2026年にフエルテベントゥラで住宅を買う：6.5%のITP、5%と4%の道、新築のIGIC、そしてAJD

価格は合意され、調査は済み、公証人の日程も決まった。その時点でフエルテベントゥラのほとんどの買主がまだ言えないのは、購入にどれだけの税金がかかるかです。答えは、まだ尋ねられていない3つのことによるからです。住宅が中古か新築か、常居所になるかどうか、そしてあなたが誰か。2026年、この3つの問いが19万ユーロのアパートの税額を6,460ユーロから1万5,200ユーロの間で動かします。

これは数字の記事です。olgacaballero.comの同僚たちは、スペインで不動産を買うためのガイドで法的な道筋を案内しています。ここでは、2026年予算法の後のカナリア諸島の税制を一行ずつ取り上げ、4人の買主を通します。

どの税金を払うかは、何を買うかで決まる

中古住宅はITP（不動産譲渡税）で課税され、カナリア諸島では諸島が自ら定めた税率でカナリア諸島税務庁が徴収します。開発業者から買う新築住宅はIGIC（VATに代わるカナリア諸島の間接税。当社のIGICガイドで解説）に加え、公正証書に対する印紙税（AJD）で課税されます。ふたつが重なることはありません。購入はITPかIGICのどちらかを払い、両方は払いません。

どちらが適用されても、課税標準は単純に価格ではありません。2022年以降、不動産購入の課税標準は、支払った価格より高い場合にはカタストロの参考価額です（国のITP法第10条）。署名の前に確認してください。公開されており、20万ユーロの線に関する節が示すとおり、金額以上のものを決めます。

申告するのは買主です。カナリア諸島では自己申告（ITPまたはAJDの様式600）の期限は公正証書から1か月以内で（自治州租税統合法第39条）、スペインで最も短い期間のひとつです。他地域の国の原則は営業日30日です。住宅ローンの公正証書には独自のAJDがかかりますが、2018年以降はあなたではなく銀行が払います。

中古：6.5%、5%、そして4%にする20%の軽減

カナリア諸島のITPの一般税率は課税標準の6.5%です（第31条1項a）。3つの条件が揃うと5%に下がります。住宅があなたの常居所になること。同じ建物内の車庫と附属部分を含めた課税標準が20万ユーロ以下であること（2026年1月1日に15万ユーロから引き上げられ、全買主の合計で判定）。そして公正証書の日に、完全所有権、虚有権、用益権のいずれでも他の住宅を所有していないこと、または所有している住宅を2年以内に公正証書で売却すること。

5%の税率の上に、税額の20%の軽減があり（第35条）、実効税率は4%になります。これは、一度も不動産を所有したことのない人が買う最初の常居所に適用され、その人が40歳以下で、買主の前年の所得が4万6,455ユーロ以下（買主が家族最低控除を申請する各人につき6,825ユーロを加算）であるか、または保護命令や判決を受けたジェンダー暴力の被害女性であることが条件です。2025年までは、この軽減は35歳と2万4,000ユーロで止まっていました。2026年の予算はその両方を広げました。

3つのグループは、価格の上限なしに常居所について1%を払います。大家族（所得4万6,455ユーロまで、法定最低人数を超える子ども1人につき1万8,200ユーロを加算）、65%以上の認定障害のある買主、ひとり親家族（後者ふたつは所得4万6,455ユーロまで、家族最低控除の各人につき6,825ユーロを加算）。3つとも、以前の住宅がある場合は2年以内に売却することが条件です。最初の常居所として買う公的保護住宅は0%。20万ユーロまでの将来の常居所に対する購入オプションも同様で、司法、行政、公証の競売で買った住宅は、同じ20万ユーロのルールのもとで7%ではなく5%を払います。

新築：7%、5%、または3%のIGIC、さらにAJD

開発業者から買う新築住宅には一般税率**7%**のIGICがかかります。ただし、買主がIGIC統合法第38条に書かれたふたつの軽減の道のいずれかに該当する場合は別です。5%の道はITPのそれを映しています。常居所、課税標準20万ユーロ以下（大家族は30万ユーロ、特別区分の大家族は40万ユーロ）、他の住宅がないか2年以内に売却。3%の道はこれらの条件に個人的な事情をひとつ加えます。40歳以下、大家族、65%以上の障害、ジェンダー暴力の被害者、ひとり親家族、または前年の家族所得が4万6,455ユーロ以下（合算申告では6万1,770ユーロ）。所得だけでも該当します。合わせて4万5,000ユーロを稼ぐ52歳の夫婦は、新築住宅に3%を払います。

買主は引き渡しの前または引き渡し時に（未完成物件の購入では最初の分割払いの時に）、条件を満たしている旨の署名済み申告書を開発業者に渡さなければならず、その申告書は公正証書に記載されます。後で条件を失えば、開発業者ではなく買主が利息付きで差額を申告します。

購入の公正証書に対する印紙税は、IGICの対象となる取引では1%（第36条。新築住宅の公正証書は常にそうです）で、買主が軽減グループの条件を満たす場合、すなわち大家族、障害、ひとり親、保護住宅、または20%軽減の40歳以下と所得の条件を満たす場合は**0.4%**に下がります（第37条）。IGICの免除を放棄した事業者から買う中古物件も1%を払います。ITPの対象となる中古住宅には比例的なAJDはまったくかかりません。

参考価額と20万ユーロの線

20万ユーロの上限は課税標準で測られ、課税標準は価格と参考価額の高いほうです。だから、参考価額が21万2,000ユーロのアパートを19万5,000ユーロで買えば、21万2,000ユーロに課税されます。そしてそれはもはや20万ユーロの住宅ではありません。5%の道は閉じ、20%の軽減も一緒に閉じ、税額は21万2,000ユーロの6.5%、1万3,780ユーロになります。19万5,000ユーロの5%である9,750ユーロでも、軽減を受ける買主が払ったはずの7,800ユーロでもなく。カタストロのウェブサイト上のひとつの数字で決まる、6,000ユーロ近く離れたふたつの税額。参考価額は、公証人の後ではなく、私的契約の前に確認してください。

同じ課税標準のルールは逆にも働きます。参考価額が価格より低ければ、価格が課税標準です。参考価額より高く買っても割引はなく、低く買った場合の罰則だけがあります。

4人の買主、4つの税額

• 休暇用に25万ユーロの中古アパートを買う非居住の夫婦。 常居所ではなく、課税標準は20万ユーロ超。6.5%のITPで1万6,250ユーロ。AJDなし。公正証書から1か月以内に様式600、その後は毎年様式210。
• 年収3万8,000ユーロの38歳の教師、最初の住宅、中古、19万ユーロ、参考価額は価格以下。 常居所、課税標準20万ユーロ未満、不動産を所有したことがなく、40歳以下で所得の線以下。20%の軽減付きの5%で7,600ユーロ。一般税率なら1万2,350ユーロ。
• 同じ教師が開発業者から19万ユーロの新築アパートを買う場合。 3%の道のIGICで5,700ユーロ、加えて0.4%のAJDで760ユーロ、合計6,460ユーロ。年収6万ユーロの45歳が同じアパートを常居所として買えば、5%の道と1%のAJDで1万1,400ユーロ。休暇用の買主は7%と1%で1万5,200ユーロ。
• 5人家族（一般区分の大家族）が、所得4万4,000ユーロで、30万ユーロの中古の家を住まいとして買う場合。 1%のITPで3,000ユーロ。一般税率なら1万9,500ユーロ。同じ価格の新築でも3%の道が適用されます。大家族の上限は30万ユーロだからです。IGIC 9,000ユーロとAJD 1,200ユーロ。

公正証書の後

1か月は公証人の日付から数え、どちらの税が適用されても自己申告はカナリア諸島税務庁へ提出します。軽減税率や軽減を申請する買主は、条件を満たしていることの証明書を提出します。行政からの通知なしに1か月を過ぎると、国の加算税の段階が始まります。1%に、遅延した1か月ごとに1%を加算（一般租税法第27条）。

「常居所」はIRPFの定義を意味します。12か月以内に入居し、通常の例外を除いて3年間そこに住むこと。それより早く売る、以前の住宅を2年以内に売却しない、あるいはアパートをバケーションレンタルに変えれば、特典は失われます。違反から1か月以内に補完的な自己申告を行い、延滞利息付きで差額を払います。市町村のプルスバリアは売主の税金で、非居住の売主に対する3%の源泉留保も同様です。ただし公証人の前でそれを留保し、様式211で納付するのはあなたです。IBIとごみ処理料は最初の丸1年から始まります。そして住宅に住み始めれば、カナリア諸島は払った額の一部を返します。常居所への投資に対する自治州のIRPF控除は、所得2万6,035ユーロ未満なら年間支払額の5%、4万6,455ユーロまでなら3.5%（40歳未満の買主は5.5%と4%）で、年6,000ユーロまでの基礎に対して適用されます。

私たちの出番

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマの不動産デスクは、署名の前に参考価額を確認し、どの道に該当し、それがいくらの価値があるかをお伝えし、証明書を準備し、1か月以内に様式600を提出し、その後は年次の申告を行います。売買サポートをご覧いただくか、相談をご予約ください。1営業日以内にご返信します。

よくある質問

2026年のカナリア諸島で、中古住宅の譲渡税はいくらですか？
ITPの一般税率は課税標準の6.5%で、課税標準は価格、またはそれより高い場合はカタストロの参考価額です。買主が他の住宅を所有しておらず、課税標準20万ユーロ以下の常居所については5%に下がり、その税額に対する20%の軽減により、所得4万6,455ユーロ以下の40歳以下の人が買う最初の住宅では4%になります。

開発業者からの新築には何を払いますか？
ITPの代わりにIGICです。原則7%、課税標準20万ユーロ以下の常居所には5%、さらに40歳以下、大家族、65%以上の障害、家族所得4万6,455ユーロ以下といった個人的な条件も満たす場合は3%。公正証書の印紙税が1%、軽減グループなら0.4%加わります。

カナリア諸島で様式600を提出する期限はどのくらいですか？
公正証書の日付から1か月で、ITPもAJDもカナリア諸島税務庁に提出します。他地域の国のルールは営業日30日です。行政からの事前の要請なしに遅れて提出すると、1%に遅延1か月ごとに1%を加えた加算税がかかります。

参考価額より安く買った場合でも参考価額は関係しますか？
はい。課税標準は参考価額が価格より高い場合には常に参考価額なので、払っていない金額に対して税金を払います。そしてその金額が20万ユーロを超えれば、5%の道も20%の軽減も失います。私的契約に署名する前に参考価額を確認してください。

事実は2026年9月に確認しました（2026年向けに法律9/2025で改正されたカナリア諸島の移譲税統合法（立法令1/2009）第31〜39条、カナリア諸島IGIC統合法（立法令1/2025）第38条、参考価額に関する国のITP法第10条とITP規則第102条、一般租税法第27条、カナリア諸島税務庁のITPとAJDのガイド、2026年予算法に関するGarriguesとKPMGの要約）。数字は計算例です。署名の前にご自身の数字を確認してください。