Продажа жилья на Фуэртевентуре налоговым резидентом в 2026 году: прирост, три льготы и plusvalía

Вы купили жильё в Корралехо или Калета-де-Фусте, живёте здесь, платите здесь подоходный налог — и теперь продаёте. У дверей нотариуса ждут два налога, и оба — ваши: подоходный налог с прироста, который для резидента по шкале 2026 года составляет от 19 % до 30 %, и муниципальная plusvalía, которую ваша мэрия рассчитывает на землю под домом. Чего большинство продавцов не знают: у первого есть три льготы, способные свести счёт в 20 000 евро к нулю, а у второго есть законный способ оказаться гораздо меньше первого расчёта мэрии.

Эта статья — для налогового резидента. Если вы живёте за границей, правила иного рода — удержание 3 % у нотариуса и отдельная декларация нерезидента, — и наши коллеги из olgacaballero.com разбирают их в материале продажа недвижимости нерезидентом. Налоги покупателя — в нашем руководстве по покупке жилья на Фуэртевентуре. Здесь: что платит резидент, как работают льготы, и расчёт на примере квартиры в Корралехо.

Два налога, и оба — с продавца

Резидент, продающий жильё, декларирует прирост капитала в ежегодной декларации по подоходному налогу (IRPF), в базе сбережений, вместе с процентами и дивидендами. У нотариуса ничего не удерживается: весь налог уплачивается следующей весной. Plusvalía municipal — строго говоря, налог на прирост стоимости городской земли — это отдельный, факультативный муниципальный налог: каждая мэрия сама решает, взимать ли его и по какой ставке, в пределах законного потолка 30 %. При продаже его должен продавец, в течение тридцати рабочих дней с даты нотариального акта. Оба налога считаются от одного и того же акта, но от разных чисел: подоходный — от того, что вы действительно заработали, plusvalía — от кадастровой стоимости земли.

Прирост: что вы действительно заплатили и что действительно получили

Прирост — это разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения, и закон определяет обе щедро в пользу продавца, если сохранились документы.

Стоимость приобретения — это уплаченная цена плюс налоги и расходы при покупке — ITP или IGIC и гербовый сбор, нотариус, реестр, юрист — плюс стоимость улучшений: пристройка, новая крыша, бассейн. Ремонт и обслуживание не считаются, как и проценты по ипотеке. Если жильё когда-либо сдавалось в аренду, стоимость приобретения уменьшается на минимальную амортизацию, которую закон вменяет вам за период аренды, вычитали вы её или нет, — тихое наказание для владельцев, сдававших жильё перед продажей.

Стоимость передачи — это полученная цена минус расходы и налоги, которые вы платите при продаже: комиссия агентства, энергетический сертификат, сама plusvalía. С 2015 года индексации цены покупки на инфляцию нет, так что дом, купленный в 2005 году, облагается по номинальному приросту.

Два особых случая. Жильё, доставшееся по наследству или в дар, берёт в качестве стоимости приобретения сумму, заявленную для налога на наследство или дарение, плюс расходы той передачи, а в качестве даты приобретения — дату смерти или дарения: наследство 2019 года, проданное в 2026-м, облагается только с роста после 2019 года. А убыток не пропадает: он зачитывается против других приростов года, затем против не более 25 % ваших процентов и дивидендов, а остаток переносится на четыре года — если только вы не выкупите ту же недвижимость обратно в течение года: тогда убыток «замораживается», пока она не уйдёт от вас окончательно.

Шкала 2026 года — на Канарах та же, что и везде

База сбережений облагается по государственной и региональной шкалам, которые закон устанавливает в одинаковых цифрах, так что Канарские острова не могут её смягчить. В сумме ставки 2026 года таковы:

• 19 % с первых 6 000 евро прироста;
• 21 % от 6 000 до 50 000 евро;
• 23 % от 50 000 до 200 000 евро;
• 27 % от 200 000 до 300 000 евро;
• 30 % свыше 300 000 евро — верхняя ставка, повышенная с 28 % с 2025 года.

Шкала применяется к приросту, а не к цене. Продажа за 300 000 евро с приростом 95 500 никогда не доходит до ступеней 27 % и 30 %.

Расчётный пример. Квартира в Корралехо, купленная в 2015 году за 180 000 евро, плюс 14 000 евро ITP, нотариуса и реестра: стоимость приобретения 194 000 евро. Продана в 2026 году за 300 000 евро, с комиссией агентства 9 000 евро, энергетическим сертификатом за 150 евро и plusvalía 1 350 евро (расчёт ниже): стоимость передачи 289 500 евро. Прирост 95 500 евро. Налог: 19 % от 6 000 — 1 140; 21 % от следующих 44 000 — 9 240; 23 % от оставшихся 45 500 — 10 465; итого 20 845 евро, эффективная ставка 21,8 %. Это цифра до любых льгот.

Льгота первая: вы покупаете другое жильё, чтобы в нём жить

Если проданное жильё было вашим основным местом жительства и вы реинвестируете полученную сумму в новое основное жильё, прирост освобождается от налога — полностью, если реинвестируете всё, пропорционально — если часть. Условия точны:

• «Полученная сумма» — это цена продажи минус остаток основного долга по ипотеке, которой финансировалось проданное жильё. При остатке 60 000 евро по квартире за 300 000 реинвестировать нужно 240 000 евро, а не 300 000.
• Окно — два года в обе стороны от продажи: новое жильё может быть куплено за два года до или в течение двух лет после. Если реинвестиция приходится на более поздний год, вы заявляете о намерении в декларации за год продажи.
• Частичная реинвестиция — частичная льгота. Реинвестируйте 180 000 из 240 000 евро, и три четверти прироста освобождаются; оставшаяся четверть — 23 875 евро — облагается по шкале: около 4 900 евро вместо 20 845.
• «Основное место жительства» — налоговое определение: вы непрерывно жили в этом жилье три года, вселившись в течение двенадцати месяцев после покупки, — с обычными исключениями на случай смерти, брака, развода, переезда по работе или первого трудоустройства. И жильё сохраняет этот статус два года после вашего переезда, так что продавец, съехавший в 2025 году и продающий в 2026-м, всё ещё подходит.
• Нарушите условие — новое жильё не куплено в срок или вы в нём не живёте, — и освобождённая часть возвращается в год продажи через дополнительную декларацию с пенями за просрочку.

Льгота вторая: вам больше 65 лет или у вас тяжёлая степень зависимости

Продавец в возрасте 65 лет и старше, продающий основное жильё, не платит подоходный налог с прироста — без реинвестиции, без потолка, без иных условий, кроме правила трёх лет проживания и двухлетней отсрочки после переезда. То же относится к продавцу с тяжёлой или крайней степенью зависимости по закону о зависимости. Для супружеской пары половина каждого супруга оценивается по возрасту этого супруга: при 66 и 63 годах половина прироста освобождена, а половина — нет, что даёт повод свериться с календарём до подписания предварительного договора.

У продавца старше 65 лет, продающего другой объект — второй дом, участок, — есть вторая дверь: прирост освобождается, если полученная сумма, до 240 000 евро, в течение шести месяцев направлена на оформление пожизненной ренты.

Льгота третья: жильё передаётся банку

Прирост, возникающий при передаче основного жилья кредитору в счёт погашения ипотеки — или при его продаже в ходе судебного либо нотариального обращения взыскания, — освобождается от налога при условии, что у собственника нет иного имущества, которым можно было бы погасить долг. Так закон признаёт, что вынужденная продажа — не прибыль. В том же духе раздел жилья в общей собственности, ликвидация режима имущества супругов и передачи между супругами по решению суда о разводе сами по себе не являются налогооблагаемыми событиями, пока каждый сособственник получает свою долю и не более: прирост ждёт продажи жилья третьему лицу.

Куплено до 1995 года? Понижающие коэффициенты

Купившие до 31 декабря 1994 года — немалая часть пенсионеров острова — сохраняют переходную льготу. Часть прироста, накопленная до 19 января 2006 года, уменьшается на 11,11 % за каждый год владения сверх двух, считая до 31 декабря 1996 года: у дома, купленного в 1990 году, таких лет семь, пять — сверх двух, так что этот кусок прироста сокращается на 55,55 %. Остальное облагается обычным образом. С 2015 года льгота ограничена: она действует, только пока стоимость передачи всего проданного по ней с тех пор остаётся ниже 400 000 евро, и сходит на нет при продаже, пересекающей эту черту. Стоит посчитать заранее, какой из двух объектов продавать первым.

Муниципальная plusvalía в 2026 году

Налог мэрии считается от кадастровой стоимости земли — «valor catastral del suelo» в квитанции IBI, — умноженной на коэффициент, зависящий от числа полных лет владения, а затем на ставку мэрии. Коэффициенты — государственные максимумы, которые мэрии могут снижать, но не превышать; обновление на 2026 год содержалось в декабрьском «омнибусном» декрете, который Конгресс отменил в январе, так что продолжает действовать таблица 2024 года: от 0,15 за один год, со снижением до 0,09 за двенадцать–пятнадцать лет и ростом до 0,40 за двадцать лет и более.

Ставку устанавливает мэрия. На Фуэртевентуре Ла-Олива применяет законный максимум 30 %; Пуэрто-дель-Росарио — скользящую ставку по сроку владения: 25 % до пяти лет, 22 % до десяти, 20 % до пятнадцати, 19 % до двадцати — на собственные коэффициенты, которые не могут превышать государственные; остальные муниципалитеты устанавливают свои ставки в собственных постановлениях, и, поскольку налог факультативен, первый вопрос — взимает ли его ваша мэрия вообще.

Два правила после реформы 2021 года защищают продавца. Налога нет вовсе, если земля не выросла в цене между покупкой и продажей, — это измеряется по ценам в двух актах с применением к обеим доли земли в кадастровой стоимости. А если земля выросла, продавец вправе просить мэрию обложить реальный прирост вместо формулы с коэффициентами, когда реальная цифра меньше. На практике после долгого владения формула обычно даёт меньшую сумму.

Снова пример, с квартирой в Корралехо: стоимость земли 45 000 евро, одиннадцать полных лет, коэффициент 0,10, база 4 500 евро, 30 % Ла-Оливы: 1 350 евро. Альтернатива с реальным приростом — 120 000 евро роста цены, из которых доля земли, 41 %, составляет 49 000, — обошлась бы в 14 700 евро, так что остаётся формула. Та же квартира в Пуэрто-дель-Росарио, с его собственным коэффициентом 0,08 за одиннадцать лет и ставкой 20 % для этого периода, платит 720 евро. В любом случае уплаченная plusvalía вычитается из стоимости передачи в декларации по подоходному налогу.

Календарь

Продажа, оформленная в 2026 году, попадает в декларацию Renta 2026, которая подаётся с апреля по июнь 2027 года по форме Modelo 100; при приросте свыше 1 000 евро декларация обязательна, даже если прочие ваши доходы освобождали бы вас от подачи. У продавца-резидента у нотариуса ничего не удерживают — но лишь если вы докажете, что вы резидент: покупатель обязан удержать 3 % у продавца, который не предъявит сертификат налогового резидентства, как объясняет статья о нерезидентах, а наше руководство по правилу 183 дней рассказывает, как получить сертификат. Plusvalía декларируется или самостоятельно рассчитывается в мэрии в течение тридцати рабочих дней после акта. Тем, кто сдавал жильё, пока владел им, стоит также закрыть годы по Modelo 210, если тогда они были нерезидентами; прирост в любом случае облагается за весь период владения.

Где вступаем мы

Наш отдел недвижимости в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме рассчитывает прирост по вашим актам и счетам, говорит, на какую льготу вы имеете право и сколько она стоит, подаёт plusvalía в мэрию в течение тридцати дней и декларацию по подоходному налогу следующей весной. Смотрите сопровождение покупки и продажи и налоговое консультирование или запишитесь на консультацию — мы отвечаем в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Сколько налога платит резидент при продаже жилья на Фуэртевентуре в 2026 году?
Прирост — цена продажи минус расходы на продажу, минус цена покупки плюс расходы на покупку и улучшения — облагается по шкале сбережений: 19 % до 6 000 евро, 21 % до 50 000, 23 % до 200 000, 27 % до 300 000 и 30 % свыше. С прироста 95 500 евро до льгот платится 20 845 евро. Муниципальная plusvalía добавляется с кадастровой стоимости земли по ставке мэрии до 30 %.

Плачу ли я налог, если покупаю на эти деньги другое жильё?
Не с той части, которую реинвестируете. Если проданное жильё было вашим основным местом жительства и вы вкладываете всю полученную сумму — цену минус остаток ипотеки — в новое основное жильё в течение двух лет до или после продажи, прирост освобождается; частичная реинвестиция освобождает ту же долю прироста.

Мне больше 65: продажа моего дома свободна от налога?
Да, если дом был вашим основным местом жительства, без обязанности реинвестировать. Супруг младше 65 платит со своей половины. Муниципальная plusvalía по возрасту не освобождается.

Могу ли я избежать муниципальной plusvalía?
Если земля не выросла в цене между вашей покупкой и продажей — по двум актам, — налог не причитается, и вы можете просить мэрию обложить реальный прирост, когда он ниже формулы с коэффициентами. Иначе налог уплачивается в течение тридцати рабочих дней после акта по ставке вашей мэрии — 30 % в Ла-Оливе, от 19 % до 25 % по сроку владения в Пуэрто-дель-Росарио.

Факты проверены в сентябре 2026 года (Закон Испании о подоходном налоге, Закон 35/2006, статьи 33–36, 38, 49, 66, 76 и 96 и переходное положение девятое, со шкалой сбережений в редакции Закона 7/2024; Регламент IRPF, RD 439/2007, статьи 40, 41 и 41 bis; Закон о местных финансах, RDL 2/2004, статьи 59, 104, 106–108 и 110, с таблицей коэффициентов, действующей после отмены RDL 16/2025 в январе 2026 года; постановления о plusvalía Ла-Оливы, № 5, и Пуэрто-дель-Росарио, BOP Las Palmas 158 от 30 декабря 2022 года). Цифры — расчётные примеры; поручите рассчитать ваши, прежде чем подписывать.