Immobilienkauf auf Fuerteventura 2026: ITP 6,5 %, die 5-%- und 4-%-Stufen, IGIC beim Neubau und AJD

Der Preis ist vereinbart, das Gutachten liegt vor, der Notar hat einen Termin. Was die meisten Käufer auf Fuerteventura zu diesem Zeitpunkt noch immer nicht sagen können, ist, wie viel Steuer der Kauf kosten wird — denn die Antwort hängt von drei Dingen ab, nach denen sie noch niemand gefragt hat: ob die Wohnung gebraucht oder neu ist, ob sie ihr Hauptwohnsitz wird und wer sie sind. 2026 bewegen diese drei Fragen die Rechnung für eine Wohnung von 190.000 € zwischen 6.460 € und 15.200 €.

Dies ist der Artikel mit den Zahlen. Unsere Kollegen von olgacaballero.com gehen den rechtlichen Weg in ihrem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien; hier nehmen wir die kanarischen Steuerregeln, wie sie nach dem Haushaltsgesetz 2026 gelten, Zeile für Zeile und rechnen vier Käufer durch.

Welche Steuer Sie zahlen, hängt davon ab, was Sie kaufen

Eine gebrauchte Immobilie wird mit der ITP besteuert, der Grunderwerbsteuer, die auf den Kanaren von der Agencia Tributaria Canaria zu Sätzen erhoben wird, die die Inseln selbst festlegen. Eine neue Immobilie vom Bauträger wird mit der IGIC besteuert — der kanarischen indirekten Steuer, die die Mehrwertsteuer ersetzt, erklärt in unserem IGIC-Leitfaden — plus Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde. Beide überschneiden sich nie: Ein Kauf zahlt ITP oder IGIC, nie beides.

Welche auch gilt, die Bemessungsgrundlage ist nicht einfach der Preis. Seit 2022 ist die Grundlage eines Immobilienkaufs der Referenzwert des Katasters, wann immer dieser Wert über dem gezahlten Preis liegt (Artikel 10 des staatlichen ITP-Gesetzes). Prüfen Sie ihn vor der Unterschrift — er ist öffentlich, und er entscheidet über mehr als den Betrag, wie der Abschnitt zur 200.000-€-Grenze zeigt.

Der Käufer erklärt. Auf den Kanaren ist die Selbstveranlagung — Formular 600 für ITP oder AJD — innerhalb eines Monats nach der Urkunde fällig (Artikel 39 des regionalen konsolidierten Steuertextes), eines der kürzesten Fenster Spaniens; die staatliche Regel anderswo sind dreißig Werktage. Die Hypothekenurkunde trägt ihre eigene AJD, doch seit 2018 zahlt sie die Bank, nicht Sie.

Gebraucht: 6,5 %, 5 % und der 20-%-Bonus, der 4 % ergibt

Der allgemeine ITP-Satz auf den Kanaren beträgt 6,5 % der Grundlage (Artikel 31.1.a). Er sinkt auf 5 %, wenn drei Bedingungen zusammentreffen: Die Wohnung wird Ihr Hauptwohnsitz; die Bemessungsgrundlage, Garagen und Nebenräume im selben Gebäude eingeschlossen, beträgt höchstens 200.000 € — am 1. Januar 2026 von 150.000 € angehoben und über alle Käufer summiert —; und am Tag der Urkunde besitzen Sie keine andere Wohnung, weder als Voll- noch als bloßer Eigentümer noch als Nießbraucher — oder Sie verkaufen die vorhandene innerhalb von zwei Jahren per öffentlicher Urkunde.

Auf den 5-%-Satz kommt ein Bonus von 20 % auf die Steuer (Artikel 35), der den effektiven Satz auf 4 % bringt. Er gilt für einen ersten Hauptwohnsitz, gekauft von jemandem, der nie eine Immobilie besessen hat und entweder 40 Jahre oder jünger ist, mit einem Einkommen der Käufer im Vorjahr von höchstens 46.455 € — plus 6.825 € für jede Person, für die der Käufer den Familienfreibetrag geltend macht —, oder eine Frau mit Schutzanordnung oder Urteil als Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt. Bis 2025 endete der Bonus bei 35 Jahren und 24.000 €; der Haushalt 2026 hat beides ausgeweitet.

Drei Gruppen zahlen 1 % auf einen Hauptwohnsitz ganz ohne Preisobergrenze: kinderreiche Familien (Einkommen bis 46.455 €, plus 18.200 € für jedes Kind über dem gesetzlichen Minimum), Käufer mit einer anerkannten Behinderung von 65 % oder mehr und Alleinerziehende (beide mit Einkommen bis 46.455 € plus 6.825 € pro Person mit Familienfreibetrag), alle drei unter der Bedingung, dass eine vorhandene frühere Wohnung innerhalb von zwei Jahren verkauft wird. Sozialgebundener Wohnraum, als erster Hauptwohnsitz gekauft, zahlt 0 %; ebenso die Kaufoption auf eine künftige Hauptwohnung bis 200.000 €, und eine bei einer gerichtlichen, behördlichen oder notariellen Versteigerung erworbene Wohnung zahlt nach derselben 200.000-€-Regel 5 % statt 7 %.

Neubau: IGIC mit 7 %, 5 % oder 3 %, plus AJD

Eine neue Wohnung vom Bauträger trägt die IGIC zum allgemeinen Satz von 7 % — es sei denn, der Käufer fällt unter eine der beiden ermäßigten Stufen aus Artikel 38 des konsolidierten IGIC-Textes. Die 5-%-Stufe spiegelt die der ITP: Hauptwohnsitz, Grundlage höchstens 200.000 € (300.000 € für eine kinderreiche Familie, 400.000 € für eine der Sonderkategorie), keine andere Wohnung oder eine innerhalb von zwei Jahren verkaufte. Die 3-%-Stufe fügt diesen Bedingungen einen persönlichen Umstand hinzu — 40 Jahre oder jünger, kinderreiche Familie, Behinderung von 65 % oder mehr, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt, alleinerziehend, oder ein Familieneinkommen des Vorjahres von höchstens 46.455 € (61.770 € bei gemeinsamer Veranlagung). Das Einkommen allein genügt: Ein 52-jähriges Paar, das zusammen 45.000 € verdient, zahlt 3 % auf seine neue Wohnung.

Der Käufer muss dem Bauträger eine unterschriebene Erklärung übergeben, dass die Bedingungen erfüllt sind, vor oder bei der Übergabe — beim Kauf vom Plan mit der ersten Rate —, und die Erklärung geht in die Urkunde ein. Fällt eine Bedingung später weg, erklärt der Käufer, nicht der Bauträger, die Differenz mit Zinsen nach.

Die Stempelsteuer auf die Kaufurkunde beträgt 1 % bei IGIC-pflichtigen Vorgängen (Artikel 36) — die notarielle Urkunde eines Neubaus ist das immer — und sinkt auf 0,4 %, wenn der Käufer die Bedingungen der ermäßigten Gruppen erfüllt: kinderreiche Familie, Behinderung, alleinerziehend, sozialgebundener Wohnraum oder die Alters- und Einkommensbedingungen des 20-%-Bonus (Artikel 37). Eine gebrauchte Immobilie, die von einem Unternehmen unter Verzicht auf die IGIC-Befreiung gekauft wird, zahlt ebenfalls 1 %; eine gebrauchte Wohnung unter der ITP zahlt überhaupt keine proportionale AJD.

Der Referenzwert und die 200.000-€-Grenze

Die Obergrenze von 200.000 € wird an der Bemessungsgrundlage gemessen, und die Grundlage ist der höhere Wert aus Preis und Referenzwert. Eine für 195.000 € gekaufte Wohnung mit einem Referenzwert von 212.000 € wird also auf 212.000 € besteuert — und ist keine 200.000-€-Wohnung mehr: Die 5-%-Stufe schließt sich, der 20-%-Bonus mit ihr, und die Rechnung lautet 6,5 % von 212.000 €, 13.780 €, statt 5 % von 195.000 €, 9.750 €, oder der 7.800 €, die ein Bonus-Käufer gezahlt hätte. Zwei Rechnungen, fast 6.000 € auseinander, entschieden durch eine Zahl auf der Website des Katasters. Prüfen Sie den Referenzwert vor dem Privatvertrag, nicht nach dem Notar.

Dieselbe Regel schneidet nur in eine Richtung: Liegt der Referenzwert unter dem Preis, ist der Preis die Grundlage. Es gibt keinen Rabatt für den Kauf über dem Referenzwert, nur einen Aufschlag für den Kauf darunter.

Vier Käufer, vier Rechnungen

• Ein nicht ansässiges Paar kauft eine gebrauchte Ferienwohnung für 250.000 €. Kein Hauptwohnsitz, Grundlage über 200.000 €: ITP zu 6,5 % — 16.250 €. Keine AJD. Formular 600 innerhalb eines Monats nach der Urkunde, danach jedes Jahr das Formular 210.
• Eine 38-jährige Lehrerin mit 38.000 € Einkommen, erste Wohnung, gebraucht, 190.000 €, Referenzwert unter dem Preis. Hauptwohnsitz, Grundlage unter 200.000 €, nie Immobilien besessen, unter 40 und unter der Einkommensgrenze: 5 % mit dem 20-%-Bonus — 7.600 €, gegenüber 12.350 € zum allgemeinen Satz.
• Dieselbe Lehrerin kauft eine neue Wohnung für 190.000 € vom Bauträger. IGIC auf der 3-%-Stufe, 5.700 €, plus AJD zu 0,4 %, 760 € — 6.460 €. Ein 45-Jähriger mit 60.000 €, der dieselbe Wohnung als Hauptwohnsitz kauft, zahlt die 5-%-Stufe und 1 % AJD: 11.400 €. Ein Ferienkäufer zahlt 7 % und 1 %: 15.200 €.
• Eine fünfköpfige Familie — kinderreich, allgemeine Kategorie — kauft ein gebrauchtes Haus für 300.000 € als ihr Zuhause, mit 44.000 € Einkommen. ITP zu 1 %: 3.000 €, wo der allgemeine Satz 19.500 € nähme. Bei einem Neubau zum selben Preis gilt weiterhin die 3-%-Stufe, denn die Obergrenze für eine kinderreiche Familie liegt bei 300.000 €: 9.000 € IGIC plus 1.200 € AJD.

Nach der Urkunde

Der Monat läuft ab dem Datum des Notars, und die Selbstveranlagung geht an die Agencia Tributaria Canaria, welche Steuer auch gilt; wer einen ermäßigten Satz oder den Bonus beansprucht, reicht eine Bescheinigung ein, dass die Bedingungen erfüllt sind. Verpassen Sie den Monat ohne Schreiben der Verwaltung, beginnt die staatliche Zuschlagsskala mit 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat Verspätung (Artikel 27 der Abgabenordnung).

„Hauptwohnsitz“ bedeutet die Definition der Einkommensteuer: Sie ziehen innerhalb von zwölf Monaten ein und wohnen drei Jahre dort, von den üblichen Ausnahmen abgesehen. Verkaufen Sie früher, verkaufen Sie die frühere Wohnung nicht innerhalb von zwei Jahren oder machen Sie aus der Wohnung eine Ferienvermietung, geht die Vergünstigung verloren — Sie reichen innerhalb eines Monats nach dem Verstoß eine ergänzende Selbstveranlagung ein und zahlen die Differenz mit Verzugszinsen. Die Plusvalía municipal ist die Steuer des Verkäufers, ebenso der 3-%-Einbehalt bei einem nicht ansässigen Verkäufer — auch wenn Sie es sind, der ihn beim Notar einbehält und über das Formular 211 abführt —; die IBI und die Müllgebühr beginnen mit Ihrem ersten vollen Jahr. Und sobald Sie in der Wohnung leben, geben die Kanaren einen Teil dessen zurück, was Sie zahlen: Der regionale Einkommensteuerabzug für die Investition in einen Hauptwohnsitz beträgt 5 % der Jahreszahlungen bei Einkommen unter 26.035 € und 3,5 % bis 46.455 € — 5,5 % und 4 % für Käufer unter 40 — auf einer Grundlage von bis zu 6.000 € im Jahr.

Wo wir ins Spiel kommen

Unsere Immobilienabteilung in Caleta de Fuste und Costa Calma prüft den Referenzwert, bevor Sie unterschreiben, sagt Ihnen, für welche Stufe Sie in Frage kommen und was sie wert ist, bereitet die Bescheinigung vor und reicht das Formular 600 innerhalb des Monats ein, danach Ihre Jahreserklärungen. Sehen Sie sich die Kauf- und Verkaufsbegleitung an oder vereinbaren Sie einen Beratungstermin — wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf eine gebrauchte Immobilie auf den Kanaren 2026?
Der allgemeine ITP-Satz beträgt 6,5 % der Bemessungsgrundlage, das ist der Preis oder der Referenzwert des Katasters, falls dieser höher ist. Er sinkt auf 5 % für einen Hauptwohnsitz mit einer Grundlage von höchstens 200.000 €, wenn der Käufer keine andere Wohnung besitzt, und ein Bonus von 20 % auf diese Steuer bringt ihn auf 4 % für eine erste Wohnung, gekauft von jemandem, der 40 Jahre oder jünger ist und höchstens 46.455 € Einkommen hat.

Was zahle ich bei einem Neubau vom Bauträger?
IGIC statt ITP: in der Regel 7 %, 5 % für einen Hauptwohnsitz mit einer Grundlage von höchstens 200.000 € und 3 %, wenn zusätzlich eine persönliche Bedingung erfüllt ist, etwa 40 Jahre oder jünger, kinderreiche Familie, Behinderung von 65 % oder mehr oder ein Familieneinkommen von höchstens 46.455 €. Die Stempelsteuer auf die Urkunde kommt mit 1 % hinzu, oder 0,4 % für die ermäßigten Gruppen.

Wie lange habe ich Zeit, das Formular 600 auf den Kanaren einzureichen?
Einen Monat ab dem Datum der Urkunde, bei der Agencia Tributaria Canaria, für ITP wie für AJD. Die staatliche Regel anderswo sind dreißig Werktage. Wer ohne vorherige Aufforderung der Verwaltung zu spät einreicht, zahlt einen Zuschlag von 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat Verspätung.

Spielt der Referenzwert eine Rolle, wenn ich weniger zahle als ihn?
Ja. Die Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert, wann immer er über dem Preis liegt, sodass Sie Steuer auf einen Betrag zahlen, den Sie nicht gezahlt haben — und überschreitet dieser Betrag 200.000 €, verlieren Sie außerdem die 5-%-Stufe und den 20-%-Bonus. Prüfen Sie den Referenzwert, bevor Sie den Privatvertrag unterschreiben.

Fakten geprüft im September 2026 (kanarischer konsolidierter Text zu den übertragenen Steuern, Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 31 bis 39 in der Fassung des Gesetzes 9/2025 für 2026; kanarischer konsolidierter IGIC-Text, Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 38; staatliches ITP-Gesetz, Artikel 10 zum Referenzwert, und ITP-Verordnung, Artikel 102; Abgabenordnung, Artikel 27; der Leitfaden der Agencia Tributaria Canaria zu ITP und AJD; die Zusammenfassungen von Garrigues und KPMG zum Haushaltsgesetz 2026). Die Zahlen sind Rechenbeispiele; prüfen Sie Ihre eigenen vor der Unterschrift.