk of een eerste baan. En de woning behoudt dat karakter twee jaar na uw vertrek, zodat een verkoper die in 2025 vertrok en in 2026 verkoopt nog kwalificeert.
• Schendt u een voorwaarde — de nieuwe woning wordt niet op tijd gekocht, of u woont er niet — dan wordt het vrijgestelde deel met een aanvullende aangifte en vertragingsrente aan het jaar van de verkoop toegevoegd.

Vrijstelling twee: u bent ouder dan 65, of ernstig zorgafhankelijk

Een verkoper van 65 jaar of ouder die het hoofdverblijf verkoopt, betaalt geen inkomstenbelasting over de winst — geen herinvestering, geen plafond, geen voorwaarden buiten de driejaarsregel en de twee jaar respijt na het vertrek. Hetzelfde geldt voor een verkoper in een situatie van ernstige of zeer ernstige zorgafhankelijkheid volgens de zorgafhankelijkheidswet. Bij een echtpaar wordt de helft van elke echtgenoot beoordeeld naar de leeftijd van die echtgenoot: op 66 en 63 jaar is de helft van de winst vrijgesteld en de andere helft niet — een reden om naar de kalender te kijken voordat u een voorlopig koopcontract tekent.

De 65-plusser die een ander pand verkoopt — een tweede woning, een perceel — heeft een tweede deur: de winst is vrijgesteld als het verkregen bedrag, tot 240.000 euro, binnen zes maanden een lijfrente financiert.

Vrijstelling drie: de woning gaat naar de bank

Een winst die ontstaat wanneer het hoofdverblijf aan de kredietverstrekker wordt overgedragen ter betaling van de hypotheek — of wordt verkocht in een gerechtelijke of notariële executie — is vrijgesteld, mits de eigenaar geen andere bezittingen heeft waarmee de schuld betaald had kunnen worden. Het is de erkenning door de wet dat een gedwongen verkoop geen winst is. In dezelfde geest zijn de verdeling van een gezamenlijke woning, de afwikkeling van het huwelijksvermogensregime en de overdrachten tussen echtgenoten die in een scheiding worden bevolen op zichzelf geen belastbare feiten, zolang elke mede-eigenaar zijn aandeel krijgt en niet meer: de winst wacht tot de woning aan een derde wordt verkocht.

Gekocht vóór 1995? De afbouwcoëfficiënten

Wie vóór 31 december 1994 kocht — een flink deel van de gepensioneerden op het eiland — behoudt een overgangsvoordeel. Het deel van de winst dat tot 19 januari 2006 is ontstaan, wordt verminderd met 11,11 % voor elk eigendomsjaar boven twee, geteld tot 31 december 1996: een woning gekocht in 1990 heeft zeven van die jaren, vijf boven de twee, zodat die schijf van de winst met 55,55 % wordt gekort. De rest wordt normaal belast. Sinds 2015 is het voordeel begrensd: het geldt alleen zolang de overdrachtswaarden van alles wat u sindsdien onder deze regeling verkocht onder de 400.000 euro blijven, en het smelt weg bij de verkoop die de grens overschrijdt. Het rekenwerk loont voordat u beslist welk van twee panden u het eerst verkoopt.

De plusvalía municipal in 2026

De gemeentebelasting wordt berekend op de kadastrale waarde van de grond — de "valor catastral del suelo" op de IBI-aanslag — vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal volle jaren eigendom, en daarna met het tarief van de gemeente. De coëfficiënten zijn staatsmaxima die gemeenten mogen verlagen maar niet overschrijden; de actualisering voor 2026 zat in het omnibusdecreet van december, dat het Congres in januari introk, zodat de tabel van 2024 nog geldt: van 0,15 voor één jaar, dalend naar 0,09 voor twaalf tot vijftien jaar, en oplopend tot 0,40 vanaf twintig jaar.

Het tarief is van de gemeente. Op Fuerteventura past La Oliva het wettelijke maximum van 30 % toe; Puerto del Rosario een glijdend tarief naar bezitsduur — 25 % tot vijf jaar, 22 % tot tien, 20 % tot vijftien, 19 % tot twintig — op eigen coëfficiënten die de staatsmaxima niet mogen overschrijden; de andere gemeenten stellen het hunne vast in hun eigen verordeningen en, omdat de belasting facultatief is, is de eerste vraag of de uwe haar überhaupt heft.

Twee regels sinds de hervorming van 2021 beschermen de verkoper. Er is helemaal geen belasting als de grond niet in waarde steeg tussen aankoop en verkoop, gemeten op de prijzen in de twee akten met op beide het aandeel van de grond in de kadastrale waarde toegepast. En als de grond wel steeg, mag de verkoper de gemeente vragen de werkelijke stijging te belasten in plaats van de coëfficiëntenformule, telkens wanneer het werkelijke cijfer lager is. In de praktijk is na een lang bezit de formule meestal het kleinste getal.

Het voorbeeld nogmaals, op het appartement in Corralejo: grondwaarde 45.000 euro, elf volle jaren, coëfficiënt 0,10, grondslag 4.500 euro, de 30 % van La Oliva: 1.350 euro. Het alternatief van de werkelijke stijging — 120.000 euro prijsstijging, waarvan het grondaandeel van 41 % 49.000 is — zou 14.700 euro kosten, dus de formule blijft. Hetzelfde appartement in Puerto del Rosario, met de eigen coëfficiënt van 0,08 voor elf jaar en het tarief van 20 % voor die periode, betaalt 720 euro. Hoe dan ook wordt de betaalde plusvalía in de aangifte inkomstenbelasting van de overdrachtswaarde afgetrokken.

De kalender

Een in 2026 getekende verkoop hoort in de Renta 2026, ingediend tussen april en juni 2027 op het Modelo 100; met een winst boven 1.000 euro is de aangifte verplicht, ook als uw overige inkomen u ervan zou hebben vrijgesteld. Bij een ingezeten verkoper wordt bij de notaris niets ingehouden — maar alleen als u bewijst dat u er een bent: de koper moet 3 % inhouden bij een verkoper die geen fiscale woonplaatsverklaring kan tonen, zoals het stuk over niet-ingezetenen uitlegt, en onze gids over de 183-dagenregel vertelt u hoe u die verklaring krijgt. De plusvalía wordt binnen dertig werkdagen na de akte bij de gemeente aangegeven of zelf berekend. Wie de woning verhuurde terwijl hij eigenaar was, moet ook de jaren van het Modelo 210 afsluiten als hij toen niet-ingezetene was; de winst wordt hoe dan ook over de hele bezitsperiode belast.

Waar wij in beeld komen

Onze vastgoeddesk in Caleta de Fuste en Costa Calma berekent de winst uit uw akten en facturen, zegt u voor welke vrijstelling u in aanmerking komt en wat die waard is, dient de plusvalía binnen de dertig dagen in bij de gemeente en de aangifte inkomstenbelasting het volgende voorjaar. Zie begeleiding bij koop en verkoop en fiscaal advies, of boek een consult — wij antwoorden binnen één werkdag.

Veelgestelde vragen

Hoeveel belasting betaalt een inwoner bij de verkoop van een woning op Fuerteventura in 2026?
De winst — verkoopprijs min verkoopkosten, min aankoopprijs plus aankoopkosten en verbeteringen — wordt belast volgens de spaarschaal: 19 % tot 6.000 euro, 21 % tot 50.000, 23 % tot 200.000, 27 % tot 300.000 en 30 % daarboven. Een winst van 95.500 euro betaalt 20.845 euro vóór vrijstellingen. De plusvalía municipal komt erbij over de kadastrale grondwaarde, tegen het gemeentelijke tarief van maximaal 30 %.

Betaal ik belasting als ik met het geld een andere woning koop?
Niet over het deel dat u herinvesteert. Was de verkochte woning uw hoofdverblijf en steekt u het hele verkregen bedrag — prijs min de openstaande hypotheek — binnen twee jaar vóór of na de verkoop in een nieuw hoofdverblijf, dan is de winst vrijgesteld; een gedeeltelijke herinvestering stelt hetzelfde deel van de winst vrij.

Ik ben ouder dan 65: is de verkoop van mijn huis belastingvrij?
Ja, als de woning uw hoofdverblijf was, zonder dat u hoeft te herinvesteren. Een echtgenoot onder de 65 betaalt over zijn helft. De plusvalía municipal is niet vrijgesteld op grond van leeftijd.

Kan ik de plusvalía municipal vermijden?
Als de grond tussen uw aankoop en uw verkoop niet in waarde steeg, gemeten op de twee akten, is de belasting niet verschuldigd, en u kunt de gemeente vragen de werkelijke stijging te belasten wanneer die lager is dan de coëfficiëntenformule. Anders is zij verschuldigd binnen dertig werkdagen na de akte, tegen het tarief van uw gemeente — 30 % in La Oliva, 19 % tot 25 % naar bezitsduur in Puerto del Rosario.

Feiten gecontroleerd in september 2026 (Spaanse wet op de inkomstenbelasting, wet 35/2006, artikelen 33 tot 36, 38, 49, 66, 76 en 96 en overgangsbepaling negen, met de spaarschaal zoals gewijzigd door wet 7/2024; uitvoeringsbesluit IRPF, RD 439/2007, artikelen 40, 41 en 41 bis; wet op de lokale financiën, RDL 2/2004, artikelen 59, 104, 106 tot 108 en 110, met de coëfficiëntentabel die geldt na de intrekking van RDL 16/2025 in januari 2026; plusvalía-verordeningen van La Oliva, nr. 5, en Puerto del Rosario, BOP Las Palmas 158 van 30 december 2022). De cijfers zijn rekenvoorbeelden; laat de uwe berekenen voordat u tekent.