Vendeu como não residente? Como e quando volta a retenção de 3 %

Quando um não residente vende um imóvel em Espanha, o comprador não lhe entrega o preço todo. Três por cento vão diretamente para o fisco: num apartamento vendido por 285.000 €, são 8.550 € que o vendedor nunca chega a ver na mesa do notário. Não é o imposto. O imposto é de 19 % da mais-valia, calculado depois pelo vendedor no Modelo 210, e os 3 % são apenas um pagamento por conta. Sempre que 19 % da mais-valia sejam menos do que 3 % do preço, a diferença volta, e quando não há mais-valia volta tudo. Este artigo é o procedimento e o seu calendário, lidos em outubro de 2026 na lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes e no seu regulamento, na portaria que aprova os modelos 210 e 211, na Lei Geral Tributária e nas instruções do próprio fisco: quem entrega o quê, até que data, em que serviço, com que papéis, para que conta, quanto tempo pode a administração demorar e o que lhe deve quando demora mais. O direito da venda em si, da retenção à plusvalía e ao que a escritura deve dizer, está no artigo dos nossos colegas da Olga Caballero sobre vender como não residente; aqui seguimos o dinheiro no caminho de volta.

3 % do preço contra 19 % da mais-valia

A retenção está no artigo 25.º, n.º 2, da lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes: el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos, o adquirente deve reter e entregar 3 % do preço acordado, como pagamento por conta do imposto dos vendedores. O imposto em si está no artigo 25.º, n.º 1, alínea f), da mesma lei: 19 % da mais-valia, seja qual for o país do vendedor. Duas percentagens sobre duas bases diferentes, e o resultado do Modelo 210 é simplesmente uma menos a outra.

A fronteira entre um reembolso e um pagamento pode traçar-se antes da venda. A retenção cobre exatamente o imposto quando 19 % da mais-valia igualam 3 % do preço, isto é, quando a mais-valia é 3 ÷ 19 do preço, 15,79 %. Abaixo dessa linha volta dinheiro; acima, o vendedor paga a diferença. Para um preço de 285.000 € e a respetiva retenção de 8.550 €:

Uma perda não se leva para mais lado nenhum. Os não residentes sem estabelecimento estável são tributados de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas, separadamente por cada rendimento, sem qualquer compensação entre eles: a perda num imóvel não reduz a mais-valia noutro, e tudo o que faz é trazer de volta a retenção inteira.

Há um grupo de vendedores a quem nunca se deveria reter: os estrangeiros que vivem aqui e são residentes fiscais em Espanha. O regulamento dispensa o comprador da sua obrigação Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, quando o vendedor prove, com um certificado da administração tributária, que está sujeito ao imposto sobre o rendimento dos residentes ou ao imposto sobre as sociedades. O certificado tem de estar na mesa do notário nesse dia; quem vive na ilha há anos mas chega sem ele deve contar com que o advogado do comprador exija os 3 %. Ser ou não residente é uma questão de dias e de interesses, que explicamos no nosso artigo sobre a regra dos 183 dias, e a venda de um residente é tributada de outra maneira, descrita em vender casa como residente fiscal.

O que o fisco conta como mais-valia

A mais-valia é a diferença entre dois valores, e ambos se constroem com documentos. O valor de transmissão, casa 9 do modelo, é o preço del que se habrán restado los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente, menos as despesas e os tributos da venda suportados pelo vendedor: a comissão da agência, os honorários do advogado, a plusvalía municipal quando é o vendedor quem acaba por pagá-la. O valor de aquisição, casa 10, é o que o imóvel custou, al que se habrán sumado los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente, mais as despesas e os tributos da compra, excluídos os juros: imposto de transmissões ou IGIC, notário, registo predial, o advogado que tratou da compra.

O manual do fisco para não residentes acrescenta três regras que decidem muitos reembolsos. Os investimentos e as melhorias aumentam o valor de aquisição, mas sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación, as despesas de conservação e reparação não contam: uma ampliação ou uma divisão acrescentada contam; pintar ou substituir o aquecimento, não. Se o imóvel esteve arrendado, a amortização que podia ter sido deduzida abate ao valor de aquisição, com um mínimo de 3 % ao ano sobre o maior de dois valores, o custo de aquisição ou o valor cadastral, sem o solo, tenha ou não sido deduzida. E a antiga correção da inflação desapareceu: En el caso de transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización, para as transmissões ocorridas desde 1 de janeiro de 2015 os coeficientes de atualização foram suprimidos, de modo que um preço de compra de 2006 se compara euro por euro com um preço de venda de 2026.

O calendário: um mês, três meses, seis meses

À assinatura seguem-se três prazos, cada um contado a partir do fim do anterior.

O primeiro é do comprador. O regulamento obriga-o a declarar e a entregar a retenção en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, no prazo de um mês a contar da data da transmissão, no serviço do fisco do lugar onde está o imóvel. A portaria acrescenta o que interessa ao vendedor: El adquirente del inmueble entregará, una vez efectuado el ingreso, un ejemplar al transmitente, feito o pagamento, o adquirente entrega um exemplar ao vendedor. Esse exemplar é a prova que o vendedor tem do pagamento por conta, e o Modelo 210 pede o seu número, el número que aparece preimpreso en el ejemplar del modelo 211, o número pré-impresso no exemplar do 211. Se o comprador nunca entregar a retenção, a lei onera o próprio imóvel: los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, o bem vendido responde pelo menor dos dois montantes, a retenção ou o imposto, e é por isso que nenhum comprador bem aconselhado a dispensa.

O segundo é do vendedor. A portaria fixa uma única janela para todas as vendas, com mais-valia ou com perda: a declaração entrega-se con independencia del resultado de la autoliquidación, seja qual for o seu resultado, en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble, no prazo de três meses uma vez decorrido o mês a contar da data da transmissão. Na prática, a janela abre um mês depois da escritura e fecha quatro meses depois dela. Quando a declaração dá imposto a pagar, o pagamento vence na mesma janela.

O terceiro é da administração. O regulamento dos não residentes remete os reembolsos para as regras de reembolso do imposto sobre o rendimento dos residentes, que hoje estão no artigo 103.º da Ley 35/2006: o fisco atua dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración, nos seis meses seguintes ao fim do prazo fixado para a entrega da declaração. O relógio arranca no fim da janela de entrega, não no dia em que entrega, de modo que uma declaração enviada a 10 de novembro e outra enviada a 9 de fevereiro partilham o mesmo prazo legal. A Lei Geral Tributária fixa depois o preço do incumprimento: passados seis meses sem que o pagamento tenha sido ordenado, por causa imputável à administração, o fisco paga juros de mora sin necesidad de que el obligado lo solicite, sem que o contribuinte tenha de os pedir. A taxa é a que o próprio fisco aplica este ano: Para 2026, se mantiene el interés legal en el 3,25 por 100 y el interés de demora en el 4,0625 por 100, para 2026 o juro legal mantém-se em 3,25 % e o juro de mora em 4,0625 %, os valores da lei do orçamento de 2023, ainda em vigor porque não foi aprovada uma lei do orçamento para 2026. Sobre um reembolso de 8.550 €, são 0,95 € por dia.

Duas coisas alongam o calendário, e ambas estão nas mãos do vendedor. Uma declaração entregue depois da janela perde o prazo comum: los seis meses a que se refiere el párrafo anterior se computarán desde la fecha de su presentación, os seis meses contam-se então a partir do dia da entrega. E o reembolso faz-se previas las comprobaciones que sean necesarias, depois das verificações que a administração entenda necessárias; o tempo em que um pedido de documentos fica sem resposta para além do seu prazo é uma demora não imputável à administração e não vence juros.

A declaração: quem a assina, para onde vai, o que a acompanha

A portaria é rigorosa quanto a de quem é esta declaração. Numa venda de imóvel, debe figurar como persona que realiza la autoliquidación el propio contribuyente, deve figurar como pessoa que faz a autoliquidação o próprio contribuinte: um consultor pode prepará-la e transmiti-la, como colaborador social autorizado do fisco ou com uma procuração depositada junto dele, mas a declaração é do vendedor e leva o seu número fiscal espanhol. Cada proprietário declara pela sua parte, com uma exceção: cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación, quando o imóvel pertence em comum a um casal em que ambos os cônjuges são não residentes, pode fazer-se uma única declaração. Os irmãos que herdaram juntos, um casal não casado e os amigos que compraram juntos entregam cada um a sua.

Vai para o serviço do lugar onde está o imóvel, que nesta ilha é a Administración de Fuerteventura do fisco, na Avenida 1º de Mayo, 92, em Puerto del Rosario. Uma declaração de reembolso pode ser entregue online com certificado digital ou Cl@ve, ou impressa a partir do sítio do fisco e entregue ou enviada por correio registado para esse serviço.

Acompanham-na três tipos de papel. A prova da retenção é obrigatória: quando se deduzem retenções, se adjuntarán, en todo caso, los documentos justificativos de los mismos, juntam-se em todos os casos os documentos que as comprovam, que aqui é o exemplar do 211 para o vendedor. Um reembolso exige un justificante acreditativo de la identificación y titularidad de la cuenta, um comprovativo da identificação e da titularidade da conta. E as verificações são verificações dos dois valores: a escritura de compra, a escritura de venda e uma fatura por cada despesa ou melhoria somada a um lado ou subtraída do outro. Uma declaração que chega com tudo isso responde às perguntas antes de serem feitas.

A conta: a sua, em Espanha ou no estrangeiro

Os reembolsos pagam-se por transferência, e a portaria resolve a pergunta que todo o vendedor faz antes de fechar a sua conta espanhola. Se a conta é do contribuinte, la cuenta puede estar abierta en una entidad de crédito en España o en el extranjero, pode estar aberta numa instituição de crédito em Espanha ou no estrangeiro. O reembolso pode, portanto, ir para a conta de Hamburgo ou de Manchester que o vendedor ainda terá no próximo verão, desde que a declaração leve a prova de que a conta é sua.

A regra é mais estreita para a conta de qualquer outra pessoa. A portaria permite que o reembolso vá para a conta de quem faz a declaração ou para a do próprio contribuinte, e a declaração de uma venda de imóvel tem de ser feita pelo vendedor: lidas em conjunto, as duas regras apontam para uma conta em nome do vendedor. Onde a portaria admite a conta de um representante, nas declarações que um representante pode fazer, la cuenta bancaria ha de estar abierta en España, a conta tem de estar aberta em Espanha, e a procuração deve conter una cláusula que faculte al citado representante legal para recibir la devolución a su nombre por cuenta del contribuyente, uma cláusula que habilite esse representante legal a receber o reembolso em seu nome por conta do contribuinte. O plano seguro para uma venda é o simples: uma conta própria, em Espanha ou no estrangeiro, com o respetivo comprovativo junto à declaração. Quando a transferência não é possível, a portaria permite pagar o reembolso com um cheque do Banco de España.

Isenções e reduções que um vendedor não residente ainda pode usar

Três regras reduzem a própria mais-valia, e cada uma aplica-se no Modelo 210, não no notário: o comprador retém os 3 % em todos os casos.

• Comprado entre 12 de maio e 31 de dezembro de 2012. A quarta disposição adicional da lei abre com Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, as mais-valias obtidas sem estabelecimento estável estão isentas em 50 %, quando provêm de imóveis urbanos adquiridos nessa janela. Não se aplica a imóveis comprados a um cônjuge, a um parente até ao segundo grau ou a uma sociedade relacionada, nem aos que lhes são vendidos.
• Uma antiga habitação, reinvestida numa nova. Os residentes na União Europeia, na Islândia, na Noruega e no Liechtenstein podem excluir a mais-valia obtida por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, na transmissão do que foi a sua habitação habitual em Espanha, desde que a totalidade do montante obtido seja reinvestida numa nova habitação habitual, nas condições e nos prazos da regra de reinvestimento dos residentes; um reinvestimento parcial isenta a parte proporcional. É o caso de quem viveu aqui, regressou ao seu país e vendeu. Os 3 % são retidos na mesma e o 210 é entregue na mesma; se a nova habitação for comprada depois do prazo de entrega, o imposto pago é reclamado mais tarde num formulário à parte.
• Comprado antes de 31 de dezembro de 1994. As pessoas singulares mantêm uma redução transitória sobre a parte da mais-valia gerada antes de 20 de janeiro de 2006: 11,11 % por cada ano de detenção até 31 de dezembro de 1996 para além dos dois primeiros, dentro de um teto acumulado de 400.000 € de valores de transmissão contados desde 2015. No exemplo do próprio fisco, um imóvel comprado em 1991 por 100.000 € e vendido em 2015 por 300.000 € por um vendedor que já tinha consumido metade do teto é tributado sobre 164.318,20 € em vez de 200.000 €.

Há uma isenção de que as notícias falam e que não está nesta lista. O Real Decreto-ley 26/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026 e ainda por votar no Congresso, isenta, no todo ou em parte, a mais-valia de uma habitação que esteja vazia há dois anos e seja vendida a um organismo público de habitação até 31 de dezembro de 2027. Escreveu essa isenção na lei do imposto sobre o rendimento dos residentes, como nova sexagésima quinta disposição adicional, e não alterou a lei dos não residentes, que vai buscar à lei dos residentes a secção das mais-valias e menos-valias e não as disposições adicionais. Com o texto publicado, um vendedor não residente não pode contar com ela; se o fisco a ler de outra maneira, este artigo dirá.

De Fuerteventura: um edifício, dois vendedores, dois resultados

Um casal, ambos residentes fiscais na Alemanha, comprou um apartamento em Corralejo em março de 2008 por 242.000 € e pagou 22.400 € de imposto de transmissões, notário, registo e advogado, tudo com fatura. Nunca o arrendaram. Na sexta-feira, 9 de outubro de 2026, vendem-no por 285.000 €. O comprador retém 8.550 € e eles recebem o resto. As suas despesas de venda são 14.250 € de agência e advogado e 1.330 € de plusvalía municipal, que a escritura deixa a seu cargo.

A mais-valia. Valor de transmissão: 285.000 € − 14.250 € − 1.330 € = 269.420 €. Valor de aquisição: 242.000 € + 22.400 € = 264.400 €. Mais-valia: 5.020 €. Imposto a 19 %: 953,80 €. A retenção foi de 8.550 €, pelo que o Modelo 210 pede o reembolso de 7.596,20 €, ou seja, 3.798,10 € por cônjuge. Como ambos são não residentes e têm o apartamento como casal, entregam uma só declaração.

O calendário. O comprador tem até segunda-feira, 9 de novembro de 2026, para entregar a retenção e dá-lhes o exemplar do 211. A janela deles para o 210 vai de 10 de novembro de 2026 a terça-feira, 9 de fevereiro de 2027; é entregue online em seu nome, com o 211, as duas escrituras, as faturas e uma declaração bancária da sua conta conjunta em Hamburgo. O fisco tem até segunda-feira, 9 de agosto de 2027, para ordenar o reembolso, e a partir do dia seguinte deve-lhes 0,85 € por cada dia de atraso.

No mesmo edifício, uma vizinha residente fiscal no Reino Unido vende um apartamento idêntico pelo mesmo preço na mesma semana. Comprou em 2014 por 165.000 € e pagou 14.400 € de despesas de compra; as suas despesas de venda são 15.600 €. Valor de transmissão 269.400 €, valor de aquisição 179.400 €, mais-valia 90.000 €, imposto 17.100 €. Os seus 3 % foram os mesmos 8.550 €, e o seu Modelo 210, na mesma janela, leva um pagamento de 8.550 €. Se o entregar fora de prazo sem pedido do fisco, o agravamento é o que descrevemos em declarar fora de prazo: 1 % mais 1 % por cada mês completo de atraso sobre o montante devido.

Aos dois vendedores resta ainda uma coisa por verificar. Todo o proprietário não residente entrega todos os anos um Modelo 210 pelo próprio imóvel, sobre o rendimento imputado ou sobre a renda, explicado no nosso guia do Modelo 210, e os anos de propriedade devem estar em ordem antes de pedir o reembolso.

Perguntas frequentes

Vendi com perda. Tenho de entregar alguma coisa na mesma?

Sim, se quiser recuperar os 3 %. A portaria di-lo numa frase: En el caso de pérdidas, también se deberá presentar esta autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada, em caso de perdas, esta declaração também deve ser entregue se se quiser exercer o direito ao reembolso da retenção. A janela é a mesma de três meses, os papéis são os mesmos e o resultado é a retenção inteira.

Deixei passar os três meses. O reembolso está perdido?

Não. A Lei Geral Tributária dá quatro anos a El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, o direito de pedir os reembolsos que resultam das regras de cada tributo, contados a partir do dia seguinte ao fim do prazo de entrega. Uma declaração tardia é paga na mesma, com dois custos: os seis meses da administração começam no dia em que entrega, e a lei trata a declaração tardia que não causa prejuízo ao erário como infração leve com uma coima fixa de 200 €, reduzida a 100 € quando é entregue antes de o fisco a reclamar.

O imóvel é nosso em partes iguais e só um de nós é não residente. Como funcionam os 3 %?

Só sobre a metade do não residente. As instruções do Modelo 211 dizem que, quando os proprietários são residentes e não residentes, sólo deberá consignarse el importe de la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes, só se indica a parte do preço que corresponde proporcionalmente aos proprietários não residentes. Sobre 285.000 € em metades, o comprador retém 3 % de 142.500 €, ou seja, 4.275 €; o não residente entrega um Modelo 210 pela sua metade da mais-valia e o residente declara a outra metade na sua declaração anual de rendimentos, mostrando no notário o certificado de residente.

O comprador nunca me deu o exemplar do 211. Posso reclamar na mesma?

Peça-o antes de mais nada: a portaria obriga o comprador a entregar o exemplar do vendedor depois de entregue a retenção, e a declaração pede o seu número e, em todos os casos, o comprovativo da retenção. A resposta prática está na mesa do notário: faça constar da escritura o montante retido e o compromisso do comprador de entregar o exemplar dentro do mês, e guarde os contactos do consultor do comprador. Sem ele, a declaração não tem comprovativo do pagamento por conta para juntar.

A equipa fiscal dos nossos escritórios de Corralejo e Caleta de Fuste prepara o Modelo 210 de uma venda a partir das duas escrituras e das faturas, calcula antes da assinatura se os 3 % vão voltar, entrega dentro da janela e acompanha o reembolso até ser pago, numa conta em Espanha ou no estrangeiro. A página de assessoria fiscal descreve o serviço e uma primeira reunião pode ser marcada online.

Factos verificados em outubro de 2026 (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, artigos 15.º, 24.º e 25.º e as suas disposições adicionais quarta e sétima e transitória primeira; o seu regulamento, Real Decreto 1776/2004, artigos 14.º e 16.º; Orden EHA/3316/2010, artigos 2.º, 3.º, 5.º, 6.º, 7.º e 8.º, na redação em vigor; Ley 35/2006, artigo 103.º; Ley 58/2003, artigos 26.º, 27.º, 31.º, 66.º, 67.º, 125.º e 198.º; Real Decreto 1065/2007, artigo 104.º; Real Decreto 439/2007, artigo 13.º; Real Decreto-ley 26/2026, artigo 6.º; o manual do fisco para não residentes, as suas instruções dos modelos 210 e 211, as suas taxas de juro para 2026 e o seu diretório de serviços). Os valores das duas vendas são ilustrativos, e as datas de uma venda real contam-se a partir da sua própria escritura.