Comprar casa em Fuerteventura em 2026: ITP a 6,5 %, os escalões de 5 % e 4 %, o IGIC em obra nova e o AJD

O preço está acordado, a avaliação feita, o notário tem data. O que a maioria dos compradores em Fuerteventura ainda não sabe dizer nessa altura é quanto imposto vai custar a compra — porque a resposta depende de três coisas que ainda ninguém lhes perguntou: se a casa é usada ou nova, se vai ser a sua residência habitual e quem são. Em 2026, essas três perguntas movem a conta de um apartamento de 190.000 € entre 6.460 € e 15.200 €.

Este é o artigo dos números. Os nossos colegas de olgacaballero.com percorrem o caminho jurídico no seu guia para comprar imóvel em Espanha; aqui pegamos nas regras fiscais canárias tal como ficam depois da lei do orçamento de 2026, linha a linha, e fazemos passar por elas quatro compradores.

O imposto que paga depende do que compra

Uma casa usada é tributada pelo ITP, o imposto sobre transmissões, que nas Canárias é cobrado pela Agencia Tributaria Canaria a taxas que as ilhas fixam por si. Uma casa nova comprada ao seu promotor é tributada pelo IGIC — o imposto indireto canário que substitui o IVA, explicado no nosso guia do IGIC — mais o imposto de selo (AJD) sobre a escritura. Os dois nunca se sobrepõem: uma compra paga ITP ou IGIC, nunca ambos.

Seja qual for o aplicável, a base tributável não é simplesmente o preço. Desde 2022, a base de uma compra de imóvel é o valor de referência do Cadastro sempre que esse valor for superior ao preço pago (artigo 10 da lei estatal do ITP). Verifique-o antes de assinar — é público, e decide mais do que o montante, como mostra a secção sobre a linha dos 200.000 €.

Quem declara é o comprador. Nas Canárias, a autoliquidação — o modelo 600, tanto para o ITP como para o AJD — é devida no prazo de um mês a contar da escritura (artigo 39 do texto consolidado regional), uma das janelas mais curtas de Espanha; a regra estatal noutros territórios é de trinta dias úteis. A escritura de hipoteca tem o seu próprio AJD, mas desde 2018 é o banco que o paga, não você.

Usada: 6,5 %, 5 % e a bonificação de 20 % que dá 4 %

A taxa geral do ITP nas Canárias é de 6,5 % da base (artigo 31.1.a). Desce para 5 % quando se reúnem três condições: a casa vai ser a sua residência habitual; a base tributável, garagens e anexos do mesmo edifício incluídos, é igual ou inferior a 200.000 € — limite subido de 150.000 € a 1 de janeiro de 2026 e somado entre todos os compradores —; e à data da escritura não é proprietário, nu-proprietário nem usufrutuário de outra casa — ou vende a que tem por escritura pública no prazo de dois anos.

Sobre a taxa de 5 % aplica-se uma bonificação de 20 % no imposto (artigo 35), que leva a taxa efetiva para 4 %. Aplica-se a uma primeira residência habitual, comprada por quem nunca teve qualquer imóvel e que tem 40 anos ou menos com rendimentos dos compradores do ano anterior de, no máximo, 46.455 € — mais 6.825 € por cada pessoa pela qual o comprador aplica o mínimo familiar —, ou é uma mulher com ordem de proteção ou sentença como vítima de violência de género. Até 2025 a bonificação parava nos 35 anos e nos 24.000 €; o orçamento de 2026 alargou ambos.

Três grupos pagam 1 % por uma residência habitual sem qualquer teto de preço: as famílias numerosas (rendimentos até 46.455 €, mais 18.200 € por cada filho acima do mínimo legal), os compradores com deficiência reconhecida de 65 % ou mais e as famílias monoparentais (ambos com rendimentos até 46.455 € mais 6.825 € por pessoa com mínimo familiar), os três na condição de a casa anterior, se existir, ser vendida no prazo de dois anos. A habitação protegida comprada como primeira residência habitual paga 0 %; o mesmo para a opção de compra sobre uma futura residência habitual até 200.000 €, e uma casa comprada em leilão judicial, administrativo ou notarial paga 5 % em vez de 7 % com a mesma regra dos 200.000 €.

Obra nova: IGIC a 7 %, 5 % ou 3 %, mais AJD

Uma casa nova comprada ao promotor tem IGIC à taxa geral de 7 % — salvo se o comprador entrar num dos dois escalões reduzidos do artigo 38 do texto consolidado do IGIC. O escalão de 5 % espelha o do ITP: residência habitual, base igual ou inferior a 200.000 € (300.000 € para família numerosa, 400.000 € se for de categoria especial), sem outra casa ou com ela vendida em dois anos. O escalão de 3 % acrescenta a essas condições uma circunstância pessoal — ter 40 anos ou menos, ser família numerosa, ter deficiência de 65 % ou mais, ser vítima de violência de género, ser família monoparental, ou um rendimento familiar do ano anterior de, no máximo, 46.455 € (61.770 € em tributação conjunta). O rendimento por si só basta: um casal de 52 anos que ganha 45.000 € entre os dois paga 3 % pela sua casa nova.

O comprador tem de entregar ao promotor uma declaração assinada de que cumpre as condições, antes ou no momento da entrega — numa compra em planta, com o primeiro adiantamento —, e a declaração entra na escritura. Se perder uma condição mais tarde, é o comprador, não o promotor, que declara a diferença com juros.

O imposto de selo sobre a escritura de compra é de 1 % nas operações sujeitas a IGIC (artigo 36) — a escritura notarial de uma casa nova está-o sempre — e desce para 0,4 % quando o comprador cumpre as condições dos grupos reduzidos: família numerosa, deficiência, família monoparental, habitação protegida ou os requisitos de idade e rendimento da bonificação de 20 % (artigo 37). Um imóvel usado comprado a uma empresa com renúncia à isenção de IGIC também paga 1 %; uma casa usada sujeita a ITP não paga qualquer AJD proporcional.

O valor de referência e a linha dos 200.000 €

O teto de 200.000 € mede-se sobre a base tributável, e a base é o maior entre preço e valor de referência. Assim, um apartamento comprado por 195.000 € cujo valor de referência é 212.000 € é tributado sobre 212.000 € — e já não é uma casa de 200.000 €: o escalão de 5 % fecha-se, a bonificação de 20 % com ele, e a conta é 6,5 % de 212.000 €, 13.780 €, em vez de 5 % de 195.000 €, 9.750 €, ou dos 7.800 € que um comprador com bonificação teria pago. Duas contas com quase 6.000 € de diferença, decididas por um número no site do Cadastro. Verifique o valor de referência antes do contrato-promessa, não depois do notário.

A mesma regra só corta num sentido: se o valor de referência for inferior ao preço, a base é o preço. Não há desconto por comprar acima do valor de referência, só penalização por comprar abaixo.

Quatro compradores, quatro contas

• Um casal não residente compra um apartamento usado de 250.000 € para férias. Sem residência habitual e base acima de 200.000 €: ITP a 6,5 % — 16.250 €. Sem AJD. Modelo 600 no mês seguinte à escritura e depois o modelo 210 todos os anos.
• Uma professora de 38 anos que ganha 38.000 €, primeira casa, usada, 190.000 €, valor de referência abaixo do preço. Residência habitual, base abaixo de 200.000 €, nunca teve imóvel, menos de 40 anos e abaixo da linha de rendimento: 5 % com a bonificação de 20 % — 7.600 €, contra 12.350 € à taxa geral.
• A mesma professora a comprar um apartamento novo de 190.000 € ao promotor. IGIC no escalão de 3 %, 5.700 €, mais AJD a 0,4 %, 760 € — 6.460 €. Um comprador de 45 anos com 60.000 € que compra o mesmo apartamento como residência habitual paga o escalão de 5 % e 1 % de AJD: 11.400 €. Um comprador de férias paga 7 % e 1 %: 15.200 €.
• Uma família de cinco — família numerosa, categoria geral — compra uma casa usada de 300.000 € como habitação com 44.000 € de rendimento. ITP a 1 %: 3.000 €, onde a taxa geral levaria 19.500 €. Numa obra nova do mesmo preço o escalão de 3 % continua a aplicar-se, porque o teto para família numerosa é de 300.000 €: 9.000 € de IGIC mais 1.200 € de AJD.

Depois da escritura

O mês conta a partir da data do notário, e a autoliquidação vai para a Agencia Tributaria Canaria seja qual for o imposto; quem pede uma taxa reduzida ou a bonificação apresenta um certificado de que cumpre as condições. Deixe passar o mês sem carta da administração e arranca a escala estatal de agravamentos: 1 % mais 1 % por cada mês completo de atraso (artigo 27 da lei geral tributária).

«Residência habitual» é a definição do imposto sobre o rendimento: muda-se em doze meses e vive lá três anos, salvo as exceções habituais. Venda antes, não venda a casa anterior em dois anos ou transforme o apartamento em alojamento turístico, e o benefício perde-se — apresenta uma autoliquidação complementar no mês seguinte ao incumprimento, pagando a diferença com juros de mora. A plusvalía municipal é imposto do vendedor, e também o é a retenção de 3 % a um vendedor não residente — embora seja você quem a retém no notário e a entrega com o modelo 211 —; o IBI e a taxa de resíduos começam com o seu primeiro ano completo. E depois de viver na casa, as Canárias devolvem-lhe parte do que paga: a dedução regional do imposto sobre o rendimento por investimento em residência habitual é de 5 % dos pagamentos do ano para rendimentos abaixo de 26.035 € e 3,5 % até 46.455 € — 5,5 % e 4 % para compradores com menos de 40 anos — sobre uma base máxima de 6.000 € por ano.

Onde entramos nós

O nosso departamento imobiliário de Caleta de Fuste e Costa Calma verifica o valor de referência antes de assinar, diz-lhe a que escalão tem direito e quanto vale, prepara o certificado e apresenta o modelo 600 dentro do mês, e depois as suas declarações anuais. Veja a assistência na compra e venda, ou marque uma consulta: respondemos num dia útil.

Perguntas frequentes

Quanto é o imposto de transmissões numa casa usada nas Canárias em 2026?
A taxa geral do ITP é 6,5 % da base tributável, que é o preço ou o valor de referência do Cadastro se este for mais alto. Desce para 5 % numa residência habitual com base igual ou inferior a 200.000 € quando o comprador não tem outra casa, e uma bonificação de 20 % nesse imposto leva-o a 4 % numa primeira casa comprada por alguém com 40 anos ou menos e rendimentos até 46.455 €.

O que pago numa obra nova comprada ao promotor?
IGIC em vez de ITP: 7 % em regra, 5 % numa residência habitual com base igual ou inferior a 200.000 € e 3 % quando também se cumpre uma condição pessoal, como ter 40 anos ou menos, ser família numerosa, ter deficiência de 65 % ou mais ou um rendimento familiar até 46.455 €. O imposto de selo sobre a escritura acrescenta 1 %, ou 0,4 % para os grupos reduzidos.

Quanto tempo tenho para apresentar o modelo 600 nas Canárias?
Um mês a contar da data da escritura, na Agencia Tributaria Canaria, tanto para o ITP como para o AJD. A regra estatal noutros territórios é de trinta dias úteis. Apresentar tarde sem pedido prévio da administração implica um agravamento de 1 % mais 1 % por cada mês completo de atraso.

O valor de referência importa se eu pagar menos do que ele?
Sim. A base tributável é o valor de referência sempre que for superior ao preço, por isso paga imposto sobre um valor que não pagou, e se esse valor ultrapassar os 200.000 € perde também o escalão de 5 % e a bonificação de 20 %. Verifique o valor de referência antes de assinar o contrato-promessa.

Factos verificados em setembro de 2026 (texto consolidado canário dos impostos cedidos, Decreto Legislativo 1/2009, artigos 31 a 39 conforme alterados pela lei 9/2025 para 2026; texto consolidado canário do IGIC, Decreto Legislativo 1/2025, artigo 38; lei estatal do ITP, artigo 10 sobre o valor de referência, e regulamento do ITP, artigo 102; lei geral tributária, artigo 27; guia da Agencia Tributaria Canaria sobre ITP e AJD; resumos da Garrigues e da KPMG sobre a lei do orçamento de 2026). Os números são exemplos; verifique os seus antes de assinar.