Ter casa em Espanha sendo não residente — o que o Modelo 210 lhe custa realmente cada ano

Milhares de pessoas por toda a Europa têm uma segunda casa em Fuerteventura, e uma parte notável delas está em incumprimento sem o saber. Não por esconderem rendas — muitas nunca arrendam —, mas porque Espanha tributa os proprietários não residentes por algo que a maioria dos países não tributa: o rendimento imputado pelo simples facto de terem uma habitação à sua disposição.

Não chega nenhuma carta a lembrar. Conhecer a obrigação cabe-lhe a si, o formulário é o Modelo 210, e quando as Finanças finalmente escrevem — muitas vezes na venda, numa herança ou após um cruzamento de dados —, escrevem sobre vários anos de uma vez, com agravamentos. Eis como funciona o sistema em 2026, e como ficar sem esforço do lado certo.

O imposto por não fazer nada: o rendimento imputado

Se não é residente fiscal em Espanha e possui um imóvel espanhol que não está arrendado, a lei atribui-lhe um rendimento fictício: 2% do valor cadastral — ou 1,1% onde os valores cadastrais do seu município foram revistos recentemente (o ano de corte é fixado por lei ano a ano; o valor cadastral vem impresso no seu recibo do IBI). Esse rendimento fictício tributa depois a:

• 19% para residentes da UE, Islândia, Noruega e Liechtenstein;
• 24% para todos os restantes — o que, desde o Brexit, inclui os proprietários britânicos que formam grande parte da comunidade não residente de Fuerteventura.

Exemplo concreto: valor cadastral de 90.000 €, revisto. Rendimento imputado de 1,1% = 990 €. Um proprietário alemão paga 19% → 188 €. Um proprietário britânico paga 24% → 238 €. Por proprietário: cônjuges a 50/50 apresentam cada um o seu 210 pela sua metade. Não é uma quantia assustadora — o que torna ainda mais desnecessários os anos acumulados sem apresentar.

O rendimento imputado declara-se uma vez por ano, a ano vencido: a declaração de 2025 pode ser entregue em qualquer momento de 2026, até 31 de dezembro. A partir do exercício de 2026 a janela muda — abre a 1 de abril do ano seguinte e continua a fechar a 31 de dezembro (Orden HAC/623/2026); a declaração de 2026 entrega-se, portanto, entre 1 de abril e 31 de dezembro de 2027. Nove meses para esquecer.

Quando arrenda: rendimento real, dois regimes muito diferentes

Arrende o imóvel — longa duração ou férias — e o rendimento real substitui o imputado nesses períodos (os períodos vazios continuam a gerar a sua imputação proporcional). Os dois regimes não podiam estar mais afastados:

• Residentes UE/EEE: 19% sobre o líquido. Juros do crédito, IBI, quotas de condomínio, seguro, reparações, comissões de agência e plataforma, amortização — dedutíveis na proporção dos dias efetivamente arrendados, com justificativos.
• Não residentes fora da UE (britânicos incluídos): 24% sobre o bruto. Sem qualquer dedução. Um proprietário britânico que recebe 12.000 € com 5.000 € de despesas reais tributa sobre os 12.000. Esta única regra redesenha a aritmética dos alojamentos de férias em mãos britânicas — e descobre-se quase sempre depois do primeiro ano completo.

A mesma ordem reescreveu o lado do arrendamento: a partir do exercício de 2026, os rendimentos de arrendamento com imposto a pagar declaram-se uma vez por ano, nos primeiros vinte dias de abril do ano seguinte (as declarações trimestrais sobrevivem apenas para as rendas vencidas até setembro de 2026), e todo o 210 entregue a partir de 1 de janeiro de 2027 usa um formulário redesenhado com um anexo de despesas dedutíveis por categoria — mais uma razão pela qual aconselhamos a não conduzir este modelo de memória. Se explora um alojamento de férias, o quadro completo de 2026 — registo canário, quotas municipais, IGIC — empilha-se por cima disto tudo.

O resto da fatura anual, por honestidade

O Modelo 210 é a peça que os proprietários falham, mas o quadro completo de ter um imóvel em Fuerteventura sendo não residente é: o IBI (o imposto local, girado pela câmara) e a taxa de lixo — que chegam como recibos, não como declarações; o imposto sobre o património só acima de patamares generosos que a maioria das segundas residências nunca alcança; e, no dia em que vender, a retenção obrigatória de 3% do preço a cargo do comprador (Modelo 211) por conta da sua mais-valia, mais a plusvalía municipal. Nada nesta lista assusta; tudo premeia conhecê-lo de antemão — a nossa equipa de compra e venda explica aos vendedores os números de saída antes do anúncio, não depois.

Os erros que realmente geram cartas

Após anos a regularizar processos de proprietários por toda a ilha, os mesmos cinco erros explicam quase tudo: imóveis herdados ou comprados há anos sem um único 210 apresentado («ninguém nos disse»); um cônjuge a apresentar pelos dois; usar a imputação de 2% quando tocava 1,1% ou o inverso; britânicos que continuam a deduzir despesas depois do Brexit; e exploradores de férias que declaram as semanas arrendadas mas esquecem a imputação das semanas vazias. Todos são baratos de corrigir em voluntária e caros após uma notificação — a entrega tardia espontânea implica agravamentos moderados; uma carta das Finanças abre outra conversa.

Faça disto um não-acontecimento

É, sinceramente, a obrigação fiscal mais fácil de externalizar da ilha: entregue-nos a escritura, o recibo do IBI e — se arrenda — os registos de receitas e despesas, e a nossa equipa de assessoria fiscal apresenta os seus 210 todos os anos, com a repartição correta, a taxa correta e a base correta, com os anos passados regularizados uma vez e esquecidos para sempre. Marque uma consulta ou escreva-nos — respondemos num dia útil.

Perguntas frequentes

Nunca arrendo o meu apartamento e ele não rende nada. Tenho mesmo de declarar?
Sim. O rendimento imputado existe precisamente para a habitação não arrendada à disposição do dono. Costuma ser um valor pequeno — mas é devido em cada ano em que a casa é sua.

Há seis anos que não apresento. Quão grave é?
Gerível — se se mexer primeiro. As Finanças podem recuar quatro anos; apresentar voluntariamente limita o dano a agravamentos e juros, sem as sanções que se seguem a um pedido formal. Fazemos esta regularização por rotina.

O convénio de dupla tributação do meu país não me salva disto?
Não — os convénios dão a Espanha o direito de tributar os rendimentos de imóveis espanhóis, rendimento imputado incluído. O que o seu país tipicamente oferece é um crédito ou isenção do lado dele, para que as mesmas rendas não sejam tributadas duas vezes.

Regras e taxas verificadas em agosto de 2026 (lei do IRNR, calendário da AEAT, Ordem HAC/623/2026). Cada caso é diferente — aconselhe-se sobre o seu.