Acheter un logement à Fuerteventura en 2026 : ITP à 6,5 %, les tranches à 5 % et 4 %, l'IGIC sur le neuf et l'AJD

Le prix est convenu, l'expertise est faite, le notaire a une date. Ce que la plupart des acheteurs à Fuerteventura ne savent toujours pas dire à ce stade, c'est combien d'impôt l'achat va coûter — parce que la réponse dépend de trois choses qu'on ne leur a pas encore demandées : si le logement est ancien ou neuf, s'il sera leur résidence habituelle, et qui ils sont. En 2026, ces trois questions font varier la facture d'un appartement de 190 000 € entre 6 460 € et 15 200 €.

Ceci est l'article des chiffres. Nos confrères d'olgacaballero.com parcourent le chemin juridique dans leur guide de l'achat immobilier en Espagne ; ici nous prenons les règles fiscales canariennes telles qu'elles s'appliquent après la loi de finances 2026, ligne par ligne, et nous faisons passer quatre acheteurs.

L'impôt que vous payez dépend de ce que vous achetez

Un logement ancien est taxé à l'ITP, le droit de mutation, que les Canaries perçoivent par l'Agencia Tributaria Canaria à des taux que les îles fixent elles-mêmes. Un logement neuf acheté à son promoteur est taxé à l'IGIC — l'impôt indirect canarien qui remplace la TVA, expliqué dans notre guide de l'IGIC — plus le droit de timbre (AJD) sur l'acte. Les deux ne se cumulent jamais : un achat paie l'ITP ou l'IGIC, jamais les deux.

Quel que soit celui qui s'applique, la base imposable n'est pas simplement le prix. Depuis 2022, la base d'un achat immobilier est la valeur de référence du Cadastre chaque fois que cette valeur dépasse le prix payé (article 10 de la loi nationale sur l'ITP). Vérifiez-la avant de signer — elle est publique, et elle décide de plus que du montant, comme le montre la section sur la ligne des 200 000 €.

C'est l'acheteur qui déclare. Aux Canaries, l'autoliquidation — le formulaire 600, pour l'ITP comme pour l'AJD — est due dans le mois suivant l'acte (article 39 du texte consolidé régional), l'un des délais les plus courts d'Espagne ; la règle nationale ailleurs est de trente jours ouvrables. L'acte de prêt hypothécaire porte son propre AJD, mais depuis 2018 c'est la banque qui le paie, pas vous.

L'ancien : 6,5 %, 5 % et le bonus de 20 % qui donne 4 %

Le taux général de l'ITP aux Canaries est de 6,5 % de la base (article 31.1.a). Il tombe à 5 % lorsque trois conditions sont réunies : le logement sera votre résidence habituelle ; la base imposable, garages et annexes du même immeuble compris, est inférieure ou égale à 200 000 € — relevée de 150 000 € le 1er janvier 2026, et additionnée entre tous les acheteurs — ; et à la date de l'acte vous ne possédez aucun autre logement, en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit — ou vous vendez celui que vous possédez par acte authentique dans les deux ans.

Sur le taux de 5 % s'ajoute un bonus de 20 % sur l'impôt (article 35), qui ramène le taux effectif à 4 %. Il s'applique à une première résidence habituelle, achetée par quelqu'un qui n'a jamais été propriétaire d'aucun bien immobilier et qui a soit 40 ans ou moins avec des revenus des acheteurs de l'année précédente d'au plus 46 455 € — plus 6 825 € pour chaque personne au titre de laquelle l'acheteur applique le minimum familial —, soit est une femme bénéficiant d'une ordonnance de protection ou d'un jugement en tant que victime de violence de genre. Jusqu'en 2025, le bonus s'arrêtait à 35 ans et 24 000 € ; le budget 2026 a élargi les deux.

Trois groupes paient 1 % sur une résidence habituelle sans aucun plafond de prix : les familles nombreuses (revenus jusqu'à 46 455 €, plus 18 200 € par enfant au-delà du minimum légal), les acheteurs ayant un handicap reconnu de 65 % ou plus et les familles monoparentales (les deux avec des revenus jusqu'à 46 455 € plus 6 825 € par personne ouvrant droit au minimum familial), les trois à condition qu'un logement antérieur, s'il existe, soit vendu dans les deux ans. Le logement protégé acheté comme première résidence habituelle paie 0 % ; de même l'option d'achat sur une future résidence habituelle jusqu'à 200 000 €, et un logement acquis lors d'une vente aux enchères judiciaire, administrative ou notariale paie 5 % au lieu de 7 % selon la même règle des 200 000 €.

Le neuf : IGIC à 7 %, 5 % ou 3 %, plus AJD

Un logement neuf acheté à son promoteur supporte l'IGIC au taux général de 7 % — sauf si l'acheteur relève de l'une des deux tranches réduites de l'article 38 du texte consolidé de l'IGIC. La tranche à 5 % reflète celle de l'ITP : résidence habituelle, base inférieure ou égale à 200 000 € (300 000 € pour une famille nombreuse, 400 000 € pour une famille nombreuse de catégorie spéciale), pas d'autre logement ou un logement vendu dans les deux ans. La tranche à 3 % ajoute à ces conditions une circonstance personnelle — avoir 40 ans ou moins, être une famille nombreuse, avoir un handicap de 65 % ou plus, être victime de violence de genre, être une famille monoparentale, ou un revenu familial de l'année précédente d'au plus 46 455 € (61 770 € en déclaration commune). Le revenu seul suffit : un couple de 52 ans gagnant 45 000 € à deux paie 3 % sur son logement neuf.

L'acheteur doit remettre au promoteur une déclaration signée attestant que les conditions sont remplies, avant ou au moment de la livraison — pour un achat sur plan, avec le premier acompte —, et la déclaration est intégrée à l'acte. Si une condition disparaît ensuite, c'est l'acheteur, pas le promoteur, qui déclare la différence avec intérêts.

Le droit de timbre sur l'acte d'achat est de 1 % pour les opérations soumises à l'IGIC (article 36) — l'acte notarié d'un logement neuf l'est toujours — et tombe à 0,4 % lorsque l'acheteur remplit les conditions des groupes réduits : famille nombreuse, handicap, famille monoparentale, logement protégé, ou les conditions d'âge et de revenus du bonus de 20 % (article 37). Un bien ancien acheté à une entreprise avec renonciation à l'exonération d'IGIC paie aussi 1 % ; un logement ancien sous ITP ne paie aucun AJD proportionnel.

La valeur de référence et la ligne des 200 000 €

Le plafond de 200 000 € se mesure sur la base imposable, et la base est le plus élevé du prix et de la valeur de référence. Un appartement acheté 195 000 € dont la valeur de référence est de 212 000 € est donc taxé sur 212 000 € — et ce n'est plus un logement à 200 000 € : la tranche à 5 % se ferme, le bonus de 20 % avec elle, et la facture est de 6,5 % de 212 000 €, 13 780 €, au lieu de 5 % de 195 000 €, 9 750 €, ou des 7 800 € qu'un acheteur bénéficiaire du bonus aurait payés. Deux factures à près de 6 000 € d'écart, décidées par un chiffre sur le site du Cadastre. Vérifiez la valeur de référence avant le compromis, pas après le notaire.

La même règle ne coupe que dans un sens : si la valeur de référence est inférieure au prix, le prix est la base. Il n'y a pas de remise pour acheter au-dessus de la valeur de référence, seulement une pénalité pour acheter en dessous.

Quatre acheteurs, quatre factures

• Un couple non résident achète un appartement ancien de 250 000 € pour les vacances. Pas de résidence habituelle, base supérieure à 200 000 € : ITP à 6,5 % — 16 250 €. Pas d'AJD. Formulaire 600 dans le mois suivant l'acte, puis le formulaire 210 chaque année.
• Une enseignante de 38 ans gagnant 38 000 €, premier logement, ancien, 190 000 €, valeur de référence inférieure au prix. Résidence habituelle, base inférieure à 200 000 €, jamais propriétaire, moins de 40 ans et sous la ligne de revenus : 5 % avec le bonus de 20 % — 7 600 €, contre 12 350 € au taux général.
• La même enseignante achète un appartement neuf de 190 000 € au promoteur. IGIC sur la tranche à 3 %, 5 700 €, plus AJD à 0,4 %, 760 € — 6 460 €. Un acheteur de 45 ans à 60 000 € qui achète le même appartement comme résidence habituelle paie la tranche à 5 % et 1 % d'AJD : 11 400 €. Un acheteur de vacances paie 7 % et 1 % : 15 200 €.
• Une famille de cinq — famille nombreuse, catégorie générale — achète une maison ancienne de 300 000 € comme résidence avec 44 000 € de revenus. ITP à 1 % : 3 000 €, là où le taux général prendrait 19 500 €. Sur un logement neuf au même prix, la tranche à 3 % s'applique encore, car le plafond pour une famille nombreuse est de 300 000 € : 9 000 € d'IGIC plus 1 200 € d'AJD.

Après l'acte

Le mois court à partir de la date du notaire, et l'autoliquidation va à l'Agencia Tributaria Canaria quel que soit l'impôt ; ceux qui demandent un taux réduit ou le bonus déposent une attestation que les conditions sont remplies. Laissez passer le mois sans courrier de l'administration et le barème national des majorations démarre à 1 % plus 1 % par mois entier de retard (article 27 de la loi générale fiscale).

« Résidence habituelle » signifie la définition de l'impôt sur le revenu : vous emménagez dans les douze mois et y vivez trois ans, sauf les exceptions habituelles. Vendez plus tôt, ne vendez pas le logement antérieur dans les deux ans, ou transformez l'appartement en location de vacances, et l'avantage est perdu — vous déposez une autoliquidation complémentaire dans le mois suivant le manquement, en payant la différence avec des intérêts de retard. La plusvalía municipale est l'impôt du vendeur, et de même la retenue de 3 % sur un vendeur non résident — même si c'est vous qui la retenez chez le notaire et la versez avec le formulaire 211 — ; l'IBI et la taxe sur les déchets commencent avec votre première année complète. Et une fois que vous vivez dans le logement, les Canaries vous rendent une partie de ce que vous payez : la déduction régionale de l'impôt sur le revenu pour investissement dans la résidence habituelle est de 5 % des versements de l'année pour les revenus inférieurs à 26 035 € et de 3,5 % jusqu'à 46 455 € — 5,5 % et 4 % pour les acheteurs de moins de 40 ans — sur une base maximale de 6 000 € par an.

Là où nous intervenons

Notre service immobilier de Caleta de Fuste et Costa Calma vérifie la valeur de référence avant votre signature, vous dit à quelle tranche vous avez droit et ce qu'elle vaut, prépare l'attestation et dépose le formulaire 600 dans le mois, puis vos déclarations annuelles. Voyez l'assistance à l'achat et à la vente, ou réservez une consultation — nous répondons sous un jour ouvré.

Questions fréquentes

À combien s'élève le droit de mutation sur un logement ancien aux Canaries en 2026 ?
Le taux général de l'ITP est de 6,5 % de la base imposable, c'est-à-dire le prix ou la valeur de référence du Cadastre si elle est plus élevée. Il tombe à 5 % pour une résidence habituelle dont la base est inférieure ou égale à 200 000 € lorsque l'acheteur ne possède pas d'autre logement, et un bonus de 20 % sur cet impôt le ramène à 4 % pour un premier logement acheté par une personne de 40 ans ou moins avec des revenus d'au plus 46 455 €.

Que paie-t-on sur un logement neuf acheté au promoteur ?
L'IGIC au lieu de l'ITP : 7 % en règle générale, 5 % pour une résidence habituelle dont la base est inférieure ou égale à 200 000 €, et 3 % lorsqu'une condition personnelle est également remplie, comme avoir 40 ans ou moins, être une famille nombreuse, avoir un handicap de 65 % ou plus, ou un revenu familial d'au plus 46 455 €. Le droit de timbre sur l'acte ajoute 1 %, ou 0,4 % pour les groupes réduits.

De combien de temps dispose-t-on pour déposer le formulaire 600 aux Canaries ?
D'un mois à compter de la date de l'acte, auprès de l'Agencia Tributaria Canaria, pour l'ITP comme pour l'AJD. La règle nationale ailleurs est de trente jours ouvrables. Déposer en retard sans demande préalable de l'administration entraîne une majoration de 1 % plus 1 % par mois entier de retard.

La valeur de référence compte-t-elle si je paie moins qu'elle ?
Oui. La base imposable est la valeur de référence chaque fois qu'elle dépasse le prix, de sorte que vous payez l'impôt sur un montant que vous n'avez pas payé, et si ce montant franchit 200 000 €, vous perdez aussi la tranche à 5 % et le bonus de 20 %. Vérifiez la valeur de référence avant de signer le compromis.

Données vérifiées en septembre 2026 (texte consolidé canarien sur les impôts cédés, Decreto Legislativo 1/2009, articles 31 à 39 tels que modifiés par la loi 9/2025 pour 2026 ; texte consolidé canarien de l'IGIC, Decreto Legislativo 1/2025, article 38 ; loi nationale sur l'ITP, article 10 sur la valeur de référence, et règlement de l'ITP, article 102 ; loi générale fiscale, article 27 ; le guide de l'Agencia Tributaria Canaria sur l'ITP et l'AJD ; les synthèses de Garrigues et KPMG sur la loi de finances 2026). Les chiffres sont des exemples ; vérifiez les vôtres avant de signer.