Venduto da non residente? Come e quando torna la ritenuta del 3 %

Quando un non residente vende un immobile in Spagna, l'acquirente non gli consegna tutto il prezzo. Il tre per cento va dritto al fisco: su un appartamento venduto a 285.000 €, sono 8.550 € che il venditore non vede mai sul tavolo del notaio. Non è l'imposta. L'imposta è il 19 % della plusvalenza, calcolata dopo dal venditore nel Modelo 210, e il 3 % è solo un acconto. Ogni volta che il 19 % della plusvalenza è meno del 3 % del prezzo, la differenza torna indietro, e quando non c'è plusvalenza torna tutto. Questo articolo è la procedura e il suo calendario, letti a ottobre 2026 nella legge dell'imposta sul reddito dei non residenti e nel suo regolamento, nell'ordinanza che approva i moduli 210 e 211, nella legge generale tributaria e nelle istruzioni del fisco stesso: chi presenta che cosa, entro quale data, a quale ufficio, con quali carte, su quale conto, quanto tempo può prendersi l'amministrazione e che cosa vi deve quando se ne prende di più. Il diritto della vendita in sé, dalla ritenuta alla plusvalía a ciò che l'atto deve dire, è nell'articolo dei nostri colleghi di Olga Caballero su vendere da non residente; qui seguiamo il denaro sulla via del ritorno.

Il 3 % del prezzo contro il 19 % della plusvalenza

La ritenuta sta nell'articolo 25.2 della legge dell'imposta sul reddito dei non residenti: el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos, l'acquirente deve trattenere e versare il 3 % del prezzo pattuito, come acconto dell'imposta dei venditori. L'imposta in sé sta nell'articolo 25.1.f della stessa legge: il 19 % della plusvalenza, qualunque sia il paese del venditore. Due percentuali su due basi diverse, e il risultato del Modelo 210 è semplicemente l'una meno l'altra.

Il confine tra un rimborso e un pagamento si può tracciare prima della vendita. La ritenuta copre esattamente l'imposta quando il 19 % della plusvalenza è uguale al 3 % del prezzo, cioè quando la plusvalenza è 3 ÷ 19 del prezzo, il 15,79 %. Sotto quella linea torna denaro; sopra, il venditore paga la differenza. Per un prezzo di 285.000 € e la sua ritenuta di 8.550 €:

Una perdita non si porta da nessun'altra parte. I non residenti senza stabile organizzazione sono tassati de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas, separatamente per ogni reddito, senza alcuna compensazione tra l'uno e l'altro: la perdita su un immobile non riduce la plusvalenza su un altro, e tutto ciò che fa è riportare indietro l'intera ritenuta.

C'è un gruppo di venditori a cui la ritenuta non andrebbe mai applicata: gli stranieri che vivono qui e sono residenti fiscali in Spagna. Il regolamento solleva l'acquirente dal suo obbligo Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, quando il venditore prova, con un certificato dell'amministrazione tributaria, di essere soggetto all'imposta sul reddito dei residenti o all'imposta sulle società. Il certificato deve essere sul tavolo del notaio quel giorno; chi vive sull'isola da anni ma arriva senza deve aspettarsi che il legale dell'acquirente pretenda il 3 %. Essere o no residenti è una questione di giorni e di interessi, che spieghiamo nel nostro articolo sulla regola dei 183 giorni, e la vendita di un residente è tassata in altro modo, come descritto in vendere casa da residente fiscale.

Che cosa il fisco conta come plusvalenza

La plusvalenza è la differenza tra due valori, ed entrambi si costruiscono con i documenti. Il valore di trasmissione, casella 9 del modulo, è il prezzo del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente, meno le spese e i tributi della vendita sostenuti dal venditore: la provvigione dell'agenzia, la parcella del legale, la plusvalía municipale quando è il venditore a finire per pagarla. Il valore di acquisto, casella 10, è ciò che l'immobile è costato, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente, più le spese e i tributi dell'acquisto, esclusi gli interessi: imposta di trasferimento o IGIC, notaio, registro immobiliare, il legale che ha seguito l'acquisto.

Il manuale del fisco per i non residenti aggiunge tre regole che decidono molti rimborsi. Gli investimenti e le migliorie aumentano il valore di acquisto, ma sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación, le spese di conservazione e riparazione non contano: un ampliamento o una stanza in più contano; ritinteggiare o sostituire il riscaldamento, no. Se l'immobile è stato affittato, l'ammortamento che poteva essere dedotto si sottrae dal valore di acquisto, con un minimo del 3 % l'anno sul maggiore di due valori, il costo di acquisto o il valore catastale, senza il suolo, che sia stato dedotto o no. E la vecchia correzione per l'inflazione non c'è più: En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización, per le trasmissioni avvenute dal 1º gennaio 2015 i coefficienti di aggiornamento sono stati soppressi, sicché un prezzo di acquisto del 2006 si confronta euro per euro con un prezzo di vendita del 2026.

Il calendario: un mese, tre mesi, sei mesi

Alla firma seguono tre termini, ciascuno contato dalla fine del precedente.

Il primo è dell'acquirente. Il regolamento gli impone di dichiarare e versare la ritenuta en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, entro un mese dalla data della trasmissione, all'ufficio del fisco del luogo in cui si trova l'immobile. L'ordinanza aggiunge ciò che importa al venditore: El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente, effettuato il versamento, l'acquirente consegna una copia al venditore. Quella copia è la prova che il venditore ha dell'acconto, e il Modelo 210 ne chiede il numero, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211, il numero prestampato sulla copia del 211. Se l'acquirente non versa mai la ritenuta, la legge grava l'immobile stesso: los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, il bene venduto risponde del minore tra la ritenuta e l'imposta, ed è per questo che nessun acquirente ben consigliato la salta.

Il secondo è del venditore. L'ordinanza fissa un'unica finestra per ogni vendita, con plusvalenza o con perdita: la dichiarazione si presenta con independencia del resultado de la autoliquidación, qualunque sia il suo risultato, en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble, entro tre mesi una volta trascorso il mese dalla data della trasmissione. In pratica la finestra si apre un mese dopo l'atto e si chiude quattro mesi dopo. Quando la dichiarazione dà un'imposta da pagare, il pagamento scade nella stessa finestra.

Il terzo è dell'amministrazione. Il regolamento dei non residenti rinvia i rimborsi alle regole di rimborso dell'imposta sul reddito dei residenti, che oggi stanno nell'articolo 103 della Ley 35/2006: il fisco agisce dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración, entro i sei mesi successivi alla fine del termine stabilito per la presentazione della dichiarazione. L'orologio parte alla fine della finestra di presentazione, non dal giorno in cui presentate, sicché una dichiarazione inviata il 10 novembre e una inviata il 9 febbraio condividono lo stesso termine legale. La legge generale tributaria fissa poi il prezzo del ritardo: trascorsi sei mesi senza che il pagamento sia stato ordinato, per causa imputabile all'amministrazione, il fisco paga gli interessi di mora sin necesidad de que el obligado lo solicite, senza che il contribuente debba chiederli. Il tasso è quello che il fisco stesso applica quest'anno: Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100, per il 2026 l'interesse legale resta al 3,25 % e quello di mora al 4,0625 %, le cifre della legge di bilancio del 2023, ancora in vigore perché non è stata approvata una legge di bilancio per il 2026. Su un rimborso di 8.550 € sono 0,95 € al giorno.

Due cose allungano il calendario, ed entrambe sono nelle mani del venditore. Una dichiarazione presentata dopo la finestra perde il termine comune: los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación, i sei mesi si contano allora dal giorno della presentazione. E il rimborso si effettua previas las comprobaciones que sean necesarias, dopo le verifiche che l'amministrazione ritiene necessarie; il tempo in cui una richiesta di documenti resta senza risposta oltre la sua scadenza è un ritardo non imputabile all'amministrazione e non produce interessi.

La dichiarazione: chi la firma, dove va, che cosa la accompagna

L'ordinanza è rigorosa su di chi sia questa dichiarazione. Per una vendita immobiliare, debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente, deve figurare come persona che effettua l'autoliquidazione il contribuente stesso: un consulente può prepararla e trasmetterla, come collaboratore sociale autorizzato del fisco o con una procura depositata presso di esso, ma la dichiarazione è del venditore e porta il suo numero fiscale spagnolo. Ogni proprietario dichiara per la propria quota, con un'eccezione: cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación, quando l'immobile è in comproprietà di una coppia sposata in cui entrambi i coniugi sono non residenti, si può presentare un'unica dichiarazione. I fratelli che hanno ereditato insieme, una coppia non sposata e gli amici che hanno comprato insieme presentano ciascuno la propria.

Va all'ufficio del luogo in cui si trova l'immobile, che su quest'isola è l'Administración de Fuerteventura del fisco, in Avenida 1º de Mayo, 92, a Puerto del Rosario. Una dichiarazione a rimborso si può presentare online con certificato digitale o Cl@ve, oppure stampare dal sito del fisco e consegnare o spedire per raccomandata a quell'ufficio.

La accompagnano tre tipi di carte. La prova della ritenuta è obbligatoria: quando si deducono ritenute, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos, si allegano in ogni caso i documenti che le giustificano, cioè qui la copia del 211 per il venditore. Un rimborso richiede un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta, un documento che attesti l'identificazione e la titolarità del conto. E le verifiche sono verifiche dei due valori: l'atto di acquisto, l'atto di vendita e una fattura per ogni spesa o miglioria aggiunta da una parte o tolta dall'altra. Una dichiarazione che arriva con tutto questo risponde alle domande prima che vengano fatte.

Il conto: il vostro, in Spagna o all'estero

I rimborsi si pagano con bonifico, e l'ordinanza risolve la domanda che ogni venditore si fa prima di chiudere il conto spagnolo. Se il conto è del contribuente, la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero, può essere aperto presso un istituto di credito in Spagna o all'estero. Il rimborso può quindi andare sul conto di Amburgo o di Manchester che il venditore avrà ancora l'estate prossima, purché la dichiarazione porti la prova che il conto è suo.

La regola è più stretta per il conto di chiunque altro. L'ordinanza consente che il rimborso vada sul conto di chi effettua la dichiarazione o su quello del contribuente stesso, e la dichiarazione di una vendita immobiliare deve effettuarla il venditore: lette insieme, le due regole portano a un conto intestato al venditore. Dove l'ordinanza ammette il conto di un rappresentante, nelle dichiarazioni che un rappresentante può effettuare, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España, il conto deve essere aperto in Spagna, e la procura deve contenere una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente, una clausola che autorizzi quel rappresentante legale a ricevere il rimborso a proprio nome per conto del contribuente. Il piano sicuro per una vendita è quello semplice: un conto proprio, in Spagna o all'estero, con il suo certificato allegato alla dichiarazione. Quando il bonifico non è possibile, l'ordinanza consente di pagare il rimborso con un assegno della Banco de España.

Esenzioni e riduzioni che un venditore non residente può ancora usare

Tre regole riducono la plusvalenza stessa, e ciascuna si applica nel Modelo 210, non dal notaio: l'acquirente trattiene il 3 % in ogni caso.

• Comprato tra il 12 maggio e il 31 dicembre 2012. La quarta disposizione aggiuntiva della legge si apre con Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, le plusvalenze ottenute senza stabile organizzazione sono esenti al 50 %, quando provengono da immobili urbani acquistati in quella finestra. Non si applica agli immobili comprati da un coniuge, da un parente fino al secondo grado o da una società collegata, né a quelli venduti a loro.
• Una ex abitazione, reinvestita in una nuova. I residenti nell'Unione europea, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein possono escludere la plusvalenza realizzata por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, sulla trasmissione di quella che è stata la loro abitazione abituale in Spagna, purché l'intero importo ottenuto sia reinvestito in una nuova abitazione abituale, alle condizioni e nei termini della regola di reinvestimento dei residenti; un reinvestimento parziale esenta la parte proporzionale. È il caso di chi ha vissuto qui, è tornato al suo paese e ha venduto. Il 3 % si trattiene comunque e il 210 si presenta comunque; se la nuova abitazione viene comprata dopo il termine di presentazione, l'imposta pagata si richiede più tardi con un modulo a parte.
• Comprato prima del 31 dicembre 1994. Le persone fisiche conservano una riduzione transitoria sulla parte di plusvalenza generata prima del 20 gennaio 2006: l'11,11 % per ogni anno di possesso fino al 31 dicembre 1996 oltre i primi due, entro un tetto cumulato di 400.000 € di valori di trasmissione contati dal 2015. Nell'esempio del fisco stesso, un immobile comprato nel 1991 per 100.000 € e venduto nel 2015 per 300.000 € da un venditore che aveva già consumato metà del tetto è tassato su 164.318,20 € anziché su 200.000 €.

C'è un'esenzione di cui parlano le notizie e che non è in questo elenco. Il Real Decreto-ley 26/2026, in vigore dal 1º ottobre 2026 e ancora da votare al Congresso, esenta, in tutto o in parte, la plusvalenza di un'abitazione rimasta vuota per due anni e venduta a un ente pubblico per la casa entro il 31 dicembre 2027. Ha scritto quell'esenzione nella legge dell'imposta sul reddito dei residenti, come nuova sessantacinquesima disposizione aggiuntiva, e non ha modificato la legge dei non residenti, che dalla legge dei residenti prende la sezione sulle plusvalenze e minusvalenze e non le disposizioni aggiuntive. Sul testo pubblicato, un venditore non residente non può contarci; se il fisco la leggerà diversamente, questo articolo lo dirà.

Da Fuerteventura: un edificio, due venditori, due risultati

Una coppia sposata, entrambi residenti fiscali in Germania, ha comprato un appartamento a Corralejo nel marzo 2008 per 242.000 € e ha pagato 22.400 € tra imposta di trasferimento, notaio, registro e legale, tutto con fattura. Non l'hanno mai affittato. Venerdì 9 ottobre 2026 lo vendono per 285.000 €. L'acquirente trattiene 8.550 € e loro ricevono il resto. Le loro spese di vendita sono 14.250 € di agenzia e legale e 1.330 € di plusvalía municipale, che l'atto lascia a loro carico.

La plusvalenza. Valore di trasmissione: 285.000 € − 14.250 € − 1.330 € = 269.420 €. Valore di acquisto: 242.000 € + 22.400 € = 264.400 €. Plusvalenza: 5.020 €. Imposta al 19 %: 953,80 €. La ritenuta era di 8.550 €, quindi il Modelo 210 chiede il rimborso di 7.596,20 €, cioè 3.798,10 € per coniuge. Poiché entrambi sono non residenti e possiedono l'appartamento come coppia sposata, presentano una sola dichiarazione.

Il calendario. L'acquirente ha tempo fino a lunedì 9 novembre 2026 per versare la ritenuta e consegna loro la copia del 211. La loro finestra per il 210 va dal 10 novembre 2026 a martedì 9 febbraio 2027; viene presentato online a loro nome, con il 211, i due atti, le fatture e un certificato bancario del loro conto cointestato ad Amburgo. Il fisco ha tempo fino a lunedì 9 agosto 2027 per ordinare il rimborso, e dal giorno dopo deve loro 0,85 € per ogni giorno di ritardo.

Nello stesso edificio, una vicina residente fiscale nel Regno Unito vende un appartamento identico allo stesso prezzo nella stessa settimana. Ha comprato nel 2014 per 165.000 € e ha pagato 14.400 € di spese di acquisto; le sue spese di vendita sono 15.600 €. Valore di trasmissione 269.400 €, valore di acquisto 179.400 €, plusvalenza 90.000 €, imposta 17.100 €. Il suo 3 % era gli stessi 8.550 €, e il suo Modelo 210, nella stessa finestra, porta un pagamento di 8.550 €. Se lo presenta in ritardo senza una richiesta del fisco, la maggiorazione è quella che abbiamo descritto in presentare in ritardo: l'1 % più un altro 1 % per ogni mese intero di ritardo sull'importo dovuto.

Ai due venditori resta ancora una cosa da controllare. Ogni proprietario non residente presenta ogni anno un Modelo 210 per l'immobile stesso, sul reddito imputato o sull'affitto, spiegato nella nostra guida al Modelo 210, e gli anni di proprietà devono essere in ordine prima di chiedere il rimborso.

Domande frequenti

Ho venduto in perdita. Devo comunque presentare qualcosa?

Sì, se volete riavere il 3 %. L'ordinanza lo dice in una frase: En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada, in caso di perdite questa dichiarazione va presentata ugualmente se si vuole esercitare il diritto al rimborso della ritenuta. La finestra è la stessa di tre mesi, le carte sono le stesse e il risultato è l'intera ritenuta.

Ho lasciato passare i tre mesi. Il rimborso è perso?

No. La legge generale tributaria dà quattro anni a El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, il diritto di chiedere i rimborsi che derivano dalle norme di ciascun tributo, contati dal giorno successivo alla fine del termine di presentazione. Una dichiarazione tardiva viene pagata lo stesso, con due costi: i sei mesi dell'amministrazione partono dal giorno in cui presentate, e la legge tratta la dichiarazione tardiva che non causa danno all'erario come infrazione lieve con una multa fissa di 200 €, ridotta a 100 € quando è presentata prima che il fisco la richieda.

È nostro a metà, e solo uno di noi è non residente. Come funziona il 3 %?

Solo sulla metà del non residente. Le istruzioni del Modelo 211 dicono che, quando i proprietari sono residenti e non residenti, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes, va indicata solo la parte del prezzo che corrisponde proporzionalmente ai proprietari non residenti. Su 285.000 € a metà, l'acquirente trattiene il 3 % di 142.500 €, cioè 4.275 €; il non residente presenta un Modelo 210 per la sua metà di plusvalenza e il residente dichiara l'altra metà nella dichiarazione annuale dei redditi, mostrando dal notaio il certificato di residente.

L'acquirente non mi ha mai dato la copia del 211. Posso chiedere comunque il rimborso?

Chiedetela prima di ogni altra cosa: l'ordinanza obbliga l'acquirente a consegnare la copia del venditore una volta versata la ritenuta, e la dichiarazione ne chiede il numero e, in ogni caso, il giustificativo della ritenuta. La risposta pratica sta sul tavolo del notaio: fate scrivere nell'atto l'importo trattenuto e l'impegno dell'acquirente a consegnare la copia entro il mese, e conservate i recapiti del consulente dell'acquirente. Senza di essa, la dichiarazione non ha alcun giustificativo dell'acconto da allegare.

Il team fiscale dei nostri uffici di Corralejo e Caleta de Fuste prepara il Modelo 210 di una vendita a partire dai due atti e dalle fatture, calcola prima della firma se il 3 % tornerà indietro, presenta entro la finestra e segue il rimborso finché non viene pagato, su un conto in Spagna o all'estero. La pagina consulenza fiscale descrive il servizio e un primo incontro si può prenotare online.

Fatti verificati a ottobre 2026 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, articoli 15, 24 e 25 e le sue disposizioni aggiuntive quarta e settima e transitoria prima; il suo regolamento, Real Decreto 1776/2004, articoli 14 e 16; Orden EHA/3316/2010, articoli 2, 3, 5, 6, 7 e 8, nel testo vigente; Ley 35/2006, articolo 103; Ley 58/2003, articoli 26, 27, 31, 66, 67, 125 e 198; Real Decreto 1065/2007, articolo 104; Real Decreto 439/2007, articolo 13; Real Decreto-ley 26/2026, articolo 6; il manuale del fisco per i non residenti, le sue istruzioni dei moduli 210 e 211, i suoi tassi di interesse per il 2026 e il suo elenco degli uffici). Le cifre delle due vendite sono illustrative, e le date di una vendita reale si contano dal suo atto.