Posséder un logement en Espagne en non-résident — ce que le Modelo 210 vous coûte vraiment chaque année

Des milliers de personnes à travers l'Europe possèdent une résidence secondaire à Fuerteventura, et une part remarquable d'entre elles est en infraction sans le savoir. Non pas parce qu'elles cachent des loyers — beaucoup ne louent jamais —, mais parce que l'Espagne impose les propriétaires non résidents sur quelque chose que la plupart des pays n'imposent pas : le revenu imputé du simple fait d'avoir un logement à sa disposition.

Aucune lettre de rappel n'arrive. Connaître l'obligation vous incombe, le formulaire est le Modelo 210, et quand le fisc finit par écrire — souvent à la vente, lors d'une succession ou après un croisement de données —, il écrit sur plusieurs années à la fois, avec majorations. Voici comment le système fonctionne en 2026, et comment rester sans effort du bon côté.

L'impôt sur le fait de ne rien faire : le revenu imputé

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne et possédez un bien espagnol non loué, la loi vous attribue un revenu fictif : 2 % de la valeur cadastrale — ou 1,1 % là où les valeurs cadastrales de votre commune ont été révisées récemment (l'année de référence est fixée par la loi d'année en année ; la valeur cadastrale figure sur votre avis d'IBI). Ce revenu fictif est ensuite imposé à :

• 19 % pour les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein ;
• 24 % pour tous les autres — ce qui, depuis le Brexit, inclut les propriétaires britanniques qui forment une grande partie de la communauté non résidente de Fuerteventura.

Exemple concret : valeur cadastrale de 90 000 €, révisée. Revenu imputé de 1,1 % = 990 €. Un propriétaire allemand paie 19 % → 188 €. Un propriétaire britannique paie 24 % → 238 €. Par propriétaire : des époux à 50/50 déposent chacun leur 210 pour leur moitié. Rien d'effrayant — ce qui rend d'autant plus inutiles les années accumulées sans déclaration.

Le revenu imputé se déclare une fois par an, à terme échu : la déclaration de 2025 peut être déposée à tout moment de 2026, jusqu'au 31 décembre. À partir de l'exercice 2026, la fenêtre se déplace — elle s'ouvre le 1er avril de l'année suivante et se ferme toujours le 31 décembre (Orden HAC/623/2026) ; la déclaration de 2026 se dépose donc entre le 1er avril et le 31 décembre 2027. Neuf mois pour oublier.

Quand vous louez : revenu réel, deux régimes très différents

Louez le bien — longue durée ou saisonnier — et le revenu réel remplace l'imputé pour ces périodes (les périodes vides continuent de générer leur imputation proportionnelle). Les deux régimes ne pourraient être plus éloignés :

• Résidents UE/EEE : 19 % sur le net. Intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, frais d'agence et de plateforme, amortissement — déductibles au prorata des jours effectivement loués, justificatifs à l'appui.
• Non-résidents hors UE (Britanniques compris) : 24 % sur le brut. Sans aucune déduction. Un propriétaire britannique qui encaisse 12 000 € avec 5 000 € de charges réelles est imposé sur les 12 000. Cette seule règle redessine l'arithmétique des locations saisonnières aux mains britanniques — et se découvre presque toujours après la première année pleine.

Le même arrêté a réécrit le volet locatif : à partir de l'exercice 2026, les revenus locatifs avec impôt à payer se déclarent une fois par an, dans les vingt premiers jours d'avril de l'année suivante (les déclarations trimestrielles ne subsistent que pour les loyers échus jusqu'en septembre 2026), et tout 210 déposé à partir du 1er janvier 2027 utilise un formulaire remanié avec une annexe des charges déductibles par catégorie — une raison de plus de ne pas piloter ce formulaire de mémoire. Si vous exploitez une location saisonnière, le corpus complet de 2026 — enregistrement canarien, quotas communaux, IGIC — s'empile par-dessus.

Le reste de la facture annuelle, par honnêteté

Le Modelo 210 est la pièce que les propriétaires ratent, mais le tableau complet de la détention d'un bien à Fuerteventura en non-résident est : l'IBI (la taxe foncière locale, émise par la mairie) et la taxe ordures — qui arrivent comme des avis, pas comme des déclarations ; l'impôt sur la fortune seulement au-delà de seuils généreux que la plupart des résidences secondaires n'atteignent jamais ; et, le jour de la vente, la retenue obligatoire de 3 % du prix par l'acheteur (Modelo 211) à valoir sur votre plus-value, plus la plusvalía municipale. Rien dans cette liste n'effraie ; tout récompense d'être connu d'avance — notre équipe achat & vente détaille aux vendeurs les chiffres de sortie avant l'annonce, pas après.

Les erreurs qui génèrent vraiment des lettres

Après des années à régulariser des dossiers de propriétaires sur toute l'île, les cinq mêmes erreurs expliquent presque tout : des biens hérités ou achetés il y a des années sans un seul 210 déposé (« personne ne nous l'avait dit ») ; un conjoint qui déclare pour les deux ; l'imputation à 2 % quand c'était 1,1 % ou l'inverse ; des Britanniques qui déduisent encore des charges après le Brexit ; et des loueurs saisonniers qui déclarent les semaines louées mais oublient l'imputation des semaines vides. Chacune est bon marché à corriger en volontaire et coûteuse après une mise en demeure — le dépôt tardif spontané entraîne des majorations modérées ; une lettre du fisc ouvre une autre conversation.

Faites-en un non-événement

C'est, sincèrement, l'obligation fiscale la plus facile à externaliser de l'île : confiez-nous l'acte, l'avis d'IBI et — si vous louez — les relevés de recettes et de charges, et notre équipe de conseil fiscal dépose vos 210 chaque année, répartition correcte, taux correct, base correcte, avec les années passées régularisées une fois pour toutes. Réservez une consultation ou écrivez-nous — nous répondons sous un jour ouvré.

Questions fréquentes

Je ne loue jamais mon appartement et il ne rapporte rien. Dois-je vraiment déclarer ?
Oui. Le revenu imputé existe précisément pour le logement non loué à la disposition de son propriétaire. C'est en général un petit montant — mais il est dû chaque année où le bien vous appartient.

Je n'ai rien déposé depuis six ans. C'est grave ?
Gérable — si vous bougez en premier. Le fisc peut remonter quatre ans ; déposer spontanément limite les dégâts aux majorations et intérêts, sans les sanctions qui suivent une demande formelle. Nous menons ces régularisations en routine.

La convention de non-double imposition de mon pays ne m'en protège-t-elle pas ?
Non — les conventions donnent à l'Espagne le droit d'imposer les revenus des immeubles espagnols, revenu imputé compris. Ce que votre pays offre typiquement, c'est un crédit ou une exonération de son côté, pour que les mêmes loyers ne soient pas imposés deux fois.

Règles et taux vérifiés en août 2026 (loi IRNR, calendrier AEAT, arrêté HAC/623/2026). Chaque cas diffère — faites-vous conseiller sur le vôtre.