Spanische Immobilie über eine Gesellschaft kaufen: was es jedes Jahr kostet und was sich beim Ausstieg ändert

Ein Paar aus Hamburg hat in Corralejo eine Wohnung für 300.000 Euro gefunden, und jemand hat den beiden geraten, sie über eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu kaufen, eine SL, weil eine Gesellschaft weniger Steuern zahle. Vor dem Notartermin verdient die Idee Zahlen. Bei einem Haus, das die Eigentümer selbst nutzen, behandelt das spanische Steuerrecht die Gesellschaft als Vermieterin und die Eigentümer als ihre Mieter: Es erwartet jedes Jahr eine Marktmiete, besteuert die Gesellschaft zum vollen allgemeinen Satz und besteuert beim Verkauf den Gewinn zweimal, einmal in der Gesellschaft und einmal auf dem Weg zurück zu den Gesellschaftern. Dieser Leitfaden geht durch, was eine solche Gesellschaft für das Finanzamt ist, was dieselbe Wohnung jedes Jahr unter jedem Eigentümer kostet, den Ausstieg, die Vermögensteuer, die Steuern beim Kauf und die Sonderabgabe für Gesellschaften aus bestimmten Gebieten. Zitate stehen auf Spanisch, mit der Lesart auf Deutsch.

Was das Finanzamt sieht: eine Gesellschaft, die nur ein Haus hält

Eine Gesellschaft, deren wichtigster Vermögenswert ein Haus ist, das ihre Eigentümer nutzen, ist für das Körperschaftsteuergesetz kein Unternehmen. Sie ist, was das Gesetz eine entidad patrimonial nennt, eine vermögensverwaltende Gesellschaft: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, diejenige, bei der mehr als die Hälfte des Vermögens aus Wertpapieren besteht oder keiner wirtschaftlichen Tätigkeit dient (Ley 27/2014, Artikel 5.2).

Vermieten allein ändert daran nichts. Die Vermietung von Immobilien gilt als wirtschaftliche Tätigkeit únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, nur dann, wenn für ihre Organisation mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit beschäftigt wird (Artikel 5.1). Eine Gesellschaft mit einer Wohnung und ohne Angestellte steht auf der falschen Seite dieser Linie, und die erste Folge ist der Steuersatz. Sie zahlt den allgemeinen Satz von 25 %, weil die niedrigeren Sätze, die das Gesetz kleinen und neuen Unternehmen gibt, no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, auf Gesellschaften, die als vermögensverwaltend gelten, nicht anwendbar sind (Artikel 29.1).

Im Haus der Gesellschaft wohnen: die Regel der Marktmiete

Die zweite Folge ist die, mit der Käufer nicht rechnen. Eine Gesellschaft und ihre Gesellschafter sind nahestehende Personen, ebenso ihre Geschäftsführer und die nahen Angehörigen der Gesellschafter; bei Gesellschaftern verlangt das Gesetz eine Beteiligung von mindestens 25 % (Artikel 18.2). Zwischen nahestehenden Personen ist die Regel ein Satz: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, Geschäfte zwischen nahestehenden Personen oder Gesellschaften werden mit ihrem Marktwert bewertet (Artikel 18.1). Das Einkommensteuergesetz sagt dasselbe von der Seite des Gesellschafters aus (Ley 35/2006, Artikel 41). Die Gesellschaft kann ihren einzigen Vermögenswert nicht umsonst ihren Eigentümern überlassen. Entweder vermietet sie ihnen das Haus zu der Miete, die ein Fremder zahlen würde, und erklärt diese Miete, oder das Finanzamt nimmt die Bewertung selbst vor.

Wenn das Finanzamt sie vornimmt, hat die Rechnung zwei Hälften. Die Gesellschaft wird mit der Miete besteuert, die sie hätte verlangen müssen. Und die Differenz zugunsten des Gesellschafters, im Verhältnis zu seiner Beteiligung, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, gilt für die Gesellschaft als Vergütung von Eigenkapital und für den Gesellschafter als Gewinnbeteiligung (Artikel 18.11): eine Dividende, die er nie in bar gesehen hat und die als solche besteuert wird, es sei denn, er zahlt der Gesellschaft nachträglich, was er hätte zahlen müssen, was derselbe Artikel erlaubt.

Auf den Kanaren kommt ein Detail hinzu. Die Vermietung eines Gebäudes, das ausschließlich als Wohnung dient, ist von der IGIC befreit (Decreto Legislativo 1/2025 der Kanarischen Inseln, Artikel 21), die Gesellschaft schlägt also keine IGIC auf diese Miete, und die Befreiung hat ihren Preis. Vorsteuer ist nur abziehbar en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, soweit die Gegenstände oder Leistungen für Umsätze verwendet werden, die der Steuer unterliegen und nicht befreit sind (Ley 20/1991, Artikel 28.1). Die IGIC auf einen Neubau, der gekauft wird, um die Gesellschafter unterzubringen, bleibt ein Kostenposten.

Eine Gesellschaft macht aus einem Zuhause kein Unternehmen. Sie macht aus seinen Eigentümern Mieter.

Was die Gesellschaft jedes Jahr hinzufügt

Eine Gesellschaft ist auch ein Kalender, und er läuft, ob jemand das Haus besucht oder nicht.

• Jahresabschluss. Die Geschäftsführer stellen ihn innerhalb von drei Monaten nach dem Ende des Geschäftsjahres auf, die Gesellschafter genehmigen ihn innerhalb von sechs, und er wird im Monat nach der Genehmigung beim Registro Mercantil hinterlegt (Ley de Sociedades de Capital, Artikel 253, 164 und 279).
• Der Preis der Nichthinterlegung. Solange der Abschluss fehlt, ordnet das Gesetz mit wenigen Ausnahmen an, dass no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, im Registro Mercantil kein Dokument über die Gesellschaft eingetragen wird, solange der Verstoß andauert (Artikel 282), und der Gesellschaft droht ein Bußgeld von 1.200 bis 60.000 Euro (Artikel 283).
• Bücher. Die Buchhaltungsbücher und das Protokollbuch werden innerhalb von vier Monaten nach dem Ende des Geschäftsjahres online beim selben Register legalisiert (Ley 14/2013, Artikel 18).
• Körperschaftsteuer. Die Erklärung wird in den 25 Kalendertagen eingereicht, die auf die sechs Monate nach dem Ende des Geschäftsjahres folgen, was für eine Gesellschaft, die mit dem Kalenderjahr abschließt, vom 1. bis zum 25. Juli bedeutet (Ley 27/2014, Artikel 124).
• Der Mietvertrag. Ein schriftlicher Vertrag, eine Miete, die durch das belegt ist, was ähnliche Wohnungen erzielen, und die Quittungen: Das Gesetz verlangt von nahestehenden Personen, dass sie belegen können, dass ihre Geschäfte zum Marktwert abgewickelt wurden (Artikel 18.3), und so macht es eine kleine Gesellschaft.

Dieselbe Wohnung unter zwei Eigentümern

Nehmen wir die Wohnung in Corralejo: ein Preis von 300.000 Euro, ein Katasterwert von 100.000 und eine Marktmiete von 1.200 Euro im Monat, also 14.400 im Jahr. Die Käufer leben in Deutschland und nutzen sie selbst. Die Zahlen sind erfunden, um die Methode zu zeigen.

Gehört sie den beiden persönlich, bringt die Wohnung keine Miete, und Spanien besteuert eine fiktive: 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wo die Werte der Gemeinde in den letzten zehn Steuerperioden überprüft wurden (Ley 35/2006, Artikel 85, den Artikel 24.5 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen auf Nichtansässige anwendet; die Skala, die das Real Decreto-ley 26/2026 für 2027 angekündigt hatte, fiel mit dessen Aufhebung am 2. Oktober). Das sind 2.000 oder 1.100 Euro Einkünfte, besteuert mit 19 % für Ansässige der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums und mit 24 % für alle anderen (Artikel 25.1): 380 oder 209 Euro im Jahr für dieses Paar. Die Erklärung ist die, die unser Beitrag darüber beschreibt, was das Haus eines Nichtansässigen jedes Jahr kostet.

Gehört sie einer SL, sieht dasselbe Jahr anders aus. Die Gesellschaft vermietet die Wohnung für 14.400 Euro an ihre Gesellschafter. Angenommen, ihre abziehbaren Kosten belaufen sich auf 9.400 Euro: die Abschreibung des Gebäudes, zum Höchstsatz von 2 % im Jahr, den die Tabelle des Gesetzes für Wohnungen zulässt (Artikel 12), die Grundsteuer, die Gemeinschaftskosten, die Versicherung und die Buchhaltung. Ihr bleibt ein Gewinn von 5.000 Euro, und sie zahlt 25 % davon, 1.250 Euro. Was nach ihren Kosten und ihrer Steuer übrig bleibt, ist Geld der Gesellschaft, nicht der Eigentümer. Als Dividende ausgeschüttet, kostet es einen Nichtansässigen in Spanien weitere 19 %, vor jedem Doppelbesteuerungsabkommen (Artikel 25.1 des Nichtansässigen-Gesetzes), und einen Ansässigen den Spartarif, der von 19 bis 30 % reicht (Ley 35/2006, Artikel 66 und 76).

Und wenn die Gesellschaft nichts verlangt? Dann gilt die Bewertung aus dem vorigen Abschnitt. Die Gesellschaft wird trotzdem besteuert, als hätte sie 14.400 Euro verlangt, was bei diesen Zahlen 1.250 Euro sind, und die Gesellschafter werden so behandelt, als hätten sie die Miete, die sie nicht gezahlt haben, als Dividende erhalten: 14.400 Euro für beide zusammen und 2.736 Euro Steuer zu 19 %.

Der Ausstieg

Beim Verkauf trennen sich die beiden Wege endgültig. Angenommen, die Wohnung wird mit einem Gewinn von 100.000 Euro verkauft.

• Im eigenen Namen. Ein Nichtansässiger zahlt 19 % des Gewinns, 19.000 Euro (Artikel 25.1 des Nichtansässigen-Gesetzes), und der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung ein, das Thema unseres Beitrags darüber, wie der Einbehalt von 3 % zurückkommt. Ein Ansässiger zahlt den Spartarif und hat zwei Auswege, die eine Gesellschaft nie hat: Der Gewinn aus dem Hauptwohnsitz bleibt steuerfrei, wenn der gesamte Preis in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestiert wird, und wer über 65 ist, zahlt auf den Verkauf des seinen nichts (Ley 35/2006, Artikel 38 und 33.4).
• Die Gesellschaft verkauft. Die SL zahlt 25 % ihres Gewinns, 25.000 Euro, und in der Praxis ist ihr Gewinn größer als der der Eigentümer, weil jedes Jahr Abschreibung den Wert in ihren Büchern gesenkt hat. Die verbleibenden 75.000 Euro auszuschütten kostet einen Nichtansässigen weitere 19 %, 14.250 Euro. Das sind insgesamt 39.250 Euro, mehr als das Doppelte des direkten Wegs.
• Stattdessen die Anteile verkaufen. Für einen Nichtansässigen wird der Gewinn aus den Anteilen in Spanien besteuert wie der Gewinn aus dem Haus: Das Gesetz erfasst Gewinne aus Anteilen an einer Gesellschaft, cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, deren Vermögen hauptsächlich, unmittelbar oder mittelbar, aus in Spanien gelegenen Immobilien besteht, und entzieht ihnen die Befreiung, die europäische Ansässige sonst für Anteile haben (Artikel 13.1 und 14.1); ein Doppelbesteuerungsabkommen kann etwas anderes sagen und muss gelesen werden. Der Käufer hat sein eigenes Problem. Anteilsverkäufe sind normalerweise frei von der Grunderwerbsteuer, aber wenn jemand die Kontrolle über eine Gesellschaft übernimmt, deren Vermögen mindestens zur Hälfte aus spanischen Immobilien besteht, die keinem Betrieb dienen, sind es Verkäufe, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, die in der Steuer, der sie unterliegen, als entgeltliche Übertragungen von Immobilien besteuert werden, es sei denn, der Käufer beweist, dass keine Steuer umgangen wurde (Ley 6/2023, Artikel 338). Auf den Kanaren bedeutet das die 6,5 % eines Zweiterwerbs, dazu eine Gesellschaft mit einer Vorgeschichte, die man erbt. Wenige Käufer wollen das, und wer es will, verlangt einen Abschlag.

Vermögensteuer: Die Anteile zählen wie das Haus

Das Haus über eine Gesellschaft zu halten nimmt es nicht aus der spanischen Vermögensteuer heraus. Seit dem 29. Dezember 2022 behandelt das Vermögensteuergesetz als in Spanien gelegen, und damit in der Hand eines Nichtansässigen steuerpflichtig, die Anteile jeder Gesellschaft, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, die nicht an organisierten Märkten gehandelt werden und deren Vermögen zu mindestens 50 % unmittelbar oder mittelbar aus in Spanien gelegenen Immobilien besteht (Ley 19/1991, Artikel 5).

Nicht börsennotierte Anteile werden mit dem Buchwert der letzten genehmigten Bilanz bewertet, wenn sie mit positivem Bericht geprüft wurde, und sonst mit dem höchsten von drei Werten: dem Nennwert, diesem Buchwert oder dem mit 20 % kapitalisierten Durchschnitt der Gewinne der letzten drei Jahre (Artikel 16). Ein direkt gehaltenes Haus zählt mit dem höchsten Wert aus Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern geprüften Wert oder dem Preis (Artikel 10). In beiden Fällen sind die ersten 700.000 Euro jedes Steuerpflichtigen frei (Artikel 28, der den Freibetrag auf Nichtansässige erstreckt; für Ansässige der Kanaren Artikel 29 des regionalen Decreto Legislativo 1/2009). Die Befreiung für Anteile an Familienunternehmen hilft nicht, weil sie verlangt, dass die Gesellschaft no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, nicht die Verwaltung eines beweglichen oder unbeweglichen Vermögens als Haupttätigkeit hat (Artikel 4).

Der Kauf: dieselben Steuern und eine geschlossene Tür

Beim Kauf spart die Gesellschaft nichts. Ein Zweiterwerb zahlt auf den Kanaren die Grunderwerbsteuer zum allgemeinen Satz von 6,5 %, wer auch immer kauft. Der ermäßigte Satz von 5 % gilt für den Hauptwohnsitz des Käufers, und bei mehreren Käufern fügt das regionale Gesetz hinzu, dass todos deben ser personas físicas, alle natürliche Personen sein müssen (Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 31). Ein Neubau zahlt stattdessen IGIC, mit Stempelsteuer von 1 % (Artikel 36), und für eine Gesellschaft, deren einzige Einnahme eine befreite Miete ist, ist diese IGIC nicht erstattungsfähig, wie oben erklärt. Die Sätze, die Wege und die Ermäßigungen stehen in unserem Beitrag über die Steuern beim Kauf eines Hauses auf Fuerteventura.

Eine Gesellschaft aus dem Ausland: die Abgabe von 3 %

Manche Käufer kommen mit einer Gesellschaft, die sie schon haben. Ist sie in einem der Gebiete ansässig, die Spanien als nicht kooperative Jurisdiktionen führt, erhebt das Gesetz über die Einkommensteuer der Nichtansässigen eine Sonderabgabe auf die Immobilien, die sie hier besitzt, jedes Jahr, auf den Katasterwert (Artikel 40 und 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, der Satz der Sonderabgabe beträgt 3 % (Artikel 43). Sie se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, entsteht am 31. Dezember jedes Jahres und ist im folgenden Januar zu erklären und zu zahlen (Artikel 45), und eine nicht gezahlte Abgabe kann aus der Immobilie selbst beigetrieben werden. Bei der Wohnung in Corralejo sind das 3.000 Euro im Jahr.

Die geltende Liste ist die der Orden HFP/115/2023 in der Fassung der Orden HAC/649/2026. Jersey, Guernsey, die Isle of Man, Bermuda, die Kaimaninseln und die Britischen Jungferninseln stehen unter anderen darauf. Gibraltar, Barbados und die Seychellen wurden mit der am 27. Juni 2026 veröffentlichten Verordnung gestrichen, die eine Übergangsregel für bereits laufende Steuerperioden enthält; eine Gesellschaft aus einem dieser drei Gebiete sollte die im Januar 2027 fällige Abgabe daher prüfen lassen, statt sie zu unterstellen. Befreit sind Gesellschaften, die in Spanien einen Betrieb führen, der sich vom bloßen Halten oder Vermieten der Immobilie unterscheiden lässt, und börsennotierte Gesellschaften (Artikel 42).

Wann eine Gesellschaft doch sinnvoll ist

Nichts davon ist ein Argument gegen Gesellschaften. Es ist ein Argument zu einem Fall, dem Haus für die eigene Nutzung der Eigentümer. Eine Gesellschaft, die mehrere Immobilien an Dritte vermietet und dafür mindestens einen Vollzeitangestellten hat, übt nach dem eingangs zitierten Artikel eine wirtschaftliche Tätigkeit aus, und das Bild ändert sich: Sie ist keine vermögensverwaltende Gesellschaft mehr, und die niedrigeren Sätze für kleine Unternehmen stehen offen. Mehrere Investoren, die nicht verwandt sind, oder ein Kauf, der der erste Schritt eines Geschäfts ist, sind weitere Gründe. Diese Entscheidung gehört zur Wahl der Rechtsform, die unser Beitrag über Autónomo oder SL durchgeht.

Was unsere Berater tun

Unsere Steuerberater in Caleta de Fuste und Costa Calma stellen zusammen, was jeder Weg schulden würde, bevor der Kauf unterschrieben wird, und bereiten die Einkommen- und Körperschaftsteuererklärungen vor, die aus dem gewählten folgen. Wir vertreten Mandanten vor beiden Steuerbehörden, wenn eine Anfrage oder eine Aufforderung kommt. Die Leistung ist auf der Seite Steuerberatung beschrieben, und ein erstes Gespräch lässt sich online buchen.

Häufige Fragen

Lässt eine Gesellschaft die jährliche Steuer auf ein Ferienhaus verschwinden?

Nein. An die Stelle der fiktiven Einkünfte, die eine Privatperson erklärt, tritt die Marktmiete, die die Gesellschaft verlangen muss, besteuert mit 25 % nach ihren Kosten, und dazu kommen die jährlichen Pflichten der Gesellschaft selbst. Mit den Zahlen dieses Leitfadens werden aus 380 oder 209 Euro 1.250.

Wir sind die einzigen Gesellschafter. Müssen wir unserer eigenen Gesellschaft wirklich Miete zahlen?

Ja. Eine Gesellschaft und ihre Gesellschafter sind nahestehende Personen, und ihre Geschäfte werden zum Marktwert bewertet. Wird keine Miete verlangt, rechnet das Finanzamt sie den Einnahmen der Gesellschaft hinzu und behandelt sie bei Ihnen als Dividende.

Ist es günstiger, die Anteile zu verkaufen als das Haus?

Für den Verkäufer nicht: Der Gewinn eines Nichtansässigen aus Anteilen an einer Gesellschaft, deren Vermögen hauptsächlich aus spanischen Immobilien besteht, wird in Spanien mit denselben 19 % besteuert. Und der Käufer, der die Kontrolle übernimmt, zahlt normalerweise Grunderwerbsteuer, als hätte er die Immobilie gekauft.

Vermeidet ein Nichtansässiger die spanische Vermögensteuer, wenn er das Haus über eine Gesellschaft hält?

Seit dem 29. Dezember 2022 nicht mehr. Nicht börsennotierte Anteile an einer Gesellschaft, deren Vermögen zu mindestens 50 % aus spanischen Immobilien besteht, gelten als in Spanien gelegen, mit demselben Freibetrag von 700.000 Euro je Steuerpflichtigem.

Unsere Gesellschaft ist in Jersey eingetragen. Gilt die Abgabe von 3 %?

Jersey steht auf der geltenden Liste, also schuldet eine Gesellschaft aus Jersey, der hier ein Haus gehört, jedes Jahr 3 % von dessen Katasterwert, zu erklären und zu zahlen im Januar, es sei denn, sie führt in Spanien einen echten Betrieb oder ist börsennotiert.

Angaben geprüft im Oktober 2026 (Ley 27/2014, Artikel 5, 12, 18, 29 und 124; Ley 35/2006, Artikel 33, 38, 41, 66, 76 und 85; Gesetz über die Einkommensteuer der Nichtansässigen, Real Decreto Legislativo 5/2004, Artikel 13, 14, 24, 25 und 40 bis 45; Ley 19/1991, Artikel 4, 5, 10, 16 und 28; Ley 20/1991, Artikel 28; Decreto Legislativo 1/2025 der Kanarischen Inseln, Artikel 21, und Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 29, 31 und 36; Ley de Sociedades de Capital, Artikel 164, 253, 279, 282 und 283; Ley 14/2013, Artikel 18; Ley 6/2023, Artikel 338; Orden HFP/115/2023 in der Fassung der Orden HAC/649/2026, jeweils in der am 4. Oktober 2026 geltenden Fassung). Die Zahlen des Beispiels sind erfunden, um die Methode zu zeigen; dieser Beitrag ist allgemeine Information, keine Beratung zu einem bestimmten Kauf.