Comprare casa a Fuerteventura nel 2026: ITP al 6,5 %, le fasce del 5 % e del 4 %, l'IGIC sul nuovo e l'AJD

Il prezzo è concordato, la perizia è fatta, il notaio ha una data. Quello che la maggior parte degli acquirenti a Fuerteventura a quel punto ancora non sa dire è quanta imposta costerà l'acquisto — perché la risposta dipende da tre cose che nessuno ha ancora chiesto loro: se la casa è usata o nuova, se sarà la loro residenza abituale e chi sono. Nel 2026 quelle tre domande spostano il conto di un appartamento da 190.000 € tra 6.460 € e 15.200 €.

Questo è l'articolo dei numeri. I nostri colleghi di olgacaballero.com percorrono la strada legale nella loro guida all'acquisto di un immobile in Spagna; qui prendiamo le regole fiscali canarie come restano dopo la legge di bilancio 2026, riga per riga, e ci facciamo passare quattro acquirenti.

Quale imposta paghi dipende da cosa compri

Una casa usata è tassata con l'ITP, l'imposta sui trasferimenti, che alle Canarie riscuote l'Agencia Tributaria Canaria con aliquote che le isole fissano da sole. Una casa nuova comprata dal suo costruttore è tassata con l'IGIC — l'imposta indiretta canaria che sostituisce l'IVA, spiegata nella nostra guida all'IGIC — più l'imposta di bollo (AJD) sull'atto. Le due non si sovrappongono mai: un acquisto paga ITP o IGIC, mai entrambe.

Qualunque sia quella applicabile, la base imponibile non è semplicemente il prezzo. Dal 2022 la base di un acquisto immobiliare è il valore di riferimento del Catasto ogni volta che quel valore è superiore al prezzo pagato (articolo 10 della legge statale sull'ITP). Controllalo prima di firmare — è pubblico, e decide più dell'importo, come mostra la sezione sulla linea dei 200.000 €.

Dichiara l'acquirente. Alle Canarie l'autoliquidazione — il modello 600, per l'ITP come per l'AJD — va presentata entro un mese dall'atto (articolo 39 del testo consolidato regionale), una delle finestre più corte di Spagna; la regola statale altrove è di trenta giorni lavorativi. L'atto di mutuo porta la sua AJD, ma dal 2018 la paga la banca, non tu.

Usato: 6,5 %, 5 % e il bonus del 20 % che fa 4 %

L'aliquota generale dell'ITP alle Canarie è il 6,5 % della base (articolo 31.1.a). Scende al 5 % quando si incontrano tre condizioni: la casa sarà la tua residenza abituale; la base imponibile, garage e pertinenze nello stesso edificio compresi, è pari o inferiore a 200.000 € — soglia alzata da 150.000 € il 1º gennaio 2026 e sommata tra tutti gli acquirenti —; e alla data dell'atto non possiedi un'altra casa, in piena proprietà, nuda proprietà o usufrutto — oppure vendi quella che possiedi con atto pubblico entro due anni.

Sopra l'aliquota del 5 % c'è un bonus del 20 % sull'imposta (articolo 35), che porta l'aliquota effettiva al 4 %. Si applica a una prima residenza abituale, comprata da chi non ha mai posseduto alcun immobile e che ha 40 anni o meno con un reddito degli acquirenti dell'anno precedente pari al massimo a 46.455 € — più 6.825 € per ogni persona per cui l'acquirente applica il minimo familiare — oppure è una donna con ordine di protezione o sentenza come vittima di violenza di genere. Fino al 2025 il bonus si fermava a 35 anni e 24.000 €; il bilancio 2026 ha ampliato entrambi.

Tre gruppi pagano l'1 % su una residenza abituale senza alcun tetto di prezzo: le famiglie numerose (reddito fino a 46.455 €, più 18.200 € per ogni figlio oltre il minimo legale), gli acquirenti con una disabilità riconosciuta del 65 % o superiore e le famiglie monoparentali (entrambi con reddito fino a 46.455 € più 6.825 € per persona con minimo familiare), tutti e tre a condizione che una casa precedente, se c'è, sia venduta entro due anni. L'edilizia protetta comprata come prima residenza abituale paga lo 0 %; così l'opzione d'acquisto su una futura residenza abituale fino a 200.000 €, e una casa comprata a un'asta giudiziaria, amministrativa o notarile paga il 5 % invece del 7 % con la stessa regola dei 200.000 €.

Nuovo: IGIC al 7 %, 5 % o 3 %, più AJD

Una casa nuova comprata dal costruttore porta l'IGIC all'aliquota generale del 7 % — a meno che l'acquirente rientri in una delle due fasce ridotte dell'articolo 38 del testo consolidato dell'IGIC. La fascia del 5 % rispecchia quella dell'ITP: residenza abituale, base pari o inferiore a 200.000 € (300.000 € per una famiglia numerosa, 400.000 € per una di categoria speciale), nessun'altra casa o una venduta entro due anni. La fascia del 3 % aggiunge a quelle condizioni una circostanza personale — avere 40 anni o meno, essere famiglia numerosa, avere una disabilità del 65 % o superiore, essere vittima di violenza di genere, essere famiglia monoparentale, o un reddito familiare dell'anno precedente pari al massimo a 46.455 € (61.770 € in dichiarazione congiunta). Il reddito da solo basta: una coppia di 52 anni che guadagna 45.000 € in due paga il 3 % sulla casa nuova.

L'acquirente deve consegnare al costruttore una dichiarazione firmata che le condizioni sono soddisfatte, prima o al momento della consegna — su un acquisto su carta, con il primo acconto — e la dichiarazione entra nell'atto. Se una condizione viene meno dopo, è l'acquirente, non il costruttore, a versare la differenza con gli interessi.

L'imposta di bollo sull'atto di acquisto è dell'1 % per le operazioni soggette all'IGIC (articolo 36) — l'atto notarile di una casa nuova lo è sempre — e scende allo 0,4 % quando l'acquirente soddisfa le condizioni dei gruppi ridotti: famiglia numerosa, disabilità, famiglia monoparentale, edilizia protetta, o le condizioni di età e reddito del bonus del 20 % (articolo 37). Un immobile usato comprato da un'impresa con rinuncia all'esenzione IGIC paga anch'esso l'1 %; una casa usata sotto ITP non paga alcuna AJD proporzionale.

Il valore di riferimento e la linea dei 200.000 €

Il tetto dei 200.000 € si misura sulla base imponibile, e la base è il maggiore tra prezzo e valore di riferimento. Così un appartamento comprato a 195.000 € il cui valore di riferimento è 212.000 € è tassato su 212.000 € — e non è più una casa da 200.000 €: la fascia del 5 % si chiude, con lei il bonus del 20 %, e il conto è il 6,5 % di 212.000 €, 13.780 €, invece del 5 % di 195.000 €, 9.750 €, o dei 7.800 € che avrebbe pagato un acquirente con bonus. Due conti a quasi 6.000 € di distanza, decisi da un numero sul sito del Catasto. Controlla il valore di riferimento prima del compromesso, non dopo il notaio.

La stessa regola taglia in un solo verso: se il valore di riferimento è inferiore al prezzo, la base è il prezzo. Non c'è sconto per comprare sopra il valore di riferimento, solo una penalità per comprare sotto.

Quattro acquirenti, quattro conti

• Una coppia non residente compra un appartamento usato da 250.000 € per le vacanze. Nessuna residenza abituale, base sopra i 200.000 €: ITP al 6,5 % — 16.250 €. Nessuna AJD. Modello 600 entro un mese dall'atto, poi il modello 210 ogni anno.
• Un'insegnante di 38 anni che guadagna 38.000 €, prima casa, usata, 190.000 €, valore di riferimento sotto il prezzo. Residenza abituale, base sotto i 200.000 €, mai posseduto immobili, meno di 40 anni e sotto la linea di reddito: 5 % con il bonus del 20 % — 7.600 €, contro 12.350 € all'aliquota generale.
• La stessa insegnante compra un appartamento nuovo da 190.000 € dal costruttore. IGIC nella fascia del 3 %, 5.700 €, più AJD allo 0,4 %, 760 € — 6.460 €. Un acquirente di 45 anni con 60.000 € che compra lo stesso appartamento come residenza abituale paga la fascia del 5 % e l'1 % di AJD: 11.400 €. Un acquirente per le vacanze paga il 7 % e l'1 %: 15.200 €.
• Una famiglia di cinque — famiglia numerosa, categoria generale — compra una casa usata da 300.000 € come abitazione con 44.000 € di reddito. ITP all'1 %: 3.000 €, dove l'aliquota generale prenderebbe 19.500 €. Su una casa nuova dello stesso prezzo la fascia del 3 % si applica ancora, perché il tetto per una famiglia numerosa è di 300.000 €: 9.000 € di IGIC più 1.200 € di AJD.

Dopo l'atto

Il mese decorre dalla data del notaio, e l'autoliquidazione va all'Agencia Tributaria Canaria qualunque sia l'imposta; chi chiede un'aliquota ridotta o il bonus presenta un certificato che le condizioni sono soddisfatte. Lascia passare il mese senza una lettera dell'amministrazione e parte la scala statale delle maggiorazioni: 1 % più 1 % per ogni mese intero di ritardo (articolo 27 della legge generale tributaria).

«Residenza abituale» è la definizione dell'imposta sul reddito: ti trasferisci entro dodici mesi e ci vivi per tre anni, salvo le solite eccezioni. Vendi prima, non vendi la casa precedente entro due anni o trasformi l'appartamento in affitto turistico, e il beneficio si perde — presenti un'autoliquidazione integrativa entro un mese dalla violazione, pagando la differenza con gli interessi di mora. La plusvalía municipale è l'imposta del venditore, e così la ritenuta del 3 % su un venditore non residente — anche se sei tu a trattenerla dal notaio e a versarla con il modello 211 —; l'IBI e la tassa rifiuti iniziano con il tuo primo anno intero. E una volta che vivi nella casa, le Canarie ti restituiscono parte di ciò che paghi: la detrazione regionale dell'imposta sul reddito per l'investimento nella residenza abituale è il 5 % dei pagamenti dell'anno per redditi sotto i 26.035 € e il 3,5 % fino a 46.455 € — 5,5 % e 4 % per gli acquirenti sotto i 40 anni — su una base massima di 6.000 € l'anno.

Dove entriamo noi

Il nostro reparto immobiliare di Caleta de Fuste e Costa Calma controlla il valore di riferimento prima che tu firmi, ti dice a quale fascia hai diritto e quanto vale, prepara il certificato e presenta il modello 600 entro il mese, e dopo le tue dichiarazioni annuali. Guarda l'assistenza alla compravendita, oppure prenota una consulenza: rispondiamo entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Quant'è l'imposta sui trasferimenti per una casa usata alle Canarie nel 2026?
L'aliquota generale dell'ITP è il 6,5 % della base imponibile, cioè il prezzo o il valore di riferimento del Catasto se è più alto. Scende al 5 % per una residenza abituale con base pari o inferiore a 200.000 € quando l'acquirente non possiede un'altra casa, e un bonus del 20 % su quell'imposta la porta al 4 % per una prima casa comprata da chi ha 40 anni o meno con reddito fino a 46.455 €.

Cosa pago su una casa nuova comprata dal costruttore?
IGIC invece di ITP: il 7 % di regola, il 5 % per una residenza abituale con base pari o inferiore a 200.000 € e il 3 % quando è soddisfatta anche una condizione personale, come avere 40 anni o meno, essere famiglia numerosa, avere una disabilità del 65 % o superiore o un reddito familiare fino a 46.455 €. L'imposta di bollo sull'atto aggiunge l'1 %, o lo 0,4 % per i gruppi ridotti.

Quanto tempo ho per presentare il modello 600 alle Canarie?
Un mese dalla data dell'atto, all'Agencia Tributaria Canaria, per l'ITP come per l'AJD. La regola statale altrove è di trenta giorni lavorativi. Presentare in ritardo senza richiesta preventiva dell'amministrazione comporta una maggiorazione dell'1 % più 1 % per ogni mese intero di ritardo.

Il valore di riferimento conta se pago meno di quello?
Sì. La base imponibile è il valore di riferimento ogni volta che è superiore al prezzo, quindi paghi l'imposta su una cifra che non hai pagato, e se quella cifra supera i 200.000 € perdi anche la fascia del 5 % e il bonus del 20 %. Controlla il valore di riferimento prima di firmare il compromesso.

Dati verificati a settembre 2026 (testo consolidato canario sui tributi ceduti, Decreto Legislativo 1/2009, articoli da 31 a 39 come modificati dalla legge 9/2025 per il 2026; testo consolidato canario dell'IGIC, Decreto Legislativo 1/2025, articolo 38; legge statale sull'ITP, articolo 10 sul valore di riferimento, e regolamento dell'ITP, articolo 102; legge generale tributaria, articolo 27; la guida dell'Agencia Tributaria Canaria su ITP e AJD; le sintesi di Garrigues e KPMG sulla legge di bilancio 2026). Le cifre sono esempi; controlla le tue prima di firmare.