Vendre son logement à Fuerteventura en tant que résident fiscal en 2026 : la plus-value, les trois exonérations et la plusvalía

Vous avez acheté à Corralejo ou à Caleta de Fuste, vous vivez ici, vous payez ici votre impôt sur le revenu — et maintenant vous vendez. Deux impôts attendent à la porte du notaire, et tous deux sont à votre charge : l'impôt sur la plus-value, qui pour un résident va de 19 % à 30 % sur le barème 2026, et la plusvalía municipale, que votre mairie calcule sur le terrain sous la maison. Ce que la plupart des vendeurs ignorent, c'est que le premier a trois exonérations capables de ramener une facture de 20 000 euros à zéro, et que le second dispose d'une voie légale pour être bien plus faible que le premier calcul de la commune.

Cet article est celui du résident fiscal. Si vous vivez à l'étranger, les règles sont d'une autre nature — une retenue de 3 % chez le notaire et une déclaration de non-résident distincte — et nos confrères d'olgacaballero.com les exposent dans vendre en tant que non-résident. Les impôts de l'acheteur sont dans notre guide de l'achat d'un logement à Fuerteventura. Ici : ce que paie un résident, comment fonctionnent les exonérations, et un exemple chiffré sur un appartement de Corralejo.

Deux impôts, tous deux à la charge du vendeur

Un résident qui vend un logement déclare la plus-value dans sa déclaration annuelle de revenus (IRPF), dans la base de l'épargne, avec ses intérêts et dividendes. Rien n'est retenu chez le notaire : tout l'impôt se paie au printemps suivant. La plusvalía municipal — en toute rigueur, l'impôt sur l'accroissement de valeur des terrains urbains — est un impôt communal distinct et facultatif : chaque commune décide de le percevoir ou non et à quel taux, jusqu'à un plafond légal de 30 %. Dans une vente, c'est le vendeur qui le doit, dans les trente jours ouvrés de l'acte. Les deux impôts partent du même acte, mais sur des chiffres différents : l'impôt sur le revenu sur ce que vous avez réellement gagné, la plusvalía sur la valeur cadastrale du terrain.

La plus-value : ce que vous avez vraiment payé face à ce que vous avez vraiment reçu

La plus-value est la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition, et la loi définit l'une et l'autre avec générosité pour le vendeur, à condition d'avoir gardé les papiers.

La valeur d'acquisition est le prix payé plus les impôts et frais de l'achat — l'ITP ou l'IGIC et le droit de timbre, le notaire, le registre, l'avocat — plus le coût des améliorations : une extension, une toiture neuve, une piscine. Les réparations et l'entretien ne comptent pas, ni les intérêts d'emprunt. Si le logement a été loué un jour, la valeur d'acquisition est réduite de l'amortissement minimum que la loi vous impute pendant la location, que vous l'ayez déduit ou non — une pénalité discrète pour ceux qui ont loué avant de vendre.

La valeur de cession est le prix reçu moins les frais et impôts que vous payez pour vendre : la commission de l'agence, le certificat énergétique, la plusvalía municipale elle-même. Depuis 2015, il n'y a plus d'actualisation du prix d'achat pour l'inflation : un logement acheté en 2005 est imposé sur sa plus-value nominale.

Deux cas particuliers. Un logement reçu par succession ou donation prend pour valeur d'acquisition le montant déclaré pour les droits de succession ou de donation, plus les frais de cette transmission, et pour date d'acquisition celle du décès ou de la donation — une succession de 2019 vendue en 2026 n'est imposée que sur la hausse depuis 2019. Et une moins-value n'est pas perdue : elle s'impute sur les autres plus-values de l'année, puis sur 25 % au plus de vos intérêts et dividendes, et le reste se reporte quatre ans — sauf si vous rachetez le même bien dans l'année, auquel cas la perte reste en attente jusqu'à ce qu'il vous quitte pour de bon.

Le barème 2026 — le même aux Canaries qu'ailleurs

La base de l'épargne est imposée par un barème d'État et un barème régional que la loi fixe à des chiffres identiques, de sorte que les Canaries ne peuvent pas l'adoucir. Cumulés, les taux 2026 sont :

• 19 % sur les premiers 6 000 euros de plus-value ;
• 21 % de 6 000 à 50 000 euros ;
• 23 % de 50 000 à 200 000 euros ;
• 27 % de 200 000 à 300 000 euros ;
• 30 % au-delà de 300 000 euros — le taux supérieur relevé de 28 % pour 2025.

Le barème court sur la plus-value, pas sur le prix. Une vente de 300 000 euros avec une plus-value de 95 500 euros ne touche jamais les tranches à 27 % ni à 30 %.

L'exemple chiffré. Un appartement de Corralejo acheté en 2015 pour 180 000 euros, avec 14 000 euros d'ITP, de notaire et de registre par-dessus : valeur d'acquisition 194 000 euros. Vendu en 2026 pour 300 000 euros, avec 9 000 euros de commission d'agence, 150 euros de certificat énergétique et 1 350 euros de plusvalía municipale (calculée plus bas) : valeur de cession 289 500 euros. Plus-value 95 500 euros. Impôt : 19 % de 6 000 font 1 140 ; 21 % des 44 000 suivants font 9 240 ; 23 % des 45 500 restants font 10 465 — 20 845 euros, soit 21,8 % effectifs. C'est le chiffre avant toute exonération.

Exonération un : vous achetez un autre logement pour y vivre

Si le logement vendu était votre résidence habituelle et que vous réinvestissez le montant obtenu dans une nouvelle résidence habituelle, la plus-value est exonérée — en totalité si vous réinvestissez tout, au prorata si vous n'en réinvestissez qu'une partie. Les conditions sont précises :

• « Montant obtenu » signifie le prix de vente moins le capital restant dû sur le prêt qui a financé le logement vendu. Avec 60 000 euros restant dus sur l'appartement de 300 000, la somme à réinvestir est de 240 000 euros, pas de 300 000.
• La fenêtre est de deux ans de part et d'autre de la vente : le nouveau logement peut avoir été acheté jusqu'à deux ans avant, ou l'être jusqu'à deux ans après. Si le réinvestissement tombe une année plus tard, vous déclarez votre intention dans la déclaration de l'année de la vente.
• Réinvestissement partiel, exonération partielle. Réinvestissez 180 000 des 240 000 euros et les trois quarts de la plus-value sont exonérés ; le quart restant — 23 875 euros — est imposé au barème : environ 4 900 euros au lieu de 20 845.
• « Résidence habituelle » est la définition fiscale : vous avez vécu dans le logement de façon continue pendant trois ans, en l'ayant occupé dans les douze mois de l'achat — avec les exceptions habituelles pour décès, mariage, séparation, mutation professionnelle ou premier emploi. Et le logement garde ce caractère pendant deux ans après votre départ : un vendeur parti en 2025 qui vend en 2026 remplit encore la condition.
• Manquez à une condition — le nouveau logement n'est pas acheté à temps, ou vous n'y vivez pas — et la part exonérée est réintégrée à l'année de la vente par une déclaration complémentaire, avec intérêts de retard.

Exonération deux : vous avez plus de 65 ans, ou une dépendance sévère

Un vendeur âgé de 65 ans ou plus qui vend sa résidence habituelle ne paie aucun impôt sur la plus-value — sans réinvestissement, sans plafond, sans autre condition que la règle des trois ans de résidence et les deux ans de grâce après le départ. Il en va de même pour un vendeur en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance au sens de la loi sur la dépendance. Pour un couple, la moitié de chaque conjoint s'apprécie selon l'âge de ce conjoint : à 66 et 63 ans, la moitié de la plus-value est exonérée et l'autre non — une raison de regarder le calendrier avant de signer un compromis.

Le vendeur de plus de 65 ans qui cède un autre bien — une résidence secondaire, un terrain — a une seconde porte : la plus-value est exonérée si le montant obtenu, jusqu'à 240 000 euros, sert dans les six mois à constituer une rente viagère.

Exonération trois : le logement est remis à la banque

La plus-value qui apparaît lorsque la résidence habituelle est remise au prêteur en paiement du prêt hypothécaire — ou vendue dans une exécution hypothécaire judiciaire ou notariale — est exonérée, pourvu que le propriétaire n'ait pas d'autres biens qui auraient pu payer la dette. C'est la reconnaissance, par la loi, qu'une vente forcée n'est pas un profit. Dans le même esprit, le partage d'un logement en indivision, la liquidation du régime matrimonial et les transferts entre époux ordonnés dans un divorce ne sont pas en eux-mêmes des faits imposables, tant que chaque copropriétaire reçoit sa part et rien de plus : la plus-value attend que le logement soit vendu à un tiers.

Acheté avant 1995 ? Les coefficients d'abattement

Ceux qui ont acheté avant le 31 décembre 1994 — une bonne part des retraités de l'île — conservent un avantage transitoire. La fraction de la plus-value générée jusqu'au 19 janvier 2006 est réduite de 11,11 % par année de détention au-delà de deux, comptée jusqu'au 31 décembre 1996 : un logement acheté en 1990 compte sept de ces années, cinq en excédent, si bien que cette tranche de la plus-value est réduite de 55,55 %. Le reste est imposé normalement. Depuis 2015 l'avantage est plafonné : il ne s'applique que tant que les valeurs de cession de tout ce que vous avez vendu sous ce régime depuis lors restent sous 400 000 euros, et il s'amenuise sur la vente qui franchit la ligne. Le calcul mérite d'être fait avant de décider lequel de deux biens vendre en premier.

La plusvalía municipale en 2026

L'impôt de la commune se calcule sur la valeur cadastrale du terrain — le « valor catastral del suelo » imprimé sur l'avis d'IBI — multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années entières de détention, puis par le taux de la commune. Les coefficients sont des maxima d'État que les communes peuvent abaisser mais non dépasser ; l'actualisation 2026 figurait dans le décret omnibus de décembre, que le Congrès a abrogé en janvier, de sorte que le tableau de 2024 reste en vigueur : de 0,15 pour un an, descendant à 0,09 de douze à quinze ans, et remontant à 0,40 à partir de vingt ans.

Le taux appartient à la commune. À Fuerteventura, La Oliva applique le maximum légal de 30 % ; Puerto del Rosario applique un taux dégressif selon la durée de détention — 25 % jusqu'à cinq ans, 22 % jusqu'à dix, 20 % jusqu'à quinze, 19 % jusqu'à vingt — sur des coefficients propres qui ne peuvent dépasser ceux de l'État ; les autres communes fixent le leur dans leurs ordonnances et, l'impôt étant facultatif, la première question est de savoir si la vôtre le perçoit seulement.

Deux règles issues de la réforme de 2021 protègent le vendeur. Aucun impôt n'est dû lorsque le terrain n'a pas pris de valeur entre l'achat et la vente, mesuré sur les prix des deux actes en appliquant à chacun la part du terrain dans la valeur cadastrale. Et lorsque le terrain a pris de la valeur, le vendeur peut demander à la commune d'imposer l'accroissement réel plutôt que la formule des coefficients chaque fois que le chiffre réel est inférieur. En pratique, après une longue détention, la formule est généralement le plus petit des deux.

L'exemple, à nouveau, sur l'appartement de Corralejo : valeur du terrain 45 000 euros, onze années entières, coefficient 0,10, base 4 500 euros, les 30 % de La Oliva : 1 350 euros. L'alternative de l'accroissement réel — 120 000 euros de hausse de prix, dont la part du terrain, 41 %, fait 49 000 — coûterait 14 700 euros, la formule l'emporte donc. Le même appartement à Puerto del Rosario, avec son coefficient propre de 0,08 pour onze ans et son taux de 20 % pour cette durée, paie 720 euros. Dans tous les cas, la plusvalía payée se déduit de la valeur de cession dans la déclaration de revenus.

Le calendrier

Une vente signée en 2026 entre dans la Renta 2026, déposée entre avril et juin 2027 sur le Modelo 100 ; avec une plus-value supérieure à 1 000 euros, la déclaration est obligatoire même si vos autres revenus vous en auraient dispensé. Rien n'est retenu chez le notaire à un vendeur résident — mais seulement s'il prouve qu'il l'est : l'acheteur doit retenir 3 % à un vendeur qui ne présente pas de certificat de résidence fiscale, comme l'explique l'article sur les non-résidents, et notre guide de la règle des 183 jours vous dit comment obtenir ce certificat. La plusvalía se déclare ou s'autoliquide auprès de la commune dans les trente jours ouvrés de l'acte. Ceux qui ont loué le logement pendant qu'ils le possédaient doivent aussi clore les années du Modelo 210 s'ils étaient alors non-résidents ; la plus-value est de toute façon imposée sur toute la durée de détention.

Où nous intervenons

Notre pôle immobilier de Caleta de Fuste et Costa Calma calcule la plus-value à partir de vos actes et factures, vous dit à quelle exonération vous avez droit et ce qu'elle vaut, dépose la plusvalía auprès de la commune dans les trente jours et la déclaration de revenus au printemps suivant. Voyez l'accompagnement à l'achat et à la vente et le conseil fiscal, ou réservez une consultation — nous répondons sous un jour ouvré.

Questions fréquentes

Combien paie un résident qui vend un logement à Fuerteventura en 2026 ?
La plus-value — prix de vente moins frais de vente, moins prix d'achat plus frais d'achat et améliorations — est imposée au barème de l'épargne : 19 % jusqu'à 6 000 euros, 21 % jusqu'à 50 000, 23 % jusqu'à 200 000, 27 % jusqu'à 300 000 et 30 % au-delà. Une plus-value de 95 500 euros paie 20 845 euros avant exonérations. La plusvalía municipale s'ajoute sur la valeur cadastrale du terrain, au taux de la commune, jusqu'à 30 %.

Dois-je payer un impôt si j'achète un autre logement avec l'argent ?
Pas sur la partie que vous réinvestissez. Si le logement vendu était votre résidence habituelle et que vous placez tout le montant obtenu — prix moins le prêt restant dû — dans une nouvelle résidence habituelle dans les deux ans avant ou après la vente, la plus-value est exonérée ; un réinvestissement partiel exonère la même proportion de la plus-value.

J'ai plus de 65 ans : la vente de ma maison est-elle exonérée ?
Oui, si le logement était votre résidence habituelle, sans obligation de réinvestir. Un conjoint de moins de 65 ans paie sur sa moitié. La plusvalía municipale n'est pas exonérée en raison de l'âge.

Puis-je éviter la plusvalía municipale ?
Si le terrain n'a pas pris de valeur entre votre achat et votre vente, mesuré sur les deux actes, l'impôt n'est pas dû, et vous pouvez demander à la commune d'imposer l'accroissement réel chaque fois qu'il est inférieur à la formule des coefficients. Sinon, il est dû dans les trente jours ouvrés de l'acte, au taux de votre commune — 30 % à La Oliva, de 19 % à 25 % selon la durée de détention à Puerto del Rosario.

Faits vérifiés en septembre 2026 (loi espagnole de l'impôt sur le revenu, loi 35/2006, articles 33 à 36, 38, 49, 66, 76 et 96 et disposition transitoire neuvième, avec le barème de l'épargne tel que modifié par la loi 7/2024 ; règlement de l'IRPF, RD 439/2007, articles 40, 41 et 41 bis ; loi des finances locales, RDL 2/2004, articles 59, 104, 106 à 108 et 110, avec le tableau des coefficients en vigueur après l'abrogation du RDL 16/2025 en janvier 2026 ; ordonnances de plusvalía de La Oliva, n° 5, et de Puerto del Rosario, BOP Las Palmas 158 du 30 décembre 2022). Les chiffres sont des exemples ; faites calculer les vôtres avant de signer.