Дом в Испании у нерезидента — во что вам на самом деле обходится Modelo 210 каждый год

Тысячи людей по всей Европе владеют вторым домом на Фуэртевентуре, и заметная их часть — нарушители, сами того не зная. Не потому, что скрывают арендный доход — многие вообще не сдают, — а потому, что Испания облагает владельцев-нерезидентов тем, чего большинство стран не знает: вменённым доходом за сам факт наличия жилья в распоряжении.

Письмо-напоминание не приходит. Знать обязанность — ваша забота, форма называется Modelo 210, а когда налоговая наконец пишет — часто при продаже, при наследстве или после сверки данных, — она пишет сразу о нескольких годах, с надбавками. Вот как работает система в 2026 году — и как без усилий оставаться на правильной стороне.

Налог на ничегонеделание: вменённый доход

Если вы не налоговый резидент Испании и владеете испанской недвижимостью, которая не сдаётся, закон приписывает вам условный доход: 2% кадастровой стоимости — или 1,1% там, где кадастровые стоимости вашего муниципалитета пересматривались недавно (пороговый год закон устанавливает из года в год; кадастровая стоимость напечатана на квитанции IBI). Этот условный доход затем облагается по ставке:

• 19% для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна;
• 24% для всех остальных — что после Брекзита включает британских владельцев, составляющих значительную часть нерезидентского сообщества Фуэртевентуры.

Конкретный пример: кадастровая стоимость 90 000 €, пересмотренная. Вменённый доход 1,1% = 990 €. Немецкий владелец платит 19% → 188 €. Британский владелец платит 24% → 238 €. На каждого собственника: супруги с долями 50/50 подают каждый свою 210-ю за свою половину. Сумма не пугающая — тем бессмысленнее накопленные годы без деклараций.

Вменённый доход декларируется раз в год, по завершении года: декларацию за 2025 год можно подать в любой момент 2026-го, до 31 декабря. С налогового 2026 года окно сдвигается — оно открывается 1 апреля следующего года и по-прежнему закрывается 31 декабря (Orden HAC/623/2026); декларация за 2026 год подаётся, таким образом, с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Девять месяцев, чтобы забыть.

Когда вы сдаёте: реальный доход, два очень разных режима

Сдаёте объект — долгосрочно или туристически — и реальный доход заменяет вменённый за эти периоды (пустые периоды продолжают порождать свою пропорциональную вменёнку). Два режима дальше друг от друга некуда:

• Резиденты ЕС/ЕЭЗ: 19% с чистого. Проценты по ипотеке, IBI, взносы сообщества, страховка, ремонт, комиссии агентств и платформ, амортизация — вычитаются пропорционально фактически сданным дням, с подтверждающими документами.
• Нерезиденты вне ЕС (британцы в том числе): 24% с валового. Без единого вычета. Британский владелец, получивший 12 000 € при 5 000 € реальных расходов, платит налог с 12 000. Одно это правило перекраивает арифметику туристического жилья в британских руках — и обнаруживается почти всегда после первого полного года.

Тот же приказ переписал и арендную сторону: с налогового 2026 года доход от аренды с налогом к уплате декларируется раз в год, в первые двадцать дней апреля следующего года (квартальные декларации сохраняются только для аренды, начисленной по сентябрь 2026 года), а каждая 210-я, поданная с 1 января 2027 года, оформляется на обновлённой форме с приложением вычитаемых расходов по категориям, — ещё одна причина, по которой мы не советуем вести эту форму по памяти. Если вы держите туристическое жильё, полный свод правил 2026 года — канарская регистрация, муниципальные квоты, IGIC — ложится поверх всего этого.

Остальной годовой счёт, ради честности

Modelo 210 — деталь, которую владельцы упускают, но полная картина владения на Фуэртевентуре в статусе нерезидента такова: IBI (местный налог на недвижимость, выставляет мэрия) и сбор за вывоз мусора — они приходят квитанциями, а не декларациями; налог на состояние — только выше щедрых порогов, которых большинство вторых домов никогда не достигает; и в день продажи — обязательное удержание 3% цены покупателем (Modelo 211) в счёт вашего прироста капитала, плюс муниципальная plusvalía. Ничто в этом списке не пугает; всё вознаграждает знание заранее — наша команда сопровождения сделок объясняет продавцам цифры выхода до объявления, а не после.

Ошибки, которые действительно приводят к письмам

После лет урегулирования дел владельцев по всему острову почти всё объясняют одни и те же пять ошибок: унаследованная или купленная годы назад недвижимость без единой поданной 210-й («нам никто не сказал»); один супруг подаёт за обоих; вменёнка 2%, когда полагалось 1,1%, или наоборот; британцы, продолжающие вычитать расходы после Брекзита; и владельцы туристического жилья, декларирующие сданные недели, но забывающие вменёнку пустых недель. Каждая дёшево чинится добровольно и дорого — после требования: добровольная просроченная подача обходится умеренными надбавками; письмо налоговой открывает другой разговор.

Превратите это в не-событие

Это, честно, самая простая для делегирования налоговая обязанность острова: передайте нам эскритуру, квитанцию IBI и — если сдаёте — записи доходов и расходов, и наша команда налогового сопровождения подаёт ваши 210-е каждый год: правильное распределение, правильная ставка, правильная база, с прошлыми годами, урегулированными один раз и навсегда забытыми. Запишитесь на консультацию или напишите нам — мы отвечаем в течение одного рабочего дня.

Частые вопросы

Я никогда не сдаю квартиру, и она ничего не приносит. Мне правда надо декларировать?
Да. Вменённый доход существует именно для несдаваемого жилья в распоряжении владельца. Обычно это небольшая сумма — но она причитается за каждый год владения.

Я не подавал шесть лет. Насколько это плохо?
Управляемо — если вы сделаете первый шаг. Налоговая может дотянуться на четыре года назад; добровольная подача ограничивает ущерб надбавками и процентами, без штрафов, следующих за официальным требованием. Мы проводим такие урегулирования в обычном порядке.

Разве соглашение об избежании двойного налогообложения моей страны меня не спасает?
Нет — соглашения дают Испании право облагать доходы от испанской недвижимости, вменённый доход включительно. Ваша страна обычно предлагает зачёт или освобождение со своей стороны, чтобы те же арендные доходы не облагались дважды.

Правила и ставки проверены в августе 2026 года (закон IRNR, календарь AEAT, приказ HAC/623/2026). Каждый случай свой — получите совет по вашему.