Ein Zuhause in Spanien als Nichtresident — was das Modelo 210 Sie jedes Jahr wirklich kostet

Tausende Menschen in ganz Europa besitzen ein Zweitzuhause auf Fuerteventura, und ein bemerkenswerter Teil von ihnen ist unwissentlich säumig. Nicht, weil sie Mieteinnahmen verstecken — viele vermieten nie —, sondern weil Spanien nicht ansässige Eigentümer für etwas besteuert, das die meisten anderen Länder nicht kennen: die fiktiven Eigennutzungseinkünfte für die bloße Verfügbarkeit einer Immobilie.

Es kommt kein Erinnerungsschreiben. Die Pflicht zu kennen ist Ihre Sache, das Formular heißt Modelo 210, und wenn die Steuerbehörde schließlich doch schreibt — oft beim Verkauf, bei einer Erbschaft oder nach einem Datenabgleich —, schreibt sie über mehrere Jahre auf einmal, mit Zuschlägen. So funktioniert das System 2026, und so steht man mühelos auf der richtigen Seite.

Die Steuer aufs Nichtstun: die fiktiven Einkünfte

Wenn Sie nicht in Spanien steueransässig sind und eine spanische Immobilie besitzen, die nicht vermietet ist, unterstellt Ihnen das Gesetz ein fiktives Einkommen: 2 % des Katasterwerts — oder 1,1 %, wo die Katasterwerte Ihrer Gemeinde kürzlich neu festgesetzt wurden (das Stichjahr legt das Gesetz Jahr für Jahr fest; der Katasterwert steht auf Ihrem IBI-Bescheid). Dieses fiktive Einkommen wird dann besteuert mit:

• 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins;
• 24 % für alle übrigen — was seit dem Brexit die britischen Eigentümer einschließt, die einen großen Teil der Nichtresidenten auf Fuerteventura stellen.

Konkretes Beispiel: Katasterwert 90.000 €, revidiert. Fiktives Einkommen 1,1 % = 990 €. Ein deutscher Eigentümer zahlt 19 % → 188 €. Ein britischer Eigentümer zahlt 24 % → 238 €. Pro Eigentümer: Ehepartner mit 50/50 reichen jeweils ein eigenes 210 für ihre Hälfte ein. Kein furchteinflößender Betrag — was die angesammelten Jahre ohne Erklärung umso unnötiger macht.

Die fiktiven Einkünfte werden einmal jährlich rückwirkend erklärt: Die Erklärung für 2025 kann jederzeit in 2026 eingereicht werden, bis zum 31. Dezember. Ab dem Steuerjahr 2026 verschiebt sich das Fenster — es öffnet am 1. April des Folgejahres und schließt weiterhin am 31. Dezember (Orden HAC/623/2026); die Erklärung für 2026 wird also zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 eingereicht. Neun Monate, um es zu vergessen.

Wenn Sie doch vermieten: echte Einkünfte, zwei sehr verschiedene Regime

Vermieten Sie — langfristig oder als Ferienunterkunft —, ersetzt das echte Einkommen für diese Zeiträume das fiktive (Leerstandszeiten erzeugen weiter ihre anteilige Fiktion). Die beiden Regime könnten kaum weiter auseinanderliegen:

• EU/EWR-Ansässige: 19 % auf den Nettoertrag. Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Agentur- und Plattformgebühren, Abschreibung — anteilig auf die tatsächlich vermieteten Tage abziehbar, mit Belegen.
• Nicht-EU-Ansässige (Briten eingeschlossen): 24 % auf den Bruttoertrag. Ohne jeden Abzug. Ein britischer Eigentümer mit 12.000 € Einnahmen und 5.000 € echten Kosten versteuert die 12.000. Diese eine Regel zeichnet die Arithmetik britisch gehaltener Ferienunterkünfte neu — und wird fast immer erst nach dem ersten vollen Jahr entdeckt.

Dieselbe Verordnung hat auch die Mietseite neu geschrieben: Ab dem Steuerjahr 2026 werden Mieteinnahmen mit zu zahlender Steuer einmal im Jahr, in den ersten zwanzig Tagen des April des Folgejahres erklärt (Quartalserklärungen gibt es nur noch für Mieten bis September 2026), und jedes ab dem 1. Januar 2027 eingereichte 210 nutzt ein neu gestaltetes Formular mit einem Anhang der abzugsfähigen Kosten nach Kategorien — ein Grund mehr, warum wir raten, dieses Formular nicht aus dem Gedächtnis zu führen. Wer eine Ferienunterkunft betreibt: das komplette Regelwerk 2026 — kanarisches Register, Gemeindequoten, IGIC — liegt oben drauf.

Der Rest der Jahresrechnung, der Ehrlichkeit halber

Das Modelo 210 ist das Stück, das Eigentümer übersehen, aber das vollständige Bild eines Fuerteventura-Eigentums als Nichtresident lautet: die IBI (die kommunale Grundsteuer, vom Rathaus erhoben) und die Müllgebühr — beide kommen als Bescheide, nicht als Erklärungen; Vermögensteuer nur oberhalb großzügiger Schwellen, die die meisten Zweitwohnsitze nie erreichen; und am Tag des Verkaufs der obligatorische 3-%-Einbehalt des Kaufpreises durch den Käufer (Modelo 211) auf Ihre Veräußerungsgewinnposition, plus die kommunale Plusvalía. Nichts auf der Liste ist beängstigend; alles belohnt, es vorher zu kennen — unser Team für Kauf & Verkauf rechnet Verkäufern die Ausstiegszahlen vor dem Inserat vor, nicht danach.

Die Fehler, die wirklich Briefe erzeugen

Nach Jahren der Regularisierung von Eigentümerakten über die ganze Insel erklären dieselben fünf Fehler fast alles: vor Jahren geerbte oder gekaufte Immobilien, für die nie ein 210 eingereicht wurde („das hat uns niemand gesagt"); ein Ehepartner erklärt für beide; die 2-%-Fiktion, wo 1,1 % galten oder umgekehrt; Briten, die nach dem Brexit weiter Kosten abziehen; und Ferienvermieter, die die vermieteten Wochen erklären, aber die Fiktion der leeren Wochen vergessen. Jeder davon ist in der Freiwilligkeit billig zu heilen und nach einer Aufforderung teuer — die freiwillige verspätete Abgabe kostet moderate Zuschläge; ein Brief der Steuerbehörde eröffnet ein anderes Gespräch.

Machen Sie ein Nicht-Ereignis daraus

Dies ist ehrlich die am leichtesten auslagerbare Steuerpflicht der Insel: Geben Sie uns die Escritura, den IBI-Bescheid und — falls Sie vermieten — die Einnahmen- und Kostenaufstellung, und unser Team der Steuerberatung reicht Ihre 210er jedes Jahr ein, korrekt aufgeteilt, korrekter Satz, korrekte Basis, mit einmal regularisierten Vorjahren, an die nie wieder gedacht werden muss. Buchen Sie einen Termin oder schreiben Sie uns — wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Ich vermiete meine Wohnung nie, und sie bringt nichts ein. Muss ich wirklich erklären?
Ja. Die fiktiven Einkünfte existieren genau für die unvermietete, dem Eigentümer verfügbare Immobilie. Meist ist es ein kleiner Betrag — aber er wird in jedem Jahr geschuldet, in dem Ihnen das Zuhause gehört.

Ich habe sechs Jahre nichts eingereicht. Wie schlimm ist das?
Beherrschbar — wenn Sie sich zuerst bewegen. Die Behörde kann vier Jahre zurückgreifen; die freiwillige Abgabe begrenzt den Schaden auf Zuschläge und Zinsen, ohne die Strafen, die auf eine förmliche Aufforderung folgen. Diese Regularisierung machen wir routinemäßig.

Rettet mich das Doppelbesteuerungsabkommen meines Landes nicht davor?
Nein — die Abkommen geben Spanien das Recht, Einkünfte aus spanischen Immobilien zu besteuern, die fiktiven eingeschlossen. Was Ihr Land typischerweise bietet, ist eine Anrechnung oder Freistellung auf seiner Seite, damit Sie dieselben Mieteinkünfte nicht doppelt versteuern.

Regeln und Sätze geprüft im August 2026 (IRNR-Gesetz, AEAT-Kalender, Verordnung HAC/623/2026). Jeder Fall ist anders — lassen Sie sich zu Ihrem beraten.