2026 年作为税务居民出售富埃特文图拉住房：增值、三项免税与土地增值税

您在科拉莱霍或卡莱塔德富斯特买了房，住在这里，在这里缴纳个人所得税——现在您要卖房了。两项税在公证处门口等着，而且都由您承担：一是对增值部分征收的个人所得税，居民按 2026 年税率表缴纳 19% 至 30%；二是市政土地增值税（plusvalía municipal），由市政厅按房屋所占土地计算。大多数卖家不知道的是：前者有三项免税，足以把一笔 2 万欧元的税单降为零；后者则有一条合法途径，可以比市政厅的第一次计算低得多。

本文写给税务居民。如果您住在国外，规则性质完全不同——公证时预扣 3%，另需单独提交非居民申报——我们的合作律所 olgacaballero.com 在 非居民卖房 一文中有详细说明。买方的税负请见我们的 富埃特文图拉购房指南。这里讲的是：居民要缴什么、免税如何运作，并以科拉莱霍的一套公寓为例逐步计算。

两项税，都由卖方承担

居民出售住房，需在年度个人所得税（IRPF）申报中，将资本利得与利息、股息一并计入储蓄税基。公证时不作任何预扣：全部税款在次年春季缴纳。市政土地增值税——正式名称为城市土地增值税——是一项独立的、可选的市级税：每个市政厅自行决定是否征收以及税率，法定上限为 30%。在买卖中由卖方承担，须在公证契约签署后三十个工作日内申报。两项税都基于同一份契约，但计算基数不同：所得税基于您的实际获利，土地增值税基于土地的地籍价值。

增值：您实际付出的与实际收到的

增值是转让价值与取得价值之差，只要单据保存完好，法律对两者的定义都相当有利于卖方。

取得价值是您支付的价格加上购房时的税费——ITP 或 IGIC 及印花税、公证、登记、律师——再加上"改良"支出：扩建、新屋顶、泳池。修缮和日常维护不计入，房贷利息也不计入。如果房屋曾经出租，取得价值要扣除法律在出租期间视同您已计提的最低折旧，无论您当时是否实际扣除——这是对卖房前曾出租的业主的一项无声惩罚。

转让价值是您收到的价格减去为出售而支付的费用和税款：中介佣金、能源证书、土地增值税本身。自 2015 年起，购房价格不再按通胀调整，因此 2005 年买入的房子按名义增值纳税。

两种特殊情况。通过继承或赠与取得的房屋，以遗产税或赠与税申报的金额加上当时的过户费用作为取得价值，以去世或赠与之日作为取得日期——2019 年继承、2026 年出售的房屋，只就 2019 年以来的增值纳税。而亏损不会白白浪费：可先抵扣当年其他利得，再抵扣不超过 25% 的利息和股息，余额可结转四年——除非您在一年内买回同一处房产，那样亏损将被搁置，直到您最终与它分手。

2026 年税率表——加那利与全国一致

储蓄税基按国家税率表和大区税率表征税，而法律将两者定为相同数字，因此加那利群岛无法予以减轻。合并后的 2026 年税率为：

• 增值的前 6,000 欧元：19%；
• 6,000 至 50,000 欧元：21%；
• 50,000 至 200,000 欧元：23%；
• 200,000 至 300,000 欧元：27%；
• 300,000 欧元以上：30%——最高档自 2025 年起由 28% 上调。

税率表针对的是增值，而非售价。一套售价 30 万欧元、增值 95,500 欧元的房子，永远碰不到 27% 和 30% 这两档。

计算示例。 科拉莱霍一套公寓，2015 年以 180,000 欧元买入，另付 ITP、公证和登记费 14,000 欧元：取得价值 194,000 欧元。2026 年以 300,000 欧元售出，支付中介佣金 9,000 欧元、能源证书 150 欧元和土地增值税 1,350 欧元（下文计算）：转让价值 289,500 欧元。增值 95,500 欧元。税款：6,000 的 19% 为 1,140；随后 44,000 的 21% 为 9,240；剩余 45,500 的 23% 为 10,465——合计 20,845 欧元，实际税率 21.8%。这是适用任何免税之前的数字。

免税一：您另购一套自住房

如果出售的是您的常住住房，并将所得金额再投资于新的常住住房，则增值免税——全部再投资则全部免税，部分再投资则按比例免税。条件十分明确：

• "所得金额" 指售价减去为所售房屋融资的贷款尚未偿还的本金。若 30 万欧元的公寓仍欠 60,000 欧元贷款，需再投资的金额是 240,000 欧元，而非 300,000。
• 窗口期为出售前后各两年：新房可以在出售之前两年内已购入，也可以在出售之后两年内购入。若再投资落在之后的年度，须在出售当年的申报中声明这一意向。
• 部分再投资，部分免税。 在 240,000 欧元中再投资 180,000，增值的四分之三免税；剩下四分之一——23,875 欧元——按税率表纳税：约 4,900 欧元，而非 20,845。
• "常住住房" 采用税法定义：您在购房后十二个月内入住，并连续居住三年——死亡、结婚、分居、工作调动或首次就业等常见情形除外。而且在您搬出后的两年内，房屋仍保留这一属性，因此 2025 年搬走、2026 年出售的卖家依然符合条件。
• 违反任一条件——新房未按时购入，或您并未入住——免税部分将通过补充申报连同滞纳利息一并追回到出售当年。

免税二：您年满 65 岁，或处于重度失能状态

年满 65 岁的卖家出售常住住房，增值部分不缴个人所得税——无需再投资，没有上限，除三年居住规则和搬出后两年的宽限期外别无条件。依据《失能法》处于重度或极重度失能状态的卖家同样适用。对夫妻而言，各自的一半按各自年龄判断：一位 66 岁、一位 63 岁，则一半增值免税、一半不免——这是签订私下合同前先看看日历的理由。

年满 65 岁的卖家出售其他房产——度假屋、地块——还有第二扇门：只要所得金额在六个月内用于购买终身年金，以 240,000 欧元为限，增值即可免税。

免税三：把房子交给银行

以常住住房抵偿房贷交给贷款机构——或在司法或公证强制执行中出售——所产生的增值免税，前提是业主没有其他足以偿债的资产。这是法律对"被迫出售并非获利"的承认。基于同样的精神，共有房屋的分割、夫妻财产制的清算以及离婚判决下的夫妻间过户，本身都不构成应税事项，只要每位共有人所得不超过其应有份额：增值要等到房屋卖给第三方时才产生。

1995 年前购入？递减系数

在 1994 年 12 月 31 日之前购房的人——岛上不少退休人士属于此列——保留一项过渡性优惠。截至 2006 年 1 月 19 日产生的那部分增值，按截至 1996 年 12 月 31 日超过两年的每一持有年度递减 11.11%：1990 年购入的房屋有七个这样的年度，其中五年超出，因此这一部分增值减少 55.55%。其余增值照常纳税。自 2015 年起该优惠设有上限：仅当您自那时起按此规则出售的全部房产的转让价值总额低于 400,000 欧元时适用，并在跨越这条线的那次出售中递减。在决定先卖两处房产中的哪一处之前，值得先算一算。

2026 年的市政土地增值税

市政厅的税基于土地的地籍价值——IBI 税单上印的"valor catastral del suelo"——乘以一个取决于持有整年数的系数，再乘以市政厅的税率。系数是国家规定的上限，市政厅可以调低但不得超过；2026 年的系数更新载于去年十二月的综合法令，该法令已于一月被议会废止，因此2024 年的系数表仍然适用：持有一年为 0.15，十二至十五年降至 0.09，二十年及以上升至 0.40。

税率由市政厅决定。在富埃特文图拉，拉奥利瓦适用 30% 的法定上限；罗萨里奥港按持有期实行递减税率——五年以内 25%、十年以内 22%、十五年以内 20%、二十年以内 19%——并使用自定系数，但不得超过国家上限；其他市政厅在各自的条例中自行规定，而且由于这是可选税种，第一个问题是您所在的市政厅是否征收。

2021 年改革以来的两条规则保护卖方。土地在买入与卖出之间没有增值的，完全不征税，以两份契约中的价格为准，并对两者都按土地在地籍价值中的占比折算。而当土地确实增值时，只要实际数字更低，卖方可以要求市政厅按实际增值而非系数公式征税。实际上，长期持有之后通常是公式得出的数字更小。

再看示例，科拉莱霍这套公寓：土地价值 45,000 欧元，持有十一个整年，系数 0.10，税基 4,500 欧元，拉奥利瓦 30%：1,350 欧元。若按实际增值——房价上涨 120,000 欧元，其中土地占 41%，即 49,000——则需缴 14,700 欧元，因此仍按公式。同一套公寓若在罗萨里奥港，按其十一年 0.08 的自定系数和该期间 20% 的税率，缴 720 欧元。无论哪种情况，已缴的土地增值税都可在所得税申报中从转让价值中扣除。

时间表

2026 年签署的出售计入 2026 年度所得税申报（Renta 2026），于 2027 年 4 月至 6 月以 Modelo 100 表格提交；增值超过 1,000 欧元即必须申报，即使您的其他收入本可免于申报。居民卖家在公证时不被预扣——但前提是您证明自己是居民：买方必须对无法出示税务居民证明的卖家预扣 3%，非居民一文对此有说明，而我们的 183 天规则指南 告诉您如何取得该证明。土地增值税须在契约签署后三十个工作日内向市政厅申报或自行核缴。曾在持有期间出租房屋的业主，若当时是非居民，还应补齐 Modelo 210 的各年度申报；无论如何，增值都按整个持有期计税。

我们的角色

我们位于卡莱塔德富斯特和科斯塔卡尔马的房产团队，根据您的契约和发票计算增值，告诉您有资格享受哪项免税及其价值，在三十天内向市政厅申报土地增值税，并在次年春季提交所得税申报。请参阅 买卖协助 和 税务咨询，或 预约咨询——我们在一个工作日内回复。

常见问题

2026 年居民在富埃特文图拉卖房要缴多少税？
增值——售价减去出售费用，再减去购价加购房费用和改良支出——按储蓄税率表纳税：6,000 欧元以内 19%，50,000 以内 21%，200,000 以内 23%，300,000 以内 27%，以上 30%。增值 95,500 欧元在免税前需缴 20,845 欧元。市政土地增值税另按土地地籍价值、以市政厅不超过 30% 的税率加征。

如果我用这笔钱再买一套房，还要缴税吗？
再投资的部分不缴。如果所售房屋是您的常住住房，并且您在出售前后两年内将全部所得金额——售价减去未还房贷——投入新的常住住房，增值即免税；部分再投资则按相同比例免税。

我已年过 65：卖房免税吗？
免税，只要该房屋是您的常住住房，且无需再投资。未满 65 岁的配偶就其一半纳税。市政土地增值税不因年龄而免。

我能避免市政土地增值税吗？
如果按两份契约衡量，土地在您买入与卖出之间没有增值，则无需缴纳；而当实际增值低于系数公式时，您可以要求市政厅按实际增值征税。否则须在契约签署后三十个工作日内按您所在市政厅的税率缴纳——拉奥利瓦 30%，罗萨里奥港按持有年限 19% 至 25%。

事实核验于 2026 年 9 月（西班牙《个人所得税法》，第 35/2006 号法律，第 33 至 36、38、49、66、76 和 96 条及第九过渡条款，储蓄税率表依第 7/2024 号法律修订；《个人所得税条例》，第 439/2007 号皇家法令，第 40、41 和 41 bis 条；《地方财政法》，第 2/2004 号皇家立法法令，第 59、104、106 至 108 和 110 条，系数表为 2026 年 1 月第 16/2025 号皇家法令被废止后有效的版本；拉奥利瓦第 5 号和罗萨里奥港土地增值税条例，后者载于 2022 年 12 月 30 日《拉斯帕尔马斯省公报》第 158 期）。文中数字为计算示例；签约前请先核算您自己的数字。