Een Spaanse woning kopen via een vennootschap: wat het elk jaar kost en wat het verandert bij de uitstap

Een echtpaar uit Hamburg heeft in Corralejo een appartement gevonden voor 300.000 euro, en iemand heeft hun aangeraden het te kopen via een Spaanse besloten vennootschap, een SL, omdat een vennootschap minder belasting zou betalen. Voor de notaris verdient het idee cijfers. Bij een woning die de eigenaren zelf gebruiken, behandelt het Spaanse belastingrecht de vennootschap als verhuurder en de eigenaren als haar huurders: het verwacht elk jaar een markthuur, het belast de vennootschap tegen het volle algemene tarief en het belast bij verkoop de winst twee keer, één keer in de vennootschap en één keer op de weg terug naar de aandeelhouders. Deze gids loopt na wat zo'n vennootschap voor de fiscus is, wat hetzelfde appartement elk jaar kost onder elke eigenaar, de uitstap, de vermogensbelasting, de belastingen bij aankoop en de bijzondere heffing op vennootschappen uit bepaalde gebieden. Citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands.

Wat de fiscus ziet: een vennootschap die alleen een woning houdt

Een vennootschap waarvan het belangrijkste bezit een huis is dat haar eigenaren gebruiken, is in de ogen van de wet op de vennootschapsbelasting geen onderneming. Ze is wat de wet een entidad patrimonial noemt, een vermogensvennootschap: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, die waarin meer dan de helft van de activa uit effecten bestaat of niet voor een economische activiteit wordt gebruikt (Ley 27/2014, artikel 5.2).

Verhuren verandert dat op zichzelf niet. De verhuur van onroerend goed geldt als economische activiteit únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, alleen wanneer voor de organisatie ervan ten minste één persoon met een arbeidscontract en voltijds wordt ingezet (artikel 5.1). Een vennootschap met één appartement en zonder werknemer staat aan de verkeerde kant van die lijn, en het eerste gevolg is het tarief. Ze betaalt het algemene tarief van 25 %, omdat de lagere tarieven die de wet aan kleine en nieuwe ondernemingen geeft no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, niet van toepassing zijn op entiteiten die als vermogensvennootschap gelden (artikel 29.1).

Wonen in het huis van de vennootschap: de regel van de markthuur

Het tweede gevolg is het gevolg dat kopers niet verwachten. Een vennootschap en haar aandeelhouders zijn verbonden partijen, net als haar bestuurders en de naaste familieleden van de aandeelhouders; voor aandeelhouders vraagt de wet een belang van ten minste 25 % (artikel 18.2). Tussen verbonden partijen is de regel één zin: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, transacties tussen verbonden personen of entiteiten worden gewaardeerd tegen hun marktwaarde (artikel 18.1). De wet op de inkomstenbelasting zegt hetzelfde vanaf de kant van de aandeelhouder (Ley 35/2006, artikel 41). De vennootschap kan haar enige bezit niet gratis aan haar eigenaren uitlenen. Ofwel verhuurt ze hun het huis tegen de huur die een vreemde zou betalen, en geeft ze die huur aan, ofwel doet de fiscus de waardering zelf.

Als de fiscus het doet, heeft de rekening twee helften. De vennootschap wordt belast over de huur die ze had moeten vragen. En het verschil in het voordeel van de aandeelhouder, naar verhouding van zijn belang, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, wordt voor de vennootschap beschouwd als vergoeding van eigen vermogen en voor de aandeelhouder als deelname in de winst (artikel 18.11): een dividend dat hij nooit in geld heeft gezien en dat als zodanig wordt belast, tenzij hij de vennootschap daarna betaalt wat hij had moeten betalen, wat hetzelfde artikel toelaat.

Op de Canarische Eilanden komt er een detail bij. De verhuur van een gebouw dat uitsluitend als woning dient, is vrijgesteld van IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 van de Canarische Eilanden, artikel 21), zodat de vennootschap geen IGIC op die huur zet, en de vrijstelling heeft een prijs. Voorbelasting is alleen aftrekbaar en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, voor zover die goederen of diensten worden gebruikt voor handelingen die aan de belasting onderworpen en niet vrijgesteld zijn (Ley 20/1991, artikel 28.1). De IGIC op een nieuwbouwwoning die is gekocht om de aandeelhouders te huisvesten, blijft een kostenpost.

Een vennootschap maakt van een woning geen onderneming. Ze maakt van de eigenaren huurders.

Wat de vennootschap aan elk jaar toevoegt

Een vennootschap is ook een kalender, en die loopt of er nu iemand in het huis komt of niet.

• Jaarrekening. De bestuurders maken haar op binnen drie maanden na het einde van het boekjaar, de aandeelhouders keuren haar goed binnen zes, en ze wordt binnen de maand na de goedkeuring gedeponeerd bij het Registro Mercantil (Ley de Sociedades de Capital, artikelen 253, 164 en 279).
• De prijs van niet deponeren. Zolang de jaarrekening ontbreekt, beveelt de wet, op enkele uitzonderingen na, dat no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, geen enkel document over de vennootschap in het Registro Mercantil wordt ingeschreven zolang het verzuim voortduurt (artikel 282), en de vennootschap riskeert een boete van 1.200 tot 60.000 euro (artikel 283).
• Boeken. De boekhoudboeken en het notulenboek worden binnen vier maanden na het einde van het boekjaar online gelegaliseerd bij hetzelfde register (Ley 14/2013, artikel 18).
• Vennootschapsbelasting. De aangifte wordt ingediend binnen de 25 kalenderdagen die volgen op de zes maanden na het einde van het boekjaar, wat voor een vennootschap die met het kalenderjaar afsluit van 1 tot 25 juli betekent (Ley 27/2014, artikel 124).
• Het huurcontract. Een schriftelijk contract, een huur die wordt gestaafd door wat vergelijkbare woningen opbrengen, en de kwitanties: de wet vraagt van verbonden partijen dat ze kunnen aantonen dat hun transacties tegen marktwaarde zijn gedaan (artikel 18.3), en zo doet een kleine vennootschap dat.

Hetzelfde appartement onder twee eigenaren

Neem het appartement in Corralejo: een prijs van 300.000 euro, een kadastrale waarde van 100.000 en een markthuur van 1.200 euro per maand, dus 14.400 per jaar. De kopers wonen in Duitsland en gebruiken het zelf. De cijfers zijn verzonnen om de methode te tonen.

Op hun eigen naam levert het appartement geen huur op, en Spanje belast een fictieve: 2 % van de kadastrale waarde, of 1,1 % waar de waarden van de gemeente in de laatste tien belastingtijdvakken zijn herzien (Ley 35/2006, artikel 85, dat artikel 24.5 van de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen op niet-ingezetenen toepast; de schaal die het Real Decreto-ley 26/2026 voor 2027 aankondigde, verviel met de intrekking ervan op 2 oktober). Dat is 2.000 of 1.100 euro inkomen, belast tegen 19 % voor inwoners van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte en tegen 24 % voor de rest (artikel 25.1): 380 of 209 euro per jaar voor dit echtpaar. De aangifte is die uit ons stuk over wat de woning van een niet-ingezetene elk jaar kost.

Op naam van een SL ziet hetzelfde jaar er anders uit. De vennootschap verhuurt het appartement aan haar aandeelhouders voor 14.400 euro. Stel dat haar aftrekbare kosten 9.400 euro bedragen: de afschrijving van het gebouw, tegen het maximum van 2 % per jaar dat de tabel van de wet voor woningen toelaat (artikel 12), de onroerendezaakbelasting, de bijdragen aan de vereniging van eigenaren, de verzekering en de boekhouding. Er blijft een winst van 5.000 euro over en ze betaalt daarvan 25 %, 1.250 euro. Wat na haar kosten en haar belasting overblijft, is geld van de vennootschap, niet van de eigenaren. Als dividend uitgekeerd kost het een niet-ingezetene nog eens 19 % in Spanje, vóór enig belastingverdrag (artikel 25.1 van de wet voor niet-ingezetenen), en een ingezetene de spaarschaal, die van 19 tot 30 % loopt (Ley 35/2006, artikelen 66 en 76).

En als de vennootschap niets vraagt? Dan geldt de waardering uit het vorige deel. De vennootschap wordt toch belast alsof ze 14.400 euro had gevraagd, wat met deze cijfers 1.250 euro is, en de aandeelhouders worden behandeld alsof ze de huur die ze niet betaalden als dividend hadden ontvangen: 14.400 euro voor hen beiden samen, en 2.736 euro belasting tegen 19 %.

De uitstap

Bij verkoop gaan de twee routes voorgoed uiteen. Stel dat het appartement wordt verkocht met een winst van 100.000 euro.

• Op eigen naam. Een niet-ingezetene betaalt 19 % van de winst, 19.000 euro (artikel 25.1 van de wet voor niet-ingezetenen), en de koper houdt 3 % van de prijs in als voorheffing, het onderwerp van ons stuk over hoe de inhouding van 3 % terugkomt. Een ingezetene betaalt de spaarschaal en heeft twee uitwegen die een vennootschap nooit heeft: de winst op de hoofdwoning blijft buiten de belasting als de hele prijs in een andere hoofdwoning wordt geherinvesteerd, en wie ouder is dan 65 betaalt niets over de verkoop van de zijne (Ley 35/2006, artikelen 38 en 33.4).
• De vennootschap verkoopt. De SL betaalt 25 % van haar winst, 25.000 euro, en in de praktijk is haar winst hoger dan die van de eigenaren, omdat elk jaar afschrijving de waarde in haar boeken heeft verlaagd. De resterende 75.000 euro uitkeren kost een niet-ingezetene nog eens 19 %, 14.250 euro. Dat is 39.250 euro in totaal, meer dan het dubbele van de directe route.
• In plaats daarvan de aandelen verkopen. Voor een niet-ingezetene wordt de winst op de aandelen in Spanje belast zoals de winst op het huis: de wet bereikt winsten op aandelen in een entiteit cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, waarvan de activa hoofdzakelijk, direct of indirect, bestaan uit in Spanje gelegen onroerend goed, en ontneemt die de vrijstelling die Europese ingezetenen anders op aandelen hebben (artikelen 13.1 en 14.1); een belastingverdrag kan iets anders bepalen, en moet worden gelezen. De koper heeft zijn eigen probleem. Aandelenverkopen zijn normaal vrij van overdrachtsbelasting, maar wanneer iemand de zeggenschap krijgt over een vennootschap waarvan ten minste de helft van de activa bestaat uit Spaans onroerend goed dat niet in een bedrijf wordt gebruikt, zijn het verkopen que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, die in de belasting waaraan ze onderworpen zijn worden belast als overdrachten van onroerend goed onder bezwarende titel, tenzij de koper bewijst dat er geen belasting werd ontweken (Ley 6/2023, artikel 338). Op de Canarische Eilanden betekent dat de 6,5 % van een doorverkoop, plus een vennootschap met een verleden dat men erft. Weinig kopers willen dat, en wie het wil, vraagt korting.

Vermogensbelasting: de aandelen tellen als het huis

De woning via een vennootschap houden haalt haar niet uit de Spaanse vermogensbelasting. Sinds 29 december 2022 beschouwt de wet als in Spanje gelegen, en dus belastbaar bij een niet-ingezetene, de aandelen van elke entiteit no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, die niet op georganiseerde markten worden verhandeld en waarvan de activa voor ten minste 50 %, direct of indirect, bestaan uit in Spanje gelegen onroerend goed (Ley 19/1991, artikel 5).

Niet-beursgenoteerde aandelen worden gewaardeerd tegen de boekwaarde van de laatste goedgekeurde balans als die met een gunstig rapport is gecontroleerd, en anders tegen de hoogste van drie waarden: de nominale waarde, die boekwaarde of het gemiddelde van de winsten van de laatste drie jaren gekapitaliseerd tegen 20 % (artikel 16). Een huis op eigen naam telt voor de hoogste van zijn kadastrale waarde, de door de administratie voor andere belastingen gecontroleerde waarde of zijn prijs (artikel 10). In beide gevallen zijn de eerste 700.000 euro van elke belastingplichtige vrij (artikel 28, dat de vrijstelling uitbreidt tot niet-ingezetenen; voor inwoners van de Canarische Eilanden artikel 29 van het regionale Decreto Legislativo 1/2009). De vrijstelling voor aandelen in familiebedrijven helpt niet, omdat ze vereist dat de entiteit no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, niet het beheer van een roerend of onroerend vermogen als hoofdactiviteit heeft (artikel 4).

De aankoop: dezelfde belastingen, en één deur dicht

Bij de aankoop bespaart de vennootschap niets. Een doorverkoop betaalt overdrachtsbelasting tegen het algemene tarief van 6,5 % op de Canarische Eilanden, wie er ook koopt. Het verlaagde tarief van 5 % is voor de hoofdwoning van de koper, en als er meerdere kopers zijn voegt de regionale wet toe dat todos deben ser personas físicas, allen natuurlijke personen moeten zijn (Decreto Legislativo 1/2009, artikel 31). Een nieuwbouwwoning betaalt in plaats daarvan IGIC, met zegelrecht van 1 % (artikel 36), en voor een vennootschap waarvan de enige inkomsten een vrijgestelde huur zijn, is die IGIC niet terug te vorderen, zoals hierboven uitgelegd. De tarieven, de routes en de verminderingen staan in ons stuk over de belastingen bij de aankoop van een woning op Fuerteventura.

Een vennootschap uit het buitenland: de heffing van 3 %

Sommige kopers komen met een vennootschap die ze al hebben. Is die gevestigd in een van de gebieden die Spanje als niet-coöperatieve jurisdicties aanmerkt, dan legt de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen een bijzondere heffing op het onroerend goed dat ze hier bezit, elk jaar, over de kadastrale waarde (artikelen 40 en 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, het tarief van de bijzondere heffing is 3 % (artikel 43). Ze se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, wordt verschuldigd op 31 december van elk jaar en moet in de daaropvolgende maand januari worden aangegeven en betaald (artikel 45), en een onbetaalde heffing kan op het onroerend goed zelf worden verhaald. Voor het appartement in Corralejo is dat 3.000 euro per jaar.

De geldende lijst is die van de ministeriële regeling HFP/115/2023, gewijzigd bij regeling HAC/649/2026. Jersey, Guernsey, het eiland Man, Bermuda, de Kaaimaneilanden en de Britse Maagdeneilanden staan er onder meer op. Gibraltar, Barbados en de Seychellen zijn geschrapt bij de regeling die op 27 juni 2026 is gepubliceerd en die een overgangsregel bevat voor al lopende belastingtijdvakken; een vennootschap uit een van die drie gebieden doet er dus goed aan de heffing die in januari 2027 verschuldigd is te laten nagaan in plaats van haar te veronderstellen. Vrijgesteld zijn vennootschappen die in Spanje een bedrijf uitoefenen dat te onderscheiden is van het enkele houden of verhuren van het onroerend goed, en beursgenoteerde vennootschappen (artikel 42).

Wanneer een vennootschap wel zin heeft

Niets hiervan is een argument tegen vennootschappen. Het is een argument over één geval, de woning voor eigen gebruik van de eigenaren. Een vennootschap die meerdere panden aan derden verhuurt met ten minste één voltijdse werknemer, oefent volgens het aan het begin geciteerde artikel een economische activiteit uit, en het beeld verandert: ze is geen vermogensvennootschap meer, en de lagere tarieven voor kleine ondernemingen komen beschikbaar. Meerdere investeerders die geen familie zijn, of een aankoop die de eerste stap van een bedrijf is, zijn andere redenen. Die beslissing hoort bij de keuze van de rechtsvorm, die ons stuk over autónomo of SL doorloopt.

Wat onze adviseurs doen

Onze belastingadviseurs in Caleta de Fuste en Costa Calma brengen in kaart wat elke route verschuldigd zou zijn voordat de aankoop wordt getekend, en bereiden de aangiften inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting voor die uit de gekozen route volgen. We vertegenwoordigen cliënten bij beide belastingdiensten wanneer er een vraag of een aanmaning komt. De dienst is beschreven op de pagina belastingadvies, en een eerste gesprek kan online worden geboekt.

Veelgestelde vragen

Laat een vennootschap de jaarlijkse belasting op een vakantiehuis verdwijnen?

Nee. Het fictieve inkomen dat een particulier aangeeft, wordt vervangen door de markthuur die de vennootschap moet vragen, belast tegen 25 % na haar kosten, en door de jaarlijkse verplichtingen van de vennootschap zelf. Met de cijfers van deze gids worden 380 of 209 euro 1.250.

Wij zijn de enige aandeelhouders. Moeten we echt huur betalen aan onze eigen vennootschap?

Ja. Een vennootschap en haar aandeelhouders zijn verbonden partijen, en hun transacties worden tegen marktwaarde gewaardeerd. Wordt er geen huur gevraagd, dan telt de fiscus die bij de inkomsten van de vennootschap en behandelt hij haar als een dividend in uw handen.

Is het goedkoper de aandelen te verkopen dan het huis?

Voor de verkoper niet: de winst van een niet-ingezetene op aandelen in een vennootschap waarvan de activa vooral uit Spaans onroerend goed bestaan, wordt in Spanje tegen dezelfde 19 % belast. En de koper die de zeggenschap krijgt, betaalt normaal overdrachtsbelasting alsof hij het pand had gekocht.

Voorkomt het houden van de woning via een vennootschap de Spaanse vermogensbelasting voor een niet-ingezetene?

Niet meer sinds 29 december 2022. Niet-beursgenoteerde aandelen in een entiteit waarvan ten minste 50 % van de activa uit Spaans onroerend goed bestaat, worden geacht in Spanje te liggen, met dezelfde vrijstelling van 700.000 euro per belastingplichtige.

Onze vennootschap is in Jersey geregistreerd. Geldt de heffing van 3 %?

Jersey staat op de geldende lijst, dus een vennootschap uit Jersey die hier een woning bezit, is elk jaar 3 % van de kadastrale waarde ervan verschuldigd, aan te geven en te betalen in januari, tenzij ze in Spanje een echt bedrijf uitoefent of beursgenoteerd is.

Feiten gecontroleerd in oktober 2026 (Ley 27/2014, artikelen 5, 12, 18, 29 en 124; Ley 35/2006, artikelen 33, 38, 41, 66, 76 en 85; wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, Real Decreto Legislativo 5/2004, artikelen 13, 14, 24, 25 en 40 tot en met 45; Ley 19/1991, artikelen 4, 5, 10, 16 en 28; Ley 20/1991, artikel 28; Decreto Legislativo 1/2025 van de Canarische Eilanden, artikel 21, en Decreto Legislativo 1/2009, artikelen 29, 31 en 36; Ley de Sociedades de Capital, artikelen 164, 253, 279, 282 en 283; Ley 14/2013, artikel 18; Ley 6/2023, artikel 338; regeling HFP/115/2023, gewijzigd bij regeling HAC/649/2026, alle zoals ze luiden op 4 oktober 2026). De cijfers van het voorbeeld zijn verzonnen om de methode te tonen; deze notitie is algemene informatie, geen advies over een bepaalde aankoop.