通过公司在西班牙买房：每年要花多少，退出时又有什么不同

一对来自汉堡的夫妇在科拉莱霍看中了一套 300,000 欧元的公寓，有人建议他们通过一家西班牙有限责任公司（SL）来买，理由是公司缴的税少。去公证处之前，这个想法值得算一算。如果房子是业主自己用的，西班牙税法把公司看作出租人，把业主看作它的承租人：它每年都要求有市场租金，按完整的一般税率对公司征税，而在出售时对收益征两次税，一次在公司，一次在钱回到股东手里的路上。本指南依次说明这样的公司在税务局眼里是什么、同一套公寓在不同业主名下每年要花多少、如何退出、财富税、购买时的税，以及对某些地区的公司征收的特别税。引文为西班牙语，附中文释读。

税务局看到的：一家只持有一套住房的公司

一家公司的主要资产是业主自己使用的房子，在《公司所得税法》看来就不是在经营。它是该法所称的 entidad patrimonial，即资产持有型实体：aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica，即半数以上资产由有价证券构成、或者没有用于经济活动的实体（Ley 27/2014 第 5.2 条）。

出租本身并不改变这一点。不动产出租被视为经济活动，únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa，即只有在为经营它而至少使用一名有劳动合同的全职雇员时才算（第 5.1 条）。只有一套公寓、没有雇员的公司站在这条线的另一边，第一个后果就是税率。它按 25% 的一般税率纳税，因为该法给小企业和新企业的较低税率 no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial，即不适用于被认定为资产持有型实体的实体（第 29.1 条）。

住在公司的房子里：市场租金规则

第二个后果是买家想不到的。公司与其股东是关联方，公司的管理人和股东的近亲属也是；对股东，该法要求持股至少 25%（第 18.2 条）。关联方之间的规则只有一句话：Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado，即关联的个人或实体之间进行的交易按市场价值计价（第 18.1 条）。《个人所得税法》从股东一侧说的是同一件事（Ley 35/2006 第 41 条）。公司不能把它唯一的资产白白借给业主用。要么它按陌生人会付的租金把房子租给他们，并申报这笔租金，要么由税务局自己来估价。

由税务局来估价时，账单分成两半。公司要就它本应收取的租金纳税。而对股东有利的那部分差额，按其持股比例，se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio，即对公司视为自有资金的回报，对股东视为利润分配（第 18.11 条）：一笔他从未见过现金的股息，并按股息征税，除非他事后把本应支付的款项付给公司，同一条允许这样做。

在加那利群岛还有一个细节。专门用作住宅的房屋的出租免征 IGIC（加那利群岛 Decreto Legislativo 1/2025 第 21 条），所以公司不在这笔租金上加收 IGIC，而这项免税是有代价的。进项税只能 en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto 抵扣，即只在这些货物或服务用于应税且不免税的交易的范围内抵扣（Ley 20/1991 第 28.1 条）。为安置股东而买的新房所付的 IGIC，就成了成本。

公司不会把住房变成生意。它只会把业主变成承租人。

公司每年多出来的事

公司也是一份日历，不管有没有人去住，它都照常运转。

• 账目。 管理人在会计年度结束后三个月内编制，股东在六个月内批准，批准后一个月内向 Registro Mercantil 提交备案（Ley de Sociedades de Capital 第 253、164 和 279 条）。
• 不备案的代价。 账目缺失期间，法律规定，除少数例外，no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista，即在违规持续期间，不得在 Registro Mercantil 登记任何有关该公司的文件（第 282 条），公司还面临 1,200 至 60,000 欧元的罚款（第 283 条）。
• 账簿。 会计账簿和会议记录簿在会计年度结束后四个月内在同一登记处在线认证（Ley 14/2013 第 18 条）。
• 公司所得税。 申报表在会计年度结束后六个月届满后的 25 个日历日内提交，对按日历年度结账的公司来说，就是 7 月 1 日至 25 日（Ley 27/2014 第 124 条）。
• 租约。 一份书面合同、一笔有同类住房行情佐证的租金，以及收据：该法要求关联方能够证明其交易是按市场价值进行的（第 18.3 条），小公司就是这样做到的。

同一套公寓，两种业主

以科拉莱霍的这套公寓为例：价格 300,000 欧元，地籍价值 100,000 欧元，市场租金每月 1,200 欧元，也就是每年 14,400 欧元。买家住在德国，自己使用。数字是为说明方法而虚构的。

登记在他们个人名下时，公寓不产生租金，西班牙就对一笔推定的租金征税：地籍价值的 2%，或者在该市镇的价值于最近十个纳税期内修订过的地方为 1.1%（Ley 35/2006 第 85 条，由《非居民所得税法》第 24.5 条适用于非居民；Real Decreto-ley 26/2026 宣布自 2027 年起适用的税率表，已随该法令在 10 月 2 日被废止而失效）。这就是 2,000 或 1,100 欧元的收入，欧盟或欧洲经济区居民按 19% 征税，其余的人按 24% 征税（第 25.1 条）：这对夫妇每年 380 或 209 欧元。申报表就是我们关于非居民的住房每年要花多少钱一文所说的那一份。

登记在一家 SL 名下时，同一年就不一样了。公司以 14,400 欧元把公寓租给股东。假设它的可扣除成本合计 9,400 欧元：按该法税表允许住宅适用的每年最高 2% 计提的房屋折旧（第 12 条）、房产税、社区费、保险和会计费用。它剩下 5,000 欧元利润，缴纳其中的 25%，即 1,250 欧元。扣除成本和税款之后剩下的是公司的钱，不是业主的钱。作为股息分出来，非居民在西班牙还要再付 19%，这是适用任何税收协定之前的数字（《非居民法》第 25.1 条），居民则适用储蓄税率表，从 19% 到 30%（Ley 35/2006 第 66 和 76 条）。

如果公司一分钱不收呢？那就适用上一节的估价。公司照样按收取了 14,400 欧元来纳税，按这些数字就是 1,250 欧元，而股东被视为以股息的形式收到了他们没有付的租金：两人合计 14,400 欧元，按 19% 计税 2,736 欧元。

退出

到了出售，两条路才彻底分开。假设公寓出售时有 100,000 欧元的收益。

• 登记在个人名下。 非居民缴纳收益的 19%，即 19,000 欧元（《非居民法》第 25.1 条），买方预扣房价的 3% 作为预缴，这是我们关于3% 预扣款如何退回一文的主题。居民适用储蓄税率表，并且有两条公司永远没有的出路：把全部售价再投资于另一套主要住房时，主要住房的收益不计税；65 岁以上的人出售自己的主要住房不纳税（Ley 35/2006 第 38 和 33.4 条）。
• 由公司出售。 SL 缴纳其收益的 25%，即 25,000 欧元，而且实际上它的收益比业主的大，因为每一年的折旧都压低了账面价值。把剩下的 75,000 欧元分出来，非居民还要再付 19%，即 14,250 欧元。合计 39,250 欧元，是直接持有的两倍多。
• 改为出售股份。 对非居民来说，股份的收益在西班牙的征税与房子的收益一样：该法把这样的实体的股份收益纳入征税范围，cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español，即其资产主要直接或间接由位于西班牙境内的不动产构成的实体，并且对这类收益取消了欧洲居民在其他情况下对股份享有的免税（第 13.1 和 14.1 条）；税收协定可能另有规定，必须去读。买方也有自己的问题。股份转让通常免征转让税，但是当有人取得一家公司的控制权，而该公司至少一半的资产是未用于经营的西班牙不动产时，这些转让就是 que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles，即按其应适用的税种、作为不动产有偿转让来征税的转让，除非买方证明没有规避任何税（Ley 6/2023 第 338 条）。在加那利群岛，这意味着二手房的 6.5%，外加一家要连同历史一起接手的公司。愿意要的买家很少，愿意要的也会要求折价。

财富税：股份按房子计算

通过公司持有住房，并不能使它脱离西班牙的财富税。自 2022 年 12 月 29 日起，该法把这样的实体的股份视为位于西班牙，因而在非居民手中应税：no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español，即未在有组织的市场上交易、其资产至少 50% 直接或间接由位于西班牙境内的不动产构成的任何实体（Ley 19/1991 第 5 条）。

未上市的股份，如果最近一份已批准的资产负债表经过审计且报告意见为肯定，就按该表的账面价值计价，否则按三个数值中最高的一个计价：面值、上述账面价值，或者最近三个年度平均利润按 20% 资本化的数额（第 16 条）。个人直接持有的房子，按地籍价值、行政机关为其他税种核定的价值和价格三者中最高的一个计算（第 10 条）。两种情况下，每个纳税人最初的 700,000 欧元都是免税的（第 28 条，它把免税额扩大到非居民；加那利群岛的居民适用该自治区 Decreto Legislativo 1/2009 第 29 条）。家族企业股份的免税帮不上忙，因为它要求该实体 no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario，即不以管理动产或不动产财产为主要活动（第 4 条）。

购买：同样的税，还有一扇关上的门

在购买环节，公司什么也省不了。二手房在加那利群岛按 6.5% 的一般税率缴纳转让税，不管买方是谁。5% 的优惠税率是给买方的主要住房的，而当买方不止一个时，该自治区的法律还规定 todos deben ser personas físicas，即所有人都必须是自然人（Decreto Legislativo 1/2009 第 31 条）。新房则改缴 IGIC，外加 1% 的印花税（第 36 条），而对唯一收入是免税租金的公司来说，这笔 IGIC 无法收回，如上文所述。税率、各种途径和减免，见我们关于在富埃特文图拉买房的税一文。

来自国外的公司：3% 的特别税

有些买家带着一家已有的公司来。如果它是西班牙列为不合作司法管辖区的某个地区的居民，《非居民所得税法》就对它在这里拥有的不动产每年按地籍价值征收一项特别税（第 40 和 41 条）：El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento，即特别税的税率为 3%（第 43 条）。该税 se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo，即在每年 12 月 31 日发生纳税义务，并须在次年一月申报缴纳（第 45 条），未缴的税款可以就该不动产本身追缴。对科拉莱霍的这套公寓来说，就是每年 3,000 欧元。

现行名单见经 HAC/649/2026 号部令修改的 HFP/115/2023 号部令。泽西、根西、马恩岛、百慕大、开曼群岛和英属维尔京群岛等都在其中。直布罗陀、巴巴多斯和塞舌尔已被 2026 年 6 月 27 日公布的部令移出，该部令对已经在进行中的纳税期有一条过渡规则；因此来自这三个地区之一的公司，对 2027 年 1 月到期的特别税应当去核实，而不是想当然。在西班牙从事有别于单纯持有或出租该不动产的经营的公司，以及上市公司，免征此税（第 42 条）。

什么时候公司确实有意义

以上这些都不是反对公司的理由。它说的只是一种情形：供业主自己使用的住房。一家公司把多处房产出租给第三方，并至少有一名全职雇员，按开头引用的那一条，它就是在从事经济活动，局面就变了：它不再是资产持有型实体，小企业的较低税率也可以适用。几位不是家人的投资者，或者一次作为生意第一步的购买，也是理由。这个决定与选择法律形式是一回事，我们关于 Autónomo 还是 SL 一文对此有说明。

我们的顾问做什么

我们在卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的税务顾问会在签约购买之前算清每条路各自要缴什么，并准备所选的那条路随后需要的所得税和公司所得税申报。收到询问或要求时，我们在两个税务机关面前代表客户。这项服务见税务咨询页面，首次会面可以在线预约。

常见问题

公司能让度假房每年的税消失吗？

不能。个人申报的推定收入，换成了公司必须收取的市场租金，扣除成本后按 25% 征税，再加上公司自身每年的义务。按本指南的数字，380 或 209 欧元变成了 1,250 欧元。

我们是仅有的股东。真的要向自己的公司付租金吗？

是的。公司与其股东是关联方，他们之间的交易按市场价值计价。如果不收租金，税务局会把它加到公司的收入里，并把它当作您手中的股息。

卖股份比卖房子便宜吗？

对卖方来说不是：非居民出售资产主要是西班牙不动产的公司的股份，其收益在西班牙同样按 19% 征税。而取得控制权的买方，通常要像买下不动产一样缴纳转让税。

通过公司持有住房，能让非居民避开西班牙的财富税吗？

自 2022 年 12 月 29 日起不能。资产至少 50% 是西班牙不动产的实体的未上市股份，被视为位于西班牙，每个纳税人同样有 700,000 欧元的免税额。

我们的公司注册在泽西。3% 的特别税适用吗？

泽西在现行名单上，所以一家在这里拥有住房的泽西公司每年要缴该房地籍价值的 3%，在一月申报缴纳，除非它在西班牙从事真正的经营或者是上市公司。

事实核实于 2026 年 10 月（Ley 27/2014 第 5、12、18、29 和 124 条；Ley 35/2006 第 33、38、41、66、76 和 85 条；《非居民所得税法》，Real Decreto Legislativo 5/2004 第 13、14、24、25 条和第 40 至 45 条；Ley 19/1991 第 4、5、10、16 和 28 条；Ley 20/1991 第 28 条；加那利群岛 Decreto Legislativo 1/2025 第 21 条和 Decreto Legislativo 1/2009 第 29、31 和 36 条；Ley de Sociedades de Capital 第 164、253、279、282 和 283 条；Ley 14/2013 第 18 条；Ley 6/2023 第 338 条；经 HAC/649/2026 号部令修改的 HFP/115/2023 号部令，均以 2026 年 10 月 4 日的文本为准）。示例中的数字是为说明方法而虚构的；本文为一般信息，不构成针对具体购房的意见。