IBI、ごみ処理手数料、カタストロ価格：フエルテベントゥラの所有者が 2026 年に払う三つの請求書を自治体ごとに

カレタ・デ・フステのアパート、コラレホのヴィラ、プエルト・デル・ロサリオのマンション。島のすべての所有者が同じ三つの請求書を払っていますが、その計算方法を説明できる人はほとんどいません。一つ目は IBI、市役所が毎春送ってくる不動産税です。二つ目はごみ処理手数料で、2026 年にはフエルテベントゥラの大半で名目だけの少額ではなくなりました。三つ目は請求書ではなく、前の二つと非居住者の年次 Modelo 210 の背後にある数字、すなわちカタストロ価格（valor catastral、行政上の評価額）です。本稿は、片手に法律、もう片手に六つの自治体条例を持ってこの三つを順に解き、財務省が自治体ごとに公表する 2025 年の税率、各自治体の評価額が最後に見直された年（帰属所得が 1.1% か 2% かを決める要素です）、そして市役所が実際に運用する納付カレンダーを示します。引用はスペイン語原文に日本語の読みを添えています。

カタストロ価格：三つの請求書すべての土台にある数字

カタストロ価格は市場価格でも、あなたが払った購入価格でもありません。不動産登録庁（Dirección General del Catastro、以下カタストロ）が保有するデータ（所在地、面積、用途、建物の築年数と品質、都市計画上の状況）からすべての物件について定める行政上の価格で、土地と建物の二つの部分から成ります（勅令立法 1/2004 号、カタストロ法、第 22 条）。その上限は法律自身が定めます。el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado（カタストロ価格は市場価格を超えてはならない）とされ、省令が基準係数を定めてそれを下回るよう保ちます（第 23 条 2 項）。実務上、自治体全体の価格は、定められた日付における市場の一定割合に固定されます。

その日付が鍵です。価格は ponencia de valores（カタストロが承認する評価報告書）により、procedimiento de valoración colectiva de carácter general（一般的集団評価手続）の中で自治体全体について一度に定められます。第 28 条 3 項は、新たな一般評価は前回から五年を経過するまで開始できず、y se realizará, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha（いずれにせよ当該日付から 10 年を経過した後に実施する）と定めています。その間、予算法は全国のすべての価格を係数で動かすことができ、また市役所の要請により報告書が古い自治体の価格を動かすこともできます（第 32 条）。この係数更新は見直しではなく、下で述べる時計をリセットしません。

カタストロの 2026 年自治体統計と財務省の自治体ファイルによる、フエルテベントゥラの現状は次のとおりです。

平均は各自治体のカタストロ価格総額をあらゆる用途の都市部物件数で割ったもので、ホテルや商業施設がパハラとアンティグアの数字を押し上げています。2 ベッドルームのアパートはそれよりかなり下です。平均より日付が重要です。六自治体のうち五つは、24 年から 32 年前の評価報告書のままで、法律が定める十年の節目を何十年も過ぎています。新しい価格を持つのはベタンクリアだけで、2024 年 6 月に承認された全面報告書を経て 2025 年から発効しています。残り五つの一般見直しは「あるかどうか」ではなく「いつか」の問題で、その時が来れば法律が跳ね上がりを和らげます。増加分は九年かけて課税標準に算入され、0.9 から始まり毎年 0.1 ずつ下がる逓減係数が適用されます（勅令立法 2/2004 号、地方財政法、第 67 条から第 70 条）。ベタンクリアの所有者は今その緩衝の中にいますが、島の他の誰もそうではありません。

自分の価格はどこで確認できるでしょうか。IBI の領収書、公証人が権利証書に添付したカタストロ証明書、そしてデジタル証明書か Cl@ve で入るカタストロの電子窓口です。価格は保護対象データのため、参照番号による公開検索では物件の説明は出ても金額は出ません。また、カタストロが 2022 年から購入時の譲渡税のために公表している市場ベースの valor de referencia（参照価格）と混同しないでください。そちらは購入時の ITP を決めるもので、カタストロ価格は所有している間に払うすべてを決めます。

IBI：一つの数字に一つの税率

IBI はスペインで最も検算しやすい税です。課税ベースはカタストロ価格（地方財政法、第 65 条）。課税標準は同じ価格から、一般見直し後の九年間の軽減が進行中であればそれを差し引いたもの（第 66 条）。税額総額は課税標準に市役所が条例で定める税率を掛けたもの（第 71 条）。法律は税率に下限と上限を与えます。el 0,4 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles urbanos y el 0,3 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, y el máximo será el 1,10 por ciento para los urbanos y 0,90 por ciento para los rústicos（都市部不動産は 0.4%、農村部不動産は 0.3% を下限とし、上限は都市部 1.10%、農村部 0.90%）（第 72 条 1 項）。この範囲内で六つの市役所がそれぞれ選び、財務省がすべての選択を公表します。財務省ファイルの最新年である 2025 年の住宅用都市部税率は次のとおりです。

条例そのものからの補足が二つあります。プエルト・デル・ロサリオ市議会は 2025 年 12 月、IBI 条例第 2 条の改正を承認し、都市部の一般税率を 0.55% に定め、農村部の 0.47% を維持しました。したがって県都の 2026 年の領収書には低いほうの数字が載るはずです。ご自身の領収書を確認してください。パハラは住宅に 0.49% を適用しますが、同法第 72 条 4 項に基づき、カタストロ価格 20,000 ユーロ超の商業・レジャー・工業・事務所物件のうち価値上位十分の一に 0.85% の差別化税率を適用します。同じ価格でも、ホテルや店舗はアパートより多く払います。

島自身の数字での計算です。カタストロ価格 60,000 ユーロのコラレホのアパートは、ラ・オリバの 0.59% で年 354 ユーロ。45,000 ユーロと評価されたプエルト・デル・ロサリオのマンションは、2025 年税率で 261 ユーロ、市議会が 2026 年に定めた 0.55% で 247.50 ユーロ。80,000 ユーロと評価されたカレタ・デ・フステのアパートは、アンティグアの 0.45% で 360 ユーロ。法定範囲の中ほどの税率を四半世紀前に固定された価格に掛けたもの。だからフエルテベントゥラの IBI は本土に比べて控えめに見え、だから見直しが来ればそれが変わります。

税は 1 月 1 日に発生し暦年をカバーします（第 75 条）。元日に物件を所有している人がその年の IBI 全額の納税義務者で、売買時の売主と買主の按分は契約の問題であり市役所の問題ではありません。同じカタストロ価格（その土地部分）は売却時の plusvalía municipal（自治体の土地増価税）の基礎にもなります。それは別の記事で扱っています。

IBI を減らせるもの、増やしうるもの

同法には市役所が必ず適用すべき減免と、採用できる減免があります。義務的なもの：vivienda de protección oficial（公的保護住宅）の認定後三年間の 50%、および開発中のデベロッパー向け減免（第 73 条）。任意で、自治体条例に定めがある場合のみ：多子家族に最大 90%（第 74 条 4 項）。la energía proveniente del sol o de la energía ambiente（太陽や環境からのエネルギー）を利用する認定システムを備えた建物に最大 50%。太陽光に加え、2026 年 3 月の勅令以降は空気熱・地中熱システムも対象です（第 74 条 5 項）。電気自動車の充電ポイントに最大 50%（第 74 条 7 項）。法律で家賃が制限された賃貸住宅に最大 95%（第 74 条 6 項）。トゥイネヘは 2018 年から多子家族と太陽光の減免を設けています。あなたの自治体がそれらを適用しているか、何パーセントかは、その自治体の条例に書かれており、いずれも自動ではなく申請によって適用されます。

同法にはまた、多くの所有者が読んだことはあるが理解している人の少ない割増税があります。desocupados con carácter permanente（恒常的に空き家）である住宅、すなわち正当な理由なく二年超空いている住宅に、市役所は最大 50% の割増、三年後には最大 100%、さらに同一自治体内に二戸以上の空き家を持つ所有者には 50 ポイント追加を課すことができます（2023 年以降の文言による第 72 条 4 項）。二つの条件がこれをほぼすべての外国人所有者から遠ざけます。四戸以上の住宅用不動産の所有者にしか適用されず、セカンドホームは最長四年の空き家について明示的に正当な理由とされます。さらに、そもそも課すには定義・立証・手続を定めた自治体条例が必要です。

ごみ処理手数料：領収書が変わった理由

2025 年まで tasa de basura（ごみ処理手数料）は、ほとんどの所有者が気にも留めない小さな一行でした。ラ・オリバは住宅一戸につき年 30 ユーロ、アンティグアは完全に停止していました。廃棄物と汚染土壌に関する法律 7/2022 号が、スペインのすべての市役所のルールを変えました。その第 11 条 3 項は、地方自治体に法律の発効（2022 年 4 月 10 日、したがって期限は 2025 年 4 月 10 日）から三年以内に、una tasa o, en su caso, una prestación patrimonial de carácter público no tributaria, específica, diferenciada y no deficitaria, que permita implantar sistemas de pago por generación y que refleje el coste real, directo o indirecto, de las operaciones de recogida, transporte y tratamiento de los residuos を設けるよう求めました。すなわち、特定の、独立した、赤字にならない手数料で、排出量に応じた支払いを導入でき、島の処理施設、閉鎖された埋立地、啓発キャンペーンを含む収集・運搬・処理の実費を反映するものです。市役所はもはや「課すかどうか」を決めるのではなく、法律が補助してはならないとするコストをどう分担するかを決めます。

公開日時点で島の条例は次のように読めます。

• プエルト・デル・ロサリオ。 新条例は 2025 年 12 月 24 日の県公報で最終承認され、翌日から施行されています。住宅は固定部分にカタストロ面積による変動部分を加えて払います。毎日収集の場合、50 m² までは年 160.75 ユーロ、51 から 100 m² は 166.41 ユーロ、150 m² までは 172.07 ユーロ、200 m² までは 177.74 ユーロ、それ以上は 183.40 ユーロ。隔日収集の場合は 126.12 から 145.93 ユーロ。遠隔のコンテナしか利用できない住宅は 40.30 ユーロ。観光用賃貸住宅は固定 157.46 ユーロにベッド一台あたり 61.89 ユーロを加え、最低二台で 281.24 ユーロ。経過規定により 2026 年と 2027 年はすべての年額が 30% 減額され、さらに市議会は 2026 年 7 月、税額表がサービスのコストを上回っていたことを受けて 2026 年の請求に 18.5% の臨時追加減額を承認しました。条例の減免は上限まで累積できます。リサイクル講習を修了した主たる住居に 30%、住宅に住民登録された低所得世帯に 50%、多子家族に 20%、口座振替に 5%。所有者が代替納税義務者（el propietario de las viviendas o locales, que podrá repercutir）なので、請求はあなたに届き、賃借人に転嫁できます。
• ラ・オリバ。 市議会は 2025 年 11 月 11 日に条例 11 号を改正し、その本文は 2025 年 12 月 31 日の公報に掲載され施行中です。住宅はカタストロ面積で払います。50 m² までは年 66.53 ユーロ、51 から 100 m² は 67.89 ユーロ、150 m² までは 69.26 ユーロ、150 m² 超は 73.36 ユーロ。野党が言ったとおり旧来の 30 ユーロの二倍超ですが、それでも私たちが読んだ新条例の中では最も低額です。観光用賃貸住宅は固定 190.75 ユーロにベッド一台あたり 26.49 ユーロを加え、最低二台で 243.73 ユーロ。唯一の減免は、最低賃金に連動した所得基準を下回り、住宅に住民登録され、他に住宅を持たない世帯への 50% です。
• アンティグア。 市役所は救済パッケージの一環として 2023 年からごみ処理手数料を停止し、2025 年 2 月には市議会が全会一致で国に法律 7/2022 号の義務の廃止を求めました。手数料は秋のカレンダーにまだ載っています。2026 年の請求がカレタ・デ・フステに届くのか、いくらなのかは市役所の税務窓口に尋ねるべき問いで、引用できる条例が私たちにはありません。
• パハラ。 市役所ウェブサイトの条例は旧来のもので、主たる住居は年 40 ユーロ、観光客向け賃貸ユニットは 95 ユーロ、商業物件は面積別の階層です。法律 7/2022 号に基づくパハラの新条例が公布されたものは見つかりませんでした。40 ユーロは最後に知られた数字であって 2026 年の請求額ではないとお考えください。
• トゥイネヘ。 市議会は 2025 年 6 月に新しい廃棄物管理手数料条例を仮承認し、2025 年 6 月 20 日の公報に公告が載りましたが、確定した税額表は私たちが読んだ文書の中にはありません。予算を組む前にお尋ねください。
• ベタンクリア。 その条例はスキャン画像として公開されており、数字は市役所に確認すべきものです。

新条例に共通する二つの特徴に、それぞれ一行ずつ触れておきます。住宅の手数料を決めるのは価格ではなく面積です。同じコラレホのアパートは、カタストロ価格が 40,000 ユーロでも 140,000 ユーロでも 67.89 ユーロを払います。そして観光用賃貸住宅は事業としてベッド単位で価格づけされます。2 ベッドルームのアパートを観光用途で登録する所有者は、プエルト・デル・ロサリオでは年 166.41 ユーロから 281.24 ユーロへ、ラ・オリバでは 67.89 ユーロから最低 243.73 ユーロへ移ります。

1.1% か 2% かという問い、自治体ごとの答え

貸していない物件を所有する非居住者は、みなし所得（renta imputada、帰属所得）に所得税を払い、居住者もセカンドホームについて同じ帰属を払います。個人所得税法はこれを el 2 por ciento al valor catastral（カタストロ価格の 2%）と定め、en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general … y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores（一般的集団評価手続によりカタストロ価格が見直され、修正され、または決定され、当該課税期間または先立つ十課税期間内に発効した自治体に所在する不動産の場合）に限って 1.1% に下げます（第 85 条 1 項。非居住者所得税法はこれを参照しています）。十年の窓は見直された価格が発効した年から数え、予算法による係数更新は見直しではありません。

最初の表をもう一度読んでください。2026 年中に提出する 2025 年分の申告では、窓は 2015 年から 2025 年の間に発効した価格をカバーします。ベタンクリアは 2025 年に発効したので 1.1%。アンティグア（2002 年）、ラ・オリバ（1994 年）、パハラ（1998 年）、プエルト・デル・ロサリオ（2000 年）、トゥイネヘ（2002 年）は該当せず、2% です。60,000 ユーロのコラレホのアパートでは帰属所得は 1,200 ユーロで、EU、アイスランド、ノルウェー、リヒテンシュタインの居住者は 19% で 228 ユーロ、英国を含むそれ以外のすべての人は 24% で 288 ユーロです。県都の 45,000 ユーロのマンションでは所得 900 ユーロに税 171 ユーロまたは 216 ユーロ。カレタ・デ・フステの 80,000 ユーロのアパートでは 1,600 ユーロに 304 ユーロまたは 384 ユーロ。ベタンクリア以外のフエルテベントゥラの物件について 1.1% で申告が提出されていれば、それは不足申告です。様式の仕組み、期限、所有者ごとの提出についてはModelo 210 ガイドをご覧ください。

三人の所有者、三つの合計

• コラレホ、ラ・オリバ。 90 m² のアパート、カタストロ価格 60,000 ユーロ、自分たちで使うドイツ人夫婦が所有。IBI：354 ユーロ。ごみ処理手数料：67.89 ユーロ。Modelo 210：二人の申告合わせて 228 ユーロ。管理組合費と保険を除いて年約 650 ユーロ。
• プエルト・デル・ロサリオ。 100 m² のマンション、カタストロ価格 45,000 ユーロ、マンチェスター在住の英国人が所有。IBI：2026 年税率で 247.50 ユーロ。ごみ処理手数料：166.41 ユーロから経過措置の 30% 減額を引いた 116.49 ユーロ（7 月の減額と本人が該当する減免の前）。Modelo 210：24% で 216 ユーロ。約 580 ユーロ。
• カレタ・デ・フステ、アンティグア。 カタストロ価格 80,000 ユーロのアパート、イタリア人家族が所有。IBI：360 ユーロ。ごみ処理手数料：停止が続く限り請求なし。Modelo 210：19% で 304 ユーロ。約 664 ユーロ。三人の中で最大なのは、てこが税率ではなくカタストロ価格だからです。

三例の教訓：税率は公開され手数料は固定なので、ご自身の領収書で確認する価値のある唯一の数字はカタストロ価格です。誤った面積、商業用として記録された用途、カタストロが二重に評価したプール。いずれも所有者が申請すべき訂正であり、いずれも三つの請求書すべてに波及します。

カレンダー、口座振替、徴収する者

地方財政法第 77 条は IBI の賦課と徴収を市役所の専属権限とし、自ら行うか他の行政機関との協定で行うことを認めています。フエルテベントゥラでは六自治体がそれぞれのカレンダーで自ら税を徴収し、いずれも口座振替に割引か便宜を提供しています。私たちが確認した年では次のとおりです。

• プエルト・デル・ロサリオ は IBI、vados（車両出入口許可）、テラスと ATM の手数料を 4 月 1 日から 5 月 30 日まで、自動車税、IAE、ごみ処理手数料を 10 月 1 日から 11 月 30 日まで徴収します。口座振替は春の税は 1 月 31 日まで、秋の税は 8 月 31 日までに設定する必要があり、市の一般条例はこれに 5% を認めます。税務窓口 OIAC は Calle Virgen del Rosario にあります。
• アンティグア は IBI と vados の期間を 4 月 1 日に開き 6 月 30 日に閉じ、口座振替割引は 4% で、領収書一枚あたり 250 ユーロ、納税者一人あたり 5,000 ユーロが上限です。自動車税、IAE、農村部 IBI、ごみ処理手数料は秋の 11 月 30 日まで。
• ラ・オリバ は IBI とごみ処理手数料を 5 月 4 日から 8 月 4 日まで徴収し、口座振替の IBI は 4 月 15 日、ごみは 6 月 15 日に引き落とします。対面はコラレホ地区事務所で予約制。2026 年 3 月に市議会は徴収を直営に戻しました。
• パハラ は 7 月初めまでの単一期間で運用し、口座振替の領収書は 5 月、6 月、10 月に引き落とされ、税務ポータルとパハラおよびモロ・ハブレの事務所で分割納付が可能です。
• トゥイネヘ は任意納付期間を 6 月末に閉じ、口座振替に最大 5% を認めてきました。
• ベタンクリア は独自の電子窓口を通じて徴収します。

海外にいる所有者には、これらすべてに一つの繰り返される問題があります。領収書はカタストロが保有する住所に送られ、誰も見ない領収書は加算金になり、次に強制執行命令になり、次に物件やスペインの銀行口座への差押えになります。口座振替は島で最も安い保険で、通知を受け取る代理人が二つ目の保険です。

カタストロを正しく保つ

カタストロが保有する記載は、反証がない限り se presume cierta（真実と推定される）とされます（カタストロ法、第 3 条 3 項）。これは両方向に働きます。過大な面積は訂正するまで請求書に残り、申告しなかった増築は規則化を待つ状態です。所有者は記載を変える変更（新築、増築、プール、用途変更、取壊し）を省が定める様式と期限で申告しなければならず（第 13 条。地方財政法は第 76 条でこの義務を繰り返します）、新しい価格はカタストロ上の効力発生の次の発生日から IBI に効きます（第 75 条 3 項）。集団評価が新しい価格と課税標準を通知したとき、不服申立ての宛先は市役所ではなく国の経済行政裁判所です（第 66 条 4 項）。申立て期間が閉じれば標準は確定し、年次請求に対して再び争うことはできません。通知は届いた年に読んでください。

カレタ・デ・フステの私たちの税務アドバイザリーチームは、カタストロ証明書に照らして三つの請求書を点検し、お住まいの自治体に適用される率で Modelo 210 を提出し、何も見落とされないよう口座振替を設定します。直近の IBI 領収書と権利証書をお持ちのうえ、相談をご予約ください。

よくある質問

フエルテベントゥラの IBI はどう計算されますか？

カタストロ価格に自治体の税率を掛けます。財務省が公表する 2025 年の住宅用税率は、アンティグア 0.45%、ベタンクリア 0.50%、ラ・オリバ 0.59%、パハラ 0.49%、プエルト・デル・ロサリオ 0.58%（市議会が 2026 年向けに承認した改正では 0.55%）、トゥイネヘ 0.55% です。コラレホの 60,000 ユーロのアパートは 354 ユーロ、同じ価格でもアンティグアなら 270 ユーロを払います。

フエルテベントゥラの物件の Modelo 210 では 1.1% と 2% のどちらを払いますか？

アンティグア、ラ・オリバ、パハラ、プエルト・デル・ロサリオ、トゥイネヘでは 2% です。これらのカタストロ価格は 1994 年から 2002 年の間に発効しており、所得税法が 1.1% に求める十年の窓の外にあります。2025 年から発効した価格を持つベタンクリアだけが 1.1% に該当します。率は領収書のカタストロ価格に適用され、生じた所得は EU と EEA の居住者は 19%、それ以外は 24% で課税されます。

2026 年のごみ処理手数料はいくらですか？

自治体と面積によります。プエルト・デル・ロサリオでは毎日収集の 51 から 100 m² の住宅は 166.41 ユーロで、2026 年と 2027 年は 30% 減額され、さらに市議会が 2026 年向けに承認した臨時の 18.5% が減額されます。ラ・オリバでは同じ住宅が 67.89 ユーロです。観光用賃貸住宅はベッド単位で、二台の場合プエルト・デル・ロサリオで 281.24 ユーロ、ラ・オリバで 243.73 ユーロ。アンティグアは手数料を停止しており、パハラとトゥイネヘは私たちが読んだ文書の中では住宅向けの 2026 年税額表を公表していません。

IBI はいつ払い、口座振替にできますか？

各市役所が独自の期間を定めます。私たちが確認した年では、プエルト・デル・ロサリオは 4 月 1 日から 5 月 30 日、アンティグアは 4 月 1 日から 6 月 30 日、ラ・オリバは 5 月 4 日から 8 月 4 日、パハラは 7 月初めまで、トゥイネヘは 6 月末までです。六自治体すべてが口座振替を受け付け、プエルト・デル・ロサリオ、アンティグア、トゥイネヘはそれに割引（5%、4%、最大 5%）を与えますが、各市役所が定める期限までに委任が有効になっていることが条件です。

2026 年 9 月に事実を確認しました（地方財政法、勅令立法 2/2004 号、2026 年 3 月の勅令後に有効な本文の第 60 条から第 77 条。カタストロ法、勅令立法 1/2004 号、第 3 条、第 13 条、第 22 条、第 23 条、第 24 条、第 28 条、第 29 条、第 32 条。廃棄物に関する法律 7/2022 号、第 11 条 3 項。個人所得税法、第 85 条 1 項。財務省の 2025 年自治体課税ファイルとカタストロのラス・パルマス県 2026 年自治体統計。2025 年 12 月 24 日の県公報に掲載され 2025 年 12 月に改正されたプエルト・デル・ロサリオの条例、2025 年 12 月 31 日公布のラ・オリバ条例 11 号、市役所が公開するパハラの IBI およびごみ処理条例、2015 年 2 月のベタンクリアの IBI 条例、六市役所が公表する納付カレンダー）。税率、税額表、カレンダーは市役所が毎年変更しうるものです。Modelo 210 の率は申告年と自治体の次回一般評価によります。