شراء منزل في إسبانيا عن طريق شركة: كم يكلّف كل سنة وما الذي يتغير عند الخروج

وجد زوجان من هامبورغ شقة في كوراليخو بسعر 300,000 يورو، ونصحهما أحدهم بشرائها عن طريق شركة إسبانية ذات مسؤولية محدودة، أي SL، لأن الشركة تدفع ضرائب أقل. قبل الذهاب إلى كاتب العدل، تستحق الفكرة أن تُحسب بالأرقام. حين يكون البيت لاستعمال مالكيه أنفسهم، يعامل القانون الضريبي الإسباني الشركة كمؤجِّرة والمالكين كمستأجرين لديها: ينتظر إيجاراً بسعر السوق كل سنة، ويفرض على الشركة السعر العام كاملاً، وعند بيع البيت يفرض الضريبة على الربح مرتين، مرة في الشركة ومرة في طريق العودة إلى الشركاء. يستعرض هذا الدليل ما تكونه مثل هذه الشركة في نظر مصلحة الضرائب، وكم تكلّف الشقة نفسها كل سنة مع كل مالك، والخروج، وضريبة الثروة، وضرائب الشراء، والرسم الخاص على شركات بعض الأقاليم. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

ما تراه مصلحة الضرائب: شركة لا تملك سوى بيت

الشركة التي يكون أصلها الرئيسي بيتاً يستعمله مالكوها ليست نشاطاً تجارياً في نظر قانون ضريبة الشركات. إنها ما يسميه القانون entidad patrimonial، أي كياناً حائزاً للأصول: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica، أي الكيان الذي يتكوّن أكثر من نصف أصوله من أوراق مالية أو لا يُستعمل في نشاط اقتصادي (Ley 27/2014، المادة 5.2).

والتأجير وحده لا يغيّر ذلك. فتأجير العقارات يُعدّ نشاطاً اقتصادياً únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa، أي فقط حين يُستعان في تنظيمه بشخص واحد على الأقل يعمل بعقد عمل وبدوام كامل (المادة 5.1). الشركة التي لها شقة واحدة وليس لها موظف تقع في الجانب الخطأ من ذلك الخط، وأول نتيجة هي السعر. فهي تدفع السعر العام البالغ 25%، لأن الأسعار المنخفضة التي يمنحها القانون للشركات الصغيرة والجديدة no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial، أي لا تنطبق على الكيانات التي تُعدّ كيانات حائزة للأصول (المادة 29.1).

السكن في بيت الشركة: قاعدة إيجار السوق

النتيجة الثانية هي التي لا يتوقعها المشترون. الشركة وشركاؤها أطراف مرتبطة، وكذلك مديروها وأقارب الشركاء المقرّبون؛ وفي حالة الشركاء يشترط القانون حصة لا تقل عن 25% (المادة 18.2). وبين الأطراف المرتبطة القاعدة جملة واحدة: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado، أي أن العمليات التي تجري بين أشخاص أو كيانات مرتبطة تُقوَّم بقيمتها السوقية (المادة 18.1). وقانون ضريبة الدخل يقول الشيء نفسه من جهة الشريك (Ley 35/2006، المادة 41). لا تستطيع الشركة أن تعير أصلها الوحيد لمالكيها مجاناً. فإما أن تؤجّرهم البيت بالإيجار الذي كان سيدفعه غريب، وتصرّح بذلك الإيجار، وإما أن تقوم مصلحة الضرائب بالتقويم بنفسها.

وحين تقوم به مصلحة الضرائب، يكون للفاتورة نصفان. تُفرض الضريبة على الشركة عن الإيجار الذي كان عليها أن تتقاضاه. والفرق الذي في مصلحة الشريك، بنسبة حصته، se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio، أي يُعدّ عائداً على الأموال الخاصة بالنسبة إلى الشركة ومشاركة في الأرباح بالنسبة إلى الشريك (المادة 18.11): أرباح موزّعة لم يرها نقداً قط وتُفرض عليها الضريبة بهذه الصفة، إلا إذا دفع بعد ذلك للشركة ما كان عليه أن يدفعه، وهو ما تجيزه المادة نفسها.

وفي جزر الكناري تفصيل إضافي. تأجير مبنى مخصص حصراً للسكن معفى من ضريبة IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 لجزر الكناري، المادة 21)، فلا تضيف الشركة IGIC إلى ذلك الإيجار، ولهذا الإعفاء ثمن. فالضريبة المدفوعة على المشتريات لا تُخصم إلا en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto، أي بقدر ما تُستعمل تلك السلع أو الخدمات في عمليات خاضعة للضريبة وغير معفاة منها (Ley 20/1991، المادة 28.1). وضريبة IGIC المدفوعة عن مسكن جديد اشتُري لإسكان الشركاء تبقى تكلفة.

الشركة لا تحوّل البيت إلى نشاط تجاري. إنها تحوّل مالكيه إلى مستأجرين.

ما تضيفه الشركة إلى كل سنة

الشركة هي أيضاً تقويم، وهو يسير سواء زار أحد البيت أم لم يزره.

• الحسابات. يعدّها المديرون خلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية، ويوافق عليها الشركاء خلال ستة، وتودَع في Registro Mercantil خلال الشهر الذي يلي الموافقة (Ley de Sociedades de Capital، المواد 253 و164 و279).
• ثمن عدم الإيداع. ما دامت الحسابات غائبة، يأمر القانون، مع استثناءات قليلة، بأن no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista، أي ألا يُقيَّد في Registro Mercantil أي مستند يخص الشركة ما دامت المخالفة قائمة (المادة 282)، وتتعرض الشركة لغرامة من 1,200 إلى 60,000 يورو (المادة 283).
• الدفاتر. تُوثَّق الدفاتر المحاسبية ودفتر المحاضر إلكترونياً لدى السجل نفسه خلال أربعة أشهر من نهاية السنة المالية (Ley 14/2013، المادة 18).
• ضريبة الشركات. يُقدَّم الإقرار خلال الـ 25 يوماً تقويمياً التي تلي الأشهر الستة اللاحقة لنهاية السنة، وهذا يعني للشركة التي تقفل حساباتها مع السنة التقويمية من 1 إلى 25 يوليو (Ley 27/2014، المادة 124).
• عقد الإيجار. عقد مكتوب، وإيجار تسنده أسعار مساكن مماثلة، والإيصالات: القانون يطلب من الأطراف المرتبطة أن تستطيع إثبات أن عملياتها جرت بالقيمة السوقية (المادة 18.3)، وبهذا تفعل ذلك شركة صغيرة.

الشقة نفسها مع مالكَين

لنأخذ شقة كوراليخو: سعر 300,000 يورو، وقيمة مساحية 100,000، وإيجار سوقي 1,200 يورو في الشهر، أي 14,400 في السنة. المشتريان يعيشان في ألمانيا ويستعملانها بنفسيهما. الأرقام مختلَقة لبيان الطريقة.

إذا كانت باسميهما، فالشقة لا تدرّ إيجاراً، وإسبانيا تفرض الضريبة على إيجار مفترض: 2% من القيمة المساحية، أو 1.1% حيث روجعت قيم البلدية خلال الفترات الضريبية العشر الأخيرة (Ley 35/2006، المادة 85، التي تطبّقها المادة 24.5 من قانون ضريبة دخل غير المقيمين على غير المقيمين؛ والجدول الذي أعلنه Real Decreto-ley 26/2026 لعام 2027 سقط بإلغائه في 2 أكتوبر). أي 2,000 أو 1,100 يورو من الدخل، تُفرض عليها الضريبة بنسبة 19% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية وبنسبة 24% للباقين (المادة 25.1): 380 أو 209 يورو في السنة لهذين الزوجين. والإقرار هو الذي تصفه مقالتنا عن كلفة بيت غير المقيم كل عام.

وإذا كانت باسم SL، فالسنة نفسها تبدو مختلفة. تؤجّر الشركة الشقة لشريكيها بمبلغ 14,400 يورو. لنفترض أن تكاليفها القابلة للخصم تبلغ 9,400 يورو: استهلاك المبنى، بالحد الأقصى البالغ 2% في السنة الذي يجيزه جدول القانون للمساكن (المادة 12)، وضريبة العقار، ورسوم اتحاد الملّاك، والتأمين، والمحاسبة. يبقى لها ربح قدره 5,000 يورو وتدفع 25% منه، أي 1,250 يورو. وما يبقى بعد تكاليفها وضريبتها هو مال الشركة، لا مال المالكين. وإذا وُزّع كأرباح، كلّف غير المقيم 19% أخرى في إسبانيا، قبل تطبيق أي اتفاقية ضريبية (المادة 25.1 من قانون غير المقيمين)، وكلّف المقيم جدول الادخار، الذي يتراوح بين 19 و30% (Ley 35/2006، المادتان 66 و76).

وماذا لو لم تتقاضَ الشركة شيئاً؟ عندئذ يُطبَّق التقويم المذكور في القسم السابق. تُفرض الضريبة على الشركة مع ذلك كما لو أنها تقاضت 14,400 يورو، أي 1,250 يورو بهذه الأرقام، ويُعامَل الشريكان كما لو أنهما تلقّيا كأرباح موزّعة الإيجار الذي لم يدفعاه: 14,400 يورو بينهما، و2,736 يورو من الضريبة بنسبة 19%.

الخروج

عند البيع يفترق الطريقان نهائياً. لنفترض أن الشقة بيعت بربح قدره 100,000 يورو.

• باسم المالكين. يدفع غير المقيم 19% من الربح، أي 19,000 يورو (المادة 25.1 من قانون غير المقيمين)، ويقتطع المشتري 3% من الثمن على الحساب، وهو موضوع مقالتنا عن كيف يعود اقتطاع الـ 3%. والمقيم يدفع جدول الادخار وله مخرجان لا تملكهما الشركة أبداً: ربح المسكن الرئيسي يبقى خارج الضريبة حين يُعاد استثمار الثمن كله في مسكن رئيسي آخر، ومن تجاوز 65 سنة لا يدفع شيئاً عن بيع مسكنه (Ley 35/2006، المادتان 38 و33.4).
• تبيع الشركة. تدفع SL 25% من ربحها، أي 25,000 يورو، وعملياً يكون ربحها أكبر من ربح المالكين، لأن كل سنة من الاستهلاك خفّضت القيمة في دفاترها. وتوزيع الـ 75,000 يورو الباقية يكلّف غير المقيم 19% أخرى، أي 14,250 يورو. المجموع 39,250 يورو، أكثر من ضعف الطريق المباشر.
• بيع الحصص بدلاً من ذلك. بالنسبة إلى غير المقيم، ربح الحصص يخضع للضريبة في إسبانيا مثل ربح البيت: فالقانون يطال أرباح الحصص في كيان cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español، أي كيان تتكوّن أصوله أساساً، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، من عقارات واقعة في إسبانيا، ويسحب منها الإعفاء الذي يتمتع به المقيمون الأوروبيون في غير ذلك على الأوراق المالية (المادتان 13.1 و14.1)؛ وقد تقول اتفاقية ضريبية غير ذلك، ولا بد من قراءتها. وللمشتري مشكلته هو. بيع الحصص معفى عادة من ضريبة نقل الملكية، لكن حين يسيطر أحد على شركة يتكوّن نصف أصولها على الأقل من عقارات إسبانية غير مستعملة في نشاط تجاري، تكون تلك بيوعاً que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles، أي تخضع للضريبة التي تسري عليها بوصفها نقلاً بعوض لعقارات، ما لم يثبت المشتري أنه لم يكن هناك تهرّب من أي ضريبة (Ley 6/2023، المادة 338). وفي جزر الكناري يعني ذلك 6.5% الخاصة بالمستعمل، ومعها شركة لها تاريخ يُورَث. قلّة من المشترين تريد ذلك، ومن يريده يطلب خصماً.

ضريبة الثروة: الحصص تُحسب كالبيت

امتلاك المسكن عن طريق شركة لا يخرجه من ضريبة الثروة الإسبانية. منذ 29 ديسمبر 2022 يعدّ القانون واقعةً في إسبانيا، وبالتالي خاضعة للضريبة في يد غير المقيم، حصص أي كيان no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español، أي غير المتداولة في أسواق منظَّمة، إذا كانت أصول الكيان تتكوّن بنسبة 50% على الأقل، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، من عقارات واقعة في إسبانيا (Ley 19/1991، المادة 5).

تُقوَّم الحصص غير المدرجة بالقيمة الدفترية لآخر ميزانية معتمدة إذا كانت مدقَّقة بتقرير إيجابي، وإلا فبأعلى ثلاث قيم: القيمة الاسمية، أو تلك القيمة الدفترية، أو متوسط أرباح السنوات الثلاث الأخيرة مرسملاً بنسبة 20% (المادة 16). والبيت المملوك مباشرة يُحسب بأعلى قيمة بين قيمته المساحية، والقيمة التي تحققت منها الإدارة لأغراض ضرائب أخرى، وثمنه (المادة 10). وفي الحالتين تكون أول 700,000 يورو لكل مكلَّف معفاة (المادة 28، التي تمدّ الإعفاء إلى غير المقيمين؛ ولمقيمي جزر الكناري المادة 29 من Decreto Legislativo 1/2009 الإقليمي). وإعفاء الحصص في الشركات العائلية لا يفيد، لأنه يشترط أن الكيان no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario، أي ألا يكون نشاطه الرئيسي إدارة ثروة منقولة أو عقارية (المادة 4).

الشراء: الضرائب نفسها، وباب مغلق

عند الشراء لا توفّر الشركة شيئاً. المستعمل يدفع ضريبة نقل الملكية بالسعر العام البالغ 6.5% في جزر الكناري، أياً كان المشتري. والسعر المخفَّض البالغ 5% هو للمسكن الرئيسي للمشتري، وحين يتعدد المشترون يضيف القانون الإقليمي أن todos deben ser personas físicas، أي أنهم جميعاً يجب أن يكونوا أشخاصاً طبيعيين (Decreto Legislativo 1/2009، المادة 31). والمسكن الجديد يدفع بدلاً من ذلك ضريبة IGIC، مع رسم دمغة بنسبة 1% (المادة 36)، وبالنسبة إلى شركة دخلها الوحيد إيجار معفى لا تُستردّ تلك الـ IGIC، كما سبق شرحه. الأسعار والمسارات والتخفيضات في مقالتنا عن ضرائب شراء منزل في فويرتيفنتورا.

شركة من الخارج: رسم الـ 3%

بعض المشترين يأتون بشركة يملكونها من قبل. فإذا كانت مقيمة في أحد الأقاليم التي تدرجها إسبانيا ضمن الولايات القضائية غير المتعاونة، فرض قانون ضريبة دخل غير المقيمين رسماً خاصاً على العقارات التي تملكها هنا، كل سنة، على القيمة المساحية (المادتان 40 و41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento، أي أن سعر الرسم الخاص 3% (المادة 43). وهذا الرسم se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo، أي يُستحق في 31 ديسمبر من كل سنة ويجب التصريح به ودفعه في شهر يناير التالي (المادة 45)، والرسم غير المدفوع يمكن تحصيله من العقار نفسه. وعلى شقة كوراليخو يبلغ ذلك 3,000 يورو في السنة.

القائمة السارية هي قائمة الأمر الوزاري HFP/115/2023 المعدَّل بالأمر HAC/649/2026. وفيها جيرزي وغيرنزي وجزيرة مان وبرمودا وجزر كايمان وجزر العذراء البريطانية، وغيرها. أما جبل طارق وبربادوس وسيشل فقد أُخرجت بالأمر المنشور في 27 يونيو 2026، وفيه قاعدة انتقالية للفترات الضريبية الجارية؛ ولذلك يحسن بشركة من أحد هذه الأقاليم الثلاثة أن تتحقق من الرسم المستحق في يناير 2027 لا أن تفترضه. وتُعفى الشركات التي تمارس في إسبانيا نشاطاً يمكن تمييزه عن مجرد حيازة العقار أو تأجيره، والشركات المدرجة في البورصة (المادة 42).

متى تكون الشركة منطقية فعلاً

لا شيء من هذا حجة ضد الشركات. إنه حجة في حالة واحدة، هي المسكن المخصص لاستعمال مالكيه أنفسهم. الشركة التي تؤجّر عدة عقارات للغير ولديها موظف واحد على الأقل بدوام كامل تمارس نشاطاً اقتصادياً بحسب المادة المذكورة في البداية، فتتغير الصورة: لا تعود كياناً حائزاً للأصول، وتصبح الأسعار المنخفضة للشركات الصغيرة متاحة. ووجود عدة مستثمرين ليسوا من العائلة، أو شراء هو الخطوة الأولى في نشاط تجاري، أسباب أخرى. وهذا القرار يدخل في اختيار الشكل القانوني، الذي تتناوله مقالتنا مستقل أم SL.

ما الذي يفعله مستشارونا

يحسب مستشارونا الضريبيون في كاليتا دي فوستي وكوستا كالما ما يترتب على كل طريق قبل توقيع الشراء، ويُعدّون إقرارات ضريبة الدخل وضريبة الشركات التي تتبع الطريق المختار. ونمثّل العملاء أمام المصلحتين الضريبيتين حين يصل استفسار أو طلب. والخدمة موصوفة في صفحة الاستشارات الضريبية، ويمكن حجز لقاء أول عبر الإنترنت.

أسئلة شائعة

هل تجعل الشركة الضريبة السنوية على بيت العطلات تختفي؟

لا. الدخل المفترض الذي يصرّح به الفرد يحل محله إيجار السوق الذي يجب أن تتقاضاه الشركة، خاضعاً للضريبة بنسبة 25% بعد تكاليفها، ومعه التزامات الشركة السنوية نفسها. وبأرقام هذا الدليل، تتحول 380 أو 209 يورو إلى 1,250.

نحن الشريكان الوحيدان. هل علينا حقاً أن ندفع إيجاراً لشركتنا؟

نعم. الشركة وشركاؤها أطراف مرتبطة، وعملياتهم تُقوَّم بالقيمة السوقية. فإذا لم يُتقاضَ إيجار، أضافته مصلحة الضرائب إلى دخل الشركة وعاملته كأرباح موزّعة في أيديكم.

هل بيع الحصص أرخص من بيع البيت؟

ليس للبائع: ربح غير المقيم من حصص في شركة أصولها في معظمها عقارات إسبانية يخضع للضريبة في إسبانيا بالنسبة نفسها، 19%. والمشتري الذي يسيطر على الشركة يدفع عادة ضريبة نقل الملكية كما لو أنه اشترى العقار.

هل امتلاك المسكن عن طريق شركة يجنّب غير المقيم ضريبة الثروة الإسبانية؟

ليس منذ 29 ديسمبر 2022. الحصص غير المدرجة في كيان تشكّل العقارات الإسبانية 50% على الأقل من أصوله تُعدّ واقعة في إسبانيا، مع الإعفاء نفسه البالغ 700,000 يورو لكل مكلَّف.

شركتنا مسجَّلة في جيرزي. هل ينطبق رسم الـ 3%؟

جيرزي مدرجة في القائمة السارية، ولذلك تدين شركة من جيرزي تملك مسكناً هنا كل سنة بنسبة 3% من قيمته المساحية، تُصرَّح بها وتُدفع في يناير، إلا إذا مارست نشاطاً تجارياً حقيقياً في إسبانيا أو كانت مدرجة في البورصة.

معلومات تم التحقق منها في أكتوبر 2026 (Ley 27/2014، المواد 5 و12 و18 و29 و124؛ Ley 35/2006، المواد 33 و38 و41 و66 و76 و85؛ قانون ضريبة دخل غير المقيمين، Real Decreto Legislativo 5/2004، المواد 13 و14 و24 و25 ومن 40 إلى 45؛ Ley 19/1991، المواد 4 و5 و10 و16 و28؛ Ley 20/1991، المادة 28؛ Decreto Legislativo 1/2025 لجزر الكناري، المادة 21، وDecreto Legislativo 1/2009، المواد 29 و31 و36؛ Ley de Sociedades de Capital، المواد 164 و253 و279 و282 و283؛ Ley 14/2013، المادة 18؛ Ley 6/2023، المادة 338؛ الأمر HFP/115/2023 المعدَّل بالأمر HAC/649/2026، كلها بنصها في 4 أكتوبر 2026). أرقام المثال مختلَقة لبيان الطريقة؛ وهذه المقالة معلومات عامة، لا مشورة في شراء بعينه.