2026年、税務上の居住者としてフエルテベントゥラの住宅を売る：譲渡益、3つの免除、そしてプルスバリア

あなたはコラレホかカレタ・デ・フステで買い、ここに住み、ここで所得税を払っています。そして今、売ろうとしています。公証人の扉でふたつの税金が待っていて、どちらもあなたのものです。譲渡益に対する所得税は、居住者には2026年の税率表で19%から30%。そして市町村のプルスバリアは、市役所が家の下の土地について計算します。ほとんどの売主が知らないのは、前者には2万ユーロの税額をゼロにできるほど広い3つの免除があること、そして後者には市役所の最初の計算よりずっと小さくなる合法的な方法があることです。

これは税務上の居住者のための記事です。海外に住んでいるなら、ルールは種類が違います。公証人での3%の源泉留保と、別の非居住者申告です。olgacaballero.comの同僚たちが非居住者としての売却で扱っています。買主の税金はフエルテベントゥラで住宅を買うためのガイドにあります。ここでは、居住者が何を払い、免除がどう働き、コラレホのアパートでの計算例を示します。

ふたつの税金、どちらも売主のもの

住宅を売る居住者は、譲渡益を年次の所得税申告（IRPF）の貯蓄所得の中で、利息や配当と一緒に申告します。公証人では何も源泉徴収されません。税金全体は翌年の春に払います。市町村のプルスバリア（正式には都市の土地の価値の増加に対する税）は、別の、任意の市町村税です。各市議会が課すかどうかと税率を決め、法定の上限は30%です。売却では売主がそれを負い、公正証書から営業日30日以内に払います。どちらの税金も同じ公正証書から計算されますが、異なる数字に基づきます。所得税は実際に得たものに、プルスバリアは土地の固定資産評価額に。

譲渡益：実際に払ったものと実際に得たもの

譲渡益は譲渡価額と取得価額の差であり、書類が保管されていれば、法律はどちらも売主に有利に寛大に定義しています。

取得価額は、払った価格に、購入の税金と費用（ITPまたはIGICと印紙税、公証、登記、弁護士）を加え、改良の費用（増築、新しい屋根、プール）を加えたものです。修繕と維持管理は数えず、住宅ローンの利息も数えません。住宅を貸したことがあれば、貸していた間に法律が認めた最低限の減価償却分だけ取得価額が減ります。控除したかどうかにかかわらず。売る前に貸した所有者への静かな罰則です。

譲渡価額は、受け取る価格から、売却のために払う費用と税金（仲介手数料、エネルギー証明書、プルスバリアそのもの）を引いたものです。2015年以降、購入価格のインフレ調整はないので、2005年に買った住宅は名目上の譲渡益に課税されます。

特別なケースがふたつ。相続または贈与で得た住宅は、相続税や贈与税のために申告された金額にその移転の費用を加えたものを取得価額とし、死亡または贈与の日を取得日とします。2019年に相続し2026年に売るなら、2019年以降の上昇分にのみ課税されます。そして損失は無駄になりません。その年の他の譲渡益と相殺し、次いで利息と配当の25%まで相殺し、残りは4年間繰り越されます。ただし同じ物件を1年以内に買い戻した場合は別で、損失はそれが完全に手放されるまで保留されます。

2026年の税率表 — カナリア諸島も他と同じ

貯蓄所得は国の税率表と自治州の税率表で課税され、法律は両者を同一の数字に固定しているので、カナリア諸島がこれを緩和することはできません。合算した2026年の税率は次のとおりです。

• 譲渡益の最初の6,000ユーロに19%。
• 6,000ユーロから5万ユーロまで21%。
• 5万ユーロから20万ユーロまで23%。
• 20万ユーロから30万ユーロまで27%。
• 30万ユーロ超は30%。最高税率は2025年の28%から引き上げられました。

税率表は価格ではなく譲渡益に適用されます。譲渡益9万5,500ユーロの30万ユーロの売却は、27%や30%の段階に触れません。

計算例。 2015年に18万ユーロで買い、ITP、公証、登記で1万4,000ユーロを上乗せしたコラレホのアパート。取得価額19万4,000ユーロ。2026年に30万ユーロで売却し、仲介手数料9,000ユーロ、エネルギー証明書150ユーロ、市町村のプルスバリア1,350ユーロ（後述の計算）。譲渡価額28万9,500ユーロ。譲渡益9万5,500ユーロ。税金は、6,000ユーロの19%で1,140ユーロ、次の4万4,000ユーロの21%で9,240ユーロ、残りの4万5,500ユーロの23%で1万465ユーロ。合計2万845ユーロ、実効税率21.8%。これが免除前の数字です。

免除その1：住むための別の住宅を買う

売る住宅があなたの常居所であり、得た金額を新しい常居所に再投資すれば、譲渡益は免除されます。全額を再投資すれば全額、一部なら比例的に。条件は厳密です。

• **「得た金額」**とは、売却価格から、売った住宅を賄っていた住宅ローンの残元本を引いたものです。30万ユーロのアパートに6万ユーロの残債があれば、再投資すべき額は30万ユーロではなく24万ユーロです。
• 期間は売却の前後2年です。新しい住宅は最大2年前に買っていてもよく、最大2年後に買ってもかまいません。再投資が後の年になる場合は、売却年の申告でその意思を表明します。
• 一部再投資なら一部免除。 24万ユーロのうち18万ユーロを再投資すれば、譲渡益の4分の3が免除されます。残りの4分の1、2万3,875ユーロが税率表で課税されます。2万845ユーロの代わりに約4,900ユーロ。
• 「常居所」は税務上の定義です。購入から12か月以内に入居し、3年間継続して住んだこと。死亡、結婚、別居、転勤、初めての就職といった通常の例外があります。そして住宅は転居後2年間その性質を保つので、2025年に出て2026年に売る売主も該当します。
• 条件を破れば、つまり新しい住宅を期限内に買わない、またはそこに住まない場合、免除された部分は売却年に、補完申告と延滞利息付きで戻されます。

免除その2：65歳以上、または重度の要介護

常居所を売る65歳以上の売主は、譲渡益に所得税を払いません。再投資も上限もなく、3年の居住ルールと転居後2年の猶予以外の条件はありません。要介護法に基づく重度または最重度の要介護状態の売主も同様です。夫婦の場合、各配偶者の持分はその配偶者の年齢で判断されます。66歳と63歳なら、譲渡益の半分は免除され、半分はされません。私的契約に署名する前にカレンダーを確認すべき理由です。

別の物件（セカンドハウス、土地）を売る65歳超の売主には第2の扉があります。得た金額のうち24万ユーロまでを6か月以内に終身年金の購入に充てれば、譲渡益は免除されます。

免除その3：住宅を銀行に引き渡す

常居所を住宅ローンの弁済として貸し手に引き渡したとき、または司法・公証の競売で売却されたときに生じる譲渡益は、所有者に債務を払えた他の資産がないことを条件に免除されます。強制された売却は利益ではないという法律の認識です。同じ精神で、共有住宅の分割、夫婦財産制の清算、離婚で命じられた配偶者間の移転は、各共有者が自分の持分だけを受け取る限り、それ自体は課税事象ではありません。譲渡益は住宅が第三者に売られるまで待ちます。

1995年以前に買った？減額係数

1994年12月31日より前に買った所有者（島の退職者のかなりの部分）は、経過的な優遇を保っています。2006年1月19日までに生じた譲渡益の部分は、1996年12月31日までに数えた2年を超える所有年数1年ごとに11.11%減額されます。1990年に買った住宅はそのような年が7年、超過分が5年なので、その部分の譲渡益は55.55%減額されます。残りの譲渡益は通常どおり課税されます。2015年以降、この優遇には上限があります。それ以降にこの優遇のもとで売却したすべての譲渡価額の合計が40万ユーロ未満である間のみ適用され、その線を越える売却で逓減します。ふたつの物件のどちらを先に売るかを決める前に、計算しておく価値があります。

2026年の市町村のプルスバリア

市議会の税は、土地の固定資産評価額（IBIの納付書に印字された「valor catastral del suelo」）に、住宅を所有した満年数に応じた係数を掛け、さらに市議会の税率を掛けて計算します。係数は国の上限で、市議会は下げることはできても超えることはできません。2026年の更新は12月の包括政令に含まれていましたが、議会が1月にそれを廃止したため、2024年の表がまだ適用されます。1年で0.15から、12〜15年で0.09に下がり、20年以上で0.40に上がります。

税率は市議会のものです。フエルテベントゥラでは、ラ・オリバが法定上限の30%を適用し、プエルト・デル・ロサリオは保有期間に応じた段階的な税率（5年まで25%、10年まで22%、15年まで20%、20年まで19%）を、国の係数を超えない独自の係数に適用しています。他の市議会は独自の条例で定めており、この税は任意なので、最初の問いはあなたの市議会がそもそも課しているかどうかです。

2021年の改革以来、ふたつのルールが売主を守ります。ふたつの公正証書の価格に、土地の固定資産評価額の持分を両方に適用して測り、購入と売却の間に土地が値上がりしていなければ税金はまったくかかりません。そして土地が値上がりした場合、実際の数字が低いときはいつでも、売主は係数の公式ではなく実際の増加に課税するよう市議会に求めることができます。実務上、長期保有の後は通常、公式のほうが小さい数字になります。

例に戻って、コラレホのアパート。土地の評価額4万5,000ユーロ、満11年、係数0.10、課税標準4,500ユーロ、ラ・オリバの30%で1,350ユーロ。実際の増加の選択肢（価格上昇12万ユーロのうち土地の持分41%は4万9,000ユーロ）なら1万4,700ユーロかかるので、公式が採用されます。同じアパートがプエルト・デル・ロサリオにあれば、11年の独自係数0.08とその期間の20%の税率で720ユーロです。いずれにせよ、払ったプルスバリアは所得税申告で譲渡価額から差し引かれます。

カレンダー

2026年に署名した売却は、2027年4月から6月に提出するRenta 2026の申告に様式100で入ります。譲渡益が1,000ユーロを超えれば、他の所得では申告が免除されていたとしても申告は義務です。居住する売主からは公証人で何も留保されません。ただし、居住者であることを証明できる場合に限ります。買主は税務上の居住証明書を示せない売主から3%を留保しなければなりません。非居住者の記事が説明しているとおりで、当社の183日ルールのガイドが証明書の取得方法を説明しています。プルスバリアは公正証書から営業日30日以内に市議会に申告または自己申告します。所有中に住宅を貸していた所有者は、当時非居住者だったなら様式210の年分も閉じるべきです。譲渡益はいずれにせよ保有期間全体について課税されます。

私たちの出番

カレタ・デ・フステとコスタ・カルマの不動産デスクは、公正証書と請求書から譲渡益を計算し、どの免除に該当し、それがいくらの価値があるかをお伝えし、30日以内に市議会にプルスバリアを、翌春に所得税申告を提出します。売買サポートと税務アドバイザリーをご覧いただくか、相談をご予約ください。1営業日以内にご返信します。

よくある質問

2026年にフエルテベントゥラで住宅を売る居住者はいくら税金を払いますか？
譲渡益（売却価格から売却費用を引き、購入価格に購入費用と改良費を加えたものを引いたもの）は貯蓄所得の税率表で課税されます。6,000ユーロまで19%、5万ユーロまで21%、20万ユーロまで23%、30万ユーロまで27%、それ以上は30%。9万5,500ユーロの譲渡益は免除前で2万845ユーロを払います。市町村のプルスバリアが、土地の固定資産評価額に対して最大30%の市議会の税率で加わります。

そのお金で別の住宅を買えば税金を払いますか？
再投資する部分については払いません。売った住宅が常居所で、得た金額全体（価格から残債を引いたもの）を売却の前後2年以内に新しい常居所に充てれば、譲渡益は免除されます。一部再投資なら、譲渡益の同じ割合が免除されます。

65歳を超えています。住宅の売却は非課税ですか？
はい。住宅が常居所であれば、再投資の必要はありません。65歳未満の配偶者はその持分について払います。市町村のプルスバリアは年齢による免除がありません。

市町村のプルスバリアを避けられますか？
ふたつの公正証書で測って購入と売却の間に土地が値上がりしていなければ、税金はかかりません。そして係数の公式より低いときはいつでも、実際の増加に課税するよう市議会に求めることができます。それ以外の場合は、公正証書から営業日30日以内に、市議会の税率で払います。ラ・オリバは30%、プエルト・デル・ロサリオは保有期間に応じて19〜25%です。

事実は2026年9月に確認しました（個人所得税法35/2006第33〜36条・第38条・第49条・第66条・第76条・第96条と経過規定第9、法律7/2024で改正された貯蓄所得の税率表。所得税規則RD 439/2007第40条・第41条・第41条bis。地方財政法RDL 2/2004第59条・第104条・第106〜108条・第110条と、RDL 16/2025の2026年1月の廃止後に有効な係数表。ラ・オリバのプルスバリア条例第5号とプエルト・デル・ロサリオの条例、2022年12月30日付ラス・パルマス県公報第158号）。数字は計算例です。署名の前にご自身の数字を計算してもらってください。