Покупка жилья на Фуэртевентуре в 2026 году: ITP 6,5 %, ставки 5 % и 4 %, IGIC на новостройки и AJD

Цена согласована, оценка сделана, у нотариуса назначена дата. Чего большинство покупателей на Фуэртевентуре в этот момент всё ещё не могут сказать — так это сколько налогов будет стоить покупка, потому что ответ зависит от трёх вещей, о которых их ещё никто не спросил: вторичное это жильё или новостройка, станет ли оно их основным местом жительства и кто они. В 2026 году эти три вопроса сдвигают счёт за квартиру в 190 000 € в диапазоне от 6 460 € до 15 200 €.

Это статья с цифрами. Наши коллеги с olgacaballero.com проходят юридическую дорогу в своём гиде по покупке недвижимости в Испании; здесь мы берём канарские налоговые правила такими, какими они стали после закона о бюджете 2026 года, строка за строкой, и пропускаем через них четырёх покупателей.

Какой налог вы платите, зависит от того, что вы покупаете

Вторичное жильё облагается ITP — налогом на передачу имущества, который на Канарах собирает Agencia Tributaria Canaria по ставкам, устанавливаемым самими островами. Новое жильё, купленное у застройщика, облагается IGIC — канарским косвенным налогом, заменяющим НДС, о котором рассказано в нашем гиде по IGIC, — плюс гербовым сбором (AJD) на купчую. Они никогда не пересекаются: покупка облагается либо ITP, либо IGIC, никогда обоими.

Какой бы из них ни применялся, налоговая база — это не просто цена. С 2022 года базой покупки недвижимости является кадастровая справочная стоимость, если она выше уплаченной цены (статья 10 государственного закона об ITP). Проверьте её до подписания — она публична и решает больше, чем сумму, как показывает раздел о черте в 200 000 €.

Декларацию подаёт покупатель. На Канарах самостоятельный расчёт — форма 600 для ITP или AJD — подаётся в течение одного месяца после купчей (статья 39 регионального консолидированного налогового текста); это одно из самых коротких окон в Испании, тогда как общегосударственное правило в других регионах — тридцать рабочих дней. Ипотечный договор несёт свой собственный AJD, но с 2018 года его платит банк, а не вы.

Вторичное жильё: 6,5 %, 5 % и бонус 20 %, дающий 4 %

Общая ставка ITP на Канарах — 6,5 % от базы (статья 31.1.a). Она снижается до 5 % при трёх условиях: жильё станет вашим основным местом жительства; налоговая база, включая гаражи и подсобные помещения в том же здании, не превышает 200 000 € — порог поднят со 150 000 € 1 января 2026 года и суммируется по всем покупателям; и на дату купчей вы не владеете другим жильём — ни в полной собственности, ни в голой собственности, ни в узуфрукте — либо продаёте имеющееся по нотариальному акту в течение двух лет.

Поверх ставки 5 % действует бонус 20 % на сумму налога (статья 35), доводящий эффективную ставку до 4 %. Он применяется к первому основному жилью, купленному тем, кто никогда не владел никакой недвижимостью и кому либо 40 лет или меньше при доходе покупателей за предыдущий год не выше 46 455 € — плюс 6 825 € за каждого человека, по которому покупатель применяет семейный минимум, — либо это женщина с охранным ордером или судебным решением как жертва гендерного насилия. До 2025 года бонус заканчивался на 35 годах и 24 000 €; бюджет 2026 года расширил оба порога.

Три группы платят 1 % за основное жильё вообще без потолка цены: многодетные семьи (доход до 46 455 €, плюс 18 200 € за каждого ребёнка сверх законного минимума), покупатели с признанной инвалидностью 65 % и выше и неполные семьи (обе группы — при доходе до 46 455 € плюс 6 825 € на каждого человека с семейным минимумом), все три при условии, что прежнее жильё, если оно есть, будет продано в течение двух лет. Социальное жильё, купленное как первое основное, облагается по 0 %; так же и опцион на покупку будущего основного жилья до 200 000 €, а жильё, купленное на судебном, административном или нотариальном аукционе, облагается по 5 % вместо 7 % при том же правиле 200 000 €.

Новостройка: IGIC 7 %, 5 % или 3 % плюс AJD

Новое жильё от застройщика облагается IGIC по общей ставке 7 % — если только покупатель не попадает в одну из двух льготных ступеней статьи 38 консолидированного текста IGIC. Ступень 5 % зеркалит правило ITP: основное жильё, база не выше 200 000 € (300 000 € для многодетной семьи, 400 000 € для многодетной семьи особой категории), нет другого жилья или оно продано в течение двух лет. Ступень 3 % добавляет к этим условиям одно личное обстоятельство — 40 лет или меньше, многодетная семья, инвалидность 65 % и выше, жертва гендерного насилия, неполная семья либо доход семьи за предыдущий год не выше 46 455 € (61 770 € при совместной декларации). Одного дохода достаточно: пара 52 лет, зарабатывающая 45 000 € на двоих, платит 3 % за своё новое жильё.

Покупатель должен передать застройщику подписанное заявление о выполнении условий — до передачи или в момент передачи, а при покупке на этапе строительства — вместе с первым платежом; заявление включается в купчую. Если условие позже нарушено, разницу с процентами декларирует покупатель, а не застройщик.

Гербовый сбор на купчую составляет 1 % для операций, облагаемых IGIC (статья 36), — нотариальный акт на новое жильё всегда таков — и снижается до 0,4 %, когда покупатель отвечает условиям льготных групп: многодетная семья, инвалидность, неполная семья, социальное жильё или возрастные и доходные условия бонуса 20 % (статья 37). Вторичная недвижимость, купленная у предприятия с отказом от освобождения от IGIC, тоже облагается по 1 %; вторичное жильё под ITP пропорционального AJD не платит вовсе.

Справочная стоимость и черта в 200 000 €

Потолок 200 000 € измеряется по налоговой базе, а база — это большее из цены и справочной стоимости. Так что квартира, купленная за 195 000 € при справочной стоимости 212 000 €, облагается с 212 000 € — и это уже не жильё за 200 000 €: ступень 5 % закрывается, вместе с ней бонус 20 %, и счёт составляет 6,5 % от 212 000 €, 13 780 €, вместо 5 % от 195 000 €, 9 750 €, или 7 800 €, которые заплатил бы покупатель с бонусом. Два счёта с разницей почти в 6 000 €, решённые одной цифрой на сайте кадастра. Проверяйте справочную стоимость до предварительного договора, а не после нотариуса.

То же правило режет только в одну сторону: если справочная стоимость ниже цены, базой является цена. Скидки за покупку выше справочной стоимости нет — только штраф за покупку ниже неё.

Четыре покупателя, четыре счёта

• Пара нерезидентов покупает вторичную квартиру за 250 000 € для отдыха. Не основное жильё, база выше 200 000 €: ITP по 6,5 % — 16 250 €. Без AJD. Форма 600 в течение месяца после купчей, затем каждый год форма 210.
• Учительница 38 лет с доходом 38 000 €, первое жильё, вторичное, 190 000 €, справочная стоимость ниже цены. Основное жильё, база ниже 200 000 €, никогда не владела недвижимостью, моложе 40 и ниже порога дохода: 5 % с бонусом 20 % — 7 600 € против 12 350 € по общей ставке.
• Та же учительница покупает новую квартиру за 190 000 € у застройщика. IGIC по ступени 3 %, 5 700 €, плюс AJD 0,4 %, 760 € — 6 460 €. Покупатель 45 лет с доходом 60 000 €, покупающий ту же квартиру как основное жильё, платит по ступени 5 % и 1 % AJD: 11 400 €. Покупатель для отдыха платит 7 % и 1 %: 15 200 €.
• Семья из пяти человек — многодетная, общей категории — покупает вторичный дом за 300 000 € как своё жильё при доходе 44 000 €. ITP по 1 %: 3 000 €, тогда как общая ставка взяла бы 19 500 €. На новостройку той же цены по-прежнему действует ступень 3 %, потому что потолок для многодетной семьи — 300 000 €: 9 000 € IGIC плюс 1 200 € AJD.

После купчей

Месяц отсчитывается с даты у нотариуса, и самостоятельный расчёт подаётся в Agencia Tributaria Canaria, какой бы налог ни применялся; те, кто заявляет льготную ставку или бонус, подают справку о выполнении условий. Пропустите месяц без письма администрации — и стартует государственная шкала надбавок: 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц задержки (статья 27 Общего налогового закона).

«Основное жильё» — это определение из подоходного налога: вы въезжаете в течение двенадцати месяцев и живёте там три года, за обычными исключениями. Продадите раньше, не продадите прежнее жильё в течение двух лет или превратите квартиру в туристическую аренду — льгота теряется: вы подаёте дополнительный расчёт в течение месяца после нарушения и доплачиваете разницу с пенями за просрочку. Муниципальная plusvalía — налог продавца, как и удержание 3 % с продавца-нерезидента, хотя именно вы удерживаете его у нотариуса и перечисляете по форме 211; IBI и сбор за вывоз мусора начинаются с вашего первого полного года. А когда вы поселитесь в этом жилье, Канары вернут часть уплаченного: региональный вычет по подоходному налогу за инвестиции в основное жильё составляет 5 % от платежей за год при доходе ниже 26 035 € и 3,5 % при доходе до 46 455 € — 5,5 % и 4 % для покупателей моложе 40 лет — с базы не более 6 000 € в год.

Чем можем помочь мы

Наш отдел недвижимости в Калета-де-Фусте и Коста-Кальме проверяет справочную стоимость до вашей подписи, говорит, на какую ступень вы имеете право и сколько она стоит, готовит справку и подаёт форму 600 в течение месяца, а затем — ваши ежегодные декларации. Посмотрите сопровождение покупки и продажи или запишитесь на консультацию — отвечаем в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Сколько составляет налог на передачу имущества при покупке вторичного жилья на Канарах в 2026 году?
Общая ставка ITP — 6,5 % от налоговой базы, то есть от цены или от кадастровой справочной стоимости, если она выше. Она снижается до 5 % для основного жилья с базой не выше 200 000 €, когда покупатель не владеет другим жильём, а бонус 20 % на этот налог доводит её до 4 % для первого жилья, купленного человеком 40 лет или младше с доходом не выше 46 455 €.

Что я плачу за новостройку от застройщика?
IGIC вместо ITP: 7 % как правило, 5 % для основного жилья с базой не выше 200 000 € и 3 %, если дополнительно выполнено личное условие — например, 40 лет или меньше, многодетная семья, инвалидность 65 % и выше или доход семьи не выше 46 455 €. Гербовый сбор на купчую добавляет 1 % или 0,4 % для льготных групп.

Сколько времени у меня на подачу формы 600 на Канарах?
Один месяц с даты купчей, в Agencia Tributaria Canaria, как для ITP, так и для AJD. Общегосударственное правило в других регионах — тридцать рабочих дней. Подача с опозданием без предварительного требования администрации влечёт надбавку 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц задержки.

Имеет ли значение справочная стоимость, если я плачу меньше неё?
Да. Налоговой базой является справочная стоимость всякий раз, когда она выше цены, так что вы платите налог с суммы, которую не платили, а если эта сумма переходит черту 200 000 €, вы теряете ещё и ступень 5 % с бонусом 20 %. Проверьте справочную стоимость до подписания предварительного договора.

Факты проверены в сентябре 2026 года (канарский консолидированный текст о переданных налогах, Decreto Legislativo 1/2009, статьи 31–39 в редакции закона 9/2025 на 2026 год; канарский консолидированный текст IGIC, Decreto Legislativo 1/2025, статья 38; государственный закон об ITP, статья 10 о справочной стоимости, и регламент ITP, статья 102; Общий налоговый закон, статья 27; руководство Agencia Tributaria Canaria по ITP и AJD; обзоры Garrigues и KPMG по закону о бюджете 2026 года). Цифры — расчётные примеры; проверьте свои до подписания.