¿Vendió como no residente? Cómo y cuándo vuelve la retención del 3 %

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador no le entrega todo el precio. El tres por ciento va directo a Hacienda: en un apartamento vendido por 285.000 €, son 8.550 € que el vendedor no llega a ver en la mesa de la notaría. No es el impuesto. El impuesto es el 19 % de la ganancia, que el vendedor calcula después en el Modelo 210, y el 3 % es solo un pago a cuenta. Siempre que el 19 % de la ganancia sea menos que el 3 % del precio, la diferencia vuelve, y cuando no hay ganancia vuelve todo. Esta pieza es el procedimiento y su calendario, leídos en octubre de 2026 en la ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y su reglamento, en la orden que aprueba los modelos 210 y 211, en la Ley General Tributaria y en las instrucciones de la propia Agencia Tributaria: quién presenta qué, hasta qué fecha, en qué oficina, con qué papeles, a qué cuenta, cuánto puede tardar la Administración y qué le debe cuando tarda más. El derecho de la venta en sí, de la retención a la plusvalía y a lo que debe decir la escritura, está en la pieza que nuestros compañeros de Olga Caballero escribieron sobre vender como no residente; aquí seguimos al dinero en su camino de vuelta.

El 3 % del precio frente al 19 % de la ganancia

La retención está en el artículo 25.2 de la ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos. El comprador retiene e ingresa el 3 % del precio pactado, a cuenta del impuesto de los vendedores. El impuesto en sí está en el artículo 25.1.f de la misma ley: el 19 % de la ganancia patrimonial, sea cual sea el país del vendedor. Dos porcentajes sobre dos bases distintas, y el resultado del Modelo 210 es, sencillamente, uno menos el otro.

La frontera entre devolución y pago se puede trazar antes de vender. La retención cubre exactamente el impuesto cuando el 19 % de la ganancia es igual al 3 % del precio, es decir, cuando la ganancia es 3 ÷ 19 del precio, el 15,79 %. Por debajo de esa línea vuelve dinero; por encima, el vendedor paga la diferencia. Para un precio de 285.000 € y su retención de 8.550 €:

Una pérdida no se lleva a ningún otro sitio. Los no residentes sin establecimiento permanente tributan de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas: la pérdida de un inmueble no reduce la ganancia de otro, y lo único que hace es traer de vuelta la retención entera.

Hay un grupo de vendedores al que nunca se debería retener: los extranjeros que viven aquí y son residentes fiscales en España. El reglamento libera al comprador de su obligación Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, es decir, con un certificado de la Agencia Tributaria que pruebe que tributa por el IRPF o por el Impuesto sobre Sociedades. El certificado tiene que estar sobre la mesa de la notaría ese día; quien lleva años viviendo en la isla pero llega sin él debe contar con que el abogado del comprador exija el 3 %. Ser o no residente es cuestión de días y de intereses, que explicamos en nuestra pieza sobre la regla de los 183 días, y la venta de un residente tributa de otra manera, que tratamos en vender una vivienda siendo residente fiscal.

Qué cuenta Hacienda como ganancia

La ganancia es la diferencia entre dos valores, y los dos se construyen con documentos. El valor de transmisión, casilla 9 del modelo, es el precio del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente: la comisión de la agencia, los honorarios del abogado, la plusvalía municipal cuando es el vendedor quien acaba pagándola. El valor de adquisición, casilla 10, es lo que costó el inmueble, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente: el impuesto de transmisiones o el IGIC, la notaría, el registro, el abogado que llevó la compra.

El manual de no residentes de la Agencia Tributaria añade tres reglas que deciden muchas devoluciones. Las inversiones y mejoras elevan el valor de adquisición, pero sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación: una ampliación o una habitación añadida cuentan; pintar o cambiar la calefacción, no. Si el inmueble estuvo alquilado, la amortización que pudo deducirse se resta del valor de adquisición, con un mínimo del 3 % anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, sin el suelo, se haya deducido o no. Y la vieja corrección por inflación ya no existe: En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización, de modo que un precio de compra de 2006 se compara con un precio de venta de 2026 euro por euro.

El calendario: un mes, tres meses, seis meses

A la firma le siguen tres plazos, y cada uno se cuenta desde el final del anterior.

El primero es del comprador. El reglamento le obliga a presentar e ingresar la retención en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, en la oficina de la Agencia Tributaria del lugar donde está el inmueble. La orden añade lo que le importa al vendedor: El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente. Ese ejemplar es la prueba que tiene el vendedor del pago a cuenta, y el Modelo 210 pide su número, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211. Si el comprador no llega a ingresar la retención, la ley grava el propio inmueble: los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y por eso ningún comprador bien asesorado se la salta.

El segundo es del vendedor. La orden fija una sola ventana para todas las ventas, con ganancia o con pérdida: la declaración se presenta con independencia del resultado de la autoliquidación, en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble. En la práctica, la ventana se abre un mes después de la escritura y se cierra cuatro meses después de ella. Cuando la declaración sale a ingresar, el pago vence en esa misma ventana.

El tercero es de la Administración. El reglamento de no residentes remite las devoluciones a las reglas de devolución del IRPF, que hoy están en el artículo 103 de la Ley 35/2006: la Agencia Tributaria actúa dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. El reloj arranca al final de la ventana de presentación, no el día en que usted presenta, de modo que una declaración enviada el 10 de noviembre y otra enviada el 9 de febrero comparten el mismo plazo legal. La Ley General Tributaria pone después precio a incumplirlo: pasados seis meses sin que se haya ordenado el pago, por causa imputable a la Administración, esta abona intereses de demora sin necesidad de que el obligado lo solicite. El tipo es el que la propia Agencia Tributaria aplica este año: Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100; es decir, el interés legal sigue en el 3,25 % y el de demora en el 4,0625 %, las cifras de la ley de presupuestos de 2023, que siguen vigentes porque no se ha aprobado una ley de presupuestos para 2026. Sobre una devolución de 8.550 €, son 0,95 € al día.

Dos cosas alargan el calendario, y las dos están en manos del vendedor. La declaración presentada fuera de la ventana pierde el plazo común: los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación. Y la devolución se hace previas las comprobaciones que sean necesarias; el tiempo que un requerimiento de documentos pasa sin contestar más allá de su plazo es una dilación no imputable a la Administración y no genera intereses.

La declaración: quién la firma, adónde va y qué la acompaña

La orden es estricta sobre de quién es esta declaración. En una venta de inmueble, debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente: un asesor puede prepararla y transmitirla, como colaborador social autorizado de la Agencia Tributaria o con un poder otorgado ante ella, pero la declaración es del vendedor y lleva su número de identificación fiscal español. Cada propietario declara por su parte, con una excepción: cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación. Los hermanos que heredaron juntos, la pareja no casada y los amigos que compraron a medias presentan cada uno la suya.

Va a la oficina del lugar donde está el inmueble, que en esta isla es la Administración de Fuerteventura de la Agencia Tributaria, en la Avenida 1º de Mayo, 92, de Puerto del Rosario. Una declaración a devolver puede presentarse por internet con certificado digital o Cl@ve, o imprimirse desde la web de la Agencia Tributaria y llevarse o enviarse por correo certificado a esa oficina.

La acompañan tres tipos de papel. La prueba de la retención es obligatoria: cuando se deducen retenciones, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos, que aquí es el ejemplar del 211 para el vendedor. Una devolución necesita un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta. Y las comprobaciones son comprobaciones de los dos valores: la escritura de compra, la escritura de venta y una factura por cada gasto o mejora que se suma a un lado o se resta del otro. Una declaración que llega con todo ello responde las preguntas antes de que se hagan.

La cuenta: suya, en España o en el extranjero

Las devoluciones se pagan por transferencia, y la orden resuelve la pregunta que todo vendedor se hace antes de cerrar su cuenta española. Si la cuenta es del contribuyente, la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero. La devolución puede ir, por tanto, a la cuenta de Hamburgo o de Mánchester que el vendedor seguirá teniendo el verano que viene, siempre que la declaración lleve la prueba de que la cuenta es suya.

La regla es más estrecha para la cuenta de cualquier otra persona. La orden permite que la devolución vaya a la cuenta de quien realiza la declaración o a la del propio contribuyente, y la declaración de una venta de inmueble debe realizarla el vendedor: leídas juntas, las dos reglas apuntan a una cuenta a nombre del vendedor. Donde la orden sí admite la cuenta de un representante, en las declaraciones que un representante puede realizar, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España, y el poder debe contener una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente. El plan seguro para una venta es el sencillo: una cuenta propia, en España o en el extranjero, con su certificado adjunto a la declaración. Cuando la transferencia no es posible, la orden permite pagar la devolución con un cheque del Banco de España.

Exenciones y reducciones que un vendedor no residente todavía puede usar

Tres reglas reducen la propia ganancia, y cada una se aplica en el Modelo 210, no en la notaría: el comprador retiene el 3 % en todos los casos.

• Comprado entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. La disposición adicional cuarta de la ley empieza así: Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España; la exención del 50 % alcanza a las ganancias de inmuebles urbanos adquiridos en esa ventana. No se aplica a lo comprado a un cónyuge, a un pariente hasta el segundo grado o a una sociedad vinculada, ni a lo que se les vende.
• Una antigua vivienda, reinvertida en otra. Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden excluir la ganancia obtenida por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, con las condiciones y plazos de la regla de reinversión de los residentes; una reinversión parcial exime la parte proporcional. Es el caso de quien vivió aquí, regresó a su país y vendió. El 3 % se retiene igual y el 210 se presenta igual; si la nueva vivienda se compra después del plazo de presentación, el impuesto pagado se reclama más tarde con un formulario aparte.
• Comprado antes del 31 de diciembre de 1994. Las personas físicas conservan una reducción transitoria sobre la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006: un 11,11 % por cada año de tenencia hasta el 31 de diciembre de 1996 que exceda de los dos primeros, dentro de un tope acumulado de 400.000 € de valores de transmisión contados desde 2015. En el ejemplo de la propia Agencia Tributaria, un inmueble comprado en 1991 por 100.000 € y vendido en 2015 por 300.000 € por un vendedor que ya había consumido la mitad del tope tributa por 164.318,20 € en lugar de 200.000 €.

Hay una exención de la que hablan las noticias y que no está en esta lista. El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026 y pendiente de votación en el Congreso, exime, en todo o en parte, la ganancia de una vivienda que lleve dos años vacía y se venda a un organismo público de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027. Escribió esa exención en la ley del IRPF, como nueva disposición adicional sexagésima quinta, y no modificó la ley de no residentes, que toma de la ley del IRPF su sección de ganancias y pérdidas patrimoniales y no sus disposiciones adicionales. Con el texto publicado, un vendedor no residente no puede contar con ella; si la Agencia Tributaria la lee de otro modo, esta pieza lo dirá.

Desde Fuerteventura: un edificio, dos vendedores, dos resultados

Un matrimonio, los dos residentes fiscales en Alemania, compró un apartamento en Corralejo en marzo de 2008 por 242.000 € y pagó 22.400 € entre impuesto de transmisiones, notaría, registro y abogado, todo con factura. Nunca lo alquilaron. El viernes 9 de octubre de 2026 lo venden por 285.000 €. El comprador retiene 8.550 € y ellos reciben el resto. Sus gastos de venta son 14.250 € de agencia y abogado y 1.330 € de plusvalía municipal, que la escritura deja a su cargo.

La ganancia. Valor de transmisión: 285.000 € − 14.250 € − 1.330 € = 269.420 €. Valor de adquisición: 242.000 € + 22.400 € = 264.400 €. Ganancia: 5.020 €. Impuesto al 19 %: 953,80 €. La retención fue de 8.550 €, así que el Modelo 210 pide la devolución de 7.596,20 €, es decir, 3.798,10 € por cónyuge. Como los dos son no residentes y tienen el apartamento como matrimonio, presentan una sola declaración.

El calendario. El comprador tiene hasta el lunes 9 de noviembre de 2026 para ingresar la retención y les entrega el ejemplar del 211. Su ventana para el 210 va del 10 de noviembre de 2026 al martes 9 de febrero de 2027; se presenta por internet en su nombre, con el 211, las dos escrituras, las facturas y un certificado bancario de su cuenta conjunta en Hamburgo. La Agencia Tributaria tiene hasta el lunes 9 de agosto de 2027 para ordenar la devolución, y desde el día siguiente les debe 0,85 € por cada día de retraso.

En el mismo edificio, una vecina residente fiscal en el Reino Unido vende un apartamento idéntico al mismo precio la misma semana. Compró en 2014 por 165.000 € y pagó 14.400 € de gastos de compra; sus gastos de venta son 15.600 €. Valor de transmisión 269.400 €, valor de adquisición 179.400 €, ganancia 90.000 €, impuesto 17.100 €. Su 3 % fueron los mismos 8.550 €, y su Modelo 210, en la misma ventana, lleva un ingreso de 8.550 €. Si lo presenta tarde sin requerimiento de la Agencia Tributaria, el recargo es el que describimos en presentar fuera de plazo: un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso sobre la cantidad a ingresar.

A los dos vendedores les queda una cosa más por comprobar. Todo propietario no residente presenta cada año un Modelo 210 por el inmueble mismo, por la renta imputada o por el alquiler, explicado en nuestra guía del Modelo 210, y los años de propiedad deben estar en orden antes de pedir la devolución.

Preguntas frecuentes

Vendí con pérdida. ¿Tengo que presentar algo de todos modos?

Sí, si quiere recuperar el 3 %. La orden lo dice en una frase: En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada. La ventana es la misma de tres meses, los papeles son los mismos y el resultado es la retención entera.

Se me pasaron los tres meses. ¿He perdido la devolución?

No. La Ley General Tributaria da cuatro años a El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, contados desde el día siguiente al final del plazo de presentación. Una declaración tardía se paga igual, con dos costes: los seis meses de la Administración empiezan el día en que usted presenta, y la ley trata la declaración tardía que no causa perjuicio a Hacienda como infracción leve con multa fija de 200 €, que se reduce a 100 € cuando se presenta antes de que la Agencia Tributaria la reclame.

La tenemos a medias y solo uno de los dos es no residente. ¿Cómo funciona el 3 %?

Solo sobre la mitad del no residente. Las instrucciones del Modelo 211 dicen que, cuando los propietarios son residentes y no residentes, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes. Sobre 285.000 € a medias, el comprador retiene el 3 % de 142.500 €, 4.275 €; el no residente presenta un Modelo 210 por su mitad de la ganancia y el residente declara la otra mitad en su declaración anual de la renta, con el certificado de residente a la vista en la notaría.

El comprador nunca me dio el ejemplar del 211. ¿Puedo reclamar igualmente?

Pídalo antes que nada: la orden obliga al comprador a entregar el ejemplar del vendedor una vez ingresada la retención, y la declaración pide su número y el justificante de la retención en todo caso. La respuesta práctica está en la mesa de la notaría: que la escritura recoja el importe retenido y el compromiso del comprador de entregar el ejemplar dentro del mes, y conserve los datos del asesor del comprador. Sin él, la declaración no tiene justificante del pago a cuenta que adjuntar.

El equipo fiscal de nuestras oficinas de Corralejo y Caleta de Fuste prepara el Modelo 210 de una venta a partir de las dos escrituras y las facturas, calcula antes de la firma si el 3 % va a volver, presenta dentro de la ventana y sigue la devolución hasta que se cobra, en una cuenta en España o en el extranjero. La página de asesoría fiscal describe el servicio y una primera reunión se puede reservar en línea.

Datos verificados en octubre de 2026 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, artículos 15, 24 y 25 y sus disposiciones adicionales cuarta y séptima y transitoria primera; su reglamento, Real Decreto 1776/2004, artículos 14 y 16; Orden EHA/3316/2010, artículos 2, 3, 5, 6, 7 y 8, en su redacción vigente; Ley 35/2006, artículo 103; Ley 58/2003, artículos 26, 27, 31, 66, 67, 125 y 198; Real Decreto 1065/2007, artículo 104; Real Decreto 439/2007, artículo 13; Real Decreto-ley 26/2026, artículo 6; el manual de no residentes de la Agencia Tributaria, sus instrucciones de los modelos 210 y 211, sus tipos de interés de 2026 y su directorio de oficinas). Las cifras de las dos ventas son ilustrativas, y las fechas de una venta real se cuentan desde su propia escritura.