会社を通してスペインの住宅を買う：毎年いくらかかり、出口で何が変わるか

ハンブルクの夫婦がコラレホで 300,000 ユーロのアパートを見つけ、会社のほうが税金が安いからスペインの有限会社、つまり SL を通して買うようにと誰かに勧められました。公証人のもとへ行く前に、この考えは数字で確かめる価値があります。所有者が自分で使う住宅の場合、スペインの税法は会社を貸主、所有者をその借主として扱います。毎年、市場賃料を求め、会社には一般税率をそのまま課し、住宅を売るときには譲渡益に二度課税します。一度は会社で、もう一度は出資者に戻る途中でです。このガイドでは、そうした会社が税務署にとって何であるか、同じアパートが所有者ごとに毎年いくらかかるか、出口、富裕税、購入時の税、そして特定の地域の会社に課される特別賦課を順に見ていきます。引用はスペイン語で、日本語の読みを添えています。

税務署に見えるもの：住宅を一つ持つだけの会社

所有者が使う家を主な資産とする会社は、法人税法から見れば事業ではありません。同法が entidad patrimonial と呼ぶもの、つまり資産保有会社です。aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica、すなわち、資産の半分を超える部分が有価証券で構成されているか、経済活動に用いられていない会社です（Ley 27/2014 第 5.2 条）。

貸すだけではそれは変わりません。不動産の賃貸が経済活動とされるのは únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa、すなわち、その運営のために労働契約を結んだフルタイムの従業員を少なくとも一人使っている場合に限られます（第 5.1 条）。アパートが一つで従業員のいない会社は、この線の反対側にあり、最初の帰結は税率です。会社は 25% の一般税率を払います。同法が小さな会社や新しい会社に与えている低い税率は no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial、すなわち、資産保有会社とされる事業体には適用されないからです（第 29.1 条）。

会社の家に住む：市場賃料のルール

二つ目の帰結は、買主が予想していないものです。会社とその出資者は関連者であり、会社の取締役や出資者の近い親族も同じです。出資者については、同法は少なくとも 25% の持分を求めています（第 18.2 条）。関連者の間のルールは一文です。Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado、すなわち、関連する個人または事業体の間で行われる取引は市場価値で評価されます（第 18.1 条）。個人所得税法も、出資者の側から同じことを定めています（Ley 35/2006 第 41 条）。会社は、唯一の資産を所有者に無償で使わせることはできません。第三者が払うはずの賃料で家を貸し、その賃料を申告するか、そうでなければ税務署が自ら評価します。

税務署が評価するとき、請求書は二つに分かれます。会社は、受け取るべきだった賃料に課税されます。そして出資者に有利な差額は、その持分の割合に応じて、se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio、すなわち、会社にとっては自己資本への報酬、出資者にとっては利益の分配とみなされます（第 18.11 条）。現金では一度も目にしていない配当であり、配当として課税されます。ただし、払うべきだった額を出資者があとで会社に払えば別で、同じ条文がそれを認めています。

カナリア諸島にはもう一つ細かな点があります。もっぱら住居に用いられる建物の賃貸は IGIC が免除されており（カナリア諸島の Decreto Legislativo 1/2025 第 21 条）、会社はその賃料に IGIC を上乗せしません。この免除には代償があります。仕入れにかかった税額を控除できるのは en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto、すなわち、その財やサービスが、課税対象であって免除されない取引に用いられる範囲に限られます（Ley 20/1991 第 28.1 条）。出資者を住まわせるために買った新築にかかった IGIC は、費用として残ります。

会社は住まいを事業に変えません。所有者を借主に変えるだけです。

会社が毎年に加えるもの

会社は一つのカレンダーでもあり、誰かが家を訪れても訪れなくても進みます。

• 決算書。 取締役が事業年度の終了から三か月以内に作成し、出資者が六か月以内に承認し、承認の翌月のうちに Registro Mercantil に提出します（Ley de Sociedades de Capital 第 253 条、第 164 条、第 279 条）。
• 提出しない場合の代償。 決算書が出ていない間、法律は、わずかな例外を除いて no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista、すなわち、違反が続く間は会社に関するいかなる書類も Registro Mercantil に登記しないよう命じており（第 282 条）、会社には 1,200 ユーロから 60,000 ユーロの過料が科されえます（第 283 条）。
• 帳簿。 会計帳簿と議事録簿は、事業年度の終了から四か月以内に、同じ登記所でオンラインにより認証を受けます（Ley 14/2013 第 18 条）。
• 法人税。 申告書は、事業年度の終了から六か月が過ぎたあとの 25 暦日以内に提出します。暦年で決算する会社なら、7 月 1 日から 25 日までです（Ley 27/2014 第 124 条）。
• 賃貸借契約。 書面の契約、同じような住宅の相場に裏づけられた賃料、そして領収書です。同法は関連者に、取引が市場価値で行われたことを示せるよう求めており（第 18.3 条）、小さな会社はこうしてそれを果たします。

同じアパート、二通りの所有者

コラレホのアパートを例に取ります。価格は 300,000 ユーロ、課税台帳価額は 100,000 ユーロ、市場賃料は月 1,200 ユーロ、つまり年 14,400 ユーロです。買主はドイツに住み、自分たちで使います。数字は方法を示すための架空のものです。

二人の個人名義なら、アパートは賃料を生まず、スペインはみなしの賃料に課税します。課税台帳価額の 2%、または市町村の価額が直近十の課税期間のうちに改定されたところでは 1.1% です（Ley 35/2006 第 85 条。非居住者所得税法第 24.5 条がこれを非居住者に適用します。Real Decreto-ley 26/2026 が 2027 年から予定していた税率表は、10 月 2 日の同法令の廃止とともに失効しました）。所得は 2,000 ユーロまたは 1,100 ユーロで、欧州連合または欧州経済領域の居住者には 19%、それ以外には 24% で課税されます（第 25.1 条）。この夫婦の場合、年 380 ユーロまたは 209 ユーロです。申告書は、非居住者の住宅が毎年いくらかかるかについての記事で説明しているものです。

SL の名義なら、同じ一年は違って見えます。会社はアパートを 14,400 ユーロで出資者に貸します。控除できる費用が合わせて 9,400 ユーロだとしましょう。同法の表が住宅に認める上限の年 2% での建物の減価償却（第 12 条）、固定資産税、管理組合の費用、保険、会計の費用です。会社には 5,000 ユーロの利益が残り、その 25%、1,250 ユーロを払います。費用と税を引いたあとに残るのは会社のお金であって、所有者のお金ではありません。配当として出せば、非居住者にはスペインでさらに 19% がかかります。租税条約を適用する前の数字です（非居住者法第 25.1 条）。居住者には 19% から 30% までの貯蓄所得の税率表がかかります（Ley 35/2006 第 66 条、第 76 条）。

では、会社が何も取らなかったら。前の節の評価が適用されます。会社はそれでも 14,400 ユーロを受け取ったものとして課税され、この数字では 1,250 ユーロです。そして出資者は、払わなかった賃料を配当として受け取ったものと扱われます。二人で 14,400 ユーロ、19% で税額は 2,736 ユーロです。

出口

売却のときに、二つの道は完全に分かれます。アパートが 100,000 ユーロの譲渡益で売れたとしましょう。

• 個人名義の場合。 非居住者は譲渡益の 19%、19,000 ユーロを払い（非居住者法第 25.1 条）、買主は代金の 3% を前払いとして源泉徴収します。これは 3% の源泉徴収がどう戻るかについての記事の主題です。居住者は貯蓄所得の税率表で払い、会社には決してない二つの出口があります。主たる住居の譲渡益は、代金の全額を別の主たる住居に再投資すれば課税されず、65 歳を超える人は自分の主たる住居の売却に何も払いません（Ley 35/2006 第 38 条、第 33.4 条）。
• 会社が売る場合。 SL は自らの譲渡益の 25%、25,000 ユーロを払います。実際には、毎年の減価償却が帳簿上の価額を下げてきたため、会社の譲渡益は所有者の場合より大きくなります。残る 75,000 ユーロを配当するには、非居住者にさらに 19%、14,250 ユーロがかかります。合計は 39,250 ユーロで、直接所有の道の二倍を超えます。
• 代わりに持分を売る場合。 非居住者にとって、持分の譲渡益は家の譲渡益と同じようにスペインで課税されます。同法は次のような事業体の持分の譲渡益を対象としています。cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español、すなわち、資産が主として、直接または間接に、スペイン国内にある不動産で構成されている事業体です。そしてそうした譲渡益からは、欧州の居住者が本来なら有価証券について受けられる非課税を外しています（第 13.1 条、第 14.1 条）。租税条約が別のことを定めている場合があり、条約を読む必要があります。買主には買主の問題があります。持分の売買は通常は譲渡税がかかりませんが、資産の少なくとも半分が事業に用いられていないスペインの不動産である会社の支配を誰かが取得するときには、それは que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles、すなわち、適用される税において不動産の有償譲渡として課税される売買になります。買主が、税を免れる目的がなかったことを証明した場合は別です（Ley 6/2023 第 338 条）。カナリア諸島では、これは中古の 6.5% を意味し、そのうえ過去を引き継ぐ会社がついてきます。それを望む買主は少なく、望む買主は値引きを求めます。

富裕税：持分は家として数えられる

住宅を会社を通して持っても、スペインの富裕税の外には出ません。2022 年 12 月 29 日以降、同法は次のような事業体の持分をスペインに所在するものとみなし、したがって非居住者の手元でも課税対象としています。no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español、すなわち、組織された市場で取引されておらず、資産の少なくとも 50% が、直接または間接に、スペイン国内にある不動産で構成されている事業体です（Ley 19/1991 第 5 条）。

非上場の持分は、直近の承認済み貸借対照表が監査を受け、肯定的な報告を得ていれば、その帳簿価額で評価されます。そうでなければ、三つの数値のうち最も高いものによります。額面、その帳簿価額、または直近三事業年度の平均利益を 20% で資本還元した額です（第 16 条）。個人が直接持つ家は、課税台帳価額、行政がほかの税のために確認した価額、価格のうち最も高いもので数えます（第 10 条）。どちらの場合も、各納税者の最初の 700,000 ユーロは非課税です（第 28 条。同条はこの控除を非居住者にも及ぼしています。カナリア諸島の居住者には、州の Decreto Legislativo 1/2009 第 29 条）。家族企業の持分の非課税は助けになりません。その事業体が no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario、すなわち、動産または不動産の財産の管理を主たる活動としていないことを要件としているからです（第 4 条）。

購入：同じ税、そして閉じた扉が一つ

購入の段階で、会社は何も節約しません。中古の物件は、誰が買っても、カナリア諸島では 6.5% の一般税率で譲渡税を払います。5% の軽減税率は買主の主たる住居のためのもので、買主が複数いるときには、州の法律が todos deben ser personas físicas、すなわち、全員が自然人でなければならないと付け加えています（Decreto Legislativo 1/2009 第 31 条）。新築は代わりに IGIC を払い、印紙税は 1% です（第 36 条）。そして唯一の収入が免税の賃料である会社にとって、その IGIC は、上で説明したとおり取り戻せません。税率、選択肢、軽減については、フエルテベントゥラで住宅を買うときの税についての記事にまとめています。

国外の会社：3% の賦課

すでに持っている会社を連れてくる買主もいます。その会社がスペインが非協力的法域として掲げる地域のいずれかの居住者であれば、非居住者所得税法は、その会社がここに持つ不動産に、毎年、課税台帳価額を基礎として特別賦課を課します（第 40 条、第 41 条）。El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento、すなわち、特別賦課の税率は 3% です（第 43 条）。この賦課は se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo、すなわち、毎年 12 月 31 日に発生し、翌年の一月に申告して納めなければなりません（第 45 条）。納めていない賦課は、その不動産そのものから徴収されることがあります。コラレホのアパートでは、年 3,000 ユーロです。

現行のリストは、省令 HAC/649/2026 で改正された省令 HFP/115/2023 のものです。ジャージー、ガーンジー、マン島、バミューダ、ケイマン諸島、英領ヴァージン諸島などが載っています。ジブラルタル、バルバドス、セーシェルは、2026 年 6 月 27 日に公布された省令で外されました。この省令には、すでに進行中の課税期間についての経過規定があります。そのため、この三つの地域のいずれかの会社は、2027 年 1 月に期限が来る賦課を、思い込まずに確認してもらうべきです。不動産の単なる保有や賃貸とは区別できる事業をスペインで営んでいる会社と、上場会社は免除されます（第 42 条）。

会社が意味を持つとき

以上のどれも、会社そのものへの反対論ではありません。一つの場合、つまり所有者が自分で使う住宅についての議論です。複数の物件を第三者に貸し、フルタイムの従業員を少なくとも一人置く会社は、冒頭で引用した条文のいう経済活動を行っており、様子が変わります。もはや資産保有会社ではなく、小さな会社向けの低い税率が使えるようになります。家族ではない複数の投資家がいる場合や、購入が事業の第一歩である場合も、理由になります。この判断は法的形態の選択と一体で、個人事業主（autónomo）か SL かについての記事がそれを順に説明しています。

当事務所のアドバイザーがすること

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマの税務アドバイザーは、購入の契約に署名する前に、それぞれの道で何を納めることになるかを整理し、選んだ道から生じる所得税と法人税の申告書を準備します。照会や要求が届いたときは、両方の税務当局に対して依頼者を代理します。サービスの内容は税務アドバイザリーのページにあり、初回の面談はオンラインで予約できます。

よくある質問

会社にすれば、別荘にかかる毎年の税はなくなりますか。

なくなりません。個人が申告するみなし所得は、会社が取らなければならない市場賃料に置き換わり、費用を引いたあと 25% で課税されます。それに会社自身の毎年の義務が加わります。このガイドの数字では、380 ユーロまたは 209 ユーロが 1,250 ユーロになります。

出資者は私たちだけです。本当に自分の会社に家賃を払わなければなりませんか。

はい。会社とその出資者は関連者であり、その取引は市場価値で評価されます。賃料を取らなければ、税務署はそれを会社の収入に加え、あなた方の手元では配当として扱います。

家を売るより持分を売るほうが安いですか。

売主にとってはそうではありません。資産が主にスペインの不動産である会社の持分について非居住者が得る譲渡益は、スペインで同じ 19% で課税されます。そして支配を取得する買主は、通常、その不動産を買ったのと同じように譲渡税を払います。

住宅を会社で持てば、非居住者はスペインの富裕税を避けられますか。

2022 年 12 月 29 日以降は避けられません。資産の少なくとも 50% がスペインの不動産である事業体の非上場の持分は、スペインに所在するものとみなされ、納税者一人につき同じ 700,000 ユーロの控除があります。

私たちの会社はジャージーで登記されています。3% の賦課は適用されますか。

ジャージーは現行のリストに載っています。そのため、ここに住宅を持つジャージーの会社は、毎年その課税台帳価額の 3% を負担し、一月に申告して納めます。スペインで実際の事業を営んでいる場合や上場している場合は別です。

2026 年 10 月に確認した事実（Ley 27/2014 第 5 条、第 12 条、第 18 条、第 29 条、第 124 条、Ley 35/2006 第 33 条、第 38 条、第 41 条、第 66 条、第 76 条、第 85 条、非居住者所得税法 Real Decreto Legislativo 5/2004 第 13 条、第 14 条、第 24 条、第 25 条、第 40 条から第 45 条、Ley 19/1991 第 4 条、第 5 条、第 10 条、第 16 条、第 28 条、Ley 20/1991 第 28 条、カナリア諸島の Decreto Legislativo 1/2025 第 21 条と Decreto Legislativo 1/2009 第 29 条、第 31 条、第 36 条、Ley de Sociedades de Capital 第 164 条、第 253 条、第 279 条、第 282 条、第 283 条、Ley 14/2013 第 18 条、Ley 6/2023 第 338 条、省令 HAC/649/2026 で改正された省令 HFP/115/2023。いずれも 2026 年 10 月 4 日時点の文面による）。例の数字は方法を示すための架空のものです。この記事は一般的な情報であり、個別の購入についての助言ではありません。