Comprar casa em Espanha através de uma sociedade: quanto custa por ano e o que muda na saída

Um casal de Hamburgo encontrou um apartamento em Corralejo por 300.000 euros, e alguém lhes disse para o comprarem através de uma sociedade por quotas espanhola, uma SL, porque uma sociedade paga menos impostos. Antes do notário, a ideia merece números. Para uma casa que os donos usam eles próprios, a lei fiscal espanhola trata a sociedade como senhoria e os donos como seus inquilinos: espera uma renda de mercado todos os anos, tributa a sociedade à taxa geral completa e, quando a casa é vendida, tributa a mais-valia duas vezes, uma na sociedade e outra no caminho de volta aos sócios. Este guia percorre o que é essa sociedade para o fisco, quanto custa por ano o mesmo apartamento com cada proprietário, a saída, o imposto sobre o património, os impostos da compra e o gravame especial sobre sociedades de certos territórios. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.

O que o fisco vê: uma sociedade que só tem uma casa

Uma sociedade cujo ativo principal é uma casa usada pelos seus donos não é um negócio aos olhos da lei do imposto sobre as sociedades. É o que a lei chama entidad patrimonial, uma entidade patrimonial: aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica, aquela em que mais de metade do ativo é constituída por valores mobiliários ou não está afeta a uma atividade económica (Ley 27/2014, artigo 5.2).

Arrendar não muda isso por si só. O arrendamento de imóveis é atividade económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, unicamente quando para o organizar se utiliza, pelo menos, uma pessoa empregada com contrato de trabalho e a tempo inteiro (artigo 5.1). Uma sociedade com um apartamento e sem empregados fica do lado errado dessa linha, e a primeira consequência é a taxa. Paga a geral de 25 %, porque as taxas mais baixas que a lei dá às empresas pequenas e às novas no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, não se aplicam às entidades que tenham a qualificação de entidade patrimonial (artigo 29.1).

Viver na casa da sociedade: a regra da renda de mercado

A segunda consequência é a que os compradores não esperam. Uma sociedade e os seus sócios são partes relacionadas, e também o são os seus administradores e os familiares próximos dos sócios; para os sócios a lei pede uma participação de pelo menos 25 % (artigo 18.2). Entre partes relacionadas a regra é uma frase: Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado, as operações efetuadas entre pessoas ou entidades relacionadas são avaliadas pelo seu valor de mercado (artigo 18.1). A lei do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares diz o mesmo do lado do sócio (Ley 35/2006, artigo 41). A sociedade não pode emprestar de graça o seu único ativo aos donos. Ou lhes arrenda a casa pela renda que um estranho pagaria, e declara essa renda, ou a avaliação é feita pelo fisco.

Quando é o fisco a fazê-la, a conta tem duas metades. A sociedade é tributada pela renda que devia ter cobrado. E a diferença a favor do sócio, na proporção da sua participação, se considerará como retribución de fondos propios para la entidad y como participación en beneficios para el socio, é considerada remuneração de capitais próprios para a sociedade e participação nos lucros para o sócio (artigo 18.11): um dividendo que ele nunca viu em dinheiro e que é tributado como tal, a não ser que depois pague à sociedade o que devia ter pago, o que o mesmo artigo permite.

Nas Canárias há mais um pormenor. O arrendamento de um edifício destinado exclusivamente a habitação está isento de IGIC (Decreto Legislativo 1/2025 das Canárias, artigo 21), pelo que a sociedade não acrescenta IGIC a essa renda, e a isenção tem um preço. O imposto suportado só é dedutível en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las operaciones sujetas y no exentas al Impuesto, na medida em que esses bens ou serviços sejam utilizados em operações sujeitas ao imposto e não isentas (Ley 20/1991, artigo 28.1). O IGIC pago por uma casa nova comprada para alojar os sócios fica como custo.

Uma sociedade não transforma uma casa num negócio. Transforma os seus donos em inquilinos.

O que a sociedade acrescenta a cada ano

Uma sociedade é também um calendário, e corre quer alguém visite a casa quer não.

• Contas. Os administradores elaboram-nas nos três meses seguintes ao fecho do exercício, os sócios aprovam-nas dentro de seis, e são depositadas no Registro Mercantil no mês seguinte à aprovação (Ley de Sociedades de Capital, artigos 253, 164 e 279).
• O preço de não as depositar. Enquanto as contas faltarem, a lei ordena que, com poucas exceções, no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista, nenhum documento relativo à sociedade seja inscrito no Registro Mercantil enquanto o incumprimento persistir (artigo 282), e a sociedade arrisca uma coima de 1.200 a 60.000 euros (artigo 283).
• Livros. Os livros de contabilidade e o livro de atas são legalizados online no mesmo registo nos quatro meses seguintes ao fecho do exercício (Ley 14/2013, artigo 18).
• Imposto sobre as sociedades. A declaração é entregue nos 25 dias de calendário seguintes aos seis meses posteriores ao fecho, o que para uma sociedade que fecha com o ano civil significa de 1 a 25 de julho (Ley 27/2014, artigo 124).
• O contrato de arrendamento. Um contrato escrito, uma renda apoiada no que rendem casas semelhantes, e os recibos: a lei pede às partes relacionadas que possam demonstrar que as suas operações foram feitas a valor de mercado (artigo 18.3), e é assim que uma sociedade pequena o faz.

O mesmo apartamento com dois proprietários

Tomemos o apartamento de Corralejo: um preço de 300.000 euros, um valor cadastral de 100.000 e uma renda de mercado de 1.200 euros por mês, ou seja, 14.400 por ano. Os compradores vivem na Alemanha e usam-no eles próprios. Os números são inventados para mostrar o método.

Em nome dos dois, o apartamento não produz renda, e a Espanha tributa uma fictícia: 2 % do valor cadastral, ou 1,1 % onde os valores do município foram revistos nos últimos dez períodos de tributação (Ley 35/2006, artigo 85, que o artigo 24.5 da lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes aplica aos não residentes; a escala que o Real Decreto-ley 26/2026 anunciava para 2027 caiu com a sua revogação em 2 de outubro). São 2.000 ou 1.100 euros de rendimento, tributados a 19 % para os residentes na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu e a 24 % para os restantes (artigo 25.1): 380 ou 209 euros por ano para este casal. A declaração é a que descreve a nossa nota sobre quanto custa por ano a casa de um não residente.

Em nome de uma SL, o mesmo ano é diferente. A sociedade arrenda o apartamento aos sócios por 14.400 euros. Suponhamos que os seus custos dedutíveis somam 9.400 euros: a amortização do edifício, ao máximo de 2 % por ano que a tabela da lei admite para habitações (artigo 12), o imposto sobre imóveis, o condomínio, o seguro e a contabilidade. Fica com um lucro de 5.000 euros e paga 25 % dele, 1.250 euros. O que sobra depois dos seus custos e do seu imposto é dinheiro da sociedade, não dos donos. Distribuído como dividendo, custa a um não residente mais 19 % em Espanha, antes de qualquer convenção fiscal (artigo 25.1 da lei dos não residentes), e a um residente a escala da poupança, que vai de 19 a 30 % (Ley 35/2006, artigos 66 e 76).

E se a sociedade não cobrar nada? Aplica-se a avaliação da secção anterior. A sociedade é tributada na mesma como se tivesse cobrado 14.400 euros, o que com estes números são 1.250 euros, e os sócios são tratados como se tivessem recebido em dividendo a renda que não pagaram: 14.400 euros entre os dois, e 2.736 euros de imposto a 19 %.

A saída

É na venda que os dois caminhos se separam de vez. Suponhamos que o apartamento é vendido com uma mais-valia de 100.000 euros.

• Em nome próprio. Um não residente paga 19 % da mais-valia, 19.000 euros (artigo 25.1 da lei dos não residentes), e o comprador retém 3 % do preço por conta, o assunto da nossa nota sobre como regressa a retenção de 3 %. Um residente paga a escala da poupança e tem duas saídas que uma sociedade nunca tem: a mais-valia da habitação própria fica fora do imposto quando todo o preço é reinvestido noutra habitação própria, e quem tem mais de 65 anos não paga nada pela venda da sua (Ley 35/2006, artigos 38 e 33.4).
• Vende a sociedade. A SL paga 25 % da sua mais-valia, 25.000 euros, e na prática a sua mais-valia é maior do que a dos donos, porque cada ano de amortização baixou o valor nos seus livros. Distribuir os 75.000 euros que restam custa a um não residente mais 19 %, 14.250 euros. São 39.250 euros no total, mais do dobro do caminho direto.
• Vender antes as quotas. Para um não residente, a mais-valia das quotas é tributada em Espanha como a da casa: a lei alcança as mais-valias de quotas de uma entidade cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, cujo ativo seja constituído principalmente, de forma direta ou indireta, por imóveis situados em Espanha, e retira-lhes a isenção que os residentes europeus têm noutros casos sobre participações (artigos 13.1 e 14.1); uma convenção fiscal pode dizer outra coisa, e tem de ser lida. O comprador tem o seu próprio problema. As vendas de quotas estão normalmente livres do imposto de transmissões, mas quando alguém toma o controlo de uma sociedade com pelo menos metade do ativo em imóveis espanhóis não afetos a um negócio, são vendas que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, tributadas no imposto a que estejam sujeitas como transmissões onerosas de imóveis, salvo se o comprador provar que não se estava a evitar nenhum imposto (Ley 6/2023, artigo 338). Nas Canárias isso significa os 6,5 % de uma revenda, mais uma sociedade com uma história para herdar. Poucos compradores a querem, e os que a querem pedem um desconto.

Imposto sobre o património: as quotas contam como a casa

Ter a casa através de uma sociedade não a tira do imposto espanhol sobre o património. Desde 29 de dezembro de 2022 a lei considera situados em Espanha, e portanto tributáveis nas mãos de um não residente, os títulos de qualquer entidade no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50 por ciento, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, não negociados em mercados organizados, cujo ativo seja constituído em pelo menos 50 %, de forma direta ou indireta, por imóveis situados em Espanha (Ley 19/1991, artigo 5).

As quotas não cotadas são avaliadas pelo valor contabilístico do último balanço aprovado, se tiver sido auditado com relatório favorável, e caso contrário pelo mais alto de três valores: o valor nominal, esse valor contabilístico ou a média dos lucros dos três últimos exercícios capitalizada a 20 % (artigo 16). Uma casa em nome próprio conta pelo mais alto entre o valor cadastral, o valor comprovado pela administração para outros impostos e o preço (artigo 10). Em ambos os casos os primeiros 700.000 euros de cada contribuinte estão livres (artigo 28, que estende o mínimo aos não residentes; para os residentes nas Canárias, artigo 29 do Decreto Legislativo 1/2009 regional). A isenção das participações em empresas familiares não ajuda, porque exige que a entidade no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, não tenha por atividade principal a gestão de um património mobiliário ou imobiliário (artigo 4).

A compra: os mesmos impostos e uma porta fechada

Na compra a sociedade não poupa nada. Uma revenda paga o imposto de transmissões à taxa geral de 6,5 % nas Canárias, seja quem for o comprador. A taxa reduzida de 5 % é para a habitação própria do comprador, e quando há vários compradores a lei regional acrescenta que todos deben ser personas físicas, todos têm de ser pessoas singulares (Decreto Legislativo 1/2009, artigo 31). Uma casa nova paga em vez disso IGIC, com imposto do selo de 1 % (artigo 36), e para uma sociedade cujo único rendimento é uma renda isenta esse IGIC não é recuperável, como se explicou acima. As taxas, as vias e os benefícios estão na nossa nota sobre os impostos de comprar casa em Fuerteventura.

Uma sociedade de fora: o gravame de 3 %

Alguns compradores chegam com uma sociedade que já têm. Se for residente num dos territórios que a Espanha lista como jurisdições não cooperantes, a lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes cobra um gravame especial sobre os imóveis que ela possua aqui, todos os anos, sobre o valor cadastral (artigos 40 e 41): El tipo del gravamen especial será del 3 por ciento, a taxa do gravame especial é de 3 % (artigo 43). O gravame se devengará a 31 de diciembre de cada año y deberá declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, é devido a 31 de dezembro de cada ano e tem de ser declarado e pago no mês de janeiro seguinte (artigo 45), e um gravame por pagar pode ser cobrado sobre o próprio imóvel. No apartamento de Corralejo são 3.000 euros por ano.

A lista em vigor é a da Ordem HFP/115/2023, alterada pela Ordem HAC/649/2026. Jersey, Guernsey, a Ilha de Man, as Bermudas, as Ilhas Caimão e as Ilhas Virgens Britânicas constam dela, entre outros. Gibraltar, Barbados e as Seicheles saíram com a ordem publicada em 27 de junho de 2026, que traz uma regra transitória para os períodos de tributação já em curso; uma sociedade de um desses três territórios deve por isso mandar verificar, e não dar por certo, o gravame devido em janeiro de 2027. Estão isentas as sociedades que desenvolvem em Espanha uma atividade distinguível da simples detenção ou arrendamento do imóvel, e as cotadas (artigo 42).

Quando uma sociedade faz mesmo sentido

Nada disto é um argumento contra as sociedades. É um argumento sobre um caso, a casa para uso dos seus próprios donos. Uma sociedade que arrenda vários imóveis a terceiros com pelo menos um empregado a tempo inteiro exerce uma atividade económica nos termos do artigo citado no início, e o quadro muda: deixa de ser uma entidade patrimonial e as taxas mais baixas das pequenas empresas passam a estar disponíveis. Vários investidores que não são família, ou uma compra que é o primeiro passo de um negócio, são outras razões. Essa decisão vai com a escolha da forma jurídica, que a nossa nota sobre autónomo ou SL percorre.

O que fazem os nossos consultores

Os nossos consultores fiscais de Caleta de Fuste e Costa Calma traçam o que cada caminho deveria antes de a compra ser assinada, e preparam as declarações de rendimento e de sociedades que decorrem do escolhido. Representamos os clientes perante as duas agências tributárias quando chega uma consulta ou uma notificação. O serviço está descrito na página de consultoria fiscal, e a primeira reunião pode ser marcada online.

Perguntas frequentes

Uma sociedade faz desaparecer o imposto anual de uma casa de férias?

Não. O rendimento fictício que uma pessoa declara é substituído pela renda de mercado que a sociedade tem de cobrar, tributada a 25 % depois dos seus custos, e pelas obrigações anuais da própria sociedade. Com os números deste guia, 380 ou 209 euros passam a 1.250.

Somos os únicos sócios. Temos mesmo de pagar renda à nossa própria sociedade?

Sim. Uma sociedade e os seus sócios são partes relacionadas, e as suas operações são avaliadas a valor de mercado. Se não for cobrada renda, o fisco soma-a aos rendimentos da sociedade e trata-a como um dividendo nas vossas mãos.

É mais barato vender as quotas do que vender a casa?

Para o vendedor, não: a mais-valia de um não residente em quotas de uma sociedade cujo ativo é sobretudo composto por imóveis espanhóis é tributada em Espanha aos mesmos 19 %. E o comprador que toma o controlo paga normalmente o imposto de transmissões como se tivesse comprado o imóvel.

Ter a casa numa sociedade evita o imposto espanhol sobre o património a um não residente?

Não desde 29 de dezembro de 2022. As quotas não cotadas de uma entidade com pelo menos 50 % do ativo em imóveis espanhóis consideram-se situadas em Espanha, com o mesmo mínimo de 700.000 euros por contribuinte.

A nossa sociedade está registada em Jersey. Aplica-se o gravame de 3 %?

Jersey consta da lista em vigor, pelo que uma sociedade de Jersey com uma casa aqui deve todos os anos 3 % do seu valor cadastral, a declarar e pagar em janeiro, salvo se desenvolver um negócio real em Espanha ou for cotada.

Factos verificados em outubro de 2026 (Ley 27/2014, artigos 5, 12, 18, 29 e 124; Ley 35/2006, artigos 33, 38, 41, 66, 76 e 85; lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, artigos 13, 14, 24, 25 e 40 a 45; Ley 19/1991, artigos 4, 5, 10, 16 e 28; Ley 20/1991, artigo 28; Decreto Legislativo 1/2025 das Canárias, artigo 21, e Decreto Legislativo 1/2009, artigos 29, 31 e 36; Ley de Sociedades de Capital, artigos 164, 253, 279, 282 e 283; Ley 14/2013, artigo 18; Ley 6/2023, artigo 338; Ordem HFP/115/2023, alterada pela Ordem HAC/649/2026, todos na redação de 4 de outubro de 2026). Os números do exemplo são inventados para mostrar o método; esta nota é informação geral, não aconselhamento sobre uma compra concreta.