Alojamento de férias nas Canárias em 2026 — o registo que caiu, a lei que fica e os impostos que nunca se foram

Se tem um alojamento de férias em Fuerteventura, 2026 deu-lhe um golpe de chicote. Em janeiro, toda a gente corria atrás do novo número de registo estatal sem o qual as plataformas iam retirar os anúncios. Em junho, os jornais diziam que o Supremo Tribunal tinha derrubado o registo inteiro. Pelo meio, as Canárias aprovaram a lei de arrendamento de férias mais exigente da sua história — e essa está bem viva.

Perdoa-se aos proprietários a única pergunta que conta: o que se aplica realmente ao meu imóvel hoje? Eis a resposta honesta, camada a camada.

Camada um: o registo estatal — anulado

O Real Decreto 1312/2024 criou o registo único de arrendamentos (o número NRUA) e, a partir de 1 de julho de 2025, as plataformas não podiam anunciar imóveis sem ele. Centenas de milhares de proprietários registaram-se, canários incluídos.

A 19 de maio de 2026, o Supremo Tribunal anulou os artigos centrais do registo: o arrendamento turístico de curta duração é matéria de turismo e habitação — competências das regiões autónomas —, pelo que o Estado não tinha competência para impor por cima um registo obrigatório próprio. As consequências práticas hoje:

• Já não se exige um NRUA para anunciar um alojamento de férias, e as plataformas não podem ser obrigadas a pedi-lo.
• O que sobrevive do decreto é a canalização digital — o balcão único e o dever das plataformas de ceder dados ao Estado para fins estatísticos.
• Se já tem um NRUA, não lhe custa nada; simplesmente já não é o que mantém vivo o seu anúncio.

Conclusão tentadora: «acabou a regulação». Conclusão errada — porque o próprio raciocínio do tribunal foi que esta matéria pertence às regiões. E a nossa acabava de legislar.

Camada dois: a lei canária — em pleno vigor

A Lei 6/2025, de Ordenação Sustentável do Uso Turístico das Habitações, aprovada a 10 de dezembro de 2025, prevalece, em tudo o que com ela colida, sobre o decreto de 2015 que governou o alojamento de férias durante uma década. A sua filosofia é o contrário do velho vale-tudo: o arrendamento turístico passa a ser um uso planificado, decidido município a município:

• O urbanismo assume o comando. Os municípios fixam onde o uso turístico das habitações é permitido e em que medida — tetos de capacidade por zona — através dos seus instrumentos de planeamento.
• As habitações de férias existentes e corretamente registadas continuam em regime transitório — por isso manter em ordem o seu registo (canário) importa mais do que nunca. O registo canário, ao contrário do estatal, nunca foi anulado. Em regra a atividade pode continuar por cinco anos, até dezembro de 2030, e desde agosto de 2026 há uma data que vem primeiro: quem se registou antes da lei sem apresentar na câmara a comunicação prévia de atividade classificada (comunicación previa) tem de a apresentar antes de 31 de julho de 2027 ou cessar (Lei 7/2026).
• As novas entradas enfrentam condições reais — compatibilidade urbanística e requisitos de qualidade que tornam o «para o mês que vem anuncio o apartamento vago» coisa do passado nas zonas sob pressão.
• A via da declaração responsável, a exibição do registo, os deveres do registo de viajantes e as restantes obrigações operativas continuam a ser o dia a dia da exploração.

Para o proprietário de Fuerteventura, o ponto estratégico é simples: o valor de um alojamento de férias legalmente consolidado acabou de subir, porque a oferta nova ficou racionada. Proteger o seu registo é proteger um ativo. Mas o registo não passa para o comprador: o uso turístico consolidado que a lei reconhece a quem hoje explora o alojamento extingue-se quando o imóvel muda de mãos, salvo em caso de herança.

Camada três: o seu condomínio

À margem de ambos os governos, a lei da propriedade horizontal inverteu a sua regra por defeito a 3 de abril de 2025: uma habitação turística nova precisa agora da aprovação expressa do condomínio por maioria de 3/5 — sem esse voto, a resposta do edifício é não. As que operavam legalmente antes dessa data continuam ao abrigo de regras transitórias, e a mesma maioria pode além disso condicionar ou restringir a atividade. Antes de comprar um apartamento «para o Airbnb», a posição do condomínio é tão decisiva como a da câmara. Se administra ou faz parte de um condomínio que pondera este voto, a nossa equipa de administração de condomínios trata disso todas as semanas.

Camada quatro: os impostos que nunca se foram

Nada do drama de 2026 tocou na fiscalidade, e é aqui que os proprietários ausentes mais se metem em sarilhos sem querer:

• Os proprietários não residentes declaram os rendimentos do arrendamento no Modelo 210: residentes UE/EEE a 19% sobre o líquido (despesas dedutíveis na proporção dos dias arrendados), todos os restantes — britânicos incluídos — a 24% sobre o bruto, sem deduções.
• As semanas em que o imóvel esteve vazio geram rendimento imputado no mesmo modelo — o nosso guia do Modelo 210 cobre a mecânica e o calendário vigente.
• IGIC: o alojamento de férias nas Canárias é em geral uma atividade sujeita à taxa de 7% — mas se o senhor deve repercuti-lo depende de como opera e de se o regime do pequeno empresário o cobre. Isto precisa mesmo de conselho caso a caso.
• Os proprietários residentes integram a atividade no seu IRPF, com as suas regras de despesas e períodos.

O que faríamos este trimestre, como proprietários

Três verificações, uma tarde: confirme que o seu registo canário está vigente e a papelada localizável; informe-se sobre a direção que o seu município está a tomar com as quotas de planeamento — e, se pensava abrir um alojamento novo, peça primeiro à câmara a certidão urbanística (cédula urbanística) que o permita expressamente: sem ela não há registo novo; e garanta que os seus 210 estão apresentados e a posição de IGIC clara por cada período em que operou.

A nossa equipa de gestão imobiliária explora alojamentos de férias por toda a Fuerteventura para proprietários à distância — conformidade, hóspedes e impostos incluídos — e a assessoria fiscal pode regularizar períodos passados antes que chegue uma carta. Marque uma consulta — respondemos num dia útil.

Perguntas frequentes

Registei-me para o NRUA. Foi esforço perdido?
Nenhum dano — o número perdeu simplesmente o papel de requisito para anunciar. O seu registo canário é o que sustenta o seu direito de operar; mantenha vivo esse.

A minha câmara pode mesmo limitar os alojamentos de férias da minha zona?
Sim. É exatamente isso que a Lei 6/2025 encarrega aos municípios através do planeamento — tetos por zona incluídos. Os alojamentos registados existentes seguem vias transitórias; os novos terão de caber no plano.

O registo estatal foi anulado — as regras canárias podiam cair da mesma forma?
Improvável, pela mesma razão: a objeção do Supremo foi que o Estado invadiu competências regionais. As Canárias exerciam exatamente a competência que o tribunal lhes reconhece.

Situação jurídica verificada em outubro de 2026 (acórdão do Supremo Tribunal de 19 de maio de 2026 sobre o RD 1312/2024; Lei 6/2025 das Canárias, alterada pela Lei 7/2026). Esta matéria move-se depressa — confirme o estado vigente antes de agir.