Verkocht als niet-ingezetene? Hoe en wanneer de 3 % inhouding terugkomt

Wanneer een niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, overhandigt de koper niet de hele prijs. Drie procent gaat rechtstreeks naar de belastingdienst: bij een appartement dat voor € 285.000 wordt verkocht, is dat € 8.550 die de verkoper aan de tafel van de notaris nooit ziet. Het is niet de belasting. De belasting is 19 % van de winst, daarna door de verkoper berekend op het Modelo 210, en de 3 % is alleen een voorschot daarop. Telkens als 19 % van de winst minder is dan 3 % van de prijs, komt het verschil terug, en als er geen winst is, komt alles terug. Dit artikel is de procedure en haar kalender, gelezen in oktober 2026 in de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen en haar uitvoeringsregeling, in de ministeriële regeling die de formulieren 210 en 211 goedkeurt, in de Algemene Belastingwet en in de toelichtingen van de belastingdienst zelf: wie wat indient, vóór welke datum, bij welk kantoor, met welke papieren, op welke rekening, hoe lang de administratie erover mag doen en wat zij u verschuldigd is als zij er langer over doet. Het recht van de verkoop zelf, van de inhouding tot de plusvalía en wat de akte moet zeggen, staat in het artikel van onze collega's van Olga Caballero over verkopen als niet-ingezetene; hier volgen wij het geld op de terugweg.

3 % van de prijs tegenover 19 % van de winst

De inhouding staat in artikel 25.2 van de wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen: el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos — de koper moet 3 % van de overeengekomen prijs inhouden en afdragen, als voorschot op de belasting van de verkopers. De belasting zelf staat in artikel 25.1.f van dezelfde wet: 19 % van de vermogenswinst, ongeacht het land van de verkoper. Twee percentages over twee verschillende grondslagen, en de uitkomst van het Modelo 210 is eenvoudig het ene min het andere.

De grens tussen een teruggaaf en een betaling kan vóór de verkoop worden getrokken. De inhouding dekt de belasting precies wanneer 19 % van de winst gelijk is aan 3 % van de prijs, dat wil zeggen wanneer de winst 3 ÷ 19 van de prijs is, 15,79 %. Onder die lijn komt er geld terug; erboven betaalt de verkoper het verschil. Voor een prijs van € 285.000 en de bijbehorende inhouding van € 8.550:

Een verlies kan nergens anders heen. Niet-ingezetenen zonder vaste inrichting worden belast de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas — afzonderlijk voor elk inkomensbestanddeel, zonder enige verrekening onderling: het verlies op de ene woning vermindert de winst op een andere niet, en het enige wat het doet is de hele inhouding terugbrengen.

Bij één groep verkopers hoort helemaal niet te worden ingehouden: buitenlanders die hier wonen en fiscaal inwoner van Spanje zijn. De uitvoeringsregeling heft de plicht van de koper op Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria — wanneer de verkoper met een verklaring van de belastingadministratie aantoont dat hij onder de inkomstenbelasting van ingezetenen of de vennootschapsbelasting valt. De verklaring moet die dag op de tafel van de notaris liggen; wie al jaren op het eiland woont maar zonder verklaring verschijnt, moet erop rekenen dat de advocaat van de koper op de 3 % staat. Of u inwoner bent, is een kwestie van dagen en belangen, die wij uiteenzetten in ons artikel over de 183-dagenregel, en de verkoop van een inwoner wordt anders belast, zoals beschreven in een woning verkopen als fiscaal inwoner.

Wat de belastingdienst als winst telt

De winst is het verschil tussen twee waarden, en beide worden uit documenten opgebouwd. De overdrachtswaarde, vak 9 van het formulier, is de prijs del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente — verminderd met de kosten en belastingen van de verkoop die de verkoper heeft gedragen: de makelaarscourtage, het honorarium van de advocaat, de gemeentelijke plusvalía wanneer de verkoper die uiteindelijk betaalt. De aankoopwaarde, vak 10, is wat de woning heeft gekost, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente — vermeerderd met de kosten en belastingen van de aankoop, zonder rente: overdrachtsbelasting of IGIC, notaris, kadaster, de advocaat die de aankoop begeleidde.

Het handboek van de belastingdienst voor niet-ingezetenen voegt drie regels toe die over veel teruggaven beslissen. Investeringen en verbeteringen verhogen de aankoopwaarde, maar sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación — onderhoud en herstel tellen niet mee: een uitbouw of een extra kamer telt; schilderwerk en een vervangen verwarming tellen niet. Is de woning verhuurd geweest, dan gaat de afschrijving die kon worden afgetrokken van de aankoopwaarde af, minimaal 3 % per jaar over de hoogste van twee waarden, de aankoopkosten of de kadastrale waarde, zonder de grond, of zij nu ooit is opgevoerd of niet. En de oude inflatiecorrectie is verdwenen: En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización — voor overdrachten sinds 1 januari 2015 zijn de actualiseringscoëfficiënten afgeschaft, zodat een aankoopprijs van 2006 euro voor euro wordt vergeleken met een verkoopprijs van 2026.

De kalender: één maand, drie maanden, zes maanden

Op de handtekening volgen drie termijnen, elk geteld vanaf het einde van de vorige.

De eerste is van de koper. De uitvoeringsregeling verplicht hem de inhouding aan te geven en af te dragen en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión — binnen één maand vanaf de datum van de overdracht, bij het kantoor van de belastingdienst van de plaats waar de woning ligt. De ministeriële regeling voegt toe wat voor de verkoper telt: El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente — na de betaling geeft de koper een exemplaar aan de verkoper. Dat exemplaar is het bewijs van de verkoper van het voorschot, en het Modelo 210 vraagt om het nummer ervan, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211 — het nummer dat op het exemplaar van het 211 is voorgedrukt. Draagt de koper de inhouding nooit af, dan belast de wet de woning zelf: los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente — de verkochte woning staat in voor het laagste van de inhouding en de belasting, en daarom slaat geen goed geadviseerde koper haar over.

De tweede is van de verkoper. De ministeriële regeling stelt één venster vast voor elke verkoop, met winst of met verlies: de aangifte wordt ingediend con independencia del resultado de la autoliquidación — ongeacht de uitkomst — en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble — binnen drie maanden zodra de maand vanaf de datum van de overdracht voorbij is. In de praktijk opent het venster één maand na de akte en sluit het vier maanden na de akte. Als de aangifte belasting te betalen geeft, is de betaling in hetzelfde venster verschuldigd.

De derde is van de administratie. De uitvoeringsregeling voor niet-ingezetenen verwijst teruggaven naar de teruggaafregels van de inkomstenbelasting van ingezetenen, die vandaag in artikel 103 van de Ley 35/2006 staan: de belastingdienst handelt dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración — binnen zes maanden na het einde van de termijn voor het indienen van de aangifte. De klok begint aan het einde van het aangiftevenster, niet op de dag waarop u indient, zodat een aangifte die op 10 november wordt verstuurd en een die op 9 februari wordt verstuurd dezelfde wettelijke termijn delen. De Algemene Belastingwet noemt daarna de prijs van het overschrijden: na zes maanden zonder dat de betaling is opgedragen, om redenen die aan de administratie zijn toe te rekenen, betaalt de belastingdienst vertragingsrente sin necesidad de que el obligado lo solicite — zonder dat de belastingplichtige erom hoeft te vragen. Het tarief is het tarief dat de belastingdienst dit jaar zelf toepast: Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100 — voor 2026 blijft de wettelijke rente 3,25 % en de vertragingsrente 4,0625 %, de cijfers van de begrotingswet van 2023, die blijven gelden omdat er geen begrotingswet voor 2026 is aangenomen. Op een teruggaaf van € 8.550 is dat € 0,95 per dag.

Twee dingen rekken de kalender, en beide heeft de verkoper zelf in de hand. Een aangifte die na het venster wordt ingediend verliest de gemeenschappelijke termijn: los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación — de zes maanden tellen dan vanaf de dag van indiening. En de teruggaaf vindt plaats previas las comprobaciones que sean necesarias — na de controles die de administratie nodig acht; de tijd dat een verzoek om documenten na zijn termijn onbeantwoord blijft, is een vertraging die niet aan de administratie is toe te rekenen en levert geen rente op.

De aangifte: wie tekent, waar zij heen gaat, wat meereist

De ministeriële regeling is streng over de vraag van wie deze aangifte is. Bij de verkoop van een woning debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente — moet de belastingplichtige zelf staan vermeld als degene die de aangifte doet: een adviseur kan haar opstellen en verzenden, als erkend sociaal medewerker van de belastingdienst of met een daar gedeponeerde volmacht, maar de aangifte is van de verkoper en draagt zijn Spaanse fiscale nummer. Iedere eigenaar doet aangifte voor zijn eigen deel, met één uitzondering: cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación — wanneer de woning gezamenlijk eigendom is van een echtpaar waarvan beide echtgenoten niet-ingezetene zijn, kan één aangifte worden gedaan. Broers en zussen die samen hebben geërfd, een ongehuwd stel en vrienden die samen hebben gekocht dienen elk hun eigen aangifte in.

Zij gaat naar het kantoor van de plaats waar de woning ligt, en dat is op dit eiland de Administración de Fuerteventura van de belastingdienst, Avenida 1º de Mayo, 92, in Puerto del Rosario. Een teruggaafaangifte kan online worden ingediend met een digitaal certificaat of Cl@ve, of worden afgedrukt vanaf de website van de belastingdienst en bij dat kantoor worden afgegeven of er aangetekend naartoe worden gestuurd.

Drie soorten papier reizen mee. Het bewijs van de inhouding is verplicht: wanneer inhoudingen worden afgetrokken, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos — worden de bewijsstukken daarvan in alle gevallen bijgevoegd, hier dus het exemplaar van het 211 voor de verkoper. Een teruggaaf vraagt un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta — een bewijsstuk van de identificatie en de tenaamstelling van de rekening. En de controles zijn controles van de twee waarden: de aankoopakte, de verkoopakte en een factuur voor elke kostenpost of verbetering die aan de ene kant is opgeteld of van de andere is afgetrokken. Een aangifte die daarmee binnenkomt, beantwoordt de vragen voordat ze worden gesteld.

De rekening: de uwe, in Spanje of in het buitenland

Teruggaven worden per overschrijving betaald, en de ministeriële regeling beslist de vraag die elke verkoper zich stelt voordat hij zijn Spaanse rekening opheft. Is de rekening van de belastingplichtige, dan la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero — mag zij worden aangehouden bij een kredietinstelling in Spanje of in het buitenland. De teruggaaf kan dus naar de rekening in Hamburg of Manchester die de verkoper volgende zomer nog heeft, mits de aangifte het bewijs draagt dat de rekening van hem is.

De regel is nauwer voor de rekening van ieder ander. De ministeriële regeling laat een teruggaaf gaan naar de rekening van degene die de aangifte doet of naar die van de belastingplichtige zelf, en de aangifte van een woningverkoop moet door de verkoper worden gedaan: samen gelezen wijzen de twee regels naar een rekening op naam van de verkoper. Waar de regeling de rekening van een vertegenwoordiger wel toelaat, bij aangiften die een vertegenwoordiger mag doen, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España — moet de rekening in Spanje worden aangehouden —, en moet de volmacht una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente bevatten — een clausule die deze wettelijke vertegenwoordiger machtigt de teruggaaf op eigen naam voor rekening van de belastingplichtige te ontvangen. Het veilige plan voor een verkoop is het eenvoudige: een eigen rekening, in Spanje of in het buitenland, met het bijbehorende bewijs als bijlage bij de aangifte. Is een overschrijving niet mogelijk, dan staat de regeling toe dat de teruggaaf wordt betaald met een cheque van de Banco de España.

Vrijstellingen en verminderingen die een niet-ingezeten verkoper nog kan gebruiken

Drie regels verminderen de winst zelf, en elk wordt toegepast in het Modelo 210, niet bij de notaris: de koper houdt de 3 % in alle gevallen in.

• Gekocht tussen 12 mei en 31 december 2012. De vierde aanvullende bepaling van de wet begint met Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España — vermogenswinsten behaald zonder vaste inrichting zijn voor 50 % vrijgesteld —, wanneer zij voortkomen uit stedelijk onroerend goed dat in dat venster is verworven. Zij geldt niet voor onroerend goed dat is gekocht van, of verkocht aan, een echtgenoot, een verwant tot en met de tweede graad of een verbonden vennootschap.
• Een vroegere woning, geherinvesteerd in een nieuwe. Inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein kunnen de winst uitsluiten die zij behalen por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual — op de overdracht van wat hun hoofdverblijf in Spanje was, mits het volledige verkregen bedrag wordt geherinvesteerd in een nieuw hoofdverblijf, onder de voorwaarden en termijnen van de herinvesteringsregel voor ingezetenen; een gedeeltelijke herinvestering stelt het evenredige deel vrij. Het is het geval van wie hier woonde, terugkeerde en verkocht. De 3 % wordt toch ingehouden en het 210 toch ingediend; wordt de nieuwe woning na de aangiftetermijn gekocht, dan wordt de betaalde belasting later teruggevraagd met een afzonderlijk formulier.
• Gekocht vóór 31 december 1994. Natuurlijke personen behouden een overgangsvermindering op het deel van de winst dat vóór 20 januari 2006 is ontstaan: 11,11 % voor elk jaar van bezit tot 31 december 1996 boven de eerste twee, binnen een levenslang plafond van € 400.000 aan overdrachtswaarden, geteld sinds 2015. In het eigen voorbeeld van de belastingdienst wordt een woning die in 1991 voor € 100.000 is gekocht en in 2015 voor € 300.000 is verkocht door een verkoper die al de helft van het plafond had gebruikt, belast over € 164.318,20 in plaats van € 200.000.

Eén vrijstelling uit het nieuws staat niet op deze lijst. Het Real Decreto-ley 26/2026, van kracht sinds 1 oktober 2026 en nog door het Congres te bekrachtigen, stelt geheel of gedeeltelijk de winst vrij op een woning die twee jaar leeg heeft gestaan en vóór 31 december 2027 aan een publieke huisvestingsinstantie wordt verkocht. Het schreef die vrijstelling in de wet op de inkomstenbelasting van ingezetenen, als nieuwe vijfenzestigste aanvullende bepaling, en wijzigde de wet voor niet-ingezetenen niet, die uit de wet voor ingezetenen de afdeling over vermogenswinsten en -verliezen overneemt en niet de aanvullende bepalingen. Op de gepubliceerde tekst kan een niet-ingezeten verkoper er niet op rekenen; leest de belastingdienst het anders, dan zal dit artikel het zeggen.

Vanuit Fuerteventura: één gebouw, twee verkopers, twee uitkomsten

Een echtpaar, beiden fiscaal inwoner van Duitsland, kocht in maart 2008 een appartement in Corralejo voor € 242.000 en betaalde € 22.400 aan overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en advocaat, alles met factuur. Zij hebben het nooit verhuurd. Op vrijdag 9 oktober 2026 verkopen zij het voor € 285.000. De koper houdt € 8.550 in en zij ontvangen de rest. Hun verkoopkosten zijn € 14.250 voor makelaar en advocaat en € 1.330 gemeentelijke plusvalía, die de akte voor hun rekening laat.

De winst. Overdrachtswaarde: € 285.000 − € 14.250 − € 1.330 = € 269.420. Aankoopwaarde: € 242.000 + € 22.400 = € 264.400. Winst: € 5.020. Belasting tegen 19 %: € 953,80. De inhouding was € 8.550, dus het Modelo 210 vraagt € 7.596,20 terug, ofwel € 3.798,10 per echtgenoot. Omdat beiden niet-ingezetene zijn en het appartement als echtpaar bezitten, dienen zij één aangifte in.

De kalender. De koper heeft tot maandag 9 november 2026 om de inhouding af te dragen en geeft hun het exemplaar van het 211. Hun venster voor het 210 loopt van 10 november 2026 tot dinsdag 9 februari 2027; het wordt namens hen online ingediend, met het 211, beide akten, de facturen en een bankverklaring van hun gezamenlijke rekening in Hamburg. De belastingdienst heeft tot maandag 9 augustus 2027 om de teruggaaf op te dragen en is hun vanaf de dag daarna € 0,85 verschuldigd voor elke dag vertraging.

In hetzelfde gebouw verkoopt een buurvrouw die fiscaal inwoner van het Verenigd Koninkrijk is, in dezelfde week een identiek appartement voor dezelfde prijs. Zij kocht in 2014 voor € 165.000 en betaalde € 14.400 aan aankoopkosten; haar verkoopkosten zijn € 15.600. Overdrachtswaarde € 269.400, aankoopwaarde € 179.400, winst € 90.000, belasting € 17.100. Haar 3 % was dezelfde € 8.550, en haar Modelo 210 draagt, in hetzelfde venster, een betaling van € 8.550. Dient zij het te laat in zonder dat de belastingdienst erom heeft gevraagd, dan geldt de toeslag die wij beschreven in te laat aangifte doen: 1 % plus 1 % voor elke volle maand vertraging over het verschuldigde bedrag.

Beide verkopers hebben nog één ding na te gaan. Iedere niet-ingezeten eigenaar dient jaarlijks een Modelo 210 in voor de woning zelf, over het toegerekende inkomen of over de huur, uitgelegd in onze gids over het Modelo 210, en de jaren van eigendom moeten op orde zijn voordat de teruggaaf wordt gevraagd.

Veelgestelde vragen

Ik heb met verlies verkocht. Moet ik toch iets indienen?

Ja, als u de 3 % terug wilt. De ministeriële regeling zegt het in één zin: En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada — bij verlies moet deze aangifte ook worden ingediend als men het recht op teruggaaf van de inhouding wil uitoefenen. Het venster is hetzelfde van drie maanden, de papieren zijn dezelfde, en de uitkomst is de hele inhouding.

Ik heb de drie maanden gemist. Is de teruggaaf verloren?

Nee. De Algemene Belastingwet geeft vier jaar aan El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo — het recht om de teruggaven te vragen die uit de regels van elke belasting voortvloeien —, geteld vanaf de dag na het einde van de aangiftetermijn. Een te late aangifte wordt toch uitbetaald, met twee kosten: de zes maanden van de administratie beginnen op de dag waarop u indient, en de wet behandelt een te late aangifte die de schatkist geen nadeel berokkent als een lichte overtreding met een vaste boete van € 200, die wordt gehalveerd tot € 100 wanneer zij wordt ingediend voordat de belastingdienst erom vraagt.

Wij bezitten haar ieder voor de helft, en slechts één van ons is niet-ingezetene. Hoe werkt de 3 %?

Alleen over de helft van de niet-ingezetene. De toelichting bij het Modelo 211 zegt dat, wanneer de eigenaren ingezetenen en niet-ingezetenen zijn, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes — alleen het deel van de prijs wordt vermeld dat naar evenredigheid toekomt aan de niet-ingezeten eigenaren. Op € 285.000 in gelijke helften houdt de koper 3 % van € 142.500 in, € 4.275; de niet-ingezetene dient een Modelo 210 in voor zijn helft van de winst en de ingezetene geeft de andere helft aan in zijn jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting, met de inwonersverklaring bij de notaris getoond.

De koper heeft mij het exemplaar van het 211 nooit gegeven. Kan ik toch terugvragen?

Vraag er vóór alles om: de ministeriële regeling verplicht de koper het exemplaar van de verkoper te overhandigen zodra de inhouding is afgedragen, en de aangifte vraagt om het nummer ervan en in alle gevallen om het bewijs van de inhouding. Het praktische antwoord ligt op de tafel van de notaris: laat in de akte het ingehouden bedrag vastleggen en de toezegging van de koper om het exemplaar binnen de maand te overhandigen, en bewaar de contactgegevens van de adviseur van de koper. Zonder dat exemplaar heeft de aangifte geen bewijs van het voorschot om bij te voegen.

Het fiscale team van onze kantoren in Corralejo en Caleta de Fuste stelt het Modelo 210 van een verkoop op uit de twee akten en de facturen, berekent vóór de overdracht of de 3 % terugkomt, dient binnen het venster in en volgt de teruggaaf tot zij is uitbetaald, op een rekening in Spanje of in het buitenland. De pagina fiscaal advies beschrijft de dienst en een eerste gesprek kan online worden geboekt.

Feiten gecontroleerd in oktober 2026 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, artikelen 15, 24 en 25 en de vierde en zevende aanvullende bepaling en de eerste overgangsbepaling; de uitvoeringsregeling, Real Decreto 1776/2004, artikelen 14 en 16; Orden EHA/3316/2010, artikelen 2, 3, 5, 6, 7 en 8, in de geldende redactie; Ley 35/2006, artikel 103; Ley 58/2003, artikelen 26, 27, 31, 66, 67, 125 en 198; Real Decreto 1065/2007, artikel 104; Real Decreto 439/2007, artikel 13; Real Decreto-ley 26/2026, artikel 6; het handboek van de belastingdienst voor niet-ingezetenen, zijn toelichtingen bij de formulieren 210 en 211, zijn rentetarieven voor 2026 en zijn kantorenlijst). De cijfers van de twee verkopen zijn voorbeelden, en de data van een echte verkoop worden geteld vanaf de eigen akte.