Een huis in Spanje bezitten als niet-ingezetene — wat het Modelo 210 u elk jaar echt kost

Duizenden mensen in heel Europa bezitten een tweede huis op Fuerteventura, en een opvallend deel van hen is zonder het te weten in overtreding. Niet omdat ze huurinkomsten verbergen — velen verhuren nooit —, maar omdat Spanje niet-ingezeten eigenaren belast op iets wat de meeste landen niet kennen: het fictieve inkomen voor het enkele feit dat een woning tot hun beschikking staat.

Er komt geen herinneringsbrief. De plicht kennen is aan u, het formulier heet Modelo 210, en wanneer de fiscus uiteindelijk wél schrijft — vaak bij verkoop, bij een erfenis of na een datakoppeling —, schrijft hij over meerdere jaren tegelijk, met toeslagen. Zo werkt het systeem in 2026, en zo staat u moeiteloos aan de goede kant.

De belasting op nietsdoen: het fictieve inkomen

Bent u geen fiscaal ingezetene van Spanje en bezit u een Spaanse woning die niet wordt verhuurd, dan rekent de wet u een fictief inkomen toe: 2% van de kadastrale waarde — of 1,1% waar de kadastrale waarden van uw gemeente onlangs zijn herzien (het peiljaar wordt jaar na jaar bij wet vastgesteld; de kadastrale waarde staat op uw IBI-aanslag). Dat fictieve inkomen wordt vervolgens belast tegen:

• 19% voor ingezetenen van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein;
• 24% voor alle anderen — wat sinds de Brexit de Britse eigenaren omvat die een groot deel van de niet-ingezeten gemeenschap van Fuerteventura vormen.

Concreet voorbeeld: kadastrale waarde 90.000 €, herzien. Fictief inkomen 1,1% = 990 €. Een Duitse eigenaar betaalt 19% → 188 €. Een Britse eigenaar betaalt 24% → 238 €. Per eigenaar: echtgenoten met 50/50 dienen elk hun eigen 210 in voor hun helft. Geen bedrag om van te schrikken — wat de opgestapelde jaren zonder aangifte des te onnodiger maakt.

Het fictieve inkomen wordt één keer per jaar achteraf aangegeven: de aangifte over 2025 kan op elk moment in 2026 worden gedaan, tot en met 31 december. Vanaf belastingjaar 2026 verschuift het venster — het gaat open op 1 april van het volgende jaar en sluit nog steeds op 31 december (Orden HAC/623/2026); de aangifte over 2026 wordt dus ingediend tussen 1 april en 31 december 2027. Negen maanden om het te vergeten.

Wanneer u wél verhuurt: echt inkomen, twee heel verschillende regimes

Verhuurt u — langdurig of als vakantiewoning —, dan vervangt het echte inkomen voor die perioden het fictieve (lege perioden blijven hun evenredige toerekening genereren). De twee regimes konden niet verder uit elkaar liggen:

• EU/EER-ingezetenen: 19% over het netto. Hypotheekrente, IBI, VvE-bijdragen, verzekering, reparaties, bemiddelings- en platformkosten, afschrijving — aftrekbaar naar rato van de werkelijk verhuurde dagen, met bewijsstukken.
• Niet-EU-ingezetenen (Britten incluis): 24% over het bruto. Zonder enige aftrek. Een Britse eigenaar die 12.000 € int met 5.000 € echte kosten wordt over de 12.000 belast. Deze ene regel hertekent de rekensom van vakantiewoningen in Britse handen — en wordt bijna altijd pas na het eerste volle jaar ontdekt.

Dezelfde regeling herschreef ook de huurkant: vanaf belastingjaar 2026 worden huurinkomsten met te betalen belasting één keer per jaar, in de eerste twintig dagen van april van het volgende jaar aangegeven (kwartaalaangiften blijven alleen bestaan voor huur tot en met september 2026), en elk 210 dat vanaf 1 januari 2027 wordt ingediend gebruikt een vernieuwd formulier met een bijlage van aftrekbare kosten per categorie — reden te meer waarom we aanraden dit formulier niet uit het hoofd te besturen. Exploiteert u een vakantiewoning, dan stapelt het volledige regelboek van 2026 — Canarische registratie, gemeentelijke quota, IGIC — zich daar bovenop.

De rest van de jaarrekening, voor de eerlijkheid

Het Modelo 210 is het stuk dat eigenaren missen, maar het volledige beeld van bezit op Fuerteventura als niet-ingezetene is: de IBI (de lokale onroerendgoedbelasting, geheven door de gemeente) en de afvalheffing — die als aanslagen komen, niet als aangiften; vermogensbelasting alleen boven royale drempels die de meeste tweede huizen nooit halen; en, op de dag dat u verkoopt, de verplichte inhouding van 3% van de prijs door de koper (Modelo 211) als voorschot op uw vermogenswinst, plus de gemeentelijke plusvalía. Niets op die lijst is beangstigend; alles beloont het vooraf te kennen — ons team aankoopbegeleiding rekent verkopers de uitstapcijfers voor vóór de advertentie, niet erna.

De fouten die echt brieven opleveren

Na jaren van het regulariseren van eigenaarsdossiers over het hele eiland verklaren dezelfde vijf fouten bijna alles: jaren geleden geërfde of gekochte woningen zonder één ingediend 210 („dat had niemand ons verteld"); één echtgenoot die voor beiden aangeeft; de 2%-toerekening waar 1,1% gold of andersom; Britten die na de Brexit kosten blijven aftrekken; en vakantieverhuurders die de verhuurde weken aangeven maar de toerekening van de lege weken vergeten. Elk ervan is goedkoop te herstellen in de vrijwillige fase en duur na een aanmaning — spontane te late indiening kost gematigde toeslagen; een brief van de fiscus opent een ander gesprek.

Maak er een non-gebeurtenis van

Dit is oprecht de makkelijkst uit te besteden fiscale plicht van het eiland: geef ons de escritura, de IBI-aanslag en — als u verhuurt — de inkomsten- en kostenoverzichten, en ons team fiscaal advies dient uw 210's elk jaar in, correct verdeeld, correct tarief, correcte grondslag, met de verleden jaren één keer geregulariseerd en daarna voorgoed vergeten. Plan een consult of schrijf ons — we reageren binnen één werkdag.

Veelgestelde vragen

Ik verhuur mijn appartement nooit en het levert niets op. Moet ik echt aangeven?
Ja. Het fictieve inkomen bestaat precies voor de niet-verhuurde woning die de eigenaar ter beschikking staat. Het is meestal een klein bedrag — maar het is verschuldigd in elk jaar dat het huis van u is.

Ik heb zes jaar niets ingediend. Hoe erg is dat?
Beheersbaar — als u als eerste beweegt. De fiscus kan vier jaar teruggaan; vrijwillig indienen beperkt de schade tot toeslagen en rente, zonder de boetes die op een formele vordering volgen. Wij doen deze regularisatie routinematig.

Redt het dubbelbelastingverdrag van mijn land mij hier niet van?
Nee — de verdragen geven Spanje het recht inkomsten uit Spaans vastgoed te belasten, fictief inkomen incluis. Wat uw land doorgaans biedt is een verrekening of vrijstelling aan zijn kant, zodat dezelfde huurinkomsten niet dubbel worden belast.

Regels en tarieven gecontroleerd in augustus 2026 (IRNR-wet, AEAT-kalender, Regeling HAC/623/2026). Elk geval is anders — laat u over het uwe adviseren.