Acheter un logement en Espagne par une société : ce que cela coûte chaque année et ce que cela change à la sortie

Un couple de Hambourg a trouvé un appartement à Corralejo pour 300 000 euros, et quelqu'un leur a conseillé de l'acheter par l'intermédiaire d'une société à responsabilité limitée espagnole, une SL, parce qu'une société paierait moins d'impôts. Avant le rendez-vous chez le notaire, l'idée mérite des chiffres. Pour un logement que ses propriétaires utilisent eux-mêmes, le droit fiscal espagnol traite la société comme une bailleresse et les propriétaires comme ses locataires : il attend un loyer de marché chaque année, il impose la société au taux général plein et, à la vente, il impose la plus-value deux fois, une fois dans la société et une fois sur le chemin du retour vers les associés. Ce guide passe en revue ce qu'est une telle société pour le fisc, ce que coûte chaque année le même appartement selon son propriétaire, la sortie, l'impôt sur le patrimoine, les impôts de l'achat et le prélèvement spécial sur les sociétés de certains territoires. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.

Ce que voit le fisc : une société qui ne détient qu'un logement

Une société dont l'actif principal est une maison utilisée par ses propriétaires n'est pas une entreprise aux yeux de la loi sur l'impôt sur les sociétés. Elle est ce que la loi appelle une entidad patrimonial, une société patrimoniale : aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, celle dont plus de la moitié de l'actif est constituée de valeurs mobilières ou n'est pas affectée à une activité économique (Ley 27/2014, article 5.2).

Louer n'y change rien à soi seul. La location d'immeubles est une activité économique únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, uniquement lorsqu'on emploie pour l'organiser au moins une personne sous contrat de travail et à temps plein (article 5.1). Une société avec un appartement et sans salarié se trouve du mauvais côté de cette ligne, et la première conséquence est le taux. Elle paie le taux général de 25 %, parce que les taux réduits que la loi accorde aux petites entreprises et aux nouvelles no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, ne s'appliquent pas aux entités qui ont la qualité de société patrimoniale (article 29.1).

Habiter la maison de la société : la règle du loyer de marché

La deuxième conséquence est celle que les acheteurs n'attendent pas. Une société et ses associés sont des parties liées, tout comme ses dirigeants et les proches parents des associés ; pour les associés, la loi exige une participation d'au moins 25 % (article 18.2). Entre parties liées, la règle tient en une phrase : Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, les opérations effectuées entre personnes ou entités liées sont évaluées à leur valeur de marché (article 18.1). La loi sur l'impôt sur le revenu dit la même chose du côté de l'associé (Ley 35/2006, article 41). La société ne peut pas prêter gratuitement son seul actif à ses propriétaires. Ou bien elle leur loue la maison au loyer que paierait un étranger, et déclare ce loyer, ou bien c'est le fisc qui procède à l'évaluation.

Quand c'est le fisc qui le fait, la facture a deux moitiés. La société est imposée sur le loyer qu'elle aurait dû demander. Et la différence en faveur de l'associé, en proportion de sa participation, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, est considérée comme une rémunération de fonds propres pour la société et comme une participation aux bénéfices pour l'associé (article 18.11) : un dividende qu'il n'a jamais vu en espèces et qui est imposé comme tel, sauf s'il paie ensuite à la société ce qu'il aurait dû payer, ce que le même article permet.

Aux Canaries s'ajoute un détail. La location d'un immeuble destiné exclusivement à l'habitation est exonérée d'IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 des Canaries, article 21), de sorte que la société n'ajoute pas d'IGIC à ce loyer, et l'exonération a un prix. La taxe d'amont n'est déductible que en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, dans la mesure où ces biens ou services sont utilisés pour réaliser des opérations soumises à l'impôt et non exonérées (Ley 20/1991, article 28.1). L'IGIC payé sur un logement neuf acheté pour loger les associés reste un coût.

Une société ne transforme pas un logement en entreprise. Elle transforme ses propriétaires en locataires.

Ce que la société ajoute à chaque année

Une société, c'est aussi un calendrier, et il tourne que quelqu'un vienne dans la maison ou non.

• Comptes. Les dirigeants les établissent dans les trois mois qui suivent la clôture de l'exercice, les associés les approuvent dans les six, et ils sont déposés au Registro Mercantil dans le mois qui suit leur approbation (Ley de Sociedades de Capital, articles 253, 164 et 279).
• Le prix du non-dépôt. Tant que les comptes manquent, la loi ordonne, à quelques exceptions près, que no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, aucun document concernant la société ne soit inscrit au Registro Mercantil tant que le manquement persiste (article 282), et la société s'expose à une amende de 1 200 à 60 000 euros (article 283).
• Livres. Les livres comptables et le registre des procès-verbaux sont légalisés en ligne auprès du même registre dans les quatre mois qui suivent la clôture (Ley 14/2013, article 18).
• Impôt sur les sociétés. La déclaration est déposée dans les 25 jours calendaires qui suivent les six mois postérieurs à la clôture, ce qui signifie, pour une société qui clôture avec l'année civile, du 1er au 25 juillet (Ley 27/2014, article 124).
• Le bail. Un contrat écrit, un loyer étayé par ce que rapportent des logements comparables, et les quittances : la loi demande aux parties liées de pouvoir justifier que leurs opérations ont été faites à la valeur de marché (article 18.3), et c'est ainsi qu'une petite société s'y prend.

Le même appartement sous deux propriétaires

Prenons l'appartement de Corralejo : un prix de 300 000 euros, une valeur cadastrale de 100 000 et un loyer de marché de 1 200 euros par mois, soit 14 400 par an. Les acheteurs vivent en Allemagne et l'utilisent eux-mêmes. Les chiffres sont inventés pour montrer la méthode.

Détenu en leur nom propre, l'appartement ne produit aucun loyer, et l'Espagne en impose un fictif : 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % là où les valeurs de la commune ont été révisées au cours des dix dernières périodes d'imposition (Ley 35/2006, article 85, que l'article 24.5 de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents applique aux non-résidents ; le barème que le Real Decreto-ley 26/2026 annonçait pour 2027 est tombé avec son abrogation le 2 octobre). Cela fait 2 000 ou 1 100 euros de revenu, imposés à 19 % pour les résidents de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen et à 24 % pour les autres (article 25.1) : 380 ou 209 euros par an pour ce couple. La déclaration est celle que décrit notre note sur ce que coûte chaque année le logement d'un non-résident.

Détenu par une SL, la même année se présente autrement. La société loue l'appartement à ses associés pour 14 400 euros. Supposons que ses charges déductibles s'élèvent à 9 400 euros : l'amortissement du bâtiment, au maximum de 2 % par an que le tableau de la loi admet pour les logements (article 12), la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance et la comptabilité. Il lui reste un bénéfice de 5 000 euros et elle en paie 25 %, soit 1 250 euros. Ce qui reste après ses charges et son impôt est l'argent de la société, pas celui des propriétaires. Distribué en dividende, il coûte à un non-résident 19 % de plus en Espagne, avant toute convention fiscale (article 25.1 de la loi sur les non-résidents), et à un résident le barème de l'épargne, qui va de 19 à 30 % (Ley 35/2006, articles 66 et 76).

Et si la société ne demande rien ? L'évaluation de la section précédente s'applique. La société est tout de même imposée comme si elle avait demandé 14 400 euros, soit 1 250 euros avec ces chiffres, et les associés sont traités comme s'ils avaient reçu en dividende le loyer qu'ils n'ont pas payé : 14 400 euros à eux deux, et 2 736 euros d'impôt à 19 %.

La sortie

C'est à la vente que les deux voies se séparent pour de bon. Supposons que l'appartement soit vendu avec une plus-value de 100 000 euros.

• Détenu en direct. Un non-résident paie 19 % de la plus-value, soit 19 000 euros (article 25.1 de la loi sur les non-résidents), et l'acheteur retient 3 % du prix à titre d'acompte, le sujet de notre note sur la façon dont la retenue de 3 % revient. Un résident paie le barème de l'épargne et dispose de deux issues qu'une société n'a jamais : la plus-value de la résidence principale échappe à l'impôt quand tout le prix est réinvesti dans une autre résidence principale, et les plus de 65 ans ne paient rien sur la vente de la leur (Ley 35/2006, articles 38 et 33.4).
• Vendu par la société. La SL paie 25 % de sa plus-value, soit 25 000 euros, et en pratique sa plus-value est plus élevée que celle des propriétaires, parce que chaque année d'amortissement a abaissé la valeur dans ses livres. Distribuer les 75 000 euros qui restent coûte à un non-résident 19 % de plus, soit 14 250 euros. Cela fait 39 250 euros en tout, plus du double de la voie directe.
• Vendre plutôt les parts. Pour un non-résident, la plus-value sur les parts est imposée en Espagne comme celle sur la maison : la loi atteint les plus-values sur les parts d'une entité cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, dont l'actif est constitué principalement, de façon directe ou indirecte, d'immeubles situés en Espagne, et leur retire l'exonération dont les résidents européens bénéficient autrement sur les titres (articles 13.1 et 14.1) ; une convention fiscale peut en disposer autrement, et il faut la lire. L'acheteur a son propre problème. Les cessions de parts sont normalement exonérées de droits de mutation, mais lorsque quelqu'un prend le contrôle d'une société dont au moins la moitié de l'actif consiste en immeubles espagnols non affectés à une entreprise, ce sont des cessions que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, imposées dans l'impôt auquel elles sont soumises comme des transmissions à titre onéreux d'immeubles, sauf si l'acheteur prouve qu'aucun impôt n'était éludé (Ley 6/2023, article 338). Aux Canaries, cela signifie les 6,5 % d'une revente, plus une société dont on hérite le passé. Peu d'acheteurs en veulent, et ceux qui en veulent demandent une décote.

Impôt sur le patrimoine : les parts comptent comme la maison

Détenir le logement par une société ne le fait pas sortir de l'impôt espagnol sur le patrimoine. Depuis le 29 décembre 2022, la loi considère comme situés en Espagne, et donc imposables entre les mains d'un non-résident, les titres de toute entité no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, non négociés sur des marchés organisés, dont l'actif est constitué pour au moins 50 %, de façon directe ou indirecte, d'immeubles situés en Espagne (Ley 19/1991, article 5).

Les parts non cotées sont évaluées à la valeur comptable du dernier bilan approuvé s'il a été audité avec un rapport favorable, et sinon à la plus élevée de trois valeurs : la valeur nominale, cette valeur comptable ou la moyenne des bénéfices des trois derniers exercices capitalisée à 20 % (article 16). Une maison détenue en direct compte pour la plus élevée de sa valeur cadastrale, de la valeur vérifiée par l'administration pour d'autres impôts ou de son prix (article 10). Dans les deux cas, les premiers 700 000 euros de chaque contribuable sont exonérés (article 28, qui étend l'abattement aux non-résidents ; pour les résidents des Canaries, article 29 du Decreto Legislativo 1/2009 régional). L'exonération des parts d'entreprises familiales n'aide pas, parce qu'elle exige que l'entité no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, n'ait pas pour activité principale la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier (article 4).

L'achat : les mêmes impôts, et une porte fermée

À l'achat, la société n'économise rien. Une revente paie les droits de mutation au taux général de 6,5 % aux Canaries, quel que soit l'acheteur. Le taux réduit de 5 % est réservé à la résidence principale de l'acheteur, et lorsqu'il y a plusieurs acheteurs la loi régionale ajoute que todos deben ser personas físicas, tous doivent être des personnes physiques (Decreto Legislativo 1/2009, article 31). Un logement neuf paie à la place l'IGIC, avec un droit de timbre de 1 % (article 36), et pour une société dont le seul revenu est un loyer exonéré cet IGIC n'est pas récupérable, comme expliqué plus haut. Les taux, les voies et les allégements figurent dans notre note sur les impôts à l'achat d'un logement à Fuerteventura.

Une société venue de l'étranger : le prélèvement de 3 %

Certains acheteurs arrivent avec une société qu'ils ont déjà. Si elle réside dans l'un des territoires que l'Espagne classe comme juridictions non coopératives, la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents perçoit un prélèvement spécial sur les immeubles qu'elle possède ici, chaque année, sur la valeur cadastrale (articles 40 et 41) : El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, le taux du prélèvement spécial est de 3 % (article 43). Il se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, est exigible au 31 décembre de chaque année et doit être déclaré et payé au mois de janvier suivant (article 45), et un prélèvement impayé peut être recouvré sur l'immeuble lui-même. Pour l'appartement de Corralejo, cela fait 3 000 euros par an.

La liste en vigueur est celle de l'arrêté HFP/115/2023, modifié par l'arrêté HAC/649/2026. Jersey, Guernesey, l'île de Man, les Bermudes, les îles Caïmans et les îles Vierges britanniques y figurent, entre autres. Gibraltar, la Barbade et les Seychelles en ont été retirés par l'arrêté publié le 27 juin 2026, qui comporte une règle transitoire pour les périodes d'imposition déjà en cours ; une société de l'un de ces trois territoires devrait donc faire vérifier, plutôt que supposer, le prélèvement dû en janvier 2027. Sont exonérées les sociétés qui exercent en Espagne une exploitation distincte de la simple détention ou location de l'immeuble, ainsi que les sociétés cotées (article 42).

Quand une société a tout de même du sens

Rien de tout cela n'est un argument contre les sociétés. C'est un argument sur un cas, le logement destiné à l'usage de ses propres propriétaires. Une société qui loue plusieurs biens à des tiers avec au moins un salarié à temps plein exerce une activité économique au sens de l'article cité au début, et le tableau change : elle n'est plus une société patrimoniale, et les taux réduits des petites entreprises deviennent accessibles. Plusieurs investisseurs qui ne sont pas de la même famille, ou un achat qui est le premier pas d'une entreprise, sont d'autres raisons. Cette décision va avec le choix de la forme juridique, que parcourt notre note sur autónomo ou SL.

Ce que font nos conseillers

Nos conseillers fiscaux de Caleta de Fuste et de Costa Calma établissent ce que chaque voie devrait avant la signature de l'achat, et préparent les déclarations d'impôt sur le revenu et d'impôt sur les sociétés qui découlent de celle qui est choisie. Nous représentons nos clients devant les deux administrations fiscales lorsqu'une demande ou une mise en demeure arrive. Le service est décrit sur la page conseil fiscal, et un premier rendez-vous peut être réservé en ligne.

Questions fréquentes

Une société fait-elle disparaître l'impôt annuel sur une maison de vacances ?

Non. Le revenu fictif que déclare un particulier est remplacé par le loyer de marché que la société doit demander, imposé à 25 % après ses charges, et par les obligations annuelles de la société elle-même. Avec les chiffres de ce guide, 380 ou 209 euros deviennent 1 250.

Nous sommes les seuls associés. Devons-nous vraiment payer un loyer à notre propre société ?

Oui. Une société et ses associés sont des parties liées, et leurs opérations sont évaluées à la valeur de marché. Si aucun loyer n'est demandé, le fisc l'ajoute aux revenus de la société et le traite comme un dividende entre vos mains.

Est-il moins cher de vendre les parts que de vendre la maison ?

Pas pour le vendeur : la plus-value d'un non-résident sur les parts d'une société dont l'actif est surtout constitué d'immeubles espagnols est imposée en Espagne aux mêmes 19 %. Et l'acheteur qui prend le contrôle paie normalement les droits de mutation comme s'il avait acheté l'immeuble.

Détenir le logement par une société évite-t-il l'impôt espagnol sur le patrimoine à un non-résident ?

Plus depuis le 29 décembre 2022. Les parts non cotées d'une entité dont au moins 50 % de l'actif consiste en immeubles espagnols sont considérées comme situées en Espagne, avec le même abattement de 700 000 euros par contribuable.

Notre société est immatriculée à Jersey. Le prélèvement de 3 % s'applique-t-il ?

Jersey figure sur la liste en vigueur, de sorte qu'une société de Jersey qui possède un logement ici doit chaque année 3 % de sa valeur cadastrale, à déclarer et à payer en janvier, sauf si elle exerce une véritable activité en Espagne ou si elle est cotée.

Faits vérifiés en octobre 2026 (Ley 27/2014, articles 5, 12, 18, 29 et 124 ; Ley 35/2006, articles 33, 38, 41, 66, 76 et 85 ; loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, Real Decreto Legislativo 5/2004, articles 13, 14, 24, 25 et 40 à 45 ; Ley 19/1991, articles 4, 5, 10, 16 et 28 ; Ley 20/1991, article 28 ; Decreto Legislativo 1/2025 des Canaries, article 21, et Decreto Legislativo 1/2009, articles 29, 31 et 36 ; Ley de Sociedades de Capital, articles 164, 253, 279, 282 et 283 ; Ley 14/2013, article 18 ; Ley 6/2023, article 338 ; arrêté HFP/115/2023, modifié par l'arrêté HAC/649/2026, tels qu'ils se lisent le 4 octobre 2026). Les chiffres de l'exemple sont inventés pour montrer la méthode ; cette note est une information générale, non un conseil sur un achat particulier.