Vender su vivienda en Fuerteventura siendo residente fiscal en 2026: la ganancia, las tres exenciones y la plusvalía

Compró en Corralejo o en Caleta de Fuste, vive aquí, paga aquí su IRPF, y ahora vende. Dos impuestos esperan en la puerta de la notaría, y los dos son suyos: el impuesto sobre la ganancia, que para un residente va del 19 % al 30 % en la escala de 2026, y la plusvalía municipal, que su ayuntamiento calcula sobre el suelo de la casa. Lo que la mayoría de los vendedores no sabe es que el primero tiene tres exenciones capaces de dejar en cero una cuota de 20.000 euros, y que el segundo tiene una vía legal para ser mucho menor que el primer cálculo del ayuntamiento.

Este es el artículo del residente fiscal. Si vive en el extranjero, las reglas son de otra naturaleza —una retención del 3 % en la notaría y una declaración de no residente aparte— y nuestros colegas de olgacaballero.com las explican en vender siendo no residente. Los impuestos del comprador están en nuestra guía para comprar vivienda en Fuerteventura. Aquí: qué paga un residente, cómo funcionan las exenciones y un ejemplo con números sobre un piso de Corralejo.

Dos impuestos, los dos del vendedor

El residente que vende una vivienda declara la ganancia patrimonial en su declaración anual del IRPF, en la base del ahorro, junto a intereses y dividendos. En la notaría no se retiene nada: todo el impuesto se paga la primavera siguiente. La plusvalía municipal —en rigor, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana— es un tributo municipal aparte y potestativo: cada ayuntamiento decide si lo exige y a qué tipo, hasta un techo legal del 30 %. En una compraventa lo debe el vendedor, en treinta días hábiles desde la escritura. Los dos impuestos salen de la misma escritura, pero sobre cifras distintas: el IRPF sobre lo que de verdad ganó; la plusvalía sobre el valor catastral del suelo.

La ganancia: lo que pagó de verdad frente a lo que cobró de verdad

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y la ley define ambos con generosidad a favor del vendedor si se guardaron los papeles.

El valor de adquisición es el precio que pagó más los impuestos y gastos de la compra —el ITP o el IGIC y el AJD, la notaría, el Registro, el abogado— más el coste de las mejoras: una ampliación, una cubierta nueva, una piscina. Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan, ni tampoco los intereses de la hipoteca. Si la vivienda estuvo alquilada alguna vez, el valor de adquisición se reduce en la amortización mínima que la ley le atribuye mientras estuvo arrendada, la dedujera o no: una penalización silenciosa para quien alquiló antes de vender.

El valor de transmisión es el precio que cobra menos los gastos e impuestos que paga por vender: la comisión de la agencia, el certificado energético, la propia plusvalía municipal. Desde 2015 no hay actualización por inflación del precio de compra, así que una casa comprada en 2005 tributa por su ganancia nominal.

Dos casos especiales. La vivienda que le llegó por herencia o donación toma como valor de adquisición la cifra declarada en el impuesto de sucesiones o donaciones, más los gastos de aquella transmisión, y como fecha de adquisición la del fallecimiento o la donación: una herencia de 2019 vendida en 2026 tributa solo por la subida desde 2019. Y una pérdida no se desperdicia: compensa otras ganancias del año, después hasta el 25 % de sus intereses y dividendos, y lo que quede se arrastra cuatro años, salvo que recompre el mismo inmueble dentro del año siguiente, en cuyo caso la pérdida queda aparcada hasta que se desprenda de él definitivamente.

La escala de 2026, la misma en Canarias que en el resto de España

La base del ahorro tributa por una escala estatal y otra autonómica que la ley fija en cifras idénticas, de modo que Canarias no puede suavizarla. Sumadas, los tipos de 2026 son:

• 19 % sobre los primeros 6.000 euros de ganancia;
• 21 % de 6.000 a 50.000 euros;
• 23 % de 50.000 a 200.000 euros;
• 27 % de 200.000 a 300.000 euros;
• 30 % por encima de 300.000 euros, el tipo máximo subido desde el 28 % para 2025.

La escala corre sobre la ganancia, no sobre el precio. Una venta de 300.000 euros con una ganancia de 95.500 nunca toca los escalones del 27 % ni del 30 %.

El ejemplo. Un piso de Corralejo comprado en 2015 por 180.000 euros, con 14.000 euros de ITP, notaría y Registro encima: valor de adquisición 194.000 euros. Vendido en 2026 por 300.000 euros, con 9.000 euros de comisión de agencia, 150 euros de certificado energético y 1.350 euros de plusvalía municipal (calculada más abajo): valor de transmisión 289.500 euros. Ganancia 95.500 euros. Impuesto: el 19 % de 6.000 son 1.140; el 21 % de los siguientes 44.000, 9.240; el 23 % de los 45.500 restantes, 10.465: 20.845 euros, un 21,8 % efectivo. Esa es la cifra antes de cualquier exención.

Exención uno: compra otra vivienda para vivir

Si la vivienda vendida era su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, la ganancia queda exenta: entera si reinvierte todo, en proporción si reinvierte una parte. Las condiciones son precisas:

• «Importe obtenido» es el precio de venta menos el principal pendiente de la hipoteca con la que financió la casa vendida. Con 60.000 euros pendientes sobre el piso de 300.000, la suma a reinvertir es 240.000 euros, no 300.000.
• La ventana es de dos años a cada lado de la venta: la nueva vivienda puede haberse comprado hasta dos años antes o comprarse hasta dos años después. Si la reinversión cae en un año posterior, se hace constar la intención en la declaración del año de la venta.
• Reinversión parcial, exención parcial. Reinvierta 180.000 de los 240.000 y tres cuartas partes de la ganancia quedan exentas; el cuarto restante —23.875 euros— tributa por la escala: unos 4.900 euros en lugar de 20.845.
• «Vivienda habitual» es la definición fiscal: vivió en ella de forma continuada tres años, habiéndola ocupado en los doce meses siguientes a la compra, con las excepciones habituales por fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral o primer empleo. Y la vivienda conserva ese carácter durante los dos años siguientes a dejarla, así que quien se mudó en 2025 y vende en 2026 sigue cumpliendo.
• Incumpla una condición —la nueva vivienda no se compra a tiempo, o no vive en ella— y la parte exenta vuelve al año de la venta con una declaración complementaria e intereses de demora.

Exención dos: tiene más de 65 años, o dependencia severa

El vendedor de 65 años o más que vende su vivienda habitual no paga IRPF por la ganancia: sin reinversión, sin tope, sin más condiciones que la regla de los tres años de residencia y los dos de gracia tras mudarse. Lo mismo vale para quien esté en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la ley de dependencia. En un matrimonio, la mitad de cada cónyuge se juzga por la edad de ese cónyuge: con 66 y 63 años, media ganancia está exenta y la otra media no, una razón para mirar el calendario antes de firmar un contrato privado.

El vendedor mayor de 65 que vende otro inmueble —una segunda residencia, un solar— tiene una segunda puerta: la ganancia queda exenta si el importe obtenido, hasta 240.000 euros, se destina en seis meses a constituir una renta vitalicia.

Exención tres: la vivienda se entrega al banco

La ganancia que aflora cuando la vivienda habitual se entrega al prestamista en pago de la hipoteca —o se vende en una ejecución hipotecaria judicial o notarial— está exenta, siempre que el propietario no tenga otros bienes con los que pudiera haber pagado la deuda. Es el reconocimiento legal de que una venta forzosa no es un beneficio. En el mismo espíritu, la división de una vivienda en común, la liquidación del régimen matrimonial y las adjudicaciones entre cónyuges ordenadas en un divorcio no son hechos gravados por sí mismos, mientras cada copropietario reciba su parte y nada más: la ganancia espera a que la vivienda se venda a un tercero.

¿Compró antes de 1995? Los coeficientes de abatimiento

Quien compró antes del 31 de diciembre de 1994 —buena parte de los jubilados de la isla— conserva una ventaja transitoria. La parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos, contados hasta el 31 de diciembre de 1996: una casa comprada en 1990 tiene siete de esos años, cinco en exceso, así que ese tramo de la ganancia se recorta un 55,55 %. El resto tributa con normalidad. Desde 2015 la ventaja tiene tope: solo se aplica mientras los valores de transmisión de todo lo vendido con ella desde entonces se mantengan por debajo de 400.000 euros, y se reduce en la venta que cruza la línea. Merece la pena hacer las cuentas antes de decidir cuál de dos inmuebles vender primero.

La plusvalía municipal en 2026

El impuesto del ayuntamiento se calcula sobre el valor catastral del suelo —el «valor catastral del suelo» que figura en el recibo del IBI— multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos de propiedad, y después por el tipo del ayuntamiento. Los coeficientes son máximos estatales que los ayuntamientos pueden rebajar pero no superar; la actualización de 2026 iba en el decreto ómnibus de diciembre, que el Congreso derogó en enero, así que sigue en vigor la tabla de 2024: desde 0,15 para un año, bajando hasta 0,09 entre doce y quince años, y subiendo hasta 0,40 a partir de veinte.

El tipo lo pone el ayuntamiento. En Fuerteventura, La Oliva aplica el máximo legal del 30 %; Puerto del Rosario aplica un tipo escalonado por periodo de tenencia —25 % hasta cinco años, 22 % hasta diez, 20 % hasta quince, 19 % hasta veinte— sobre coeficientes propios que no pueden superar los estatales; los demás ayuntamientos fijan el suyo en sus ordenanzas y, siendo el impuesto potestativo, la primera pregunta es si el suyo lo exige siquiera.

Dos reglas desde la reforma de 2021 protegen al vendedor. No hay impuesto cuando el suelo no ganó valor entre la compra y la venta, medido sobre los precios de las dos escrituras aplicando a ambos la proporción del suelo en el valor catastral. Y cuando el suelo sí ganó, el vendedor puede pedir al ayuntamiento que grave el incremento real en lugar de la fórmula de coeficientes siempre que la cifra real sea menor. En la práctica, tras una tenencia larga la fórmula suele ser la cifra menor.

El ejemplo, otra vez, sobre el piso de Corralejo: valor del suelo 45.000 euros, once años completos, coeficiente 0,10, base 4.500 euros, el 30 % de La Oliva: 1.350 euros. La alternativa de la ganancia real —120.000 euros de subida de precio, de los que la parte del suelo, un 41 %, son 49.000— costaría 14.700 euros, así que se queda la fórmula. El mismo piso en Puerto del Rosario, con su coeficiente propio de 0,08 para once años y su tipo del 20 % para ese periodo, paga 720 euros. Sea cual sea, la plusvalía pagada se resta del valor de transmisión en la declaración del IRPF.

El calendario

Una venta firmada en 2026 entra en la Renta 2026, que se presenta entre abril y junio de 2027 en el modelo 100; con una ganancia superior a 1.000 euros la declaración es obligatoria aunque el resto de sus rentas le hubiera eximido de presentarla. Al vendedor residente no se le retiene nada en la notaría, pero solo si demuestra que lo es: el comprador debe retener el 3 % a un vendedor que no muestre un certificado de residencia fiscal, como explica el artículo de no residentes, y nuestra guía de la regla de los 183 días cuenta cómo obtener el certificado. La plusvalía se declara o autoliquida ante el ayuntamiento en los treinta días hábiles siguientes a la escritura. Quien alquiló la vivienda mientras fue suya debe además cerrar los años del modelo 210 si entonces era no residente; la ganancia tributa por todo el periodo de tenencia en cualquier caso.

Dónde entramos nosotros

Nuestro despacho inmobiliario de Caleta de Fuste y Costa Calma calcula la ganancia a partir de sus escrituras y facturas, le dice a qué exención tiene derecho y cuánto vale, presenta la plusvalía ante el ayuntamiento dentro de los treinta días y la declaración de la renta la primavera siguiente. Vea asistencia en compraventas y asesoría fiscal, o reserve una consulta: respondemos en un día laborable.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto paga un residente al vender una vivienda en Fuerteventura en 2026?
La ganancia —precio de venta menos gastos de venta, menos el precio de compra más los gastos de compra y las mejoras— tributa por la escala del ahorro: 19 % hasta 6.000 euros, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % por encima. Una ganancia de 95.500 euros paga 20.845 antes de exenciones. La plusvalía municipal se añade sobre el valor catastral del suelo, al tipo del ayuntamiento, de hasta el 30 %.

¿Pago impuestos si compro otra vivienda con el dinero?
No por la parte que reinvierta. Si la vivienda vendida era su vivienda habitual y destina todo el importe obtenido —precio menos la hipoteca pendiente— a una nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta; una reinversión parcial exime la misma proporción de la ganancia.

Tengo más de 65 años: ¿la venta de mi casa está libre de impuestos?
Sí, si la vivienda era su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Un cónyuge menor de 65 tributa por su mitad. La plusvalía municipal no queda exenta por edad.

¿Puedo evitar la plusvalía municipal?
Si el suelo no ganó valor entre su compra y su venta, medido sobre las dos escrituras, el impuesto no se debe, y puede pedir al ayuntamiento que grave el incremento real siempre que sea menor que la fórmula de coeficientes. En otro caso se debe en los treinta días hábiles siguientes a la escritura, al tipo de su ayuntamiento: el 30 % en La Oliva, del 19 % al 25 % según los años de tenencia en Puerto del Rosario.

Datos verificados en septiembre de 2026 (Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33 a 36, 38, 49, 66, 76 y 96 y disposición transitoria novena, con la escala del ahorro según la Ley 7/2024; Reglamento del IRPF, RD 439/2007, artículos 40, 41 y 41 bis; texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, RDL 2/2004, artículos 59, 104, 106 a 108 y 110, con la tabla de coeficientes vigente tras la derogación del RDL 16/2025 en enero de 2026; ordenanzas de plusvalía de La Oliva, número 5, y de Puerto del Rosario, BOP de Las Palmas 158 de 30 de diciembre de 2022). Las cifras son ejemplos; haga calcular las suyas antes de firmar.