Купить дом в Испании через компанию: сколько это стоит каждый год и что меняется на выходе

Пара из Гамбурга нашла в Корралехо квартиру за 300 000 евро, и кто-то посоветовал им купить её через испанское общество с ограниченной ответственностью, SL, потому что компания платит меньше налогов. До нотариуса эту идею стоит посчитать. Если дом нужен владельцам для собственного пользования, испанское налоговое право видит в компании арендодателя, а во владельцах её арендаторов: оно ждёт рыночную аренду каждый год, облагает компанию по полной общей ставке, а при продаже облагает прирост дважды, один раз в компании и ещё раз на обратном пути к участникам. Это руководство проходит по тому, чем такая компания является для налоговой службы, во что обходится каждый год одна и та же квартира при каждом владельце, по выходу, налогу на имущество, налогам при покупке и специальному сбору с компаний из некоторых территорий. Цитаты приведены по-испански, с прочтением по-русски.

Что видит налоговая служба: компания, у которой есть только дом

Компания, главный актив которой составляет дом, где живут её владельцы, для закона о налоге на прибыль не является бизнесом. Это то, что закон называет entidad patrimonial, компанией по управлению имуществом: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, та, у которой более половины активов составляют ценные бумаги или не используются в экономической деятельности (Ley 27/2014, статья 5.2).

Сдача в аренду сама по себе этого не меняет. Аренда недвижимости считается экономической деятельностью únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, только тогда, когда для её организации используется хотя бы один работник с трудовым договором и на полный рабочий день (статья 5.1). Компания с одной квартирой и без работников оказывается не по ту сторону этой черты, и первое следствие касается ставки. Она платит общую ставку 25 %, потому что пониженные ставки, которые закон даёт малым и новым компаниям, no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, не применяются к организациям, признаваемым компаниями по управлению имуществом (статья 29.1).

Жить в доме компании: правило рыночной аренды

Второе следствие покупатели не ждут. Компания и её участники являются взаимозависимыми лицами, как и её директора и близкие родственники участников; для участников закон требует долю не менее 25 % (статья 18.2). Между взаимозависимыми лицами правило умещается в одну фразу: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, сделки между взаимозависимыми лицами или организациями оцениваются по рыночной стоимости (статья 18.1). Закон о подоходном налоге говорит то же самое со стороны участника (Ley 35/2006, статья 41). Компания не может бесплатно отдать свой единственный актив в пользование владельцам. Либо она сдаёт им дом за ту плату, которую заплатил бы посторонний, и декларирует эту плату, либо оценку делает сама налоговая служба.

Когда её делает налоговая служба, у счёта две половины. Компания облагается по той аренде, которую должна была брать. А разница в пользу участника, пропорционально его доле, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, считается для компании вознаграждением собственного капитала, а для участника участием в прибыли (статья 18.11): дивиденд, которого он никогда не видел деньгами и который облагается как дивиденд, если только он потом не заплатит компании то, что должен был платить, что та же статья допускает.

На Канарах есть ещё одна деталь. Аренда здания, предназначенного исключительно под жильё, освобождена от IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 Канарских островов, статья 21), так что компания не добавляет IGIC к этой аренде, и у освобождения есть цена. Входящий налог принимается к вычету только en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, в той мере, в какой эти товары или услуги используются для операций, облагаемых налогом и не освобождённых от него (Ley 20/1991, статья 28.1). IGIC, уплаченный за новостройку, купленную для проживания участников, остаётся расходом.

Компания не превращает дом в бизнес. Она превращает его владельцев в арендаторов.

Что компания добавляет к каждому году

Компания ещё и календарь, и он идёт независимо от того, приезжает ли кто-нибудь в дом.

• Отчётность. Директора составляют её за три месяца после окончания финансового года, участники утверждают за шесть, и в течение месяца после утверждения её сдают в Registro Mercantil (Ley de Sociedades de Capital, статьи 253, 164 и 279).
• Цена несдачи. Пока отчётности нет, закон предписывает, за немногими исключениями, чтобы no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, в Registro Mercantil не вносился ни один документ, касающийся компании, пока нарушение продолжается (статья 282), и компании грозит штраф от 1 200 до 60 000 евро (статья 283).
• Книги. Бухгалтерские книги и книга протоколов заверяются онлайн в том же реестре за четыре месяца после окончания финансового года (Ley 14/2013, статья 18).
• Налог на прибыль. Декларация подаётся в течение 25 календарных дней, следующих за шестью месяцами после окончания года, что для компании с календарным годом означает с 1 по 25 июля (Ley 27/2014, статья 124).
• Договор аренды. Письменный договор, плата, подтверждённая тем, сколько приносят похожие дома, и квитанции: закон требует от взаимозависимых лиц уметь показать, что их сделки шли по рыночной стоимости (статья 18.3), и маленькая компания делает это именно так.

Одна и та же квартира при двух владельцах

Возьмём квартиру в Корралехо: цена 300 000 евро, кадастровая стоимость 100 000 и рыночная аренда 1 200 евро в месяц, то есть 14 400 в год. Покупатели живут в Германии и пользуются ею сами. Цифры вымышлены, чтобы показать метод.

Если квартира оформлена на них самих, аренды она не приносит, и Испания облагает условную: 2 % кадастровой стоимости или 1,1 % там, где стоимости в муниципалитете пересматривались за последние десять налоговых периодов (Ley 35/2006, статья 85, которую статья 24.5 закона о подоходном налоге с нерезидентов применяет к нерезидентам; шкала, которую Real Decreto-ley 26/2026 объявил на 2027 год, отпала с его отменой 2 октября). Это 2 000 или 1 100 евро дохода, облагаемого по ставке 19 % для резидентов Европейского союза или Европейской экономической зоны и 24 % для остальных (статья 25.1): 380 или 209 евро в год для этой пары. Декларация та самая, которую описывает наша заметка о том, во что обходится каждый год дом нерезидента.

Если квартира оформлена на SL, тот же год выглядит иначе. Компания сдаёт квартиру своим участникам за 14 400 евро. Допустим, её вычитаемые расходы составляют 9 400 евро: амортизация здания по максимуму 2 % в год, который таблица закона допускает для жилья (статья 12), налог на недвижимость, взносы в сообщество собственников, страховка и бухгалтерия. У неё остаётся прибыль 5 000 евро, и она платит с неё 25 %, 1 250 евро. То, что остаётся после её расходов и её налога, это деньги компании, а не владельцев. Выплаченные дивидендом, они стоят нерезиденту ещё 19 % в Испании, до применения любого налогового соглашения (статья 25.1 закона о нерезидентах), а резиденту шкалу сбережений, которая идёт от 19 до 30 % (Ley 35/2006, статьи 66 и 76).

А если компания ничего не берёт? Тогда применяется оценка из предыдущего раздела. Компания всё равно облагается так, как если бы взяла 14 400 евро, что при этих цифрах даёт 1 250 евро, а участники считаются получившими дивидендом аренду, которую не заплатили: 14 400 евро на двоих и 2 736 евро налога по ставке 19 %.

Выход

При продаже два пути расходятся окончательно. Допустим, квартира продана с приростом 100 000 евро.

• Оформлена на владельцев. Нерезидент платит 19 % прироста, 19 000 евро (статья 25.1 закона о нерезидентах), а покупатель удерживает 3 % цены в счёт налога, о чём наша заметка о том, как возвращается удержание 3 %. Резидент платит шкалу сбережений, и у него есть два выхода, которых у компании не бывает: прирост по основному жилью не облагается, когда вся цена реинвестирована в другое основное жильё, а те, кому больше 65 лет, ничего не платят с продажи своего (Ley 35/2006, статьи 38 и 33.4).
• Продаёт компания. SL платит 25 % своего прироста, 25 000 евро, и на практике её прирост больше, чем у владельцев, потому что каждый год амортизации снижал стоимость в её книгах. Выплата оставшихся 75 000 евро стоит нерезиденту ещё 19 %, 14 250 евро. Всего 39 250 евро, больше чем вдвое против прямого пути.
• Продать вместо этого доли. Для нерезидента прирост по долям облагается в Испании так же, как прирост по дому: закон охватывает прирост по долям в организации, cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, активы которой состоят главным образом, прямо или косвенно, из недвижимости, расположенной в Испании, и лишает их освобождения, которое в остальных случаях есть у европейских резидентов по ценным бумагам (статьи 13.1 и 14.1); налоговое соглашение может говорить иное, и его нужно читать. У покупателя своя проблема. Продажа долей обычно свободна от налога на передачу имущества, но когда кто-то получает контроль над компанией, не менее половины активов которой составляет испанская недвижимость, не используемая в бизнесе, это продажи, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, которые облагаются тем налогом, которому подлежат как возмездные передачи недвижимости, если покупатель не докажет, что налог не обходили (Ley 6/2023, статья 338). На Канарах это означает 6,5 % вторичной сделки плюс компанию с историей, которую получаешь в наследство. Мало кто из покупателей этого хочет, а кто хочет, просит скидку.

Налог на имущество: доли считаются как дом

Держать дом через компанию не значит вывести его из испанского налога на имущество. С 29 декабря 2022 года закон считает находящимися в Испании, а значит облагаемыми у нерезидента, доли любой организации, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, не обращающиеся на организованных рынках, если не менее 50 % её активов прямо или косвенно составляет недвижимость, расположенная в Испании (Ley 19/1991, статья 5).

Некотируемые доли оцениваются по балансовой стоимости последнего утверждённого баланса, если он прошёл аудит с положительным заключением, а иначе по наибольшей из трёх величин: номинальной стоимости, этой балансовой стоимости или средней прибыли за три последних года, капитализированной по ставке 20 % (статья 16). Дом, оформленный на человека, считается по наибольшей из кадастровой стоимости, стоимости, проверенной администрацией для других налогов, и цены (статья 10). В обоих случаях первые 700 000 евро каждого налогоплательщика свободны (статья 28, которая распространяет вычет на нерезидентов; для резидентов Канар статья 29 регионального Decreto Legislativo 1/2009). Освобождение для долей в семейных компаниях не помогает, потому что оно требует, чтобы организация no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, не имела основной деятельностью управление движимым или недвижимым имуществом (статья 4).

Покупка: те же налоги и одна закрытая дверь

При покупке компания ничего не экономит. Вторичная сделка платит налог на передачу имущества по общей ставке 6,5 % на Канарах, кто бы ни покупал. Пониженная ставка 5 % предназначена для основного жилья покупателя, а когда покупателей несколько, региональный закон добавляет, что todos deben ser personas físicas, все должны быть физическими лицами (Decreto Legislativo 1/2009, статья 31). Новостройка вместо этого платит IGIC и гербовый сбор 1 % (статья 36), и для компании, единственный доход которой составляет освобождённая аренда, этот IGIC не возвращается, как объяснено выше. Ставки, варианты и льготы изложены в нашей заметке о налогах при покупке жилья на Фуэртевентуре.

Компания из-за рубежа: сбор 3 %

Некоторые покупатели приходят с компанией, которая у них уже есть. Если она является резидентом одной из территорий, которые Испания относит к несотрудничающим юрисдикциям, закон о подоходном налоге с нерезидентов взимает специальный сбор с недвижимости, которой она здесь владеет, каждый год, с кадастровой стоимости (статьи 40 и 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, ставка специального сбора составляет 3 % (статья 43). Сбор se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, начисляется на 31 декабря каждого года и должен быть задекларирован и уплачен в следующем январе (статья 45), а неуплаченный сбор может быть взыскан за счёт самой недвижимости. Для квартиры в Корралехо это 3 000 евро в год.

Действующий список содержится в приказе HFP/115/2023 с изменениями, внесёнными приказом HAC/649/2026. В нём, среди прочих, Джерси, Гернси, остров Мэн, Бермуды, Каймановы острова и Британские Виргинские острова. Гибралтар, Барбадос и Сейшелы исключены приказом, опубликованным 27 июня 2026 года, в котором есть переходное правило для уже идущих налоговых периодов; поэтому компании из одной из этих трёх территорий стоит проверить, а не предполагать, сбор, подлежащий уплате в январе 2027 года. Освобождены компании, которые ведут в Испании деятельность, отличимую от простого владения недвижимостью или её сдачи в аренду, и компании, котирующиеся на бирже (статья 42).

Когда компания всё же имеет смысл

Ничто из этого не довод против компаний. Это довод об одном случае, о доме для собственного пользования владельцев. Компания, которая сдаёт несколько объектов третьим лицам и имеет хотя бы одного работника на полный день, ведёт экономическую деятельность по статье, приведённой в начале, и картина меняется: она больше не компания по управлению имуществом, и пониженные ставки для малых компаний становятся доступными. Несколько инвесторов, не связанных родством, или покупка, которая становится первым шагом бизнеса, тоже причины. Это решение относится к выбору правовой формы, который разбирает наша заметка autónomo или SL.

Что делают наши консультанты

Наши налоговые консультанты в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме рассчитывают, что был бы должен каждый путь, до подписания покупки и готовят декларации по подоходному налогу и налогу на прибыль, которые следуют из выбранного. Мы представляем клиентов перед обеими налоговыми службами, когда приходит запрос или требование. Услуга описана на странице налогового консультирования, а первую встречу можно забронировать онлайн.

Частые вопросы

Избавляет ли компания от ежегодного налога на дом для отдыха?

Нет. Условный доход, который декларирует частное лицо, заменяется рыночной арендой, которую компания обязана брать, облагаемой по ставке 25 % после её расходов, и ежегодными обязанностями самой компании. При цифрах этого руководства 380 или 209 евро превращаются в 1 250.

Мы единственные участники. Неужели мы должны платить аренду собственной компании?

Да. Компания и её участники являются взаимозависимыми лицами, и их сделки оцениваются по рыночной стоимости. Если аренда не берётся, налоговая служба прибавляет её к доходам компании и считает дивидендом у вас.

Дешевле ли продать доли, чем продать дом?

Для продавца нет: прирост нерезидента по долям в компании, активы которой составляет главным образом испанская недвижимость, облагается в Испании по тем же 19 %. А покупатель, который получает контроль, обычно платит налог на передачу имущества так, как если бы купил саму недвижимость.

Позволяет ли владение домом через компанию нерезиденту избежать испанского налога на имущество?

С 29 декабря 2022 года нет. Некотируемые доли в организации, не менее 50 % активов которой составляет испанская недвижимость, считаются находящимися в Испании, с тем же вычетом 700 000 евро на налогоплательщика.

Наша компания зарегистрирована на Джерси. Применяется ли сбор 3 %?

Джерси есть в действующем списке, поэтому компания с Джерси, владеющая здесь домом, каждый год должна 3 % его кадастровой стоимости, которые декларируются и уплачиваются в январе, если только она не ведёт в Испании настоящий бизнес и не котируется на бирже.

Факты проверены в октябре 2026 года (Ley 27/2014, статьи 5, 12, 18, 29 и 124; Ley 35/2006, статьи 33, 38, 41, 66, 76 и 85; закон о подоходном налоге с нерезидентов, Real Decreto Legislativo 5/2004, статьи 13, 14, 24, 25 и с 40 по 45; Ley 19/1991, статьи 4, 5, 10, 16 и 28; Ley 20/1991, статья 28; Decreto Legislativo 1/2025 Канарских островов, статья 21, и Decreto Legislativo 1/2009, статьи 29, 31 и 36; Ley de Sociedades de Capital, статьи 164, 253, 279, 282 и 283; Ley 14/2013, статья 18; Ley 6/2023, статья 338; приказ HFP/115/2023 с изменениями приказа HAC/649/2026, всё в редакции на 4 октября 2026 года). Цифры в примере вымышлены, чтобы показать метод; эта заметка — общая информация, а не консультация по конкретной покупке.