2026年在富埃特文图拉买房：ITP税6.5%、5%和4%档、新房IGIC与AJD印花税

价格谈妥了，评估做完了，公证员也定了日期。可到了这一步，富埃特文图拉的大多数买家仍然说不出这笔交易要交多少税——因为答案取决于三件还没人问过他们的事：房子是二手还是新建、是否会成为他们的常住住宅、以及他们是谁。在2026年，这三个问题能让一套190,000欧元公寓的税单在6,460欧元和15,200欧元之间来回移动。

这是一篇讲数字的文章。我们在olgacaballero.com的同事在《在西班牙买房指南》中走完了法律路线；这里我们把2026年预算法之后的加那利税务规则逐条列出，并让四位买家逐一走一遍。

交哪种税，取决于你买的是什么

二手住宅按ITP（财产转让税）征税，在加那利群岛由加那利税务局（Agencia Tributaria Canaria）按群岛自行制定的税率征收。向开发商购买的新建住宅按IGIC征税——这是取代增值税的加那利间接税，见我们的IGIC指南——再加上契约的印花税（AJD）。两者从不重叠：一笔购房交易要么交ITP，要么交IGIC，绝不会两者都交。

无论适用哪一种，计税基础都不只是价格。自2022年起，只要地籍参考价值高于实付价格，购房的计税基础就是地籍参考价值（国家ITP法第10条）。签约前先查一查——它是公开的，而且它决定的不只是金额，正如“200,000欧元这条线”一节所示。

由买家申报。在加那利群岛，自行申报——ITP或AJD都用600号表——须在契约签署后一个月内完成（自治区税收合并文本第39条），这是西班牙最短的申报期限之一；其他地区的国家默认规则是三十个工作日。抵押贷款契约有它自己的AJD，但自2018年起由银行支付，与你无关。

二手房：6.5%、5%，以及把税率降到4%的20%减免

加那利群岛ITP的一般税率是计税基础的6.5%（第31.1.a条）。满足三个条件时降为5%：该住宅将成为你的常住住宅；计税基础（含同一楼内一并转让的车库和附属物）不超过200,000欧元——这一上限于2026年1月1日由150,000欧元上调，并按全部买家合计——；以及在签署契约之日你不拥有另一套住宅（完全所有权、虚有权或用益权均算），或者在两年内以公证契约出售已有住宅。

在5%税率之上还有一项税额20%的减免（第35条），使实际税率降到4%。它适用于首套常住住宅，买家从未拥有过任何不动产，并且要么年龄不超过40岁、买家上一年度收入合计不超过46,455欧元——买家每申请一名家庭免税额人员再加6,825欧元——，要么是持有保护令或判决的性别暴力受害女性。到2025年为止，这项减免止于35岁和24,000欧元；2026年预算把两者都放宽了。

三类群体购买常住住宅只交1%，且没有任何价格上限：多子女家庭（收入不超过46,455欧元，超过法定最低子女数的每个孩子再加18,200欧元）、残疾程度达65%及以上的买家，以及单亲家庭（后两者收入不超过46,455欧元，每名家庭免税额人员再加6,825欧元），三者都以在两年内出售原有住宅（如有）为条件。作为首套常住住宅购买的保障性住房交0%；对未来常住住宅（不超过200,000欧元）的购买期权也是0%；在司法、行政或公证拍卖中购得的住宅，按同样的200,000欧元规则交5%而非7%。

新房：IGIC 7%、5%或3%，外加AJD

向开发商购买的新房按IGIC一般税率**7%**征税——除非买家符合IGIC合并文本第38条的两档减免之一。5%档与ITP的规则对应：常住住宅，计税基础不超过200,000欧元（多子女家庭300,000欧元，特殊类别多子女家庭400,000欧元），没有另一套住宅或在两年内出售。3%档在这些条件之上再加一项个人情况——年龄不超过40岁、多子女家庭、残疾程度达65%及以上、性别暴力受害者、单亲家庭，或上一年度家庭收入不超过46,455欧元（合并申报为61,770欧元）。仅凭收入即可：一对52岁、两人合计收入45,000欧元的夫妇，购买新房按3%缴税。

买家必须在交付前或交付时向开发商递交一份已签署的声明，确认符合条件——期房购买则随首笔付款递交——，该声明并入契约。若日后不再符合条件，补缴差额及利息的是买家，而不是开发商。

购房契约的印花税在受IGIC约束的交易中为1%（第36条）——新房的公证契约总是如此——当买家符合减免群体的条件时降为0.4%：多子女家庭、残疾、单亲家庭、保障性住房，或20%减免所要求的年龄与收入条件（第37条）。向企业购买且卖方放弃IGIC免税的二手房同样交1%；按ITP征税的二手房则完全不交按比例计算的AJD。

参考价值与200,000欧元这条线

200,000欧元的上限按计税基础衡量，而计税基础取价格与参考价值中的较高者。所以一套以195,000欧元买入、参考价值为212,000欧元的公寓按212,000欧元计税——它不再是一套“200,000欧元的住宅”：5%档关上了，20%减免也随之消失，税单变成212,000欧元的6.5%，即13,780欧元，而不是195,000欧元的5%，即9,750欧元，也不是享受减免的买家本应支付的7,800欧元。两张相差近6,000欧元的税单，由地籍网站上的一个数字决定。请在签私人合同之前查参考价值，而不是在公证之后。

同一条规则只朝一个方向切：如果参考价值低于价格，计税基础就是价格。高于参考价值买入没有折扣，低于参考价值买入只有惩罚。

四位买家，四张税单

• 一对非居民夫妇买下一套250,000欧元的二手公寓度假用。 不是常住住宅，计税基础超过200,000欧元：ITP按6.5%——16,250欧元。没有AJD。契约后一个月内申报600号表，之后每年申报210号表。
• 一位38岁、年收入38,000欧元的教师，首套房，二手，190,000欧元，参考价值低于价格。 常住住宅、计税基础低于200,000欧元、从未拥有过不动产、未满40岁且收入在线下：5%加20%减免——7,600欧元，而按一般税率是12,350欧元。
• 同一位教师向开发商购买一套190,000欧元的新公寓。 IGIC按3%档，5,700欧元，加上0.4%的AJD，760欧元——6,460欧元。一位45岁、收入60,000欧元的买家把同一套公寓作为常住住宅购买，按5%档加1%的AJD：11,400欧元。度假买家按7%加1%：15,200欧元。
• 一个五口之家——一般类别的多子女家庭——以44,000欧元的收入买下一栋300,000欧元的二手房作为住所。 ITP按1%：3,000欧元，而一般税率要拿走19,500欧元。若买同价位的新房，3%档仍然适用，因为多子女家庭的上限是300,000欧元：IGIC 9,000欧元加AJD 1,200欧元。

契约之后

一个月从公证日起算，无论适用哪种税，自行申报都提交给加那利税务局；申请减免税率或减免额的买家须提交一份符合条件的证明。错过这一个月而税务机关尚未来函，国家加征比例便开始计算：1%，再按每整月延误加1%（《税收总法》第27条）。

“常住住宅”按个人所得税的定义：十二个月内入住并居住三年，常规例外情形除外。提前出售、未在两年内出售原有住宅，或把公寓改作度假出租，优惠即告丧失——你须在违反条件后一个月内提交补充申报，补缴差额并支付滞纳利息。市政增值税（plusvalía）是卖方的税，对非居民卖方的3%预扣也是——尽管由你在公证处扣下并通过211号表缴入——；房产税（IBI）和垃圾费从你的第一个完整年度开始。而一旦你住进这套房子，加那利群岛会退还你一部分支出：购置常住住宅的自治区个人所得税抵扣为当年支付额的5%（收入低于26,035欧元）或3.5%（收入至46,455欧元）——未满40岁的买家为5.5%和4%——抵扣基数每年最高6,000欧元。

我们能做什么

我们位于卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的房产团队会在你签约前核查参考价值，告诉你有资格享受哪一档、值多少钱，准备证明文件并在一个月内提交600号表，之后再处理你的年度申报。请查看买卖协助，或预约一次咨询——我们会在一个工作日内回复。

常见问题

2026年在加那利群岛买二手房的转让税是多少？
ITP一般税率是计税基础的6.5%，计税基础是价格或地籍参考价值中较高者。常住住宅且计税基础不超过200,000欧元、买家没有另一套住宅时降为5%；对首套房，若买家年龄不超过40岁且收入不超过46,455欧元，税额再享20%减免，实际为4%。

向开发商买新房要交什么？
交IGIC而不是ITP：一般为7%；常住住宅且计税基础不超过200,000欧元为5%；另外满足一项个人条件时为3%，例如年龄不超过40岁、多子女家庭、残疾程度达65%及以上或家庭收入不超过46,455欧元。契约印花税再加1%，减免群体为0.4%。

在加那利群岛提交600号表有多长时间？
自契约签署之日起一个月，向加那利税务局提交，ITP和AJD都是如此。其他地区的国家规则是三十个工作日。在税务机关未提出要求的情况下逾期提交，将被加征1%，并按每整月延误再加1%。

如果我付的钱比参考价值低，参考价值还重要吗？
重要。只要参考价值高于价格，计税基础就是参考价值，所以你要为一个你没有付过的金额缴税；而如果这个金额越过200,000欧元，你还会失去5%档和20%减免。签私人合同前请先查参考价值。

事实核查于2026年9月（加那利让渡税收合并文本，第1/2009号立法法令，第31至39条，按2026年第9/2025号法律修订；加那利IGIC合并文本，第1/2025号立法法令，第38条；国家ITP法关于参考价值的第10条及ITP条例第102条；《税收总法》第27条；加那利税务局的ITP与AJD指南；Garrigues和KPMG关于2026年预算法的摘要）。以上数字为示例；签约前请核算自己的情况。