Comprare casa in Spagna tramite una società: quanto costa ogni anno e che cosa cambia all'uscita

Una coppia di Amburgo ha trovato un appartamento a Corralejo per 300.000 euro, e qualcuno ha consigliato loro di comprarlo tramite una società a responsabilità limitata spagnola, una SL, perché una società paga meno tasse. Prima del notaio, l'idea merita dei numeri. Per una casa che i proprietari usano di persona, il diritto tributario spagnolo tratta la società come locatrice e i proprietari come suoi inquilini: si aspetta ogni anno un canone di mercato, tassa la società con l'aliquota generale piena e, quando la casa viene venduta, tassa la plusvalenza due volte, una nella società e una sulla via del ritorno ai soci. Questa guida percorre che cosa è una società del genere per il fisco, quanto costa ogni anno lo stesso appartamento con ciascun proprietario, l'uscita, l'imposta sul patrimonio, le imposte sull'acquisto e il prelievo speciale sulle società di certi territori. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.

Che cosa vede il fisco: una società che possiede solo una casa

Una società il cui bene principale è una casa usata dai suoi proprietari non è un'impresa agli occhi della legge sull'imposta sulle società. È ciò che la legge chiama entidad patrimonial, una società patrimoniale: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, quella in cui più della metà dell'attivo è costituita da titoli o non è destinata a un'attività economica (Ley 27/2014, articolo 5.2).

Affittare non cambia le cose da solo. La locazione di immobili è attività economica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, soltanto quando per organizzarla si impiega almeno una persona con contratto di lavoro e a tempo pieno (articolo 5.1). Una società con un appartamento e senza dipendenti sta dalla parte sbagliata di quella linea, e la prima conseguenza è l'aliquota. Paga quella generale del 25 %, perché le aliquote più basse che la legge concede alle imprese piccole e a quelle nuove no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, non si applicano agli enti che hanno la qualifica di società patrimoniale (articolo 29.1).

Vivere nella casa della società: la regola del canone di mercato

La seconda conseguenza è quella che gli acquirenti non si aspettano. Una società e i suoi soci sono parti correlate, e lo sono anche i suoi amministratori e i parenti stretti dei soci; per i soci la legge richiede una partecipazione di almeno il 25 % (articolo 18.2). Tra parti correlate la regola è una frase: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, le operazioni effettuate tra persone o enti correlati si valutano al loro valore di mercato (articolo 18.1). La legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche dice lo stesso dal lato del socio (Ley 35/2006, articolo 41). La società non può prestare gratis il suo unico bene ai proprietari. O affitta loro la casa al canone che pagherebbe un estraneo, e dichiara quel canone, oppure la valutazione la fa il fisco.

Quando la fa il fisco, il conto ha due metà. La società è tassata sul canone che avrebbe dovuto chiedere. E la differenza a favore del socio, in proporzione alla sua quota, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, è considerata remunerazione del capitale proprio per la società e partecipazione agli utili per il socio (articolo 18.11): un dividendo che non ha mai visto in denaro e che è tassato come tale, a meno che poi paghi alla società ciò che avrebbe dovuto pagare, cosa che lo stesso articolo consente.

Alle Canarie c'è un dettaglio in più. La locazione di un edificio destinato esclusivamente ad abitazione è esente da IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 delle Canarie, articolo 21), per cui la società non aggiunge IGIC a quel canone, e l'esenzione ha un prezzo. L'imposta pagata a monte si detrae solo en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, nella misura in cui quei beni o servizi sono utilizzati per operazioni soggette all'imposta e non esenti (Ley 20/1991, articolo 28.1). L'IGIC pagata su una casa nuova comprata per alloggiare i soci resta un costo.

Una società non trasforma una casa in un'impresa. Trasforma i suoi proprietari in inquilini.

Che cosa aggiunge la società a ogni anno

Una società è anche un calendario, e corre che qualcuno visiti la casa oppure no.

• Bilancio. Gli amministratori lo redigono entro tre mesi dalla chiusura dell'esercizio, i soci lo approvano entro sei, e viene depositato al Registro Mercantil entro il mese successivo all'approvazione (Ley de Sociedades de Capital, articoli 253, 164 e 279).
• Il prezzo del mancato deposito. Finché manca il bilancio, la legge ordina che, con poche eccezioni, no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, nessun documento relativo alla società sia iscritto al Registro Mercantil finché l'inadempimento persiste (articolo 282), e la società rischia una sanzione da 1.200 a 60.000 euro (articolo 283).
• Libri. I libri contabili e il libro dei verbali si legalizzano online presso lo stesso registro entro quattro mesi dalla chiusura dell'esercizio (Ley 14/2013, articolo 18).
• Imposta sulle società. La dichiarazione si presenta nei 25 giorni di calendario che seguono i sei mesi successivi alla chiusura, il che per una società che chiude con l'anno solare significa dal 1 al 25 luglio (Ley 27/2014, articolo 124).
• Il contratto di locazione. Un contratto scritto, un canone sostenuto da ciò che rendono case simili, e le ricevute: la legge chiede alle parti correlate di poter dimostrare che le loro operazioni sono avvenute a valore di mercato (articolo 18.3), ed è così che lo fa una piccola società.

Lo stesso appartamento con due proprietari

Prendiamo l'appartamento di Corralejo: un prezzo di 300.000 euro, un valore catastale di 100.000 e un canone di mercato di 1.200 euro al mese, cioè 14.400 l'anno. Gli acquirenti vivono in Germania e lo usano di persona. Le cifre sono inventate per mostrare il metodo.

Intestato a loro, l'appartamento non produce alcun canone, e la Spagna ne tassa uno figurativo: il 2 % del valore catastale, oppure l'1,1 % dove i valori del comune sono stati rivisti negli ultimi dieci periodi d'imposta (Ley 35/2006, articolo 85, che l'articolo 24.5 della legge sull'imposta sul reddito dei non residenti applica ai non residenti; la scala che il Real Decreto-ley 26/2026 annunciava per il 2027 è caduta con la sua abrogazione il 2 ottobre). Sono 2.000 o 1.100 euro di reddito, tassati al 19 % per i residenti nell'Unione europea o nello Spazio economico europeo e al 24 % per gli altri (articolo 25.1): 380 o 209 euro l'anno per questa coppia. La dichiarazione è quella descritta nella nostra nota su quanto costa ogni anno la casa di un non residente.

Intestato a una SL, lo stesso anno è diverso. La società affitta l'appartamento ai suoi soci per 14.400 euro. Supponiamo che i suoi costi deducibili ammontino a 9.400 euro: l'ammortamento dell'edificio, al massimo del 2 % annuo che la tabella della legge ammette per le abitazioni (articolo 12), l'imposta sugli immobili, le spese condominiali, l'assicurazione e la contabilità. Le resta un utile di 5.000 euro e ne paga il 25 %, 1.250 euro. Ciò che resta dopo i costi e l'imposta è denaro della società, non dei proprietari. Distribuito come dividendo, costa a un non residente un altro 19 % in Spagna, prima di qualsiasi convenzione fiscale (articolo 25.1 della legge sui non residenti), e a un residente la scala del risparmio, che va dal 19 al 30 % (Ley 35/2006, articoli 66 e 76).

E se la società non chiede nulla? Si applica la valutazione della sezione precedente. La società è comunque tassata come se avesse chiesto 14.400 euro, che con queste cifre sono 1.250 euro, e i soci sono trattati come se avessero ricevuto come dividendo il canone che non hanno pagato: 14.400 euro in due, e 2.736 euro di imposta al 19 %.

L'uscita

È alla vendita che le due strade si separano del tutto. Supponiamo che l'appartamento sia venduto con una plusvalenza di 100.000 euro.

• Intestato alle persone. Un non residente paga il 19 % della plusvalenza, 19.000 euro (articolo 25.1 della legge sui non residenti), e l'acquirente trattiene il 3 % del prezzo in acconto, l'argomento della nostra nota su come torna la ritenuta del 3 %. Un residente paga la scala del risparmio e ha due uscite che una società non ha mai: la plusvalenza dell'abitazione principale resta fuori dall'imposta quando tutto il prezzo è reinvestito in un'altra abitazione principale, e chi ha più di 65 anni non paga nulla sulla vendita della propria (Ley 35/2006, articoli 38 e 33.4).
• Vende la società. La SL paga il 25 % della sua plusvalenza, 25.000 euro, e in pratica la sua plusvalenza è più alta di quella dei proprietari, perché ogni anno di ammortamento ha abbassato il valore nei suoi libri. Distribuire i 75.000 euro che restano costa a un non residente un altro 19 %, 14.250 euro. Sono 39.250 euro in tutto, più del doppio della strada diretta.
• Vendere invece le quote. Per un non residente la plusvalenza sulle quote è tassata in Spagna come quella sulla casa: la legge raggiunge le plusvalenze su quote di un ente cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, il cui attivo è costituito principalmente, in modo diretto o indiretto, da immobili situati in Spagna, e toglie loro l'esenzione che i residenti europei hanno altrimenti sui titoli (articoli 13.1 e 14.1); una convenzione fiscale può dire altro, e va letta. L'acquirente ha un problema suo. Le cessioni di quote sono normalmente libere dall'imposta sui trasferimenti, ma quando qualcuno prende il controllo di una società con almeno metà dell'attivo in immobili spagnoli non destinati a un'impresa, sono cessioni que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, tassate nell'imposta a cui sono soggette come trasferimenti onerosi di immobili, salvo che l'acquirente provi che non si eludeva alcuna imposta (Ley 6/2023, articolo 338). Alle Canarie questo significa il 6,5 % di una rivendita, più una società con una storia da ereditare. Pochi acquirenti la vogliono, e chi la vuole chiede uno sconto.

Imposta sul patrimonio: le quote contano come la casa

Tenere la casa tramite una società non la toglie dall'imposta spagnola sul patrimonio. Dal 29 dicembre 2022 la legge considera situati in Spagna, e quindi tassabili in capo a un non residente, i titoli di qualsiasi ente no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, non negoziati in mercati organizzati, il cui attivo è costituito per almeno il 50 %, in modo diretto o indiretto, da immobili situati in Spagna (Ley 19/1991, articolo 5).

Le quote non quotate si valutano al valore contabile dell'ultimo bilancio approvato se è stato sottoposto a revisione con relazione favorevole, e altrimenti al più alto di tre valori: il valore nominale, quel valore contabile o la media degli utili degli ultimi tre esercizi capitalizzata al 20 % (articolo 16). Una casa intestata alla persona conta per il più alto tra il valore catastale, il valore accertato dall'amministrazione per altre imposte e il prezzo (articolo 10). In entrambi i casi i primi 700.000 euro di ciascun contribuente sono esenti (articolo 28, che estende la franchigia ai non residenti; per i residenti alle Canarie, articolo 29 del Decreto Legislativo 1/2009 regionale). L'esenzione per le quote di imprese familiari non aiuta, perché richiede che l'ente no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, non abbia come attività principale la gestione di un patrimonio mobiliare o immobiliare (articolo 4).

L'acquisto: le stesse imposte, e una porta chiusa

All'acquisto la società non risparmia nulla. Una rivendita paga l'imposta sui trasferimenti all'aliquota generale del 6,5 % alle Canarie, chiunque compri. L'aliquota ridotta del 5 % è per l'abitazione principale dell'acquirente, e quando gli acquirenti sono più di uno la legge regionale aggiunge che todos deben ser personas físicas, devono essere tutti persone fisiche (Decreto Legislativo 1/2009, articolo 31). Una casa nuova paga invece l'IGIC, con l'imposta di bollo all'1 % (articolo 36), e per una società il cui unico ricavo è un canone esente quell'IGIC non è recuperabile, come spiegato sopra. Le aliquote, i percorsi e le agevolazioni sono nella nostra nota sulle imposte per comprare casa a Fuerteventura.

Una società dall'estero: il prelievo del 3 %

Alcuni acquirenti arrivano con una società che hanno già. Se è residente in uno dei territori che la Spagna elenca come giurisdizioni non cooperative, la legge sull'imposta sul reddito dei non residenti applica un prelievo speciale sugli immobili che possiede qui, ogni anno, sul valore catastale (articoli 40 e 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, l'aliquota del prelievo speciale è del 3 % (articolo 43). Il prelievo se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, matura il 31 dicembre di ogni anno e va dichiarato e versato nel mese di gennaio successivo (articolo 45), e un prelievo non pagato può essere riscosso sull'immobile stesso. Sull'appartamento di Corralejo sono 3.000 euro l'anno.

L'elenco in vigore è quello dell'ordinanza HFP/115/2023, modificata dall'ordinanza HAC/649/2026. Jersey, Guernsey, l'Isola di Man, le Bermuda, le Isole Cayman e le Isole Vergini Britanniche ne fanno parte, tra gli altri. Gibilterra, Barbados e le Seychelles ne sono uscite con l'ordinanza pubblicata il 27 giugno 2026, che contiene una regola transitoria per i periodi d'imposta già in corso; una società di uno di quei tre territori dovrebbe quindi far verificare, e non dare per scontato, il prelievo dovuto a gennaio 2027. Sono esenti le società che svolgono in Spagna un'attività distinguibile dalla semplice detenzione o locazione dell'immobile, e le società quotate (articolo 42).

Quando una società ha invece senso

Niente di tutto questo è un argomento contro le società. È un argomento su un caso, la casa per l'uso dei suoi stessi proprietari. Una società che affitta più immobili a terzi con almeno un dipendente a tempo pieno svolge un'attività economica secondo l'articolo citato all'inizio, e il quadro cambia: non è più una società patrimoniale, e le aliquote più basse per le piccole imprese diventano disponibili. Più investitori che non sono parenti, o un acquisto che è il primo passo di un'attività, sono altre ragioni. Quella decisione va insieme alla scelta della forma giuridica, che la nostra nota su autónomo o SL percorre.

Che cosa fanno i nostri consulenti

I nostri consulenti fiscali di Caleta de Fuste e Costa Calma mettono in fila ciò che ciascuna strada dovrebbe prima che l'acquisto sia firmato, e preparano le dichiarazioni dei redditi e dell'imposta sulle società che seguono da quella scelta. Rappresentiamo i clienti davanti a entrambe le agenzie fiscali quando arriva una richiesta o un'ingiunzione. Il servizio è descritto nella pagina di consulenza fiscale, e un primo incontro si può prenotare online.

Domande frequenti

Una società fa sparire l'imposta annuale su una casa di vacanza?

No. Il reddito figurativo che dichiara una persona è sostituito dal canone di mercato che la società deve chiedere, tassato al 25 % dopo i suoi costi, e dagli obblighi annuali della società stessa. Con le cifre di questa guida, 380 o 209 euro diventano 1.250.

Siamo gli unici soci. Dobbiamo davvero pagare l'affitto alla nostra stessa società?

Sì. Una società e i suoi soci sono parti correlate, e le loro operazioni si valutano a valore di mercato. Se non si chiede alcun canone, il fisco lo aggiunge ai ricavi della società e lo tratta come un dividendo nelle vostre mani.

Vendere le quote costa meno che vendere la casa?

Non per chi vende: la plusvalenza di un non residente su quote di una società il cui attivo è soprattutto fatto di immobili spagnoli è tassata in Spagna allo stesso 19 %. E l'acquirente che prende il controllo paga di norma l'imposta sui trasferimenti come se avesse comprato l'immobile.

Tenere la casa in una società evita l'imposta spagnola sul patrimonio a un non residente?

Non dal 29 dicembre 2022. Le quote non quotate di un ente con almeno il 50 % dell'attivo in immobili spagnoli sono considerate situate in Spagna, con la stessa franchigia di 700.000 euro per contribuente.

La nostra società è registrata a Jersey. Si applica il prelievo del 3 %?

Jersey è nell'elenco in vigore, quindi una società di Jersey che possiede una casa qui deve ogni anno il 3 % del suo valore catastale, da dichiarare e versare a gennaio, a meno che svolga un'attività reale in Spagna o sia quotata.

Fatti verificati a ottobre 2026 (Ley 27/2014, articoli 5, 12, 18, 29 e 124; Ley 35/2006, articoli 33, 38, 41, 66, 76 e 85; legge sull'imposta sul reddito dei non residenti, Real Decreto Legislativo 5/2004, articoli 13, 14, 24, 25 e da 40 a 45; Ley 19/1991, articoli 4, 5, 10, 16 e 28; Ley 20/1991, articolo 28; Decreto Legislativo 1/2025 delle Canarie, articolo 21, e Decreto Legislativo 1/2009, articoli 29, 31 e 36; Ley de Sociedades de Capital, articoli 164, 253, 279, 282 e 283; Ley 14/2013, articolo 18; Ley 6/2023, articolo 338; ordinanza HFP/115/2023, modificata dall'ordinanza HAC/649/2026, tutti nel testo vigente al 4 ottobre 2026). Le cifre dell'esempio sono inventate per mostrare il metodo; questa nota è informazione generale, non una consulenza su un acquisto specifico.