Vendu en tant que non-résident ? Comment et quand la retenue de 3 % revient

Quand un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, l'acheteur ne lui remet pas tout le prix. Trois pour cent partent directement au fisc : sur un appartement vendu 285 000 €, ce sont 8 550 € que le vendeur ne voit jamais sur la table du notaire. Ce n'est pas l'impôt. L'impôt est de 19 % de la plus-value, calculé ensuite par le vendeur sur le Modelo 210, et les 3 % ne sont qu'un acompte. Chaque fois que 19 % de la plus-value font moins que 3 % du prix, la différence revient, et quand il n'y a pas de plus-value, tout revient. Cet article est la procédure et son calendrier, lus en octobre 2026 dans la loi de l'impôt sur le revenu des non-résidents et son règlement, dans l'arrêté qui approuve les formulaires 210 et 211, dans la loi générale fiscale et dans les instructions du fisc lui-même : qui dépose quoi, avant quelle date, à quel bureau, avec quels papiers, sur quel compte, combien de temps l'administration peut prendre et ce qu'elle vous doit quand elle en prend davantage. Le droit de la vente elle-même, de la retenue à la plusvalía et à ce que l'acte doit dire, se trouve dans l'article de nos confrères d'Olga Caballero sur la vente par un non-résident ; ici, nous suivons l'argent sur le chemin du retour.

3 % du prix contre 19 % de la plus-value

La retenue est à l'article 25.2 de la loi de l'impôt sur le revenu des non-résidents : el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos, l'acquéreur doit retenir et verser 3 % du prix convenu, à titre d'acompte sur l'impôt des vendeurs. L'impôt lui-même est à l'article 25.1.f de la même loi : 19 % de la plus-value, quel que soit le pays du vendeur. Deux pourcentages sur deux bases différentes, et le résultat du Modelo 210 est simplement l'un moins l'autre.

La frontière entre un remboursement et un paiement se trace avant la vente. La retenue couvre exactement l'impôt quand 19 % de la plus-value égalent 3 % du prix, c'est-à-dire quand la plus-value représente 3 ÷ 19 du prix, soit 15,79 %. En dessous de cette ligne, de l'argent revient ; au-dessus, le vendeur paie la différence. Pour un prix de 285 000 € et sa retenue de 8 550 € :

Une perte ne se reporte nulle part. Les non-résidents sans établissement stable sont imposés de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas, séparément pour chaque revenu, sans aucune compensation entre eux : la perte sur un bien ne réduit pas la plus-value sur un autre, et tout ce qu'elle fait est de ramener la retenue entière.

Il y a un groupe de vendeurs qui ne devrait jamais subir la retenue : les étrangers qui vivent ici et sont résidents fiscaux en Espagne. Le règlement lève l'obligation de l'acheteur Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, lorsque le vendeur prouve, par un certificat de l'administration fiscale, qu'il est soumis à l'impôt sur le revenu des résidents ou à l'impôt sur les sociétés. Le certificat doit être sur la table du notaire le jour même ; celui qui vit sur l'île depuis des années mais arrive sans lui doit s'attendre à ce que l'avocat de l'acheteur exige les 3 %. Être résident ou non est une question de jours et d'intérêts, que nous exposons dans notre article sur la règle des 183 jours, et la vente d'un résident est imposée autrement, comme l'explique vendre un logement en tant que résident fiscal.

Ce que le fisc compte comme plus-value

La plus-value est la différence entre deux valeurs, et toutes deux se construisent avec des documents. La valeur de transmission, case 9 du formulaire, est le prix del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente, diminué des frais et impôts de la vente supportés par le vendeur : la commission de l'agence, les honoraires de l'avocat, la plusvalía municipale quand c'est le vendeur qui finit par la payer. La valeur d'acquisition, case 10, est ce que le bien a coûté, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente, augmenté des frais et impôts de l'achat, intérêts exclus : droits de mutation ou IGIC, notaire, registre foncier, l'avocat qui a suivi l'achat.

Le manuel du fisc pour les non-résidents ajoute trois règles qui décident de bien des remboursements. Les investissements et améliorations augmentent la valeur d'acquisition, mais sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación, les dépenses d'entretien et de réparation ne comptent pas : une extension ou une pièce ajoutée compte ; repeindre ou remplacer le chauffage, non. Si le bien a été loué, l'amortissement qui pouvait être déduit vient en diminution de la valeur d'acquisition, au minimum 3 % par an de la plus élevée de deux valeurs, le coût d'acquisition ou la valeur cadastrale, hors terrain, qu'il ait été déduit ou non. Et l'ancienne correction de l'inflation a disparu : En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización, pour les transmissions intervenues depuis le 1er janvier 2015, les coefficients d'actualisation ont été supprimés, de sorte qu'un prix d'achat de 2006 se compare euro pour euro à un prix de vente de 2026.

Le calendrier : un mois, trois mois, six mois

Trois délais suivent la signature, chacun compté à partir de la fin du précédent.

Le premier est celui de l'acheteur. Le règlement lui impose de déclarer et de verser la retenue en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, dans le délai d'un mois à compter de la date de la transmission, au bureau du fisc du lieu où se trouve le bien. L'arrêté ajoute ce qui compte pour le vendeur : El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente, une fois le versement effectué, l'acquéreur remet un exemplaire au vendeur. Cet exemplaire est la preuve qu'a le vendeur de l'acompte, et le Modelo 210 en demande le numéro, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211, le numéro préimprimé sur l'exemplaire du 211. Si l'acheteur ne verse jamais la retenue, la loi grève le bien lui-même : los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, le bien vendu répond du plus faible des deux montants, la retenue ou l'impôt, et c'est pourquoi aucun acheteur bien conseillé ne s'en dispense.

Le deuxième est celui du vendeur. L'arrêté fixe une seule fenêtre pour toutes les ventes, avec plus-value ou avec perte : la déclaration se dépose con independencia del resultado de la autoliquidación, quel que soit son résultat, en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble, dans les trois mois une fois écoulé le mois qui suit la date de la transmission. En pratique, la fenêtre s'ouvre un mois après l'acte et se ferme quatre mois après lui. Quand la déclaration fait apparaître un impôt à payer, le paiement est dû dans la même fenêtre.

Le troisième est celui de l'administration. Le règlement des non-résidents renvoie les remboursements aux règles de remboursement de l'impôt sur le revenu des résidents, qui se trouvent aujourd'hui à l'article 103 de la Ley 35/2006 : le fisc agit dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración, dans les six mois qui suivent la fin du délai fixé pour le dépôt de la déclaration. L'horloge démarre à la fin de la fenêtre de dépôt, non le jour où vous déposez, de sorte qu'une déclaration envoyée le 10 novembre et une autre envoyée le 9 février partagent le même délai légal. La loi générale fiscale fixe ensuite le prix du dépassement : passé six mois sans que le paiement ait été ordonné, pour une cause imputable à l'administration, le fisc verse des intérêts de retard sin necesidad de que el obligado lo solicite, sans que le contribuable ait à les demander. Le taux est celui que le fisc lui-même applique cette année : Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100, pour 2026 l'intérêt légal reste à 3,25 % et l'intérêt de retard à 4,0625 %, les chiffres de la loi de finances de 2023, toujours en vigueur faute de loi de finances pour 2026. Sur un remboursement de 8 550 €, cela fait 0,95 € par jour.

Deux choses allongent le calendrier, et toutes deux sont entre les mains du vendeur. Une déclaration déposée après la fenêtre perd le délai commun : los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación, les six mois se comptent alors à partir du jour de son dépôt. Et le remboursement est effectué previas las comprobaciones que sean necesarias, après les vérifications que l'administration juge nécessaires ; le temps pendant lequel une demande de pièces reste sans réponse au-delà de son délai est un retard non imputable à l'administration et ne produit pas d'intérêts.

La déclaration : qui la signe, où elle va, ce qui l'accompagne

L'arrêté est strict sur la question de savoir à qui appartient cette déclaration. Pour une vente immobilière, debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente, c'est le contribuable lui-même qui doit figurer comme la personne qui établit la déclaration : un conseil peut la préparer et la transmettre, comme collaborateur social agréé du fisc ou muni d'une procuration déposée auprès de lui, mais la déclaration est celle du vendeur et porte son numéro fiscal espagnol. Chaque propriétaire déclare pour sa part, à une exception près : cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación, lorsque le bien appartient en commun à un couple marié dont les deux époux sont non-résidents, une seule déclaration peut être établie. Des frères et sœurs qui ont hérité ensemble, un couple non marié et des amis qui ont acheté ensemble déposent chacun la leur.

Elle va au bureau du lieu où se trouve le bien, qui est sur cette île l'Administración de Fuerteventura du fisc, Avenida 1º de Mayo, 92, à Puerto del Rosario. Une déclaration de remboursement peut être déposée en ligne avec un certificat numérique ou Cl@ve, ou imprimée depuis le site du fisc et remise ou envoyée par courrier recommandé à ce bureau.

Trois sortes de papiers l'accompagnent. La preuve de la retenue est obligatoire : lorsque des retenues sont déduites, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos, les justificatifs sont joints dans tous les cas, c'est-à-dire ici l'exemplaire du 211 destiné au vendeur. Un remboursement exige un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta, un justificatif de l'identification et de la titularité du compte. Et les vérifications portent sur les deux valeurs : l'acte d'achat, l'acte de vente et une facture pour chaque frais ou amélioration ajouté d'un côté ou retranché de l'autre. Une déclaration qui arrive avec eux répond aux questions avant qu'elles ne soient posées.

Le compte : le vôtre, en Espagne ou à l'étranger

Les remboursements sont payés par virement, et l'arrêté tranche la question que tout vendeur se pose avant de fermer son compte espagnol. Si le compte appartient au contribuable, la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero, il peut être ouvert dans un établissement de crédit en Espagne ou à l'étranger. Le remboursement peut donc aller sur le compte de Hambourg ou de Manchester que le vendeur aura encore l'été prochain, pourvu que la déclaration porte la preuve que le compte est le sien.

La règle est plus étroite pour le compte de toute autre personne. L'arrêté permet qu'un remboursement aille sur le compte de la personne qui établit la déclaration ou sur celui du contribuable lui-même, et la déclaration d'une vente immobilière doit être établie par le vendeur : lues ensemble, les deux règles désignent un compte au nom du vendeur. Là où l'arrêté admet le compte d'un représentant, pour les déclarations qu'un représentant peut établir, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España, le compte doit être ouvert en Espagne, et la procuration doit contenir una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente, une clause habilitant ce représentant légal à recevoir le remboursement en son nom pour le compte du contribuable. Le plan sûr pour une vente est le plus simple : un compte à vous, en Espagne ou à l'étranger, avec son attestation jointe à la déclaration. Lorsqu'un virement est impossible, l'arrêté permet de payer le remboursement par un chèque de la Banco de España.

Exonérations et réductions qu'un vendeur non-résident peut encore utiliser

Trois règles réduisent la plus-value elle-même, et chacune s'applique dans le Modelo 210, non chez le notaire : l'acheteur retient les 3 % dans tous les cas.

• Acheté entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. La quatrième disposition additionnelle de la loi s'ouvre par Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, les plus-values obtenues sans établissement stable sont exonérées à 50 %, lorsqu'elles proviennent de biens urbains acquis dans cette fenêtre. Elle ne s'applique pas aux biens achetés à un conjoint, à un parent jusqu'au deuxième degré ou à une société liée, ni à ceux qui leur sont vendus.
• Une ancienne résidence, réinvestie dans une nouvelle. Les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein peuvent exclure la plus-value réalisée por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, sur la transmission de ce qui a été leur résidence habituelle en Espagne, à condition que la totalité du montant obtenu soit réinvestie dans une nouvelle résidence habituelle, aux conditions et dans les délais de la règle de remploi des résidents ; un remploi partiel exonère la part proportionnelle. C'est le cas de celui qui a vécu ici, est reparti et a vendu. Les 3 % sont tout de même retenus et le 210 tout de même déposé ; si la nouvelle résidence est achetée après le délai de dépôt, l'impôt payé se réclame plus tard au moyen d'un formulaire distinct.
• Acheté avant le 31 décembre 1994. Les personnes physiques conservent une réduction transitoire sur la part de la plus-value générée avant le 20 janvier 2006 : 11,11 % pour chaque année de détention jusqu'au 31 décembre 1996 au-delà des deux premières, dans la limite d'un plafond cumulé de 400 000 € de valeurs de transmission comptées depuis 2015. Dans l'exemple du fisc lui-même, un bien acheté en 1991 pour 100 000 € et vendu en 2015 pour 300 000 € par un vendeur qui avait déjà consommé la moitié du plafond est imposé sur 164 318,20 € au lieu de 200 000 €.

Une exonération dont parle l'actualité ne figure pas sur cette liste. Le Real Decreto-ley 26/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026 et encore soumis au vote du Congrès, exonère, en tout ou en partie, la plus-value d'un logement resté vide pendant deux ans et vendu à un organisme public du logement avant le 31 décembre 2027. Il a inscrit cette exonération dans la loi de l'impôt sur le revenu des résidents, comme nouvelle soixante-cinquième disposition additionnelle, et n'a pas modifié la loi des non-résidents, qui emprunte à la loi des résidents sa section sur les plus-values et moins-values et non ses dispositions additionnelles. Sur le texte publié, un vendeur non-résident ne peut pas compter sur elle ; si le fisc la lit autrement, cet article le dira.

Depuis Fuerteventura : un immeuble, deux vendeurs, deux résultats

Un couple marié, tous deux résidents fiscaux en Allemagne, a acheté un appartement à Corralejo en mars 2008 pour 242 000 € et payé 22 400 € de droits de mutation, de notaire, de registre et d'avocat, le tout sur facture. Ils ne l'ont jamais loué. Le vendredi 9 octobre 2026, ils le vendent 285 000 €. L'acheteur retient 8 550 € et ils reçoivent le reste. Leurs frais de vente sont de 14 250 € d'agence et d'avocat et de 1 330 € de plusvalía municipale, que l'acte laisse à leur charge.

La plus-value. Valeur de transmission : 285 000 € − 14 250 € − 1 330 € = 269 420 €. Valeur d'acquisition : 242 000 € + 22 400 € = 264 400 €. Plus-value : 5 020 €. Impôt à 19 % : 953,80 €. La retenue était de 8 550 €, le Modelo 210 demande donc le remboursement de 7 596,20 €, soit 3 798,10 € par époux. Comme tous deux sont non-résidents et possèdent l'appartement en tant que couple marié, ils déposent une seule déclaration.

Le calendrier. L'acheteur a jusqu'au lundi 9 novembre 2026 pour verser la retenue et leur remet l'exemplaire du 211. Leur fenêtre pour le 210 court du 10 novembre 2026 au mardi 9 février 2027 ; il est déposé en ligne en leur nom, avec le 211, les deux actes, les factures et une attestation bancaire de leur compte joint à Hambourg. Le fisc a jusqu'au lundi 9 août 2027 pour ordonner le remboursement et leur doit, dès le lendemain, 0,85 € par jour de retard.

Dans le même immeuble, une voisine résidente fiscale au Royaume-Uni vend un appartement identique au même prix la même semaine. Elle a acheté en 2014 pour 165 000 € et payé 14 400 € de frais d'achat ; ses frais de vente sont de 15 600 €. Valeur de transmission 269 400 €, valeur d'acquisition 179 400 €, plus-value 90 000 €, impôt 17 100 €. Ses 3 % étaient les mêmes 8 550 €, et son Modelo 210, dans la même fenêtre, porte un paiement de 8 550 €. Si elle le dépose en retard sans demande du fisc, la majoration est celle que nous avons décrite dans déclarer en retard : 1 % plus 1 % par mois complet de retard sur le montant dû.

Les deux vendeurs ont encore une chose à vérifier. Tout propriétaire non-résident dépose chaque année un Modelo 210 pour le bien lui-même, sur le revenu imputé ou sur le loyer, expliqué dans notre guide du Modelo 210, et les années de propriété doivent être en ordre avant de demander le remboursement.

Questions fréquentes

J'ai vendu à perte. Dois-je quand même déposer quelque chose ?

Oui, si vous voulez récupérer les 3 %. L'arrêté le dit en une phrase : En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada, en cas de pertes, cette déclaration doit aussi être déposée si l'on souhaite exercer le droit au remboursement de la retenue. La fenêtre est la même de trois mois, les papiers sont les mêmes, et le résultat est la retenue entière.

J'ai laissé passer les trois mois. Le remboursement est-il perdu ?

Non. La loi générale fiscale donne quatre ans à El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, le droit de demander les remboursements qui découlent des règles de chaque impôt, comptés à partir du lendemain de la fin du délai de dépôt. Une déclaration tardive est tout de même payée, avec deux coûts : les six mois de l'administration commencent le jour où vous déposez, et la loi traite la déclaration tardive qui ne cause aucun préjudice au Trésor comme une infraction légère assortie d'une amende fixe de 200 €, réduite à 100 € lorsqu'elle est déposée avant que le fisc ne la réclame.

Nous le possédons moitié-moitié et un seul de nous deux est non-résident. Comment fonctionnent les 3 % ?

Seulement sur la moitié du non-résident. Les instructions du Modelo 211 disent que, lorsque les propriétaires sont des résidents et des non-résidents, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes, seule est indiquée la part du prix qui correspond proportionnellement aux propriétaires non-résidents. Sur 285 000 € détenus par moitiés, l'acheteur retient 3 % de 142 500 €, soit 4 275 € ; le non-résident dépose un Modelo 210 pour sa moitié de la plus-value, et le résident déclare l'autre moitié dans sa déclaration annuelle de revenus, en présentant chez le notaire son certificat de résident.

L'acheteur ne m'a jamais remis l'exemplaire du 211. Puis-je quand même réclamer ?

Demandez-le avant toute chose : l'arrêté oblige l'acheteur à remettre l'exemplaire du vendeur une fois la retenue versée, et la déclaration demande son numéro et, dans tous les cas, le justificatif de la retenue. La réponse pratique se trouve sur la table du notaire : faites consigner dans l'acte le montant retenu et l'engagement de l'acheteur de remettre l'exemplaire dans le mois, et conservez les coordonnées du conseil de l'acheteur. Sans lui, la déclaration n'a aucun justificatif de l'acompte à joindre.

L'équipe fiscale de nos bureaux de Corralejo et de Caleta de Fuste prépare le Modelo 210 d'une vente à partir des deux actes et des factures, calcule avant la signature si les 3 % reviendront, dépose dans la fenêtre et suit le remboursement jusqu'à son paiement, sur un compte en Espagne ou à l'étranger. La page conseil fiscal décrit le service et un premier rendez-vous peut être pris en ligne.

Faits vérifiés en octobre 2026 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, articles 15, 24 et 25 et ses quatrième et septième dispositions additionnelles et première disposition transitoire ; son règlement, Real Decreto 1776/2004, articles 14 et 16 ; Orden EHA/3316/2010, articles 2, 3, 5, 6, 7 et 8, dans sa rédaction en vigueur ; Ley 35/2006, article 103 ; Ley 58/2003, articles 26, 27, 31, 66, 67, 125 et 198 ; Real Decreto 1065/2007, article 104 ; Real Decreto 439/2007, article 13 ; Real Decreto-ley 26/2026, article 6 ; le manuel du fisc pour les non-résidents, ses instructions des formulaires 210 et 211, ses taux d'intérêt pour 2026 et son annuaire des bureaux). Les chiffres des deux ventes sont illustratifs, et les dates d'une vente réelle se comptent à partir de son propre acte.