Продали как нерезидент? Как и когда возвращается удержание 3 %

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель передаёт ему не всю цену. Три процента уходят прямо в налоговую службу: при квартире, проданной за 285 000 €, это 8 550 €, которых продавец за столом нотариуса так и не увидит. Это не налог. Налог составляет 19 % от прироста стоимости, продавец рассчитывает его позже в Modelo 210, а 3 % — лишь авансовый платёж в его счёт. Всякий раз, когда 19 % от прироста меньше, чем 3 % от цены, разница возвращается, а когда прироста нет, возвращается всё. Эта статья — процедура и её календарь, прочитанные в октябре 2026 года в законе о налоге на доходы нерезидентов и его регламенте, в приказе, утверждающем формы 210 и 211, в Общем налоговом законе и в инструкциях самой налоговой службы: кто что подаёт, до какой даты, в какое отделение, с какими бумагами, на какой счёт, сколько администрация вправе ждать и что она должна вам, если ждёт дольше. Право самой продажи, от удержания до plusvalía и того, что должно быть написано в купчей, изложено в статье наших коллег из Olga Caballero о продаже нерезидентом; здесь мы идём за деньгами по их обратному пути.

3 % от цены против 19 % от прироста

Удержание закреплено в статье 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов: el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos — приобретатель обязан удержать и перечислить 3 % согласованной цены в счёт налога продавцов. Сам налог — в статье 25.1.f того же закона: 19 % от прироста стоимости, в какой бы стране ни жил продавец. Два процента на две разные базы, и результат Modelo 210 — это просто одно минус другое.

Границу между возвратом и доплатой можно провести ещё до продажи. Удержание в точности покрывает налог, когда 19 % от прироста равны 3 % от цены, то есть когда прирост составляет 3 ÷ 19 цены, 15,79 %. Ниже этой линии деньги возвращаются; выше — продавец доплачивает разницу. Для цены 285 000 € и удержания 8 550 €:

Убыток никуда не переносится. Нерезиденты без постоянного представительства облагаются de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas — отдельно по каждому доходу, без какого-либо зачёта между ними: убыток по одному объекту не уменьшает прирост по другому, и всё, что он даёт, — возврат удержания целиком.

Есть группа продавцов, с которых удерживать вообще не должны: иностранцы, которые живут здесь и являются налоговыми резидентами Испании. Регламент снимает с покупателя обязанность Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria — когда продавец справкой налоговой администрации подтверждает, что облагается подоходным налогом резидентов или налогом на прибыль. Справка должна лежать на столе нотариуса в день сделки; тот, кто живёт на острове годами, но пришёл без неё, должен быть готов к тому, что юрист покупателя настоит на 3 %. Резидент вы или нет — вопрос дней и интересов, который мы разбираем в статье о правиле 183 дней, а продажа резидента облагается иначе, о чём рассказано в статье продажа жилья налоговым резидентом.

Что налоговая служба считает приростом

Прирост — это разница между двумя величинами, и обе складываются из документов. Стоимость отчуждения, поле 9 формы, — это цена, del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente — за вычетом расходов и налогов по продаже, которые понёс продавец: комиссия агентства, гонорар юриста, муниципальная plusvalía, когда в итоге её платит продавец. Стоимость приобретения, поле 10, — это то, во что обошёлся объект, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente — плюс расходы и налоги по покупке, без процентов: налог на передачу имущества или IGIC, нотариус, реестр собственности, юрист, который вёл покупку.

Руководство налоговой службы для нерезидентов добавляет три правила, от которых зависят многие возвраты. Вложения и улучшения увеличивают стоимость приобретения, но sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación — расходы на содержание и ремонт не учитываются: пристройка или добавленная комната считаются; покраска и замена отопления — нет. Если объект сдавался в аренду, амортизация, которую можно было вычесть, уменьшает стоимость приобретения — не менее 3 % в год от большей из двух величин, стоимости покупки или кадастровой стоимости, без земли, заявлялась она когда-либо или нет. А прежней поправки на инфляцию больше нет: En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización — для сделок с 1 января 2015 года коэффициенты актуализации отменены, так что цена покупки 2006 года сравнивается с ценой продажи 2026 года евро к евро.

Календарь: один месяц, три месяца, шесть месяцев

За подписью следуют три срока, и каждый отсчитывается от конца предыдущего.

Первый срок — покупателя. Регламент обязывает его задекларировать и перечислить удержание en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión — в течение одного месяца с даты сделки, в отделение налоговой службы по месту нахождения объекта. Приказ добавляет то, что важно продавцу: El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente — после платежа покупатель передаёт один экземпляр продавцу. Этот экземпляр — доказательство авансового платежа в руках продавца, и Modelo 210 спрашивает его номер, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211 — номер, заранее напечатанный на экземпляре 211. Если покупатель так и не перечислит удержание, закон обременяет сам объект: los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente — проданное имущество отвечает за меньшую из двух сумм, удержание или налог, и поэтому ни один покупатель с хорошим советником его не пропускает.

Второй срок — продавца. Приказ устанавливает одно окно для каждой продажи, с приростом или с убытком: декларация подаётся con independencia del resultado de la autoliquidación — независимо от её результата, — en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble — в течение трёх месяцев, как только истёк месяц с даты сделки. На практике окно открывается через месяц после купчей и закрывается через четыре месяца после неё. Если по декларации выходит налог к уплате, платёж должен быть внесён в том же окне.

Третий срок — администрации. Регламент о нерезидентах отсылает возвраты к правилам возврата подоходного налога резидентов, которые сегодня находятся в статье 103 Ley 35/2006: налоговая служба действует dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración — в течение шести месяцев после окончания срока, установленного для подачи декларации. Часы запускаются в конце окна подачи, а не в день, когда вы подаёте, так что декларация, отправленная 10 ноября, и декларация, отправленная 9 февраля, имеют один и тот же законный срок. Дальше Общий налоговый закон называет цену просрочки: по истечении шести месяцев без распоряжения о выплате, по причинам, зависящим от администрации, налоговая служба платит проценты за просрочку sin necesidad de que el obligado lo solicite — без необходимости для налогоплательщика об этом просить. Ставка — та, которую сама налоговая служба применяет в этом году: Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100 — на 2026 год законный процент остаётся на уровне 3,25 %, а процент за просрочку — 4,0625 %, это цифры закона о бюджете 2023 года, которые действуют до сих пор, потому что закон о бюджете на 2026 год не принят. На возврат в 8 550 € это 0,95 € в день.

Две вещи растягивают календарь, и обе в руках продавца. Декларация, поданная после окна, теряет общий срок: los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación — шесть месяцев тогда считаются со дня её подачи. А возврат производится previas las comprobaciones que sean necesarias — после проверок, которые администрация сочтёт необходимыми; время, пока запрос документов остаётся без ответа сверх отведённого срока, — задержка не по вине администрации, и проценты за неё не начисляются.

Декларация: кто её подписывает, куда она идёт, что к ней прилагается

Приказ строг в вопросе о том, чья это декларация. При продаже недвижимости debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente — лицом, составляющим декларацию, должен значиться сам налогоплательщик: консультант может подготовить и передать её как уполномоченный социальный партнёр налоговой службы или по доверенности, оформленной в ней, но декларация принадлежит продавцу и несёт его испанский налоговый номер. Каждый собственник декларирует свою долю, с одним исключением: cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación — когда объект находится в совместной собственности супругов, оба из которых нерезиденты, можно подать одну декларацию. Братья и сёстры, унаследовавшие вместе, пара, не состоящая в браке, и друзья, купившие вскладчину, подают каждый свою.

Она идёт в отделение по месту нахождения объекта, а на этом острове это Administración de Fuerteventura налоговой службы, Avenida 1º de Mayo, 92, в Пуэрто-дель-Росарио. Декларацию на возврат можно подать онлайн с цифровым сертификатом или Cl@ve либо распечатать с сайта налоговой службы и отнести или отправить заказным письмом в это отделение.

К ней прилагаются бумаги трёх видов. Подтверждение удержания обязательно: когда вычитаются удержания, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos — документы, их подтверждающие, прилагаются в любом случае, здесь это экземпляр 211 для продавца. Для возврата нужен un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta — документ, подтверждающий реквизиты счёта и то, кому он принадлежит. А проверки — это проверки двух величин: купчая о покупке, купчая о продаже и счёт на каждый расход или улучшение, прибавленные с одной стороны или вычтенные с другой. Декларация, которая приходит с ними, отвечает на вопросы раньше, чем их зададут.

Счёт: ваш, в Испании или за рубежом

Возвраты выплачиваются переводом, и приказ решает вопрос, который каждый продавец задаёт себе перед закрытием испанского счёта. Если счёт принадлежит налогоплательщику, la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero — он может быть открыт в кредитной организации в Испании или за рубежом. Значит, возврат может прийти на счёт в Гамбурге или Манчестере, который у продавца останется и следующим летом, если к декларации приложено подтверждение, что счёт его.

Для чужого счёта правило уже. Приказ позволяет направить возврат на счёт лица, составляющего декларацию, или на счёт самого налогоплательщика, а декларацию о продаже недвижимости должен составлять продавец: прочитанные вместе, два правила указывают на счёт на имя продавца. Там, где приказ допускает счёт представителя, в декларациях, которые представитель вправе составлять, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España — счёт должен быть открыт в Испании, — а доверенность должна содержать una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente — оговорку, уполномочивающую этого законного представителя получить возврат на своё имя за счёт налогоплательщика. Надёжный план для продажи — простой: собственный счёт, в Испании или за рубежом, со справкой о нём в приложении к декларации. Когда перевод невозможен, приказ разрешает выплатить возврат чеком Banco de España.

Освобождения и вычеты, которыми продавец-нерезидент ещё может воспользоваться

Три правила уменьшают сам прирост, и каждое применяется в Modelo 210, а не у нотариуса: покупатель удерживает 3 % в любом случае.

• Куплено с 12 мая по 31 декабря 2012 года. Четвёртое дополнительное положение закона начинается словами Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España — приросты, полученные без постоянного представительства, освобождаются на 50 %, — если они происходят от городской недвижимости, приобретённой в это окно. Оно не действует для объектов, купленных у супруга, родственника до второй степени или связанной компании либо проданных им.
• Бывшее жильё, реинвестированное в новое. Резиденты Европейского союза, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут исключить прирост, полученный por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual — от продажи того, что было их основным жильём в Испании, при условии, что вся полученная сумма реинвестируется в новое основное жильё, на условиях и в сроки правила о реинвестировании для резидентов; частичное реинвестирование освобождает пропорциональную часть. Это случай того, кто жил здесь, вернулся к себе и продал. 3 % всё равно удерживаются, и 210 всё равно подаётся; если новое жильё куплено после срока подачи, уплаченный налог возвращают позже по отдельной форме.
• Куплено до 31 декабря 1994 года. Физические лица сохраняют переходное уменьшение части прироста, возникшей до 20 января 2006 года: 11,11 % за каждый год владения до 31 декабря 1996 года сверх первых двух, в пределах пожизненного потолка в 400 000 € стоимости отчуждения, считая с 2015 года. В собственном примере налоговой службы объект, купленный в 1991 году за 100 000 € и проданный в 2015 году за 300 000 € продавцом, который уже израсходовал половину потолка, облагается с 164 318,20 € вместо 200 000 €.

Одного освобождения, о котором говорят в новостях, в этом списке нет. Real Decreto-ley 26/2026, действующий с 1 октября 2026 года и ещё не прошедший голосование в Конгрессе, освобождает, полностью или частично, прирост от жилья, которое пустовало два года и продано государственной жилищной организации до 31 декабря 2027 года. Он вписал это освобождение в закон о подоходном налоге резидентов как новое шестьдесят пятое дополнительное положение и не изменил закон о нерезидентах, который берёт из закона о резидентах его раздел о приростах и убытках, но не его дополнительные положения. По опубликованному тексту продавец-нерезидент рассчитывать на него не может; если налоговая служба прочтёт его иначе, эта статья об этом скажет.

С Фуэртевентуры: один дом, два продавца, два результата

Супружеская пара, оба налоговые резиденты Германии, купила квартиру в Корралехо в марте 2008 года за 242 000 € и заплатила 22 400 € налога на передачу имущества, нотариусу, реестру и юристу, всё по счетам. В аренду они её никогда не сдавали. В пятницу 9 октября 2026 года они продают её за 285 000 €. Покупатель удерживает 8 550 €, а они получают остальное. Их расходы на продажу — 14 250 € агентству и юристу и 1 330 € муниципальной plusvalía, которую купчая оставляет за ними.

Прирост. Стоимость отчуждения: 285 000 € − 14 250 € − 1 330 € = 269 420 €. Стоимость приобретения: 242 000 € + 22 400 € = 264 400 €. Прирост: 5 020 €. Налог по ставке 19 %: 953,80 €. Удержание составило 8 550 €, поэтому Modelo 210 просит вернуть 7 596,20 €, то есть по 3 798,10 € каждому супругу. Поскольку оба нерезиденты и владеют квартирой как супруги, они подают одну декларацию.

Календарь. У покупателя есть время до понедельника 9 ноября 2026 года, чтобы перечислить удержание, и он отдаёт им экземпляр 211. Их окно для 210 длится с 10 ноября 2026 года по вторник 9 февраля 2027 года; она подаётся онлайн от их имени, с 211, обеими купчими, счетами и банковской справкой об их совместном счёте в Гамбурге. У налоговой службы есть время до понедельника 9 августа 2027 года, чтобы распорядиться о возврате, а со следующего дня она должна им 0,85 € за каждый день просрочки.

В том же доме соседка, налоговый резидент Соединённого Королевства, на той же неделе продаёт такую же квартиру по той же цене. Она купила в 2014 году за 165 000 € и заплатила 14 400 € расходов на покупку; её расходы на продажу — 15 600 €. Стоимость отчуждения 269 400 €, стоимость приобретения 179 400 €, прирост 90 000 €, налог 17 100 €. Её 3 % — те же 8 550 €, и её Modelo 210, в том же окне, несёт платёж в 8 550 €. Если она подаст её с опозданием без требования налоговой службы, надбавка будет той, что мы описали в статье о подаче с опозданием: 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц просрочки с суммы к уплате.

Обоим продавцам остаётся проверить ещё одно. Каждый собственник-нерезидент ежегодно подаёт Modelo 210 по самому объекту, по вменённому доходу или по аренде, как объяснено в нашем руководстве по Modelo 210, и годы владения должны быть в порядке до того, как заявлять возврат.

Частые вопросы

Я продал с убытком. Нужно ли всё равно что-то подавать?

Да, если хотите вернуть 3 %. Приказ говорит это одной фразой: En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada — при убытках эту декларацию тоже нужно подать, если есть желание воспользоваться правом на возврат удержания. Окно — те же три месяца, бумаги те же, а результат — удержание целиком.

Я пропустил три месяца. Возврат потерян?

Нет. Общий налоговый закон даёт четыре года на El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo — право требовать возвраты, вытекающие из правил каждого налога, — считая со дня после окончания срока подачи. Поздняя декларация всё равно оплачивается, с двумя издержками: шесть месяцев администрации начинаются в день, когда вы подаёте, и закон считает позднюю декларацию, не причинившую ущерба казне, лёгким нарушением с фиксированным штрафом 200 €, который уменьшается вдвое, до 100 €, если она подана раньше, чем её затребует налоговая служба.

Мы владеем пополам, и только один из нас нерезидент. Как работают 3 %?

Только с половины нерезидента. Инструкция к Modelo 211 говорит, что, когда собственники — резиденты и нерезиденты, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes — указывается только та часть цены, которая пропорционально приходится на собственников-нерезидентов. При 285 000 € пополам покупатель удерживает 3 % от 142 500 €, то есть 4 275 €; нерезидент подаёт Modelo 210 на свою половину прироста, а резидент декларирует вторую половину в годовой декларации о доходах, предъявив у нотариуса справку резидента.

Покупатель так и не дал мне экземпляр 211. Могу ли я всё равно заявить возврат?

Прежде всего запросите его: приказ обязывает покупателя передать экземпляр продавца после перечисления удержания, а декларация спрашивает его номер и, в любом случае, подтверждение удержания. Практический ответ — за столом нотариуса: пусть в купчей будут записаны удержанная сумма и обязательство покупателя передать экземпляр в течение месяца, и сохраните контакты консультанта покупателя. Без него декларации нечем подтвердить авансовый платёж.

Налоговая команда наших офисов в Корралехо и Калета-де-Фусте готовит Modelo 210 по продаже на основе двух купчих и счетов, до сделки рассчитывает, вернутся ли 3 %, подаёт в пределах окна и сопровождает возврат до выплаты, на счёт в Испании или за рубежом. Страница налогового консультирования описывает услугу, а первую встречу можно записать онлайн.

Факты проверены в октябре 2026 года (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, статьи 15, 24 и 25, четвёртое и седьмое дополнительные и первое переходное положения; его регламент, Real Decreto 1776/2004, статьи 14 и 16; Orden EHA/3316/2010, статьи 2, 3, 5, 6, 7 и 8, в действующей редакции; Ley 35/2006, статья 103; Ley 58/2003, статьи 26, 27, 31, 66, 67, 125 и 198; Real Decreto 1065/2007, статья 104; Real Decreto 439/2007, статья 13; Real Decreto-ley 26/2026, статья 6; руководство налоговой службы для нерезидентов, её инструкции к формам 210 и 211, её процентные ставки на 2026 год и её справочник отделений). Цифры двух продаж приведены для примера, а даты реальной продажи отсчитываются от её собственной купчей.