IBI、垃圾费与地籍价值：富埃特文图拉业主 2026 年要付的三张账单，逐个市镇说明

卡莱塔德富斯特的一套公寓、科拉莱霍的一栋别墅、罗萨里奥港的一套住房：岛上的每一位业主都要付同样的三张账单，却几乎没有人能说清其中任何一张是怎么算出来的。第一张是 IBI，市政厅每年春天寄来的房产税。第二张是垃圾费，2026 年在富埃特文图拉的大部分地区，它已不再是一笔象征性的费用。第三张根本不是账单，而是藏在前两张背后、也藏在非居民每年的 Modelo 210 背后的那个数字：地籍价值。本文一手拿着法律，一手拿着六个市镇的条例，逐一梳理这三项——财政部为每个市镇公布的 2025 年税率、每个市镇地籍价值最近一次重估的年份（它决定您的推定收入是 1.1% 还是 2%），以及市政厅实际执行的缴费日历。引文保留西班牙语原文，并附中文释义。

地籍价值：三张账单底下的那个数字

地籍价值既不是市场价值，也不是您支付的价格。它是地籍总局（Dirección General del Catastro）根据其掌握的数据——位置、面积、用途、建筑的年代和质量、规划状况——为每处不动产确定的行政价值，由两部分组成：土地和建筑（第 1/2004 号皇家立法法令，即《地籍法》，第 22 条）。它的上限由法律本身设定：el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado——地籍价值不得超过市场价值——并由一项部令确定一个参照系数把它压在市场价之下（第 23 条第 2 款）；实际上，整个市镇的价值都被定在评估当日市场价的一个比例上。

那个日期是关键。价值是通过一份由地籍总局批准的评估报告（ponencia de valores），在一次procedimiento de valoración colectiva de carácter general中为整个市镇一次性确定的。第 28 条第 3 款规定，新的全面评估必须在上一次之后满五年才能启动，y se realizará, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha——并且无论如何应在十年之后进行。在此期间，预算法可以用一个系数调整全国的所有价值，或者应市政厅请求调整评估报告年代久远的市镇的价值（第 32 条）；这类系数更新不是重估，也不会重置下文所说的时钟。

根据地籍总局 2026 年的市镇统计和财政部自己的市镇档案，富埃特文图拉的情况如下：

平均值是用每个市镇的地籍总价值除以其各种用途的城镇不动产数量得出的，因此酒店和商业房产抬高了帕哈拉和安提瓜的数字；一套两居室公寓远低于这些数字。日期比平均值更重要：六个市镇中有五个仍在使用二十四到三十二年前的评估报告，比法律设定的十年期限超出了几十年。只有贝坦库里亚拥有新的价值，在 2024 年 6 月批准一份全面报告之后自 2025 年起生效。其他五个市镇的全面重估是何时的问题，而不是是否的问题；一旦到来，法律会缓冲这一跳跃：增加额分九年计入税基，递减系数从 0.9 开始，每年下降 0.1（第 2/2004 号皇家立法法令，即《地方财政法》，第 67 条至第 70 条）。贝坦库里亚的业主如今正处在这一缓冲之中；岛上其他人都不是。

您在哪里找到自己的地籍价值？在 IBI 缴费单上，在公证员附于您产权契约的地籍证明上，以及在持数字证书或 Cl@ve 登录的地籍总局电子办公室里——地籍价值属于受保护数据，因此按地籍编号进行的公开查询只显示描述，不显示数字。不要把它与valor de referencia混淆，后者是地籍总局自 2022 年起为购房时的转让税公布的、以市场为基准的价值：当您买房时，它决定 ITP；而在您持有期间支付的一切，都由地籍价值决定。

IBI：一个数字乘以一个税率

IBI 是西班牙最容易核对的税种。计税基础是地籍价值（《地方财政法》第 65 条）；应税基础是同一价值减去全面重估后九年递减的部分（如果正在适用）（第 66 条）；毛税额是应税基础乘以市政厅在其条例中确定的税率（第 71 条）。法律给税率设了下限和上限：el 0,4 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles urbanos y el 0,3 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, y el máximo será el 1,10 por ciento para los urbanos y 0,90 por ciento para los rústicos（第 72 条第 1 款）。在这两个限度之间，六个市政厅各自选择，财政部则公布每一个选择。以下是 2025 年城镇住宅税率，即财政部档案中的最新年份：

来自条例本身的两条脚注。罗萨里奥港市议会于 2025 年 12 月通过了对其 IBI 条例第 2 条的修订，把城镇一般税率定为 0.55%，乡村保持 0.47%，因此首府 2026 年的缴费单应当显示较低的数字；请核对您的账单。帕哈拉对住宅适用 0.49%，但依据该法第 72 条第 4 款，对地籍价值超过 20,000 欧元、价值最高的十分之一的商业、休闲、工业和办公房产适用 0.85% 的差别税率——同等价值的酒店或商铺比公寓缴得更多。

用岛上自己的数字算一算：科拉莱霍一套地籍价值 60,000 欧元的公寓，按拉奥利瓦 0.59% 的税率每年缴 354 欧元；罗萨里奥港一套估值 45,000 欧元的住房，按 2025 年税率缴 261 欧元，按议会为 2026 年定下的 0.55% 缴 247.50 欧元；卡莱塔德富斯特一套估值 80,000 欧元的公寓，按安提瓜 0.45% 的税率缴 360 欧元。处于法定区间中段的税率，乘以四分之一个世纪前确定的价值：这就是富埃特文图拉的 IBI 账单在半岛的账单旁显得低调的原因，也是一次重估会改变它们的原因。

税款于 1 月 1 日计征并覆盖整个日历年（第 75 条），所以元旦当天拥有该房产的人要为全年的 IBI 负责；买卖双方之间的分摊是合同的事，与市政厅无关。同一地籍价值——其中的土地部分——在您出售时决定plusvalía municipal，那是另一篇文章的内容。

什么能减少 IBI——什么又会增加它

法律包含市政厅必须适用的减免和可以选择采用的减免。强制性的：vivienda de protección oficial（保障性住房）获得认定后三年内减 50%，以及开发项目建设期间的开发商减免（第 73 条）。选择性的，且只有市镇条例作出规定时才适用：大家庭最高减 90%（第 74 条第 4 款）；安装了经认证的利用la energía proveniente del sol o de la energía ambiente——太阳能，以及自 2026 年 3 月的法令起也包括空气源热能和地热——系统的建筑最高减 50%（第 74 条第 5 款）；安装电动汽车充电点最高减 50%（第 74 条第 7 款）；按法律限定租金出租的住房最高减 95%（第 74 条第 6 款）。图伊内赫自 2018 年起就有大家庭和太阳能减免；您所在市镇是否适用、比例多少，写在其条例中，而且每一项都需要申请，不会自动适用。

法律还包含一项大多数业主读到过却很少有人理解的附加税：对desocupados con carácter permanente、即无正当理由空置超过两年的住宅，市政厅可以加征最高 50%，空置超过三年可达 100%，对在本市镇拥有两套及以上空置住宅的业主再加 50 个百分点（第 72 条第 4 款，2023 年起的表述）。两个条件让它远离几乎所有外国业主：它只适用于拥有四套及以上住宅的业主，而且第二居所在最多四年的空置期内被明确视为正当理由。此外，它在开征之前还需要一份包含定义、证据和程序的市镇条例。

垃圾费：账单为什么变了

直到 2025 年，tasa de basura还是一行大多数业主从未留意的小数目；拉奥利瓦每户每年收 30 欧元，安提瓜则完全暂停了征收。第 7/2022 号《废弃物与污染土壤法》改变了西班牙每一个市政厅的规则。其第 11 条第 3 款给地方机构自该法生效起三年时间——2022 年 4 月 10 日生效，因此期限在 2025 年 4 月 10 日届满——设立una tasa o, en su caso, una prestación patrimonial de carácter público no tributaria, específica, diferenciada y no deficitaria, que permita implantar sistemas de pago por generación y que refleje el coste real, directo o indirecto, de las operaciones de recogida, transporte y tratamiento de los residuos：一项专门、独立且不亏损的费用，可以按产生量收费，并反映收集、运输和处理废弃物的真实成本，包括岛上的处理厂、已关闭的填埋场和宣传活动。市政厅不再决定是否收费；它们决定的是如何分摊一笔法律禁止它们补贴的成本。

截至发布之日，岛上各条例的内容如下：

• **罗萨里奥港。**新条例于 2025 年 12 月 24 日在省公报上最终批准，自次日起生效。住宅缴纳固定部分加按地籍面积计算的可变部分：每日收集的，50 m² 以下每年 160.75 欧元，51 至 100 m² 为 166.41 欧元，150 m² 以下 172.07 欧元，200 m² 以下 177.74 欧元，200 m² 以上 183.40 欧元；隔日收集的，126.12 至 145.93 欧元；仅由远处垃圾桶服务的住宅，40.30 欧元。度假出租房缴纳 157.46 欧元的固定部分加每个床位 61.89 欧元，最少按两个床位计：281.24 欧元。一项过渡条款在 2026 年和 2027 年把每项年费削减 30%，市议会又于 2026 年 7 月在确认征收册超过服务成本后，同意对 2026 年账单额外实行 18.5% 的特别减免。条例中的减免可以累计，直至一个上限：完成回收课程的常住住宅减 30%，登记在该住宅的低收入家庭减 50%，大家庭减 20%，自动扣款减 5%。业主是替代纳税人——el propietario de las viviendas o locales, que podrá repercutir——因此账单寄给您，您可以转嫁给租户。
• **拉奥利瓦。**市议会于 2025 年 11 月 11 日修订了其第 11 号条例；文本于 2025 年 12 月 31 日在公报上公布并已生效。住宅按地籍面积缴费：50 m² 以下每年 66.53 欧元，51 至 100 m² 为 67.89 欧元，150 m² 以下 69.26 欧元，150 m² 以上 73.36 欧元——正如反对派所说，比原来的 30 欧元翻了一倍多，但仍是我们读过的新条例中最低的。度假出租房缴纳 190.75 欧元的固定部分加每个床位 26.49 欧元，最少按两个床位计：243.73 欧元。唯一的减免是对收入低于与最低工资挂钩的门槛、登记在该住宅且没有其他住房的家庭减 50%。
• **安提瓜。**市政厅自 2023 年起作为减负方案的一部分暂停了垃圾费，2025 年 2 月其议会一致要求国家废除第 7/2022 号法律规定的义务。该费用仍列在其秋季日历上；2026 年卡莱塔德富斯特是否会收到账单、金额多少，要问市政厅的税务办公室——我们没有可引用的条例。
• **帕哈拉。**市政厅网站上的条例是旧的：常住住宅每年 40 欧元，出租给游客的单位 95 欧元，商业按面积分档。我们没有找到帕哈拉依据第 7/2022 号法律公布的新条例；请把 40 欧元当作最后一个已知数字，而不是 2026 年的账单。
• **图伊内赫。**市议会于 2025 年 6 月初步通过了一项新的废弃物管理费条例，公告刊于 2025 年 6 月 20 日的公报；最终费率不在我们读过的文本中。做预算前请先询问。
• **贝坦库里亚。**它的条例以扫描图像形式公布；其数字需由市政厅确认。

新条例中有两个反复出现的特点，各值得写上一句。决定住宅费用的是面积而不是价值——科拉莱霍同一套公寓，无论地籍价值是 40,000 欧元还是 140,000 欧元，都缴 67.89 欧元。而度假出租房按床位、像企业一样计价：在罗萨里奥港把一套两居室公寓登记为旅游用途的业主，每年从 166.41 欧元变为 281.24 欧元；在拉奥利瓦，从 67.89 欧元变为至少 243.73 欧元。

1.1% 还是 2% 的问题，逐个市镇回答

拥有不出租房产的非居民，要就一项名义收入renta imputada缴纳所得税，居民则就第二居所缴纳同样的推定收入税。《个人所得税法》把它定为el 2 por ciento al valor catastral——地籍价值的 2%——仅在en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general … y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores的情况下降至 1.1%（第 85 条第 1 款；《非居民所得税法》援引该条）。十年窗口从重估价值生效的那一年起算，而预算法的系数更新不算重估。

再看一遍第一张表。对于在 2026 年内申报的 2025 年度，窗口覆盖 2015 年至 2025 年间生效的价值。贝坦库里亚的价值在 2025 年生效：1.1%。安提瓜（2002）、拉奥利瓦（1994）、帕哈拉（1998）、罗萨里奥港（2000）和图伊内赫（2002）则不在其中：2%。对科拉莱霍那套 60,000 欧元的公寓，推定收入为 1,200 欧元，欧盟、冰岛、挪威或列支敦士登居民按 19% 缴税——228 欧元——其他所有人，包括英国居民，按 24% 缴——288 欧元。对首府那套 45,000 欧元的住房，收入 900 欧元，税款 171 或 216 欧元；对卡莱塔德富斯特那套 80,000 欧元的公寓，1,600 欧元和 304 或 384 欧元。如果一份富埃特文图拉房产的申报在贝坦库里亚之外按 1.1% 提交，那它是不足的；表格的机制、期限和按业主分别申报，见我们的 Modelo 210 指南。

三位业主，三个总数

• **科拉莱霍，拉奥利瓦。**90 m² 公寓，地籍价值 60,000 欧元，一对自用的德国夫妇所有。IBI：354 欧元。垃圾费：67.89 欧元。Modelo 210：两份申报合计 228 欧元。每年约 650 欧元，不含物业管理费和保险。
• **罗萨里奥港。**100 m² 住房，地籍价值 45,000 欧元，一位居住在曼彻斯特的英国人所有。IBI：按 2026 年税率 247.50 欧元。垃圾费：166.41 欧元减去 30% 的过渡性削减，即 116.49 欧元，尚未计入 7 月的减免和他可能有资格享受的任何减免。Modelo 210：按 24% 为 216 欧元。约 580 欧元。
• **卡莱塔德富斯特，安提瓜。**地籍价值 80,000 欧元的公寓，一个意大利家庭所有。IBI：360 欧元。垃圾费：暂停期间不开账单。Modelo 210：按 19% 为 304 欧元。约 664 欧元——三者中最高，因为杠杆是地籍价值，而不是税率。

三个例子的教训：税率是公开的，费用是固定的，所以您自己的账单上唯一值得核对的数字就是地籍价值。错误的面积、被登记为商业的用途、被地籍总局评估了两次的泳池：每一项都是业主必须申请的更正，每一项都会传导到三张账单上。

日历、自动扣款和谁来征收

《地方财政法》第 77 条把 IBI 的核定与征收划为市政厅的专属职权，市政厅可以自行行使，也可以通过与其他行政机关的协议行使。在富埃特文图拉，六个市镇各自征收自己的税款，各有各的日历，各自为自动扣款提供折扣或便利。在我们核查过的年份里：

• 罗萨里奥港在 4 月 1 日至 5 月 30 日征收 IBI、vados（车辆出入口费）以及露台和自动取款机费，在 10 月 1 日至 11 月 30 日征收车辆税、IAE 和垃圾费；春季税款须在 1 月 31 日前、秋季税款须在 8 月 31 日前办妥自动扣款，市政厅的一般条例为此给予 5% 的折扣。税务办公室 OIAC 位于 Calle Virgen del Rosario。
• 安提瓜于 4 月 1 日开启 IBI 和 vados 的缴费期，6 月 30 日关闭，自动扣款折扣 4%，每张账单上限 250 欧元、每位纳税人上限 5,000 欧元；车辆税、IAE、乡村 IBI 和垃圾费在秋季征收，截至 11 月 30 日。
• 拉奥利瓦在 5 月 4 日至 8 月 4 日征收 IBI 和垃圾费，自动扣款的 IBI 于 4 月 15 日、垃圾费于 6 月 15 日扣款；线下办理在科拉莱霍分区办公室，需预约。2026 年 3 月，市议会把征收工作收回自营。
• 帕哈拉一直采用单一缴费期，直到 7 月初，自动扣款的账单在 5 月、6 月和 10 月扣款，并可通过其税务门户和位于帕哈拉与莫罗哈布莱的办公室分期付款。
• 图伊内赫的自愿缴费期在 6 月底结束，自动扣款可享最高 5% 的折扣。
• 贝坦库里亚通过自己的电子办公室征收。

对于身在国外的业主，这一切都有一个反复出现的问题：账单寄往地籍总局登记的地址，一张从未被看到的账单会变成附加费，再变成强制执行令，再变成对房产或西班牙银行账户的扣押。自动扣款是岛上最便宜的保险，而一位接收通知的代表则是第二道保险。

保持地籍记录正确

地籍总局持有的描述se presume cierta——被推定为正确——除非有相反证据（《地籍法》第 3 条第 3 款），这是双向的：虚高的面积会一直留在您的账单上直到您更正，而从未申报的扩建则是一场等待发生的规范化。业主必须按财政部规定的形式和期限申报改变描述的变化——新建、扩建、泳池、用途变更、拆除（第 13 条；《地方财政法》第 76 条重申了这一义务），新价值自地籍生效后的下一个计征日起对 IBI 生效（第 75 条第 3 款）。当一次集体评估通知您新的价值和新的应税基础时，申诉的对象是国家经济行政法庭，而不是市政厅（第 66 条第 4 款）；申诉期一旦届满，这些基础即告确定，不能再针对年度账单重新提出争议。通知寄到的那一年就要读。

我们在卡莱塔德富斯特的税务咨询团队会对照地籍证明核对三张账单，按您所在市镇适用的百分比申报 Modelo 210，并办妥自动扣款，让任何账单都不会无人看见——请带上最近一张 IBI 缴费单和产权契约预约咨询。

常见问题

富埃特文图拉的 IBI 是怎么算的？

地籍价值乘以市镇税率。财政部公布的 2025 年住宅税率为：安提瓜 0.45%，贝坦库里亚 0.50%，拉奥利瓦 0.59%，帕哈拉 0.49%，罗萨里奥港 0.58%——按其议会为 2026 年通过的修订为 0.55%——图伊内赫 0.55%。科拉莱霍一套 60,000 欧元的公寓缴 354 欧元；同样的价值在安提瓜缴 270 欧元。

富埃特文图拉的房产在 Modelo 210 中按 1.1% 还是 2% 计算？

在安提瓜、拉奥利瓦、帕哈拉、罗萨里奥港和图伊内赫按 2%，这些市镇的地籍价值在 1994 年至 2002 年间生效，超出了《个人所得税法》对 1.1% 要求的十年窗口。只有贝坦库里亚的价值自 2025 年起生效，符合 1.1% 的条件。该百分比适用于账单上的地籍价值，得出的收入对欧盟和欧洲经济区居民按 19%、对其他人按 24% 征税。

2026 年垃圾费是多少？

取决于市镇和面积。在罗萨里奥港，一套 51 至 100 m²、每日收集的住宅缴 166.41 欧元，2026 年和 2027 年减 30%，并按议会为 2026 年通过的决定再特别减 18.5%；在拉奥利瓦，同样的住宅缴 67.89 欧元。度假出租房按床位缴费：两个床位在罗萨里奥港为 281.24 欧元，在拉奥利瓦为 243.73 欧元。安提瓜已暂停征收，而帕哈拉和图伊内赫在我们读过的文本中没有公布 2026 年的住宅费率。

IBI 什么时候缴，可以自动扣款吗？

每个市政厅自定缴费期：在我们核查过的年份里，罗萨里奥港为 4 月 1 日至 5 月 30 日，安提瓜为 4 月 1 日至 6 月 30 日，拉奥利瓦为 5 月 4 日至 8 月 4 日，帕哈拉到 7 月初，图伊内赫到 6 月底。六个市镇都接受自动扣款，罗萨里奥港、安提瓜和图伊内赫还给予折扣——5%、4% 和最高 5%——前提是在各市政厅设定的期限前办妥授权。

事实核查于 2026 年 9 月（《地方财政法》，第 2/2004 号皇家立法法令，第 60 条至第 77 条，2026 年 3 月法令之后的现行文本；《地籍法》，第 1/2004 号皇家立法法令，第 3、13、22、23、24、28、29 和 32 条；第 7/2022 号《废弃物法》第 11 条第 3 款；《个人所得税法》第 85 条第 1 款；财政部 2025 年市镇税收档案和地籍总局 2026 年拉斯帕尔马斯市镇统计；2025 年 12 月 24 日省公报公布并于 2025 年 12 月修订的罗萨里奥港条例，2025 年 12 月 31 日公布的拉奥利瓦第 11 号条例，市政厅公布的帕哈拉 IBI 和垃圾条例，贝坦库里亚 2015 年 2 月的 IBI 条例，以及六个市政厅公布的缴费日历）。税率、费率和日历每年都可能由市政厅更改；Modelo 210 的百分比取决于您申报的年度和该市镇下一次全面评估。