شراء منزل في فويرتيفنتورا في 2026: ضريبة ITP بنسبة 6.5%، شريحتا 5% و4%، ضريبة IGIC على المساكن الجديدة ورسم AJD

اتُّفق على السعر، وأُنجز التقييم، وحُدد موعد الموثّق. ما لا يستطيع معظم المشترين في فويرتيفنتورا قوله عند تلك النقطة هو كم ستكلّف الصفقة من ضرائب — لأن الجواب يتوقف على ثلاثة أمور لم يسألهم عنها أحد بعد: هل المسكن مستعمل أم جديد، هل سيكون سكنهم الرئيسي، ومن هم. في 2026 تحرّك هذه الأسئلة الثلاثة فاتورة شقة بقيمة 190,000 يورو بين 6,460 و15,200 يورو.

هذا هو مقال الأرقام. زملاؤنا في olgacaballero.com يسلكون الطريق القانوني في دليلهم لشراء عقار في إسبانيا؛ وهنا نأخذ القواعد الضريبية في جزر الكناري كما هي بعد قانون موازنة 2026، بندًا بندًا، ونُمرّر عبرها أربعة مشترين.

الضريبة التي تدفعها تتوقف على ما تشتريه

المسكن المستعمل يخضع لضريبة ITP، ضريبة نقل الملكية، التي تحصّلها في جزر الكناري الوكالة الضريبية الكنارية (Agencia Tributaria Canaria) بمعدلات تحددها الجزر بنفسها. أما المسكن الجديد المشترى من المطوّر فيخضع لضريبة IGIC — الضريبة غير المباشرة الكنارية التي تحل محل ضريبة القيمة المضافة، وقد شرحناها في دليل IGIC — إضافةً إلى رسم الطابع (AJD) على العقد. ولا يتداخل الاثنان أبدًا: الشراء يدفع ITP أو IGIC، ولا يدفع كليهما.

وأيًا كان المطبَّق، فالوعاء الضريبي ليس السعر ببساطة. منذ 2022 يكون وعاء شراء العقار هو القيمة المرجعية للسجل العقاري (Catastro) كلما كانت أعلى من السعر المدفوع (المادة 10 من قانون ITP الوطني). تحقق منها قبل التوقيع — فهي علنية، وتحسم أكثر من المبلغ، كما يبيّن القسم الخاص بخط الـ200,000 يورو.

المشتري هو من يقدّم الإقرار. في جزر الكناري يُقدَّم التقييم الذاتي — النموذج 600 لضريبة ITP أو AJD — خلال شهر واحد من العقد (المادة 39 من النص الضريبي الموحّد الإقليمي)، وهي من أقصر المهل في إسبانيا؛ والقاعدة الوطنية في المناطق الأخرى ثلاثون يوم عمل. عقد الرهن العقاري يحمل رسم AJD خاصًا به، لكن منذ 2018 يدفعه البنك لا أنت.

المستعمل: 6.5% و5% والخصم 20% الذي يجعلها 4%

المعدل العام لضريبة ITP في جزر الكناري هو 6.5% من الوعاء (المادة 31.1.a). وينخفض إلى 5% عند اجتماع ثلاثة شروط: أن يكون المسكن سكنك الرئيسي؛ وأن يكون الوعاء الضريبي، بما فيه المرائب والملحقات في المبنى نفسه، 200,000 يورو أو أقل — وقد رُفع من 150,000 يورو في 1 يناير 2026، ويُحسب مجموعًا على كل المشترين —؛ وألا تملك في تاريخ العقد مسكنًا آخر، لا ملكية كاملة ولا ملكية رقبة ولا حق انتفاع — أو أن تبيع ما تملكه بعقد رسمي خلال سنتين.

وفوق معدل 5% يأتي خصم 20% من الضريبة (المادة 35) يجعل المعدل الفعلي 4%. ينطبق على أول سكن رئيسي يشتريه من لم يملك أي عقار قط، وكان إما في الأربعين أو أصغر ودخل المشترين في السنة السابقة لا يتجاوز 46,455 يورو — يُضاف إليها 6,825 يورو عن كل شخص يطبّق له المشتري الحد الأدنى العائلي — أو امرأة لديها أمر حماية أو حكم قضائي بوصفها ضحية عنف قائم على النوع الاجتماعي. حتى 2025 كان الخصم يقف عند 35 عامًا و24,000 يورو؛ وموازنة 2026 وسّعت الحدّين.

ثلاث فئات تدفع 1% على السكن الرئيسي بلا أي سقف للسعر: الأسر كثيرة الأبناء (دخل حتى 46,455 يورو، زائد 18,200 يورو عن كل ابن يتجاوز الحد القانوني الأدنى)، والمشترون ذوو إعاقة معترف بها بنسبة 65% فأكثر، والأسر أحادية الوالد (كلتاهما بدخل حتى 46,455 يورو زائد 6,825 يورو عن كل شخص له حد أدنى عائلي)، والثلاث بشرط بيع المسكن السابق، إن وُجد، خلال سنتين. والسكن المحمي المشترى كأول سكن رئيسي يدفع 0%؛ وكذلك خيار الشراء على سكن رئيسي مستقبلي حتى 200,000 يورو، والمسكن المشترى في مزاد قضائي أو إداري أو توثيقي يدفع 5% بدل 7% وفق قاعدة الـ200,000 يورو نفسها.

الجديد: IGIC بنسبة 7% أو 5% أو 3%، زائد AJD

المسكن الجديد المشترى من المطوّر يحمل IGIC بالمعدل العام 7% — ما لم يستوفِ المشتري إحدى الشريحتين المخفّضتين في المادة 38 من النص الموحّد لضريبة IGIC. شريحة 5% تعكس شريحة ITP: سكن رئيسي، وعاء 200,000 يورو أو أقل (300,000 يورو للأسرة كثيرة الأبناء، و400,000 يورو للأسرة كثيرة الأبناء من الفئة الخاصة)، ولا مسكن آخر أو يُباع خلال سنتين. أما شريحة 3% فتضيف إلى تلك الشروط ظرفًا شخصيًا واحدًا — أن يكون المشتري في الأربعين أو أصغر، أو من أسرة كثيرة الأبناء، أو ذا إعاقة بنسبة 65% فأكثر، أو ضحية عنف قائم على النوع الاجتماعي، أو من أسرة أحادية الوالد، أو أن دخل الأسرة في السنة السابقة لا يتجاوز 46,455 يورو (61,770 يورو في الإقرار المشترك). والدخل وحده يكفي: زوجان في الثانية والخمسين يكسبان معًا 45,000 يورو يدفعان 3% على مسكنهما الجديد.

على المشتري أن يسلّم المطوّر إقرارًا موقّعًا بأن الشروط مستوفاة، قبل التسليم أو عنده — وفي الشراء على المخطط مع الدفعة الأولى — ويُدرج الإقرار في العقد. فإن سقط شرط لاحقًا، فالمشتري لا المطوّر هو من يسدّد الفرق مع الفوائد.

رسم الطابع على عقد الشراء 1% في العمليات الخاضعة لـIGIC (المادة 36) — والعقد التوثيقي للمسكن الجديد خاضع لها دائمًا — وينخفض إلى 0.4% حين يستوفي المشتري شروط الفئات المخفّضة: الأسرة كثيرة الأبناء، أو الإعاقة، أو الأسرة أحادية الوالد، أو السكن المحمي، أو شروط السن والدخل لخصم الـ20% (المادة 37). والعقار المستعمل المشترى من شركة مع التنازل عن الإعفاء من IGIC يدفع 1% أيضًا؛ أما المسكن المستعمل الخاضع لـITP فلا يدفع أي رسم AJD نسبي على الإطلاق.

القيمة المرجعية وخط الـ200,000 يورو

سقف الـ200,000 يورو يُقاس على الوعاء الضريبي، والوعاء هو الأعلى بين السعر والقيمة المرجعية. فشقة اشتُريت بـ195,000 يورو وقيمتها المرجعية 212,000 يورو تُفرض عليها الضريبة على 212,000 يورو — ولم تعد مسكنًا بـ200,000 يورو: تُغلق شريحة 5%، ومعها خصم 20%، وتصبح الفاتورة 6.5% من 212,000 يورو، أي 13,780 يورو، بدل 5% من 195,000 يورو، أي 9,750 يورو، أو الـ7,800 يورو التي كان سيدفعها مشترٍ يستفيد من الخصم. فاتورتان بينهما نحو 6,000 يورو، يحسمهما رقم على موقع السجل العقاري. تحقق من القيمة المرجعية قبل العقد الخاص، لا بعد الموثّق.

والقاعدة نفسها تقطع في اتجاه واحد فقط: إن كانت القيمة المرجعية أدنى من السعر، فالوعاء هو السعر. لا خصم على الشراء فوق القيمة المرجعية، بل عقوبة فقط على الشراء دونها.

أربعة مشترين، أربع فواتير

• زوجان غير مقيمين يشتريان شقة مستعملة بـ250,000 يورو للعطلات. لا سكن رئيسي، والوعاء فوق 200,000 يورو: ITP بنسبة 6.5% — 16,250 يورو. لا AJD. النموذج 600 خلال شهر من العقد، ثم النموذج 210 كل عام.
• معلّمة في الثامنة والثلاثين تكسب 38,000 يورو، أول مسكن، مستعمل، 190,000 يورو، والقيمة المرجعية دون السعر. سكن رئيسي، وعاء دون 200,000 يورو، لم تملك عقارًا قط، دون الأربعين ودون خط الدخل: 5% مع خصم 20% — 7,600 يورو، مقابل 12,350 يورو بالمعدل العام.
• المعلّمة نفسها تشتري شقة جديدة بـ190,000 يورو من المطوّر. IGIC بشريحة 3%، 5,700 يورو، زائد AJD بنسبة 0.4%، 760 يورو — 6,460 يورو. مشترٍ في الخامسة والأربعين بدخل 60,000 يورو يشتري الشقة نفسها سكنًا رئيسيًا يدفع شريحة 5% و1% AJD: 11,400 يورو. ومشتري العطلات يدفع 7% و1%: 15,200 يورو.
• أسرة من خمسة أفراد — كثيرة الأبناء من الفئة العامة — تشتري منزلًا مستعملًا بـ300,000 يورو سكنًا لها بدخل 44,000 يورو. ITP بنسبة 1%: 3,000 يورو، بينما كان المعدل العام سيأخذ 19,500 يورو. وفي مسكن جديد بالسعر نفسه تبقى شريحة 3% سارية، لأن سقف الأسرة كثيرة الأبناء 300,000 يورو: 9,000 يورو IGIC زائد 1,200 يورو AJD.

بعد العقد

يبدأ الشهر من تاريخ الموثّق، ويذهب التقييم الذاتي إلى الوكالة الضريبية الكنارية أيًا كانت الضريبة؛ ومن يطلب معدلًا مخفّضًا أو الخصم يقدّم شهادة باستيفاء الشروط. فوّت الشهر من دون رسالة من الإدارة، فيبدأ سلّم الزيادات الوطني بـ1% زائد 1% عن كل شهر كامل من التأخير (المادة 27 من القانون الضريبي العام).

«السكن الرئيسي» بتعريف ضريبة الدخل: تنتقل إليه خلال اثني عشر شهرًا وتقيم فيه ثلاث سنوات، مع الاستثناءات المعتادة. بِع قبل ذلك، أو لا تبع المسكن السابق خلال سنتين، أو حوّل الشقة إلى إيجار سياحي، فتخسر الميزة — وتقدّم تقييمًا ذاتيًا تكميليًا خلال شهر من الإخلال، دافعًا الفرق مع فوائد التأخير. الـplusvalía البلدية ضريبة البائع، وكذلك اقتطاع الـ3% من بائع غير مقيم — وإن كنت أنت من يقتطعه عند الموثّق ويسدّده بالنموذج 211 —؛ وضريبة IBI ورسم النفايات يبدآن مع أول سنة كاملة لك. وحين تسكن المنزل تردّ لك جزر الكناري جزءًا مما تدفعه: الخصم الإقليمي في ضريبة الدخل عن الاستثمار في السكن الرئيسي هو 5% من مدفوعات السنة للدخول دون 26,035 يورو و3.5% حتى 46,455 يورو — و5.5% و4% للمشترين دون الأربعين — على قاعدة لا تتجاوز 6,000 يورو سنويًا.

أين نأتي نحن

قسم العقارات لدينا في كاليتا دي فوستي وكوستا كالما يتحقق من القيمة المرجعية قبل أن توقّع، ويخبرك بالشريحة التي تستحقها وكم تساوي، ويعدّ الشهادة ويقدّم النموذج 600 خلال الشهر، ثم إقراراتك السنوية بعد ذلك. اطّلع على المساعدة في البيع والشراء، أو احجز استشارة — نرد في غضون يوم عمل واحد.

أسئلة شائعة

كم تبلغ ضريبة نقل الملكية على مسكن مستعمل في جزر الكناري في 2026؟
المعدل العام لضريبة ITP هو 6.5% من الوعاء الضريبي، أي السعر أو القيمة المرجعية للسجل العقاري إن كانت أعلى. وينخفض إلى 5% للسكن الرئيسي بوعاء 200,000 يورو أو أقل حين لا يملك المشتري مسكنًا آخر، وخصم 20% من تلك الضريبة يجعلها 4% لأول مسكن يشتريه من في الأربعين أو أصغر بدخل لا يتجاوز 46,455 يورو.

ماذا أدفع على مسكن جديد من المطوّر؟
IGIC بدل ITP: 7% كقاعدة، و5% للسكن الرئيسي بوعاء 200,000 يورو أو أقل، و3% حين يُستوفى أيضًا شرط شخصي، مثل أن تكون في الأربعين أو أصغر، أو من أسرة كثيرة الأبناء، أو ذا إعاقة بنسبة 65% فأكثر، أو بدخل أسري لا يتجاوز 46,455 يورو. ويضيف رسم الطابع على العقد 1%، أو 0.4% للفئات المخفّضة.

كم من الوقت لديّ لتقديم النموذج 600 في جزر الكناري؟
شهر واحد من تاريخ العقد، لدى الوكالة الضريبية الكنارية، لضريبة ITP وAJD معًا. والقاعدة الوطنية في المناطق الأخرى ثلاثون يوم عمل. والتقديم المتأخر من دون طلب مسبق من الإدارة يستتبع زيادة 1% زائد 1% عن كل شهر كامل من التأخير.

هل تهم القيمة المرجعية إن دفعت أقل منها؟
نعم. الوعاء الضريبي هو القيمة المرجعية كلما كانت أعلى من السعر، فتدفع الضريبة على مبلغ لم تدفعه، وإن تجاوز ذلك المبلغ 200,000 يورو خسرت أيضًا شريحة 5% وخصم 20%. تحقق من القيمة المرجعية قبل توقيع العقد الخاص.

معلومات تم التحقق منها في سبتمبر 2026 (النص الكناري الموحّد للضرائب المحوّلة، المرسوم التشريعي 1/2009، المواد 31 إلى 39 بصيغتها المعدّلة بالقانون 9/2025 لعام 2026؛ النص الكناري الموحّد لضريبة IGIC، المرسوم التشريعي 1/2025، المادة 38؛ قانون ITP الوطني، المادة 10 بشأن القيمة المرجعية، ولائحة ITP، المادة 102؛ القانون الضريبي العام، المادة 27؛ دليل الوكالة الضريبية الكنارية لضريبتي ITP وAJD؛ ملخصا Garrigues وKPMG لقانون موازنة 2026). الأرقام أمثلة محسوبة؛ تحقق من أرقامك قبل التوقيع.