Comprar una vivienda en España a través de una sociedad: lo que cuesta cada año y lo que cambia en la salida

Una pareja de Hamburgo ha encontrado un apartamento en Corralejo por 300.000 euros, y alguien les ha dicho que lo compren a través de una sociedad limitada, una SL, porque una sociedad paga menos impuestos. Antes de ir al notario, la idea merece números. Cuando la vivienda es para el uso de sus propios dueños, la ley fiscal española trata a la sociedad como arrendadora y a los dueños como sus inquilinos: espera un alquiler de mercado cada año, grava a la sociedad al tipo general completo y, cuando la vivienda se vende, grava la ganancia dos veces, una en la sociedad y otra en el camino de vuelta a los socios. Esta guía recorre qué es esa sociedad para Hacienda, qué cuesta cada año el mismo apartamento con cada titular, la salida, el Impuesto sobre el Patrimonio, los impuestos de la compra y el gravamen especial sobre sociedades de ciertos territorios. Las citas legales van en su texto literal.

Lo que ve Hacienda: una sociedad que solo tiene una vivienda

Una sociedad cuyo activo principal es una casa que usan sus dueños no es un negocio a ojos de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Es lo que la ley llama entidad patrimonial: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica (Ley 27/2014, artículo 5.2).

Alquilar no cambia eso por sí solo. El arrendamiento de inmuebles es actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (artículo 5.1). Una sociedad con un apartamento y sin empleados queda del lado equivocado de esa línea, y la primera consecuencia es el tipo. Paga el general del 25 %, porque los tipos más bajos que la ley da a las empresas pequeñas y a las nuevas no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial (artículo 29.1).

Vivir en la casa de la sociedad: la regla del alquiler de mercado

La segunda consecuencia es la que los compradores no esperan. Una sociedad y sus socios son partes vinculadas, y lo son también sus administradores y los parientes cercanos de los socios; para los socios la ley pide una participación de al menos el 25 % (artículo 18.2). Entre partes vinculadas la regla es una frase: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado (artículo 18.1). La Ley del IRPF dice lo mismo desde el lado del socio (Ley 35/2006, artículo 41). La sociedad no puede ceder gratis su único activo a sus dueños. O les alquila la casa por la renta que pagaría un extraño, y declara esa renta, o la valoración la hace Hacienda.

Cuando la hace Hacienda, la factura tiene dos mitades. La sociedad tributa por la renta que debió cobrar. Y la diferencia a favor del socio, en proporción a su participación, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio (artículo 18.11): un dividendo que nunca vio en efectivo y que tributa como tal, salvo que después pague a la sociedad lo que debió pagar, cosa que el mismo artículo permite.

En Canarias hay un detalle más. El arrendamiento de un edificio destinado exclusivamente a vivienda está exento de IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, artículo 21), de modo que la sociedad no añade IGIC a esa renta, y la exención tiene un precio. Las cuotas soportadas solo se deducen en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto (Ley 20/1991, artículo 28.1). El IGIC pagado por una vivienda nueva comprada para alojar a los socios se queda como coste.

Una sociedad no convierte una vivienda en un negocio. Convierte a sus dueños en inquilinos.

Lo que la sociedad añade a cada año

Una sociedad es también un calendario, y corre aunque nadie visite la casa.

• Cuentas. Los administradores las formulan en los tres meses siguientes al cierre del ejercicio, los socios las aprueban dentro de los seis, y se depositan en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación (Ley de Sociedades de Capital, artículos 253, 164 y 279).
• El precio de no depositarlas. Mientras falten las cuentas, la ley ordena que, con pocas excepciones, no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista (artículo 282), y la sociedad se expone a una multa de 1.200 a 60.000 euros (artículo 283).
• Libros. Los libros contables y el de actas se legalizan por vía telemática en el mismo registro dentro de los cuatro meses siguientes al cierre (Ley 14/2013, artículo 18).
• Impuesto sobre Sociedades. La declaración se presenta en los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores al cierre, lo que para una sociedad que cierra con el año natural significa del 1 al 25 de julio (Ley 27/2014, artículo 124).
• El contrato de alquiler. Un contrato escrito, una renta respaldada por lo que se paga por viviendas parecidas, y los recibos: la ley pide a las partes vinculadas que puedan justificar que sus operaciones se hicieron a valor de mercado (artículo 18.3), y así es como lo hace una sociedad pequeña.

El mismo apartamento con dos titulares

Tomemos el apartamento de Corralejo: un precio de 300.000 euros, un valor catastral de 100.000 y un alquiler de mercado de 1.200 euros al mes, que son 14.400 al año. Los compradores viven en Alemania y lo usan ellos mismos. Las cifras son inventadas para mostrar el método.

A nombre de los dos, el apartamento no produce renta, y España grava una ficticia: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % donde los valores del municipio se revisaron en los diez últimos períodos impositivos (Ley 35/2006, artículo 85, que el artículo 24.5 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes aplica a los no residentes; la escala que el Real Decreto-ley 26/2026 anunciaba para 2027 cayó con su derogación el 2 de octubre). Son 2.000 o 1.100 euros de renta, gravados al 19 % para los residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo y al 24 % para el resto (artículo 25.1): 380 o 209 euros al año para esta pareja. La declaración es la que describe nuestra nota sobre lo que cuesta cada año la vivienda de un no residente.

A nombre de una SL, el mismo año es distinto. La sociedad alquila el apartamento a sus socios por 14.400 euros. Supongamos que sus gastos deducibles suman 9.400 euros: la amortización del edificio, al máximo del 2 % anual que la tabla de la ley permite para las viviendas (artículo 12), el IBI, la comunidad, el seguro y la contabilidad. Le queda un beneficio de 5.000 euros y paga el 25 %, 1.250 euros. Lo que queda después de sus gastos y de su impuesto es dinero de la sociedad, no de los dueños. Repartido como dividendo, a un no residente le cuesta otro 19 % en España, antes de aplicar cualquier convenio (artículo 25.1 de la Ley de no Residentes), y a un residente la escala del ahorro, que va del 19 al 30 % (Ley 35/2006, artículos 66 y 76).

¿Y si la sociedad no cobra nada? Se aplica la valoración del apartado anterior. La sociedad tributa igualmente como si hubiera cobrado 14.400 euros, que con estas cifras son 1.250 euros, y a los socios se les trata como si hubieran recibido en dividendo la renta que no pagaron: 14.400 euros entre los dos, y 2.736 euros de impuesto al 19 %.

La salida

En la venta es donde los dos caminos se separan del todo. Supongamos que el apartamento se vende con una ganancia de 100.000 euros.

• A nombre propio. Un no residente paga el 19 % de la ganancia, 19.000 euros (artículo 25.1 de la Ley de no Residentes), y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta, el asunto de nuestra nota sobre cómo vuelve la retención del 3 %. Un residente paga la escala del ahorro y tiene dos salidas que una sociedad no tiene nunca: la ganancia de la vivienda habitual queda fuera del impuesto cuando todo el precio se reinvierte en otra vivienda habitual, y los mayores de 65 años no pagan nada por la venta de la suya (Ley 35/2006, artículos 38 y 33.4).
• Vende la sociedad. La SL paga el 25 % de su ganancia, 25.000 euros, y en la práctica su ganancia es mayor que la de los dueños, porque cada año de amortización rebajó el valor en sus libros. Repartir los 75.000 euros que quedan le cuesta a un no residente otro 19 %, 14.250 euros. Son 39.250 euros en total, más del doble que por el camino directo.
• Vender las participaciones. Para un no residente, la ganancia de las participaciones tributa en España como la de la casa: la ley alcanza las ganancias de participaciones en una entidad cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, y les retira la exención que los residentes europeos tienen en otro caso sobre los valores (artículos 13.1 y 14.1); un convenio puede decir otra cosa, y hay que leerlo. El comprador tiene su propio problema. Las ventas de participaciones están normalmente libres del impuesto de transmisiones, pero cuando alguien toma el control de una sociedad con al menos la mitad de su activo en inmuebles españoles no afectos a un negocio, son ventas que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, salvo que el comprador pruebe que no se eludía ningún impuesto (Ley 6/2023, artículo 338). En Canarias eso significa el 6,5 % de una segunda transmisión, más una sociedad con una historia que heredar. Pocos compradores la quieren, y los que la quieren piden un descuento.

Patrimonio: las participaciones cuentan como la casa

Tener la vivienda a través de una sociedad no la saca del Impuesto sobre el Patrimonio español. Desde el 29 de diciembre de 2022 la ley considera situados en España, y por tanto gravables en manos de un no residente, los valores de cualquier entidad no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español (Ley 19/1991, artículo 5).

Las participaciones no cotizadas se valoran por el valor teórico del último balance aprobado si ha sido auditado con informe favorable, y en otro caso por el mayor de tres valores: el nominal, ese valor teórico o el que resulta de capitalizar al 20 % el promedio de los beneficios de los tres últimos ejercicios (artículo 16). Una casa a nombre propio cuenta por el mayor de su valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o su precio (artículo 10). En ambos casos los primeros 700.000 euros de cada contribuyente están libres (artículo 28, que extiende el mínimo a los no residentes; para los residentes en Canarias, artículo 29 del Decreto Legislativo 1/2009 autonómico). La exención de las participaciones en empresas familiares no ayuda, porque exige que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario (artículo 4).

La compra: los mismos impuestos y una puerta cerrada

En la compra la sociedad no ahorra nada. Una segunda transmisión paga el impuesto de transmisiones al tipo general del 6,5 % en Canarias, compre quien compre. El tipo reducido del 5 % es para la vivienda habitual del comprador, y cuando hay varios compradores la ley canaria añade que todos deben ser personas físicas (Decreto Legislativo 1/2009, artículo 31). Una vivienda nueva paga en su lugar IGIC, con actos jurídicos documentados al 1 % (artículo 36), y para una sociedad cuyo único ingreso es una renta exenta ese IGIC no se recupera, como se ha explicado. Los tipos, las vías y las bonificaciones están en nuestra nota sobre los impuestos de comprar una vivienda en Fuerteventura.

Una sociedad de fuera: el gravamen del 3 %

Algunos compradores llegan con una sociedad que ya tienen. Si es residente en uno de los territorios que España lista como jurisdicciones no cooperativas, la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes cobra un gravamen especial sobre los inmuebles que tenga aquí, cada año, sobre el valor catastral (artículos 40 y 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento (artículo 43). El gravamen se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo (artículo 45), y el que no se paga puede cobrarse sobre el propio inmueble. En el apartamento de Corralejo son 3.000 euros al año.

La lista vigente es la de la Orden HFP/115/2023, modificada por la Orden HAC/649/2026. Jersey, Guernsey, la Isla de Man, Bermudas, las Islas Caimán y las Islas Vírgenes Británicas están en ella, entre otros. Gibraltar, Barbados y Seychelles salieron con la orden publicada el 27 de junio de 2026, que trae una regla transitoria para los períodos impositivos ya en curso, de modo que una sociedad de uno de esos tres territorios debería comprobar, y no dar por supuesto, el gravamen que vence en enero de 2027. Están exentas las sociedades que desarrollan en España una explotación económica diferenciable de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, y las cotizadas (artículo 42).

Cuándo sí tiene sentido una sociedad

Nada de esto es un argumento contra las sociedades. Es un argumento sobre un caso, la vivienda para uso de sus propios dueños. Una sociedad que alquila varios inmuebles a terceros con al menos un empleado a jornada completa realiza una actividad económica según el artículo citado al principio, y el cuadro cambia: deja de ser una entidad patrimonial y los tipos más bajos de las empresas pequeñas pasan a estar disponibles. Varios inversores que no son familia, o una compra que es el primer paso de un negocio, son otras razones. Esa decisión va con la elección de la forma jurídica, que recorre nuestra nota sobre autónomo o SL.

Qué hacen nuestros asesores

Nuestros asesores fiscales de Caleta de Fuste y Costa Calma trazan lo que debería cada camino antes de que se firme la compra, y preparan las declaraciones de renta y de sociedades que siguen al elegido. Representamos a los clientes ante las dos agencias tributarias cuando llega una consulta o un requerimiento. El servicio se describe en la página de asesoría fiscal, y la primera reunión puede reservarse en línea.

Preguntas frecuentes

¿Una sociedad hace desaparecer el impuesto anual de una casa de vacaciones?

No. La renta ficticia que declara una persona se sustituye por el alquiler de mercado que la sociedad debe cobrar, gravado al 25 % después de sus gastos, y por las obligaciones anuales de la propia sociedad. Con las cifras de esta guía, 380 o 209 euros se convierten en 1.250.

Somos los únicos socios. ¿De verdad tenemos que pagar alquiler a nuestra propia sociedad?

Sí. Una sociedad y sus socios son partes vinculadas, y sus operaciones se valoran a valor de mercado. Si no se cobra renta, Hacienda la suma a los ingresos de la sociedad y la trata como un dividendo en sus manos.

¿Es más barato vender las participaciones que vender la casa?

Para el vendedor, no: la ganancia de un no residente por participaciones de una sociedad cuyo activo son sobre todo inmuebles españoles tributa en España al mismo 19 %. Y el comprador que toma el control paga normalmente el impuesto de transmisiones como si hubiera comprado el inmueble.

¿Tener la vivienda en una sociedad evita el Impuesto sobre el Patrimonio español a un no residente?

No desde el 29 de diciembre de 2022. Las participaciones no cotizadas de una entidad con al menos el 50 % de su activo en inmuebles españoles se consideran situadas en España, con el mismo mínimo de 700.000 euros por contribuyente.

Nuestra sociedad está registrada en Jersey. ¿Se le aplica el gravamen del 3 %?

Jersey está en la lista vigente, así que una sociedad de Jersey con una vivienda aquí debe cada año el 3 % de su valor catastral, que se declara y se paga en enero, salvo que desarrolle un negocio real en España o cotice.

Datos verificados en octubre de 2026 (Ley 27/2014, artículos 5, 12, 18, 29 y 124; Ley 35/2006, artículos 33, 38, 41, 66, 76 y 85; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, artículos 13, 14, 24, 25 y 40 a 45; Ley 19/1991, artículos 4, 5, 10, 16 y 28; Ley 20/1991, artículo 28; Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, artículo 21, y Decreto Legislativo 1/2009, artículos 29, 31 y 36; Ley de Sociedades de Capital, artículos 164, 253, 279, 282 y 283; Ley 14/2013, artículo 18; Ley 6/2023, artículo 338; Orden HFP/115/2023, modificada por la Orden HAC/649/2026, todo ello según su redacción a 4 de octubre de 2026). Las cifras del ejemplo son inventadas para mostrar el método; esta nota es información general, no asesoramiento sobre una compra concreta.