Vender a sua casa em Fuerteventura como residente fiscal em 2026: a mais-valia, as três isenções e a plusvalía

Comprou em Corralejo ou em Caleta de Fuste, vive aqui, paga aqui o seu imposto sobre o rendimento — e agora vende. Dois impostos esperam à porta do notário, e ambos são seus: o imposto sobre a mais-valia, que para um residente vai de 19 % a 30 % na escala de 2026, e a plusvalía municipal, que a sua câmara calcula sobre o terreno debaixo da casa. O que a maioria dos vendedores não sabe é que o primeiro tem três isenções capazes de reduzir a zero uma conta de 20.000 euros, e que o segundo tem uma via legal para ficar muito abaixo do primeiro cálculo do município.

Este é o artigo do residente fiscal. Se vive no estrangeiro, as regras são de outra natureza — uma retenção de 3 % no notário e uma declaração de não residente à parte — e os nossos colegas da olgacaballero.com explicam-nas em vender como não residente. Os impostos do comprador estão no nosso guia para comprar casa em Fuerteventura. Aqui: o que paga um residente, como funcionam as isenções e um exemplo com números sobre um apartamento em Corralejo.

Dois impostos, ambos do vendedor

Um residente que vende uma casa declara a mais-valia na declaração anual de rendimentos (IRPF), na base da poupança, juntamente com juros e dividendos. No notário nada é retido: todo o imposto se paga na primavera seguinte. A plusvalía municipal — em rigor, o imposto sobre o incremento de valor dos terrenos urbanos — é um imposto municipal à parte e facultativo: cada câmara decide se o cobra e a que taxa, até um teto legal de 30 %. Numa venda é o vendedor que o deve, em trinta dias úteis a contar da escritura. Os dois impostos partem da mesma escritura, mas de números diferentes: o imposto sobre o rendimento do que realmente ganhou, a plusvalía do valor cadastral do terreno.

A mais-valia: o que realmente pagou contra o que realmente recebeu

A mais-valia é a diferença entre o valor de transmissão e o valor de aquisição, e a lei define ambos com generosidade a favor do vendedor, se os papéis foram guardados.

O valor de aquisição é o preço pago mais os impostos e custos da compra — o ITP ou o IGIC e o imposto de selo, o notário, o registo, o advogado — mais o custo das benfeitorias: uma ampliação, um telhado novo, uma piscina. Reparações e manutenção não contam, nem os juros da hipoteca. Se a casa esteve alguma vez arrendada, o valor de aquisição é reduzido na amortização mínima que a lei lhe imputa durante o arrendamento, quer a tenha deduzido quer não — uma penalização silenciosa para quem arrendou antes de vender.

O valor de transmissão é o preço recebido menos os custos e impostos que paga para vender: a comissão da agência, o certificado energético, a própria plusvalía municipal. Desde 2015 não há atualização do preço de compra pela inflação, pelo que uma casa comprada em 2005 é tributada pela sua mais-valia nominal.

Dois casos especiais. Uma casa que lhe chegou por herança ou doação toma como valor de aquisição o montante declarado para o imposto sucessório ou de doações, mais os custos dessa transmissão, e como data de aquisição a do óbito ou da doação — uma herança de 2019 vendida em 2026 é tributada apenas pela subida desde 2019. E uma menos-valia não se desperdiça: compensa outras mais-valias do ano, depois até 25 % dos seus juros e dividendos, e o que restar transita quatro anos — salvo se recomprar o mesmo imóvel no prazo de um ano, caso em que a perda fica suspensa até que dele se desfaça em definitivo.

A escala de 2026 — a mesma nas Canárias e em todo o lado

A base da poupança é tributada por uma escala estatal e outra regional que a lei fixa em valores idênticos, de modo que as Canárias não a podem suavizar. Somadas, as taxas de 2026 são:

• 19 % sobre os primeiros 6.000 euros de mais-valia;
• 21 % de 6.000 a 50.000 euros;
• 23 % de 50.000 a 200.000 euros;
• 27 % de 200.000 a 300.000 euros;
• 30 % acima de 300.000 euros — a taxa máxima, subida de 28 % para 2025.

A escala corre sobre a mais-valia, não sobre o preço. Uma venda de 300.000 euros com uma mais-valia de 95.500 nunca toca os escalões de 27 % nem de 30 %.

O exemplo. Um apartamento em Corralejo comprado em 2015 por 180.000 euros, com 14.000 euros de ITP, notário e registo por cima: valor de aquisição 194.000 euros. Vendido em 2026 por 300.000 euros, com 9.000 euros de comissão de agência, 150 euros de certificado energético e 1.350 euros de plusvalía municipal (calculada mais abaixo): valor de transmissão 289.500 euros. Mais-valia 95.500 euros. Imposto: 19 % de 6.000 são 1.140; 21 % dos 44.000 seguintes, 9.240; 23 % dos 45.500 restantes, 10.465 — 20.845 euros, 21,8 % efetivos. É o número antes de qualquer isenção.

Isenção um: compra outra casa para viver

Se a casa vendida era a sua habitação própria e permanente e reinveste o montante obtido numa nova habitação própria e permanente, a mais-valia fica isenta — na totalidade se reinvestir tudo, proporcionalmente se reinvestir uma parte. As condições são precisas:

• «Montante obtido» significa o preço de venda menos o capital ainda em dívida do empréstimo que financiou a casa vendida. Com 60.000 euros por pagar sobre o apartamento de 300.000, a soma a reinvestir é 240.000 euros, não 300.000.
• A janela é de dois anos para cada lado da venda: a nova casa pode ter sido comprada até dois anos antes, ou ser comprada até dois anos depois. Se o reinvestimento cair num ano posterior, declara a intenção na declaração do ano da venda.
• Reinvestimento parcial, isenção parcial. Reinvista 180.000 dos 240.000 euros e três quartos da mais-valia ficam isentos; o quarto restante — 23.875 euros — é tributado pela escala: cerca de 4.900 euros em vez de 20.845.
• «Habitação própria e permanente» é a definição fiscal: viveu na casa de forma contínua durante três anos, tendo-a ocupado nos doze meses seguintes à compra — com as exceções habituais por morte, casamento, separação, transferência laboral ou primeiro emprego. E a casa conserva esse carácter durante dois anos depois de a deixar, pelo que quem saiu em 2025 e vende em 2026 ainda cumpre.
• Falhe uma condição — a nova casa não é comprada a tempo, ou não vive nela — e a parte isenta volta ao ano da venda com uma declaração complementar e juros de mora.

Isenção dois: tem mais de 65 anos, ou dependência severa

O vendedor com 65 anos ou mais que vende a sua habitação própria e permanente não paga imposto sobre a mais-valia — sem reinvestimento, sem teto, sem mais condições do que a regra dos três anos de residência e os dois de tolerância depois da mudança. O mesmo vale para o vendedor em situação de dependência severa ou grande dependência nos termos da lei da dependência. Num casal, a metade de cada cônjuge julga-se pela idade desse cônjuge: com 66 e 63 anos, metade da mais-valia fica isenta e a outra metade não — uma razão para olhar para o calendário antes de assinar um contrato-promessa.

O vendedor com mais de 65 anos que vende outro imóvel — uma segunda casa, um terreno — tem uma segunda porta: a mais-valia fica isenta se o montante obtido, até 240.000 euros, for aplicado em seis meses na constituição de uma renda vitalícia.

Isenção três: a casa é entregue ao banco

A mais-valia que aflora quando a habitação própria e permanente é entregue ao credor em pagamento da hipoteca — ou vendida numa execução hipotecária judicial ou notarial — fica isenta, desde que o proprietário não tenha outros bens com que pudesse ter pago a dívida. É o reconhecimento pela lei de que uma venda forçada não é um lucro. No mesmo espírito, a divisão de uma casa em compropriedade, a liquidação do regime matrimonial e as transmissões entre cônjuges ordenadas num divórcio não são, por si, factos tributáveis, desde que cada comproprietário receba a sua parte e nada mais: a mais-valia espera até que a casa seja vendida a um terceiro.

Comprou antes de 1995? Os coeficientes de abatimento

Quem comprou antes de 31 de dezembro de 1994 — boa parte dos reformados da ilha — conserva uma vantagem transitória. A parte da mais-valia gerada até 19 de janeiro de 2006 é reduzida em 11,11 % por cada ano de permanência além de dois, contados até 31 de dezembro de 1996: uma casa comprada em 1990 tem sete desses anos, cinco em excesso, pelo que essa fatia da mais-valia é cortada em 55,55 %. O resto é tributado normalmente. Desde 2015 a vantagem tem teto: só se aplica enquanto os valores de transmissão de tudo o que vendeu ao abrigo dela desde então se mantiverem abaixo de 400.000 euros, e reduz-se na venda que cruza a linha. Vale a pena fazer as contas antes de decidir qual de dois imóveis vender primeiro.

A plusvalía municipal em 2026

O imposto da câmara calcula-se sobre o valor cadastral do terreno — o «valor catastral del suelo» impresso na fatura do IBI — multiplicado por um coeficiente que depende do número de anos completos de propriedade, e depois pela taxa do município. Os coeficientes são máximos estatais que as câmaras podem baixar mas não ultrapassar; a atualização de 2026 vinha no decreto omnibus de dezembro, que o Congresso revogou em janeiro, pelo que continua em vigor a tabela de 2024: de 0,15 para um ano, descendo até 0,09 entre doze e quinze anos, e subindo até 0,40 a partir de vinte anos.

A taxa é da câmara. Em Fuerteventura, La Oliva aplica o máximo legal de 30 %; Puerto del Rosario aplica uma taxa escalonada por período de posse — 25 % até cinco anos, 22 % até dez, 20 % até quinze, 19 % até vinte — sobre coeficientes próprios que não podem exceder os estatais; as outras câmaras fixam a sua nos seus regulamentos e, sendo o imposto facultativo, a primeira pergunta é se a sua o cobra sequer.

Duas regras desde a reforma de 2021 protegem o vendedor. Não há imposto algum quando o terreno não ganhou valor entre a compra e a venda, medido sobre os preços das duas escrituras aplicando a ambos a quota do terreno no valor cadastral. E quando o terreno ganhou, o vendedor pode pedir à câmara que tribute o incremento real em vez da fórmula dos coeficientes sempre que o número real for mais baixo. Na prática, depois de uma posse longa a fórmula costuma ser o número menor.

O exemplo, de novo, sobre o apartamento de Corralejo: valor do terreno 45.000 euros, onze anos completos, coeficiente 0,10, base 4.500 euros, os 30 % de La Oliva: 1.350 euros. A alternativa do incremento real — 120.000 euros de subida de preço, dos quais a quota do terreno, 41 %, são 49.000 — custaria 14.700 euros, pelo que fica a fórmula. O mesmo apartamento em Puerto del Rosario, com o seu coeficiente próprio de 0,08 para onze anos e a sua taxa de 20 % para esse período, paga 720 euros. Seja qual for, a plusvalía paga deduz-se ao valor de transmissão na declaração de rendimentos.

O calendário

Uma venda assinada em 2026 entra na Renta 2026, entregue entre abril e junho de 2027 no Modelo 100; com uma mais-valia superior a 1.000 euros a declaração é obrigatória mesmo que os seus outros rendimentos o tivessem dispensado. A um vendedor residente nada é retido no notário — mas só se provar que o é: o comprador tem de reter 3 % a um vendedor que não apresente um certificado de residência fiscal, como explica o artigo dos não residentes, e o nosso guia da regra dos 183 dias diz-lhe como obter o certificado. A plusvalía declara-se ou autoliquida-se junto da câmara nos trinta dias úteis seguintes à escritura. Quem arrendou a casa enquanto foi sua deve ainda fechar os anos do Modelo 210 se então era não residente; a mais-valia é tributada por todo o período de posse em qualquer caso.

Onde entramos nós

O nosso balcão imobiliário de Caleta de Fuste e Costa Calma calcula a mais-valia a partir das suas escrituras e faturas, diz-lhe a que isenção tem direito e quanto vale, entrega a plusvalía na câmara dentro dos trinta dias e a declaração de rendimentos na primavera seguinte. Veja apoio à compra e venda e consultoria fiscal, ou marque uma consulta — respondemos num dia útil.

Perguntas frequentes

Quanto paga um residente ao vender uma casa em Fuerteventura em 2026?
A mais-valia — preço de venda menos custos de venda, menos preço de compra mais custos de compra e benfeitorias — é tributada pela escala da poupança: 19 % até 6.000 euros, 21 % até 50.000, 23 % até 200.000, 27 % até 300.000 e 30 % acima. Uma mais-valia de 95.500 euros paga 20.845 antes das isenções. A plusvalía municipal acresce sobre o valor cadastral do terreno, à taxa da câmara, até 30 %.

Pago imposto se comprar outra casa com o dinheiro?
Não sobre a parte que reinvestir. Se a casa vendida era a sua habitação própria e permanente e aplicar todo o montante obtido — preço menos a hipoteca em dívida — numa nova habitação própria e permanente nos dois anos antes ou depois da venda, a mais-valia fica isenta; um reinvestimento parcial isenta a mesma proporção da mais-valia.

Tenho mais de 65 anos: a venda da minha casa é isenta?
Sim, se a casa era a sua habitação própria e permanente, sem necessidade de reinvestir. Um cônjuge com menos de 65 paga sobre a sua metade. A plusvalía municipal não fica isenta pela idade.

Posso evitar a plusvalía municipal?
Se o terreno não ganhou valor entre a sua compra e a sua venda, medido sobre as duas escrituras, o imposto não é devido, e pode pedir à câmara que tribute o incremento real sempre que for inferior à fórmula dos coeficientes. Caso contrário é devido nos trinta dias úteis seguintes à escritura, à taxa da sua câmara — 30 % em La Oliva, de 19 % a 25 % segundo os anos de posse em Puerto del Rosario.

Dados verificados em setembro de 2026 (Lei espanhola do IRPF, Lei 35/2006, artigos 33 a 36, 38, 49, 66, 76 e 96 e disposição transitória nona, com a escala da poupança alterada pela Lei 7/2024; Regulamento do IRPF, RD 439/2007, artigos 40, 41 e 41 bis; Lei das Finanças Locais, RDL 2/2004, artigos 59, 104, 106 a 108 e 110, com a tabela de coeficientes em vigor após a revogação do RDL 16/2025 em janeiro de 2026; regulamentos da plusvalía de La Oliva, n.º 5, e de Puerto del Rosario, BOP Las Palmas 158 de 30 de dezembro de 2022). Os números são exemplos; mande calcular os seus antes de assinar.