Een huis kopen op Fuerteventura in 2026: ITP 6,5 %, de 5 %- en 4 %-schijven, IGIC bij nieuwbouw en AJD

De prijs is afgesproken, de taxatie is gedaan, de notaris heeft een datum. Wat de meeste kopers op Fuerteventura op dat moment nog steeds niet kunnen zeggen, is hoeveel belasting de aankoop gaat kosten — want het antwoord hangt af van drie dingen die nog niemand hun heeft gevraagd: of de woning bestaand of nieuw is, of ze hun hoofdverblijf wordt, en wie ze zijn. In 2026 bewegen die drie vragen de rekening voor een appartement van 190.000 € tussen 6.460 € en 15.200 €.

Dit is het artikel met de cijfers. Onze collega's van olgacaballero.com lopen de juridische weg in hun gids voor het kopen van vastgoed in Spanje; hier nemen we de Canarische belastingregels zoals ze gelden na de begrotingswet van 2026, regel voor regel, en halen we vier kopers erdoorheen.

Welke belasting u betaalt, hangt af van wat u koopt

Een bestaande woning wordt belast met de ITP, de overdrachtsbelasting, die op de Canarische Eilanden door de Agencia Tributaria Canaria wordt geheven tegen tarieven die de eilanden zelf vaststellen. Een nieuwe woning gekocht van de projectontwikkelaar wordt belast met de IGIC — de Canarische indirecte belasting die de btw vervangt, uitgelegd in onze IGIC-gids — plus zegelbelasting (AJD) op de akte. De twee overlappen nooit: een aankoop betaalt ITP of IGIC, nooit allebei.

Welke ook van toepassing is, de heffingsgrondslag is niet simpelweg de prijs. Sinds 2022 is de grondslag van een vastgoedaankoop de referentiewaarde van het Kadaster telkens wanneer die waarde hoger is dan de betaalde prijs (artikel 10 van de nationale ITP-wet). Controleer die vóór u tekent — ze is openbaar, en ze bepaalt meer dan het bedrag, zoals de paragraaf over de grens van 200.000 € laat zien.

De koper doet aangifte. Op de Canarische Eilanden is de zelfaanslag — formulier 600, voor ITP of AJD — verschuldigd binnen één maand na de akte (artikel 39 van de regionale geconsolideerde belastingtekst), een van de kortste termijnen van Spanje; de nationale standaard elders is dertig werkdagen. De hypotheekakte draagt haar eigen AJD, maar sinds 2018 betaalt de bank die, niet u.

Bestaande bouw: 6,5 %, 5 % en de bonus van 20 % die 4 % oplevert

Het algemene ITP-tarief op de Canarische Eilanden is 6,5 % van de grondslag (artikel 31.1.a). Het daalt naar 5 % als drie voorwaarden samenkomen: de woning wordt uw hoofdverblijf; de heffingsgrondslag, garages en bergingen in hetzelfde gebouw inbegrepen, is 200.000 € of minder — op 1 januari 2026 verhoogd van 150.000 €, en opgeteld over alle kopers —; en op de datum van de akte bezit u geen andere woning, in volle eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik — of u verkoopt de woning die u bezit binnen twee jaar bij authentieke akte.

Boven op het tarief van 5 % komt een bonus van 20 % op de belasting (artikel 35), die het effectieve tarief op 4 % brengt. Hij geldt voor een eerste hoofdverblijf, gekocht door iemand die nooit enig vastgoed heeft bezeten en die ofwel 40 jaar of jonger is met een inkomen van de kopers in het voorgaande jaar van ten hoogste 46.455 € — plus 6.825 € voor elke persoon voor wie de koper het gezinsminimum toepast —, ofwel een vrouw met een beschermingsbevel of vonnis als slachtoffer van gendergeweld. Tot 2025 stopte de bonus bij 35 jaar en 24.000 €; de begroting van 2026 heeft beide verruimd.

Drie groepen betalen 1 % op een hoofdverblijf zonder enig prijsplafond: grote gezinnen (inkomen tot 46.455 €, plus 18.200 € per kind boven het wettelijke minimum), kopers met een erkende handicap van 65 % of meer en eenoudergezinnen (beide met een inkomen tot 46.455 € plus 6.825 € per persoon met gezinsminimum), alle drie op voorwaarde dat een eerdere woning, als die er is, binnen twee jaar wordt verkocht. Sociale koopwoningen gekocht als eerste hoofdverblijf betalen 0 %; dat geldt ook voor de koopoptie op een toekomstig hoofdverblijf tot 200.000 €, en een woning gekocht op een gerechtelijke, bestuurlijke of notariële veiling betaalt 5 % in plaats van 7 % onder dezelfde regel van 200.000 €.

Nieuwbouw: IGIC van 7 %, 5 % of 3 %, plus AJD

Een nieuwe woning gekocht van de ontwikkelaar draagt IGIC tegen het algemene tarief van 7 % — tenzij de koper in een van de twee verlaagde schijven van artikel 38 van de geconsolideerde IGIC-tekst valt. De 5 %-schijf spiegelt die van de ITP: hoofdverblijf, grondslag van 200.000 € of minder (300.000 € voor een groot gezin, 400.000 € voor een groot gezin van de bijzondere categorie), geen andere woning of een die binnen twee jaar wordt verkocht. De 3 %-schijf voegt aan die voorwaarden één persoonlijke omstandigheid toe — 40 jaar of jonger zijn, een groot gezin, een handicap van 65 % of meer, slachtoffer van gendergeweld, een eenoudergezin, of een gezinsinkomen in het voorgaande jaar van ten hoogste 46.455 € (61.770 € bij gezamenlijke aangifte). Inkomen alleen volstaat: een stel van 52 dat samen 45.000 € verdient, betaalt 3 % op zijn nieuwe woning.

De koper moet de ontwikkelaar een ondertekende verklaring overhandigen dat aan de voorwaarden is voldaan, vóór of bij de oplevering — bij een aankoop op plan met de eerste termijn —, en de verklaring wordt in de akte opgenomen. Vervalt later een voorwaarde, dan geeft de koper, niet de ontwikkelaar, het verschil met rente aan.

De zegelbelasting op de koopakte bedraagt 1 % voor verrichtingen die aan de IGIC zijn onderworpen (artikel 36) — de notariële akte van een nieuwe woning is dat altijd — en daalt naar 0,4 % wanneer de koper voldoet aan de voorwaarden van de verlaagde groepen: groot gezin, handicap, eenoudergezin, sociale koopwoning, of de leeftijds- en inkomensvoorwaarden van de bonus van 20 % (artikel 37). Een bestaand pand gekocht van een onderneming die afstand doet van de IGIC-vrijstelling betaalt ook 1 %; een bestaande woning onder de ITP betaalt helemaal geen proportionele AJD.

De referentiewaarde en de grens van 200.000 €

Het plafond van 200.000 € wordt gemeten op de heffingsgrondslag, en de grondslag is de hoogste van prijs en referentiewaarde. Een appartement gekocht voor 195.000 € met een referentiewaarde van 212.000 € wordt dus belast op 212.000 € — en is geen woning van 200.000 € meer: de 5 %-schijf gaat dicht, de bonus van 20 % ook, en de rekening is 6,5 % van 212.000 €, 13.780 €, in plaats van 5 % van 195.000 €, 9.750 €, of de 7.800 € die een koper met bonus zou hebben betaald. Twee rekeningen bijna 6.000 € uit elkaar, beslist door één getal op de website van het Kadaster. Controleer de referentiewaarde vóór het voorlopige koopcontract, niet na de notaris.

Dezelfde regel snijdt maar één kant op: is de referentiewaarde lager dan de prijs, dan is de prijs de grondslag. Er is geen korting voor kopen boven de referentiewaarde, alleen een straf voor kopen eronder.

Vier kopers, vier rekeningen

• Een niet-ingezeten stel koopt een bestaand vakantieappartement van 250.000 €. Geen hoofdverblijf, grondslag boven 200.000 €: ITP tegen 6,5 % — 16.250 €. Geen AJD. Formulier 600 binnen een maand na de akte, daarna elk jaar formulier 210.
• Een lerares van 38 met een inkomen van 38.000 €, eerste woning, bestaand, 190.000 €, referentiewaarde onder de prijs. Hoofdverblijf, grondslag onder 200.000 €, nooit vastgoed bezeten, onder de 40 en onder de inkomensgrens: 5 % met de bonus van 20 % — 7.600 €, tegenover 12.350 € tegen het algemene tarief.
• Dezelfde lerares koopt een nieuw appartement van 190.000 € van de ontwikkelaar. IGIC in de 3 %-schijf, 5.700 €, plus AJD tegen 0,4 %, 760 € — 6.460 €. Een koper van 45 met 60.000 € die hetzelfde appartement als hoofdverblijf koopt, betaalt de 5 %-schijf en 1 % AJD: 11.400 €. Een vakantiekoper betaalt 7 % en 1 %: 15.200 €.
• Een gezin van vijf — groot gezin, algemene categorie — koopt een bestaand huis van 300.000 € als woning met een inkomen van 44.000 €. ITP tegen 1 %: 3.000 €, waar het algemene tarief 19.500 € zou nemen. Bij nieuwbouw van dezelfde prijs geldt de 3 %-schijf nog steeds, omdat het plafond voor een groot gezin 300.000 € is: 9.000 € IGIC plus 1.200 € AJD.

Na de akte

De maand loopt vanaf de datum van de notaris, en de zelfaanslag gaat naar de Agencia Tributaria Canaria welke belasting ook geldt; wie een verlaagd tarief of de bonus claimt, dient een verklaring in dat aan de voorwaarden is voldaan. Mist u de maand zonder brief van de administratie, dan begint de nationale toeslagschaal bij 1 % plus 1 % voor elke volle maand vertraging (artikel 27 van de algemene belastingwet).

„Hoofdverblijf” betekent de definitie van de inkomstenbelasting: u trekt binnen twaalf maanden in en woont er drie jaar, de gebruikelijke uitzonderingen daargelaten. Verkoopt u eerder, verkoopt u de vorige woning niet binnen twee jaar of maakt u van het appartement een vakantieverhuur, dan vervalt het voordeel — u dient binnen een maand na de schending een aanvullende zelfaanslag in en betaalt het verschil met vertragingsrente. De plusvalía municipal is de belasting van de verkoper, en zo ook de inhouding van 3 % op een niet-ingezeten verkoper — al bent u het die ze bij de notaris inhoudt en afdraagt via formulier 211 —; de IBI en de afvalheffing beginnen met uw eerste volle jaar. En zodra u in de woning woont, geven de Canarische Eilanden een deel terug van wat u betaalt: de regionale inkomstenbelastingaftrek voor investering in een hoofdverblijf is 5 % van de betalingen van het jaar voor inkomens onder 26.035 € en 3,5 % tot 46.455 € — 5,5 % en 4 % voor kopers jonger dan 40 — op een grondslag van maximaal 6.000 € per jaar.

Waar wij in beeld komen

Onze vastgoedafdeling in Caleta de Fuste en Costa Calma controleert de referentiewaarde vóór u tekent, vertelt u voor welke schijf u in aanmerking komt en wat die waard is, bereidt de verklaring voor en dient formulier 600 binnen de maand in, daarna uw jaarlijkse aangiften. Bekijk de begeleiding bij aan- en verkoop, of maak een afspraak — we antwoorden binnen één werkdag.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik op een bestaande woning op de Canarische Eilanden in 2026?
Het algemene ITP-tarief is 6,5 % van de heffingsgrondslag, dat is de prijs of de referentiewaarde van het Kadaster als die hoger is. Het daalt naar 5 % voor een hoofdverblijf met een grondslag van 200.000 € of minder wanneer de koper geen andere woning bezit, en een bonus van 20 % op die belasting brengt het op 4 % voor een eerste woning gekocht door iemand van 40 jaar of jonger met een inkomen van ten hoogste 46.455 €.

Wat betaal ik op nieuwbouw van een projectontwikkelaar?
IGIC in plaats van ITP: 7 % in de regel, 5 % voor een hoofdverblijf met een grondslag van 200.000 € of minder, en 3 % wanneer ook aan een persoonlijke voorwaarde is voldaan, zoals 40 jaar of jonger zijn, een groot gezin, een handicap van 65 % of meer, of een gezinsinkomen van ten hoogste 46.455 €. De zegelbelasting op de akte voegt 1 % toe, of 0,4 % voor de verlaagde groepen.

Hoe lang heb ik om formulier 600 in te dienen op de Canarische Eilanden?
Eén maand vanaf de datum van de akte, bij de Agencia Tributaria Canaria, voor zowel ITP als AJD. De nationale regel elders is dertig werkdagen. Te laat indienen zonder voorafgaand verzoek van de administratie leidt tot een toeslag van 1 % plus 1 % voor elke volle maand vertraging.

Doet de referentiewaarde ertoe als ik minder betaal dan die waarde?
Ja. De heffingsgrondslag is de referentiewaarde telkens wanneer die hoger is dan de prijs, dus u betaalt belasting over een bedrag dat u niet hebt betaald, en als dat bedrag de 200.000 € overschrijdt, verliest u ook de 5 %-schijf en de bonus van 20 %. Controleer de referentiewaarde vóór u het voorlopige koopcontract tekent.

Feiten geverifieerd in september 2026 (Canarische geconsolideerde tekst over overgedragen belastingen, Decreto Legislativo 1/2009, artikelen 31 tot en met 39 zoals gewijzigd bij wet 9/2025 voor 2026; Canarische geconsolideerde IGIC-tekst, Decreto Legislativo 1/2025, artikel 38; nationale ITP-wet, artikel 10 over de referentiewaarde, en ITP-verordening, artikel 102; algemene belastingwet, artikel 27; de gids van de Agencia Tributaria Canaria over ITP en AJD; de samenvattingen van Garrigues en KPMG van de begrotingswet 2026). De cijfers zijn rekenvoorbeelden; controleer de uwe voordat u tekent.