Possedere una casa in Spagna da non residenti — quanto le costa davvero il Modelo 210 ogni anno

Migliaia di persone in tutta Europa possiedono una seconda casa a Fuerteventura, e una parte notevole di loro è inadempiente senza saperlo. Non perché nascondano canoni di locazione — molti non affittano mai —, ma perché la Spagna tassa i proprietari non residenti su qualcosa che la maggior parte dei Paesi non tassa: il reddito figurativo per il semplice fatto di avere un'abitazione a disposizione.

Non arriva nessuna lettera di promemoria. Conoscere l'obbligo spetta a lei, il modulo è il Modelo 210, e quando il fisco alla fine scrive — spesso alla vendita, in una successione o dopo un incrocio di dati — scrive su più anni insieme, con maggiorazioni. Ecco come funziona il sistema nel 2026, e come stare senza sforzo dalla parte giusta.

L'imposta sul non fare nulla: il reddito figurativo

Se non è residente fiscale in Spagna e possiede un immobile spagnolo non locato, la legge le attribuisce un reddito fittizio: il 2% del valore catastale — o l'1,1% dove i valori catastali del suo comune sono stati rivisti di recente (l'anno di riferimento lo fissa la legge anno per anno; il valore catastale è stampato sulla sua bolletta IBI). Quel reddito fittizio è poi tassato al:

• 19% per i residenti di UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein;
• 24% per tutti gli altri — il che, dalla Brexit, include i proprietari britannici che formano gran parte della comunità non residente di Fuerteventura.

Esempio concreto: valore catastale di 90.000 €, rivisto. Reddito figurativo dell'1,1% = 990 €. Un proprietario tedesco paga il 19% → 188 €. Un proprietario britannico paga il 24% → 238 €. Per proprietario: i coniugi al 50/50 presentano ciascuno il proprio 210 per la propria metà. Non è una cifra spaventosa — il che rende ancora più inutili gli anni accumulati senza dichiarare.

Il reddito figurativo si dichiara una volta l'anno, a esercizio concluso: la dichiarazione del 2025 può essere presentata in qualsiasi momento del 2026, entro il 31 dicembre. Dall'anno d'imposta 2026 la finestra si sposta — si apre il 1º aprile dell'anno successivo e continua a chiudersi il 31 dicembre (Orden HAC/623/2026); la dichiarazione del 2026 si presenta quindi tra il 1º aprile e il 31 dicembre 2027. Nove mesi per dimenticarsene.

Quando invece affitta: reddito reale, due regimi molto diversi

Affitti l'immobile — lunga durata o turistico — e il reddito reale sostituisce il figurativo per quei periodi (i periodi vuoti continuano a generare la loro imputazione proporzionale). I due regimi non potrebbero essere più lontani:

• Residenti UE/SEE: 19% sul netto. Interessi del mutuo, IBI, spese condominiali, assicurazione, riparazioni, commissioni di agenzia e piattaforma, ammortamento — deducibili in proporzione ai giorni effettivamente locati, giustificativi alla mano.
• Non residenti extra-UE (britannici inclusi): 24% sul lordo. Senza alcuna deduzione. Un proprietario britannico che incassa 12.000 € con 5.000 € di spese reali paga imposte sui 12.000. Questa sola regola ridisegna l'aritmetica degli alloggi turistici in mani britanniche — e si scopre quasi sempre dopo il primo anno pieno.

Lo stesso ordine ha riscritto il lato degli affitti: dall'anno d'imposta 2026, i canoni con imposta da versare si dichiarano una volta l'anno, nei primi venti giorni di aprile dell'anno successivo (le dichiarazioni trimestrali sopravvivono solo per i canoni maturati fino a settembre 2026), e ogni 210 presentato dal 1º gennaio 2027 usa un modulo ridisegnato con un allegato delle spese deducibili per categoria — una ragione in più per cui consigliamo di non guidare questo modulo a memoria. Se gestisce un alloggio turistico, il quadro completo del 2026 — registro canario, quote comunali, IGIC — si impila sopra tutto questo.

Il resto del conto annuale, per onestà

Il Modelo 210 è il pezzo che i proprietari perdono, ma il quadro completo del possesso a Fuerteventura da non residente è: l'IBI (l'imposta locale sugli immobili, emessa dal comune) e la tassa rifiuti — che arrivano come bollette, non come dichiarazioni; l'imposta patrimoniale solo oltre soglie generose che la maggior parte delle seconde case non raggiunge mai; e, il giorno della vendita, la ritenuta obbligatoria del 3% del prezzo a carico del compratore (Modelo 211) in acconto sulla sua plusvalenza, più la plusvalía municipale. Nulla in questa lista spaventa; tutto premia il saperlo in anticipo — il nostro team di compravendita spiega ai venditori i numeri di uscita prima dell'annuncio, non dopo.

Gli errori che davvero generano lettere

Dopo anni a regolarizzare pratiche di proprietari su tutta l'isola, gli stessi cinque errori spiegano quasi tutto: immobili ereditati o comprati anni fa senza un solo 210 presentato («nessuno ce l'aveva detto»); un coniuge che dichiara per entrambi; l'imputazione al 2% quando toccava l'1,1% o viceversa; britannici che continuano a dedurre spese dopo la Brexit; e gestori turistici che dichiarano le settimane locate ma dimenticano l'imputazione delle settimane vuote. Ognuno è economico da sanare in via volontaria e caro dopo un accertamento — la presentazione tardiva spontanea comporta maggiorazioni moderate; una lettera del fisco apre un'altra conversazione.

Ne faccia un non-evento

È, davvero, l'obbligo fiscale più facile da esternalizzare dell'isola: ci consegni l'atto, la bolletta IBI e — se affitta — i registri di entrate e spese, e il nostro team di consulenza fiscale presenta i suoi 210 ogni anno, con la ripartizione corretta, l'aliquota corretta e la base corretta, con gli anni passati regolarizzati una volta e dimenticati per sempre. Prenoti una consulenza o ci scriva — rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Non affitto mai il mio appartamento e non rende nulla. Devo davvero dichiarare?
Sì. Il reddito figurativo esiste proprio per l'immobile non locato a disposizione del proprietario. Di solito è un importo piccolo — ma è dovuto ogni anno in cui possiede la casa.

Sono sei anni che non presento. Quanto è grave?
Gestibile — se si muove lei per primo. Il fisco può risalire quattro anni; presentare volontariamente limita il danno a maggiorazioni e interessi, senza le sanzioni che seguono una richiesta formale. Facciamo queste regolarizzazioni di routine.

La convenzione contro la doppia imposizione del mio Paese non mi salva?
No — le convenzioni danno alla Spagna il diritto di tassare i redditi degli immobili spagnoli, reddito figurativo incluso. Ciò che il suo Paese tipicamente offre è un credito o un'esenzione dal suo lato, perché gli stessi canoni non siano tassati due volte.

Regole e aliquote verificate ad agosto 2026 (legge IRNR, calendario AEAT, ordine HAC/623/2026). Ogni caso è diverso — si faccia consigliare sul suo.